1.
Landesliegenschaftsfonds Niedersachsen (LFN)

1.1
Begriff

Der LFN ist ein Sondervermögen (§ 26) des Landes und dient dem Zweck, den Liegenschaftsbedarf des Landes zu decken und das Grundvermögen des Landes zu erhalten. Das Sondervermögen sichert die ressortübergreifende Steuerung der Verwendung dieser Vermögenswerte und richtet sie nach wirtschaftlichen Aspekten aus.

1.2
Umfang

Der LFN umfasst die landeseigenen Grundstücke, die grundstücksgleichen Rechte und die Geldrechnung des Sondervermögens. Die Einnahmen aus der Verwertung von landeseigenen Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und aus der dinglichen Belastung von Grundstücken fließen - unabhängig von der Mittelherkunft für den Erwerb der jeweiligen Grundstücke - der Geldrechnung zu.

1.3
Verwaltung

Das Sondervermögen LFN wird unter der Fachaufsicht des MF von der vom MF als Fondsverwaltung bestimmten Dienststelle verwaltet; vgl. dazu auch die Ausführungen in Nummer 7.

1.4
Aufgaben, Zweck

Neben den mit der Eigentümerfunktion verbundenen Rechten und Pflichten soll der LFN vor allem folgende zentrale liegenschaftsbezogene Aufgaben erfüllen:

1.4.1
Landesbedarfsdeckung

Der unmittelbare Liegenschaftsbedarf des Landes ist in erster Linie aus dem Bestand des LFN zu decken. Hierbei sind die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit zu beachten (§ 7). Stehen für den vorgesehenen Zweck geeignete landeseigene Grundstücke nicht zur Verfügung oder können landeseigene Grundstücke nicht in wirtschaftlich vertretbarer Weise verfügbar gemacht werden, so dürfen Grundstücke - bei Vorliegen der haushaltsrechtlichen Voraussetzungen - für den benötigten Zweck erworben, gemietet oder auf sonstige Weise (z. B. Pacht, dingliche Rechte) beschafft werden. Unmittelbarer Bedarf des Landes ist gegeben, wenn die Grundstücke in absehbarer Zeit, d. h. regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren, zur Erfüllung von Landesaufgaben benötigt werden. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist vom zukünftigen Nutzer bzw. vom jeweils betroffenen Fachressort nachzuweisen und zu begründen.

Das MF kann im Einzelfall zulassen, dass Grundstücke, für die zwar ein unmittelbarer Bedarf im vorstehenden Sinne nicht besteht, deren Erwerb aber zu einer deutlichen Wert- oder Nutzungssteigerung einer landeseigenen Immobilie führt oder aus strategischen Gründen geboten ist, erworben werden.

1.4.2
Wertoptimierung

§ 64 statuiert ein Verwertungsgebot für entbehrliche landeseigene Grundstücke. Die Verwertung - regelmäßig der Verkauf - erfolgt nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit. Vorhandene und mögliche Entwicklungspotenziale sind hierbei - ggf. unter Beteiligung Dritter - aufzudecken und monetär zu berücksichtigen. Auch bei der Planung und Durchführung von Investitionen im Gebäudebestand oder in Neubauten auf landeseigenen Grundstücken kommt der Wertoptimierung i. S. der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme entscheidende Bedeutung zu.

1.5
Verwendung der Mittel des LFN/Fondsausgleich

1.5.1
Die Einnahmen aus der Verwertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten fließen der Geldrechnung des Sondervermögens LFN zu und sind dort so lange nachzuweisen, bis sie für den Erwerb von Grundstücken verwendet werden, sofern nicht im Haushaltsplan abweichende Regelungen getroffen sind. Einnahmen in diesem Sinne sind z. B. auch Zinsen aus Restkaufgeldern, Entgelte für vorzeitige Besitzüberlassungen sowie Entgelte für dingliche Belastungen und Baulasten.

1.5.2
Zu den durch den LFN regelmäßig zu finanzierenden Ausgaben gehören alle mit dem Erwerbs- oder Veräußerungsgeschäft verbundenen Ausgaben sowie diejenigen, die zur Entwicklung von Grundstücken im Interesse einer Optimierung von Veräußerungserlösen erforderlich sind.

1.5.3
Über Mittel des LFN (Geldrechnung) kann nur verfügt werden, soweit solche Mittel tatsächlich vorhanden sind.

