(unter Verzicht auf den Tatbestand gemäß §§ 540 4bs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO i. V. mit § 26 Nr. 8 EGZPO")

Die zulässige Berufung hat in der Sache nur in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfang Erfolg.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die während des Prozesses eingereichte Nebenkostenabrechnung vom 13. 5. 2003 ordnungsgemäß, sodass ein fälliger Nachzahlungsanspruch grundsätzlich entstehen konnte. Fällig ist eine Nebenkostenabrechnung dann, wenn eine formell ordnungsgemäße, nachvollziehbare und damit nachprüfbare Abrechnung des Vermieters vorgelegt wird. Eine formelle Ordnungsmäßigkeit liegt vor, wenn die Mindestangaben, die jede Abrechnung enthalten muss, vorhanden sind. Dazu sind die Gesamtkosten zusammenzustellen, d. h. die Betriebskostenarten und gegebenenfalls die Kostenblöcke, bei verbrauchsabhängiger Berechnung die Verbrauchsdaten, je nach der Mietstruktur auch die Sockelbeiträge. Die Abrechnung ist nachvollziehbar und damit nachprüfbar, wenn die einzelnen Abrechnungsschritte deutlich sind und im Einzelfall hierzu Erläuterungen gegeben werden (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage, § 556, Rdnr. 422 m.w.N.).

Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung vom 13. 5. 2003. Die Gesamtkosten sind hier geordnet zusammengestellt worden. Es sind Kostenblöcke für Heiz- und Warmwasserkosten sowie für Hausnebenkosten gebildet worden. Hinsichtlich verbrauchsabhängiger Kosten sind die Verbrauchsdaten mit aufgeführt. Die Abrechnung ist auch nachvollziehbar, da die einzelnen Rechenschritte deutlich sind, die zu den jeweiligen Endbeträgen führen.

Allerdings steht dem Kläger der geltend gemachte Nachzahlungsbetrag nicht in vollem Umfang zu. Nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrages waren nur die Kosten für die Heizung, das Warmwasser, die Sach- und Haftpflichtversicherung sowie sämtliche Gemeindeabgaben umlagefähig. Dies bedeutet hinsichtlich der Hausnebenkosten, dass auch die Gebäudeversicherungen umlegbar sind. Hinzu kommen die Grundsteuern, das Abwasser und die Müllabfuhr, da es sich insoweit um gemeindliche Abgaben handelt, die nach der mietvertraglichen Regelung umgelegt werden können. Umlagefähig sind auch die Sonderkosten für die Nutzerwechsel, da auf Grund der Beendigung des Mietvertrages offensichtlich eine Zwischenablesung erfolgt ist, die letztlich die Beklagten durch ihren Auszug veranlasst haben.

Nicht umlagefähig sind allerdings die Kosten für das Kaltwasser in Höhe von 102,81 EUR sowie die Gebühr für den Kaltwasserzähler in Höhe von 16,81 EUR. Denn diese Nebenkosten sind in der vertraglichen Regelung nicht als umlagefähig niedergelegt. Nicht umlagefähig sind im Übrigen auch die Kosten für die Instandhaltung der Heizung, da die Instandhaltung der Mietsache und die die Mietsache mit Wärme versorgende Heizung dem Vermieter obliegt und aus den Darlegungen nicht ersichtlich ist, dass es sich etwa um Wartungskosten handelt, die wiederum umlagefähig wären.

Statt der geltend gemachten Hausnebenkosten in Höhe von 1.258,50 EUR kann der Kläger von den Beklagten somit lediglich einen Betrag in Höhe von 1.067,73 EUR verlangen.

Hinsichtlich der Kosten für die Heizung bzw. das Warmwasser ist zunächst zu sagen, dass neben den reinen Verbrauchskosten umlagefähig auch die Kosten für die Wartung (s.o.) bzw. die Verbrauchserfassung sind, da solche Rosten erforderlich sind, um eine ordnungsgemäße Beheizung der Wohnung bzw. eine Erwärmung des Wassers zu ermöglichen. Soweit bei den Brennstoffkosten der Endbestand des Heizöls zum 31. 1. 2002 ermittelt und in die Berechnung einbezogen worden ist, steht dies der Umlagefähigkeit dieser Kosten auch nicht entgegen, Obwohl die Beklagten bereits zum 31. 12. 2001 aus der Wohnung ausgezogen sind. Denn aus den Abrechnungsgrundlagen ergibt sich, dass die Kosten für das Heizöl den Beklagten nicht bis zum 31. 1. 2002, sondern offensichtlich bis zum 31. 12. 2001 auferlegt worden sind. Hier sind hinsichtlich der Grundkosten nämlich statt 1.170 Gradtage-Anteilen lediglich 1.000 Gradtage-Anteile umgelegt worden, was! sich offensichtlich auf den Abrechnungszeitraum 1. 1. 2001 bis 31. 12. 2001 bezieht. Auch die Verbrauchskosten werden durch die erfolgte Zwischenablesung umgelegt. Hierbei ist allerdings festzustellen, dass Grundlage für diese Umlage ein Verbrauch von 1.807,43 Einheiten durch die Beklagten sein soll.

