Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache Erfolg. Den Klägern steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf rückständige Mieten aus § 535 BGB nicht zu, da die Miete wegen eines Mangels der Mietsache gemindert ist und der sich danach ergebende Restbetrag wegen einer Aufrechnung seitens der Beklagten erloschen ist.

Der Umstand, dass die seitens der Beklagten gemietete Wohnung statt der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von 126,45 qm tatsächlich nur eine Wohnfläche von 106 qm aufweist, stellt einen Kraft Gesetzes zur Verringerung der vertraglich geschuldeten Miete führenden Mangel der Mietsache dar, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F./§ 537 Abs. 1 Satz 3 BGB a. F.

Entgegen der Ansicht der Kläger kann von einer unbeachtlichen Falschbezeichnung (sog. falsa demonstratio non nocet) nicht gesprochen werden. Bei dieser Rechtsfigur ist der objektive Erklärungssinn unbeachtlich, wenn Erklärender und Erklärungsempfänger unabhängig von dem objektiv Gemeinten einer Willenserklärung übereinstimmend einen anderen Inhalt geben. Dabei ist aber zunächst der wirkliche Wille der Vertragsparteien zu ermitteln, wobei auf den Empfängerhorizont des Erklärungsempfängers abzustellen ist. Kann dabei ein Konsens der Vertragsparteien ermittelt werden, hat dieser den Vorrang vor anderen Auslegungen, insbesondere vor dem tatsächlich niedergelegten Vertragstext.

Allein der Umstand, dass nach dem Mietvertrag eine bestimmte Größe "vereinbart" worden ist, lässt nicht den Rückschluss zu, dass die Vertragsparteien damit eventuelle Streitigkeiten um die tatsächliche Wohnungsgröße ausschließen wollten. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Kläger substantiiert vorgetragen hätten, dass entsprechende Abreden im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien getroffen worden sind. Entsprechendes haben die Kläger aber nicht vorgetragen. Sie haben lediglich ausgeführt, dass aus ihrer Sicht wegen besonderer Ausstattungsmerkmale die Wohnungsgröße anders zu berechnen sei. Dass sie diese Ansicht den Beklagten vor Abschluss des Mietvertrages dargelegt haben, teilen sie nicht mit. Allein die Behauptung, dass die gefliesten Kellerräume entsprechend dem übereinstimmenden Willen der Parteien in die Ermittlung der Wohnfläche mit einzurechnen sei, vermag einen konkreten Tatsachenvortrag, wie es zu einer solchen Abrede gekommen sein soll, nicht zu ersetzen, zumal diese Behauptungen durch die Beklagten bestritten worden sind. Vielmehr spricht der klägerische Hinweis, man habe die Größenangabe aus vorherigen Verträgen des Voreigentümers des Hauses übernommen, gerade dafür, dass über die tatsächliche Wohnungsgröße und deren Berechnung konkret nicht gesprochen worden ist.

Des Weiteren darf auch nicht außer Acht bleiben, dass ausweislich § 5 des Mietvertrages die Abrechnung der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche erfolgt. Es ist also nicht ausgeschlossen, dass bei Angabe einer falschen Wohnfläche den Beklagten zu Unrecht überzogene Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.

Vor diesem Hintergrund vertreten die Kläger ohne Erfolg die Ansicht, die Angabe der Wohnfläche in dem Mietvertrag sei lediglich eine Objektbeschreibung. Wird nämlich - wie hier - eine bestimmte Wohnfläche ohne einen einschränkenden, auf eine etwaige Unverbindlichkeit hinweisenden Zusatz im Vertragstext genannt, so spricht dies im Zweifel dafür, dass die Vertragsparteien eine rechtsverbindliche Feststellung wollten. Es hätte deshalb den Klägern oblegen, tatsächliche Umstände dafür vorzutragen, wieso in diesem Fall keine verbindliche Größenvereinbarung gewollt gewesen ist. Aus den genannten Gründen fehlt es hieran. Die Kläger haben keine Tatsachen zu dem Verlauf und dem Inhalt der Gespräche mitgeteilt, die dem Mietvertragsschluss vorausgingen und aus denen sich ergebe, dass die Wohnflächenangabe im Mietvertrag nur als rechtlich unverbindliche Beschreibung gemeint gewesen ist. Ebenso wenig macht der Umstand, dass die Beklagten die Wohnung zuvor besichtigt haben, einen Hinweis der Kläger auf die Unverbindlichkeit der Wohnflächenangabe entbehrlich (vgl. insofern auch LG Köln ZMR 2003, S. 429).