1.5.4
Für den Erwerb von Grundstücken für Hochbaumaßnahmen dürfen Mittel des LFN (Geldrechnung) grundsätzlich nur vorübergehend in Anspruch genommen werden (Vorfinanzierung für den Bedarfsträger). Die Grunderwerbskosten sind im Haushaltsplan des Landes bei den Hochbaumaßnahmen zu veranschlagen und an den LFN (Geldrechnung) abzuführen (Fondsausgleich), sobald Haushaltsmittel zur Verfügung stehen. Erfolgt der Grunderwerb für Landesbetriebe, sind diese zur Abführung verpflichtet, wenn keine Veranschlagung im Haushaltsplan des Landes für Hochbaumaßnahmen vorgenommen wird.

1.5.5
Können durch den Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts mit Mitteln des LFN Anmietungen des Landes beendet werden, sind die zukünftig im Fachkapitel nicht mehr benötigten Mietmittel bis zur Höhe des Kaufpreises bzw. des in Anspruch genommenen Betrages als Refinanzierung an das Sondervermögen LFN abzuführen. Das Gleiche gilt für die Ablösung von Erbbaurechten.

1.5.6
Wird durch den Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts die bisherige Nutzung einer anderen landeseigenen Liegenschaft aufgegeben oder ergänzt und in diesem Zusammenhang ein zusätzlicher Raumbedarf dieses Nutzers gedeckt, so sind die Haushaltsmittel für Kleine Neu-, Um- und Erweiterungsbauten des Geschäftsbereichs der obersten Landesbehörde, der der Nutzer zugeordnet ist, zu mindern. Die Minderung umfasst den entsprechend des zusätzlichen Raumbedarfs anteiligen Kaufpreis. Sie ist im Haushaltsjahr, welches auf den Erwerb folgt, umzusetzen, sofern das MF keine andere Regelung trifft.

1.5.7
Über den Bestand des landeseigenen Grundbesitzes und über die im Laufe des Haushaltsjahres realen und wertmäßigen Veränderungen erstellt die Fondsverwaltung jährlich einen zusammenfassenden Bericht. Der Bericht kann als gesonderter Abschnitt in den Jahresbericht des NLBL aufgenommen werden.

1.5.8
Die nutzenden Dienststellen und die durch Delegationserlass des MF Berechtigten erteilen bei Bedarf dem NLBL die notwendigen Auskünfte (vgl. auch Nummer 7.2.1).

2.
Verwaltung der landeseigenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte, Aufgaben der Fondsverwaltung

Die Liegenschaften des Landes werden in ,Überlassungsgrundvermögen‘ und ,Allgemeines Grundvermögen‘ unterschieden.

2.1
Überlassungsgrundvermögen

2.1.1
Überlassungsentgeltverträge

Die Verwaltung/Nutzung landeseigener Grundstücke und grundstücksgleicher Rechte, die Verwaltungszwecken des Landes oder dem Gemeingebrauch im Aufgabenbereich des Landes dienen, wird den Nutzern im Wege von Überlassungsentgeltverträgen übertragen. Bei diesen in § 64 genannten Überlassungsentgeltverträgen (im Folgenden: Überlassungsvereinbarungen) handelt es sich um koordinationsrechtliche Verträge, die unter Einführung des Grundsatzes der Entgeltlichkeit die verwaltungsinterne Zuordnung von Rechten und Pflichten für die betreffenden Grundstücke regeln.

2.1.2
Behördenhäuser und -zentren, Ressorthäuser

2.1.2.1
Landeseigene und angemietete Grundstücke, die von Dienststellen verschiedener Geschäftsbereiche genutzt werden, werden als Behördenhäuser oder Behördenzentren von der Fondsverwaltung eingerichtet und verwaltet. Die Bewirtschaftungskosten (bei Anmietungen auch die Miete einschließlich Nebenkosten) werden von der Fondsverwaltung bei Bedarf den Nutzern zugeordnet.

Behördenzentren sollen bei getrennt gelegenen Grundstücken gebildet werden, sofern bei einer gemeinsamen Verwaltung wirtschaftliche Vorteile erzielt werden können.

Die Hausverwaltung, d. h. die vor Ort anfallenden Bewirtschaftungsaufgaben, obliegt der Dienststelle, die den größten Nutzflächenanteil innehat. Das MF kann in begründeten Einzelfällen abweichende Regelungen zulassen.