Die Beklagten haben allerdings mit der Klageerwiderung vom 25. 2. 2003 die Ergebnisse der Zwischenablesung vom 31. 12. 2001 und der Endablesung zum 31. 1. 2002 vorgelegt (Blatt 25 d.A.). Hiernach ergibt sich unter Berücksichtigung der dort niedergelegten Umrechnungsfaktoren ein Verbrauch seitens der Beklagten im Jahre 2001 in Höhe von 1.186,65 Einheiten. Der Kläger ist diesem Einwand nicht entgegengetreten, sondern hat lediglich pauschal auf die Abrechnung verwiesen, ohne seinerseits entsprechende Unterlagen vorzulegen. Folglich können auch nur die von den Beklagten zugestandenen Einheiten der Abrechnung zu Grunde gelegt werden.

Umlagefähig sind somit statt 215,37 EUR nur 141,40 UR an Verbrauchskosten für die Heizung.

Weitere Einwendungen werden gegen die Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht erhoben. Umlagefähig sind insgesamt somit statt 578,46 EUR lediglich 504,49 EUR.

Nebenkosten sind somit für das Jahr 2001 in Höhe von insgesamt 1.572,22 EUR entstanden, was unter Abzug der Vorauszahlung in Höhe von 587,99 EUR einen Nachzahlungsanspruch in Höhe von 984,23 EUR ergibt.

Soweit die Beklagten darauf hinweisen, dass ihnen eine Vergütung deswegen zustehe, weil der Strom für die Heizungsanlage, die Stallungen bzw. die Garagen über ihren Zähler gelaufen sei, wäre eine Aufrechnung mit diesem Erstattungsanspruch tatsächlich denkbar, wenn diese Behauptung der Beklagten, die von der Klägerseite bestritten wird, sich erweisen ließe. Darauf kommt es aber im Ergebnis nicht an, da die Beklagten schon nicht nachvollziehbar dargelegt haben, welcher Erstattungsanspruch ihnen denn überhaupt zustehen soll. Zwar hat der Beklagte in die von ihm selbst vorgenommenen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 Betriebsstrom in Höhe von 96,10 EUR eingerechnet. Allerdings ist für die Kammer nicht nachvollziehbar, wie dieser Wert ermittelt worden ist. Hier hätte es näherer Darlegungen bedurft, welche Stromkosten tatsächlich angefallen sind und in Welcher Höhe sie wegen des Verbrauchs der Heizungsanlage sowie der sonstigen Räumlichkeiten entstanden sind bzw. welcher Umrechnungsmaßstab zur Ermittlung der Kosten hier anzulegen wäre.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist durch die erste Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 auch keine irgendwie geartete Bindung seitens des Klägers hinsichtlich der umlagefähigen Kosten eingetreten. Selbst wend dies der Fall sein sollte, ist zu sagen, dass dort ebenso wie für das Jahr 2001 Kostet für Öl und das Wasser umgelegt worden sind zuzüglich entsprechender Grundgebühren. Wartungskosten sind möglicherweise deswegen nicht umgelegt worden, weil eine Wartung nicht erfolgt ist.

Kosten für die Verbrauchserfassung waren nicht umlagefähig, da offensichtlich eine gesonderte Verbrauchserfassung nicht erfolgte, j Soweit nunmehr dezidierte Gemeindeabgaben im obigen Sinne umgelegt worden sind, ist nicht auszuschließen, dass dies in der gleichen Art und Weise auch beider zuvor vorgenommenen Abrechnung für das Jahr 2000 erfolgt ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97, 92 ZPO unter Berücksichtigung von § 269 ZPO hinsichtlich der teilweisen Klagerücknahme in der I. Instanz.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 10 analog, 713 ZPO.