Nach allem ist die Flächenangabe der Beklagten somit auch als unstreitig in Bezug auf die wirkliche Wohnungsgröße anzusehen. Denn die Richtigkeit der Berechnung der Beklagten haben die Kläger nicht angegriffen. Sie haben lediglich Ausführungen dazu gemacht, wieso die Berechnung vor dem Hintergrund besonderer Ausstattungsmerkmale sowie der beiden Kellerräume anders zu erfolgen hätte.

Zwischen der im Mietvertrag angegebenen Größe des Hauses (126,45 qm) und der tatsächlichen Größe (106 qm) liegt eine Flächenabweichung von über 16 %. Auch Flächendefizite können die Tauglichkeit einer Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise mindern, dass sie einen Sachmangel darstellen. Dabei geht die Kammer mit der wohl herrschenden Rechtsprechung davon aus, dass jedenfalls in einer quantitativ erheblichen Minderfläche von Wohnraum ein Sachmangel der Mietsache liegt, der eine Mietzinsminderung rechtfertigt. Denn bei einer erheblichen Abweichung von der vertragsgemäßen Fläche entspricht das Mietobjekt nicht mehr dem geschuldeten Zustand. Die zulässige Maßtoleranz wird dabei nach überwiegender Auffassung, der sich die Kammer anschließt, mit ca. 10 % angenommen (vgl. Nachweise bei Kraemer NZM 1999, S. 156, 161).

Im vorliegenden Fall weicht folglich die Ist-Beschaffenheit der gemieteten Räumlichkeiten von der Soll-Beschaffenheit in erheblichem Maße zum Nachteil der Beklagten als Mieter ab. Diese Abweichung beeinträchtigt die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich.

Als vertragsgemäßen Gebrauch hatten die Parteien lediglich vereinbart, dass die Wohnung zu Wohnzwecken genutzt werden könnte. Für weitergehende Vereinbarungen der Parteien bezüglich eines vertragsgemäßen Gebrauchs ist nach dem Vortrag beider Parteien nichts ersichtlich. Eine Wohnung mit einer kleineren Wohnfläche ist aber zum Wohnen generell weniger gut geeignet, als eine Wohnung mit einer größeren Wohnfläche.

Unter Aufgabe ihrer früheren Rechtsprechung ist die Kammer nunmehr der Ansicht, dass von der Frage, ob überhaupt ein Fehler der Mietsache vorliegt, nicht mehr die weitere Frage zu unterscheiden ist, ob dieser Fehler zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit führt. Im Anschluß an eine Entscheidung des OLG Dresden (NJW-RR 1998, S. 512 ff.) hat die Kammer bislang die Ansicht vertreten, dass dieses weitere Erfordernis für einen begründeten Minderungsanspruch vorliegen müsse, da sich eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung bei Flächenabweichungen nicht von selbst verstehen würde. Denn nicht für jeden Mieter würde die Flächengröße bei der Anmietung der Wohnung eine entscheidende Rolle spielen, insbesondere, wenn der Mieter sich die Wohnung zuvor genau angeschaut hat und sie ihm zu seinem beabsichtigten Nutzungszweck offensichtlich angemessen erschien.

Diesem Ansatz ist das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 28.12.2001 (NJW-RR 2002, S. 586 ff.) entgegengetreten. Danach kommt es für eine Minderung nicht auf eine Beeinträchtigung des Mieters oder des vom ihm tatsächlich ausgeübten Gebrauchs an. Vielmehr sei die Minderung der vereinbarten Gebrauchstauglichkeit der Mietsache maßgebend. Ist daher eine Mietwohnung oder ein Gewerberaum wesentlich kleiner als vereinbart, so sei bereits durch diesen Flächenmangel die Tauglichkeit der Mietsache zur Ausübung des vertragsmäßigen Gebrauchs auf der versprochenen Fläche, ebenso wie der Nutzwert der Mietsache beeinträchtigt (vgl. OLG Karlsruhe a.a.O.; Kraemer NZM 1999, S. 156; NZM 2000, S. 1121; LG Köln ZMR 2003, S. 429 ff.).