2.1.2.2
Für Grundstücke, die von mehreren Dienststellen eines Geschäftsbereiches genutzt werden, bestimmt die zuständige oberste Landesbehörde die hausverwaltende Dienststelle, die auch die Bewirtschaftungskosten zu tragen hat (sog. Ressorthäuser).

2.1.2.3
Bei der Errichtung von Behördenhäusern und -zentren sind die auf die jeweiligen Nutzer flächenanteilig entfallenden Betriebskosten von den Fachkapiteln an das Kapitel 13 21 umzusetzen (zum Begriff der Betriebskosten vgl. die Regelungen in der BetrKV und Nummer 3.3).

2.1.2.4
Anlieger- und Straßenausbaubeiträge sowie Erschließungs- und Vermessungskosten trägt bei Behördenhäusern und -zentren die Fondsverwaltung; hiervon ausgenommen sind Landesbetriebe, von denen die Fondsverwaltung eine anteilige Kostenerstattung fordert.

2.1.3
Nutzerwechsel

Die Änderung der Nutzung oder die Abgabe von Grundstücken an einen anderen Nutzer innerhalb der Landesverwaltung darf nur über die Fondsverwaltung im Rahmen der (Teil-)Kündigung oder sonstigen Beendigung der Überlassungsvereinbarung erfolgen. Die Fondsverwaltung ändert die bestehende Überlassungsvereinbarung und schließt mit dem neuen Nutzer eine neue Überlassungsvereinbarung. Vereinbarungen zwischen verschiedenen Nutzern, die die Abgabe von Flächen untereinander zum Gegenstand haben, sind ungültig.

2.1.4
Überlassungsentgelte

2.1.4.1
Der Abschluss der Überlassungsvereinbarungen erfolgt unter Zugrundelegung einheitlicher - im Auftrag des MF ermittelter - Überlassungsentgelte. Im Überlassungszeitraum werden die Überlassungsentgelte turnusgemäß durch die Fondsverwaltung überprüft und - soweit erforderlich - durch Nachtragsvereinbarungen fortgeschrieben.

2.1.4.2
Für die Erhebung der Einnahmen aus den Überlassungsvereinbarungen findet die Anlage zu VV Nr. 2.3.2 zu § 59 sinngemäß Anwendung.

2.2
Allgemeines Grundvermögen

2.2.1
Zum Allgemeinen Grundvermögen gehören die landeseigenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte, die nicht für Verwaltungszwecke des Landes oder im Rahmen des Gemeingebrauchs im Aufgabenbereich des Landes benötigt werden. Sie werden als Teil des LFN vom MF verwaltet; das MF kann seine Aufgaben auf andere Landesdienststellen oder Dritte übertragen (vgl. Nummer 1.3 i. V. m. Nummer 7).

2.2.2
Landeseigene Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, die nicht mehr für Verwaltungsaufgaben des Landes oder im Rahmen des Gemeingebrauchs im Aufgabenbereich des Landes benötigt werden, sind zu verwerten (siehe Nummer 6.1.1).

2.2.3
Die Vermietung und Verpachtung landeseigener Grundstücke sind zulässig als Interimslösung für den Fall, dass eine Verwertung zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen nicht möglich ist. Sie sind im Rahmen einer gesamtwirtschaftlichen Betrachtung in begründeten Fällen auch unter Wert möglich.

In Abstimmung mit dem MF sind in begründeten Fällen (z. B. bei Flächen der Daseinsvorsorge, Ersatzflächenreserven für landespolitisch bedeutsame Vorhaben) dauerhafte Nutzungsüberlassungen möglich.

2.3
Dingliche Belastungen und Baulasten

2.3.1
Dingliche Belastungen und Baulasten an landeseigenen Grundstücken dürfen nur in unbedingt notwendigem Umfang bestellt werden.

2.3.1.1
Die Höhe der Entschädigung richtet sich im Allgemeinen nach der Verkehrswertminderung des Grundstücks sowie dem zu erwartenden Nutzungsausfall.

2.3.1.2
Sofern wirtschaftlich vertretbar, ist möglichst eine einmalige Abfindung zu vereinbaren; bei laufender Zahlung ist die Neufestsetzung der Entschädigung jeweils nach fünf Jahren vorzubehalten.

2.3.1.3
Alle im Zusammenhang mit der Bestellung oder Löschung einer Belastung entstehenden oder zusammenhängenden Kosten hat grundsätzlich der Veranlasser zu tragen.