Dem schließt sich die Kammer unter Aufgabe ihrer früheren Rechtsprechung nunmehr an. Nach dem heute im Kauf-, Miet- und Werkvertragsrechts allgemein anerkannten subjektiven Fehlerbegriffs bestimmt sich das Vorliegen eines Fehlers von vornherein primär nach den Anforderungen, die die Parteien im Vertrag festgelegt haben. Das bedeutet, dass die Parteien den Maßstab der Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch selbst setzen und eine von jedwedem objektiven Standart unabhängige Soll-Beschaffenheit als vertragsmäßig festlegen können. Auf der Grundlage dieses subjektiven Fehlerbegriffs sind Angaben zur Raumfläche in einem Mietvertrag, ebenso wie solche in einem Kaufvertrag, wenn schon nicht als Zusicherung, so doch als Vereinbarung über die Soll-Beschaffenheit zu qualifizieren. Für die Frage, ob die Tauglichkeit der Mietsache durch die Flächendifferenz beeinträchtigt ist, kommt es dagegen nicht darauf an, ob der Mieter die Räumlichkeiten vor dem Vertragsabschluss besichtigt, sie auf den ersten Blick für ausreichend befunden und keine ausdrücklichen Größenanforderungen gestellt hat, weil dadurch die vereinbarte Soll-Beschaffenheit nicht berührt wird. Vielmehr ist dieser Gesichtspunkt für die Frage von Bedeutung, ob die Flächenangabe überhaupt Vertragsinhalt wurde oder gewissermaßen eine unbeachtliche Falschbezeichnung darstellt, wenn die Parteien sich einig waren, dass die Wohnung unabhängig davon, so wie sie ist, ver- und gemietet wird (vgl. Kraemer NZM 1999 S. 156, 160/161). Eine Falschbezeichnung kann zwischen den Parteien nach den obigen Ausführungen aber gerade nicht angenommen werden. Ebensowenig kommt es darauf an, ob der Mieter der versprochenen Raumfläche bedarf. Der subjektive Fehlerbegriff bedeutet gerade nicht, dass es auf eine subjektive Beeinträchtigung des Mieters ankommt. Nach der Rechtsprechung des BGH greift § 537 BGB auch dann ein, wenn der Mieter das Mietobjekt überhaupt nicht oder nicht in der vorhergesehenen Weise nutzt. Mit Kraemer (a.a.O.) geht die Kammer davon aus, dass das Gesetz gerade nicht auf eine effektive Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, sondern allein darauf abstellt, ob die Tauglichkeit der Mietsache aufgehoben oder gemindert ist. Ist dies der Fall, so liegt ein Mangel mit der Folge einer kraft Gesetzes eintretenden Mietzinsminderung auch dann vor, wenn der Mieter etwa im Urlaub ist oder aus sonstigen Gründen subjektiv durch den Mangel nicht beeinträchtigt wird.

Die Minderung wegen der Flächenabweichung tritt kraft Gesetzes ein. Dies führt zum einen zur Herabsetzung des monatlichen Mietzinses. Erkennt der Mieter nachträglich die Flächendifferenz, so kann er zum anderen den zuviel bezahlten Mietzins gemäß § 537, 812 BGB zurückfordern.

Ein Ausschluß der Minderung gemäß § 539 BGB kann jedenfalls nicht darauf gestützt werden, dass der Mieter die Räume nicht eher bzw. bei Vertragsschluss nachgemessen hat. Allerdings kann in krassen Abweichungsfällen, die jedem hätten auffallen müssen, § 539 BGB grundsätzlich eingreifen. Hierzu haben die Kläger aber nichts vorgetragen. Allein der Umstand, daß die Beklagten die Räumlichkeiten fast 2 Jahren bewohnt hatten, bevor ihnen die Mindergröße auffiel, steht ihrem Anspruch nicht entgegen. Denn Umstände, nach denen den Beklagten der Mangel eher hätte auffallen müssen, sind nicht ersichtlich. Die Erheblichkeit der Abweichung allein kann hier kein Argument sein, da dieses dann immer der Minderung entgegengehalten werden könnte. Der Zeitraum von zwei Jahren vermag auch noch keine Verwirkung zu begründen oder die Geltendmachung der Minderung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu hindern. Zwischen den Parteien kam es Anfang 2003 zu Meinungsverschiedenheiten im Hinblick auf die pünktliche Zahlung der monatlichen Miete. Vor diesem Hintergrund haben sich die Parteien dann offensichtlich dem örtlichen Mieterverein zugewandt und es kam im Weiteren zur Überprüfung der Flächenangabe in dem Mietvertrag. Die Beklagten haben dann die errechnete Minderung auch unverzüglich gegenüber den Klägern geltend gemacht.

Die Kammer ist an ihrer Entscheidung nicht durch den zitierten Rechtsentscheid des OLG Dresden gehindert, da dieser Rechtsentscheid die Kammer nicht bindet. § 541 ZPO a.F. ist nämlich durch die ZPO -Reform ersatzlos weggefallen.

Es ergibt sich somit folgende Berechnung:

Die Kaltmiete betrug ab Februar 2003 682,57 EUR zzgl. 58,80 EUR Nebenkostenvorauszahlung (insgesamt also 741,37 EUR). Von der Kaltmiete sind die Kosten für den Stellplatz abzuziehen, den die Beklagten mit 25,00 EUR monatlich in Ansatz bringen. Dem sind die Kläger nicht entgegen getreten. Es ergibt sich somit eine monatliche Kaltmiete von 657,57 EUR. Daraus errechnet sich ein Qm-Preis von 5,20 EUR, was bei einer Größe von 106 qm zu einem Kaltmietzins von 551,23 EUR führt. Unter Addition der Nebenkostenvorauszahlung und der Kosten für den Stellplatz ergibt sich eine Monatsgesamtmiete von 635,03 EUR. Gezahlt haben die Beklagten für Februar 2003 aber 653,80 EUR. Der geltend gemachte Restbetrag von 87,57 EUR für den Monat Februar 2003 besteht also nicht.

Für die Monate März bis Mai 2003 ist dann ebenfalls eine Zahlungsanspruch in Höhe von 635,03 EUR begründet, insgesamt also von 1.905,09 EUR. Hiergegen rechnen die Beklagten auf mit ihren Überzahlungen für die Monate Februar 2001 bis Januar 2003. In diesem Zeitraum betrug der Mietzins unter Abzug des Stellplatzes 639,68 EUR, woraus sich ein Qm-Preis von 5,06 EUR errechnet. Die Kaltmiete errechnet sich hieraus mit 620,03 EUR im Monat. Statt unstreitig monatlich gezahlter 723,48 EUR standen den Klägern somit insgesamt lediglich 620,03 EUR zu. Es ergibt sich somit eine monatliche Überzahlung von 103,45 EUR. Im Jahre 2001 haben die Beklagten folglich in 11 Monaten 1.137,97 EUR zu viel bezahlt, in 2002 1.241,42 EUR und im Januar 2003 nochmals 103,45 EUR. Dies ergibt insgesamt einen Rückforderungsbetrag von 2.482,84 EUR mit dem sie gegen den zuvor errechneten klägerischen Anspruch aufrechnen.

Die erstinstanzliche Entscheidung war somit aufzuheben und die Klage mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 10 analog, 713 ZPO (vgl. LG Landau, NJW 2002, S. 973).

Die Kammer hat gegen das Urteil die Revision zugelassen, da die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung bei einer für ihn ungünstigen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Gesamtfläche zur Mietminderung berechtigt ist, in der Rechtsprechung uneinheitlich gehandhabt wird. Vor diesem Hintergrund erscheint der Kammer eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich und notwendig, vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO. Diese Möglichkeit soll durch die Zulassung der Revision der unterlegenen Partei eröffnet werden.