2.3.2
Die Bestellung von Erbbaurechten an landeseigenen Grundstücken ist regelmäßig nur durch die Fondsverwaltung zulässig, wenn ein dringendes Landesinteresse besteht und zu erwarten ist, dass der Bewerber die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag erfüllen kann. Weitere Einzelheiten zur Vergabe von Erbbaurechten an landeseigenen Grundstücken ergeben sich aus Anlage 3.

2.4
Nachweis von Grundstücken und Rechten des Landes

Der nach § 73 erforderliche Nachweis landeseigener Grundstücke oder Rechte des Landes an Grundstücken Dritter erfolgt durch ein elektronisches Datenbanksystem.

3.
Nutzung landeseigener Grundstücke/Nutzerrechte und -pflichten

3.1.1
Bedarfsbegründung/Liegenschaftsanforderung

Der Nutzer stellt seinen Bedarf an den von ihm benötigten - also für die Wahrnehmung von Landesaufgaben erforderlichen - Grundstücken oder Teilen daran gegenüber der Fondsverwaltung dar. Diese Liegenschaftsanforderung, die unter vorheriger Zustimmung der obersten Landesbehörde des Nutzers erfolgt, umfasst die Darstellung der leistungsorientierten Notwendigkeit, Angemessenheit und Wirtschaftlichkeit des Bedarfs. Bezüglich der Unterbringung ist das Ergebnis der Prüfung von alternativen Unterbringungskonzepten vorzulegen.

3.1.2
Bedarfsüberprüfung/Entbehrlichkeit von Liegenschaften

Der Nutzer prüft auch während des laufenden Überlassungsverhältnisses regelmäßig in angemessenen Abständen - bei bebauten Liegenschaften zumindest jährlich - die Angemessenheit und Wirtschaftlichkeit seiner Flächennutzung und seiner Unterbringung vor dem Hintergrund seiner Aufgaben- und Personalentwicklung. Bei erwarteten erheblichen Veränderungen informiert er die Fondsverwaltung, um gemeinsam Unterbringungsalternativen zu prüfen. Nicht mehr benötigte Gebäude/Gebäudeteile oder Grundstücke/Grundstücksteile kündigt der Nutzer der Fondsverwaltung so früh wie möglich - in jedem Fall vor Aufgabe der Nutzung - als voraussichtlich künftig frei werdend an.

3.2
Überlassung

Die Überlassung erfolgt nach Bestätigung der Unterbringungskonzeption durch die Fondsverwaltung im Wege einer Überlassungsvereinbarung (vgl. Nummer 2.1.1). Es ist grundsätzlich die in Anlage 1 abgedruckte Muster-Überlassungsvereinbarung anzuwenden. Sollten im Einzelfall Abweichungen zwingend erforderlich sein, begründet der Nutzer diese gegenüber der Fondsverwaltung. Die Fondsverwaltung kommt den Änderungswünschen nach, soweit diese sachdienlich sind und ihre unmittelbaren Aufgaben nicht beeinträchtigt werden. Im Fall der Nichteinigung entscheidet das MF nach vorheriger Anhörung des betreffenden Fachministeriums.

3.2.1
Überlassungsentgelt

Beim Abschluss von Überlassungsvereinbarungen gilt das von der Fondsverwaltung ermittelte Überlassungsentgelt (vgl. Nummer 2.1.4).

3.2.2
Sonstige Inhalte der Überlassungsvereinbarung

Die Überlassungsvereinbarung benennt die einzelnen überlassenen Grundstücke oder Grundstücksteile, den Überlassungszeitraum, die dem Nutzer übertragenen Verpflichtungen und die Berechtigungen. Sie regelt mindestens die Verfahren zur Zahlung des Nutzungsentgelts, zur Drittnutzung der überlassenen Grundstücke sowie zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses.

3.3
Bewirtschaftung

Die Bewirtschaftung des Überlassungsgrundvermögens obliegt dem Nutzer nach Maßgabe der Regelungen in der Überlassungsvereinbarung. Zu den Bewirtschaftungskosten der Grundstücke, Gebäude und Räume gehören die für die Betreuung der Liegenschaften notwendigen Sach- und Personalausgaben, also auch die Anlieger- und Straßenbaubeiträge sowie die Erschließungs- und Vermessungskosten, soweit sie beim Grundstückserwerb (vgl. Gruppe 821 ... der VV-HNds-ZR-Gpl) oder bei der Ermittlung der Baukosten nicht erfasst werden konnten und nach erfolgter Übernahme des Grundstücks oder Abrechnung der Baukosten gefordert werden (Gruppe 517 ... der VV-HNds-ZR-Gpl).

Die erforderlichen Geld- und Sachmittel sowie das notwendige Personal stellt der Nutzer. Für den Fall nicht geregelter Wahrnehmung von Eigentümerpflichten für das Grundvermögen des Landes gilt der Grundsatz der Allzuständigkeit der Fondsverwaltung. Für die Sonderformen Behördenhäuser, Behördenzentren und Ressorthäuser vgl. Nummer 2.1.2.

3.4
Nutzerstatus mit Rechten und Pflichten

3.4.1
Die Nutzereigenschaft entsteht mit der Bestimmung einer Verwaltungseinrichtung (gemäß § 64 Abs. 2 Satz 2 auch als Stelle bezeichnet) als Nutzer durch die zuständige oberste Landesbehörde.

3.4.2
Der LRH (Artikel 70 der Niedersächsischen Verfassung) bestimmt für sich und seine Außenstellen (§ 100) die Nutzereigenschaft.

3.4.3
Landesbetriebe und Sondervermögen (§ 26) erhalten ihre Nutzereigenschaft grundsätzlich mit dem Zeitpunkt ihrer Errichtung oder Entstehung.

3.4.4
Die Beendigung der Nutzereigenschaft ist nur durch Kündigung der entsprechenden Überlassungsvereinbarung möglich. Die Nutzereigenschaft endet mit Rückgabe des Überlassungsgrundvermögens an die Fondsverwaltung.

3.4.5
Der nach Nummer 3.4.1 bestimmte Nutzer übernimmt sämtliche im Rahmen der Überlassungsvereinbarung anfallenden Pflichten. Vorbehalte der zuständigen obersten Landesbehörde bei der Wahrnehmung von Pflichten durch den Nutzer sind gegenüber der Fondsverwaltung ausgeschlossen.

3.4.6
Die Rückgabe von Grundstücks- und Gebäudeflächen an die Fondsverwaltung erfolgt in verkehrssicherem Zustand. Dort bereits vorhandene, die öffentliche Sicherheit und Ordnung einschränkende und sonstige Gefahrenstellen sind vorab vom Nutzer zu beseitigen.

3.4.7
Die für die Bewirtschaftung entbehrlicher Liegenschaften notwendigen Mittel sind nach Übernahme der Liegenschaften durch die Fondsverwaltung entsprechend umzusetzen; darüberhinausgehende Mittel dürfen vom bisherigen Nutzer nicht mehr in Anspruch genommen werden. Sollte eine Mittelumsetzung nicht möglich sein, ist das weitere Vorgehen mit der Fondsverwaltung und dem zuständigen Haushaltsreferat im MF abzustimmen.

3.5
Überlassung an Dritte durch den Nutzer

3.5.1
Die Vermietung oder Verpachtung von Teilen der überlassenen Grundstücke durch den Nutzer an Dritte (Drittüberlassung) zur Förderung der nutzerspezifischen Verwaltungsaufgaben ist mit Einwilligung der Fondsverwaltung zulässig.

Die Drittüberlassung ist ebenfalls zulässig, wenn nicht selbständig verwertbare Grundstückseinheiten oder nicht selbständig verwertbare Teile davon Gegenstand der Drittüberlassung werden sollen. Jede Drittüberlassung erfordert vorab die Prüfung der Wirtschaftlichkeit der eigenen Unterbringung (vgl. Nummer 3.1.2). Das Ergebnis der Prüfung ist darzustellen. Die Fondsverwaltung kann in begründeten Einzelfällen den Abschluss der Drittüberlassung von Bedingungen abhängig machen oder die Drittüberlassung untersagen.

3.5.2
Der Nutzer bleibt für die von ihm in der Nutzerüberlassungsvereinbarung übernommenen Verpflichtungen uneingeschränkt gegenüber der Fondsverwaltung verantwortlich. Er ist ebenfalls alleiniger Verantwortlicher aus dem Drittüberlassungsverhältnis und nimmt sämtliche sich daraus ergebenden Verpflichtungen wahr. Dies gilt auch bei ggf. entstandenen unterschiedlichen Nutzungszeiträumen aus der Überlassungsvereinbarung und der Drittüberlassung.

3.5.3
Die Einwilligung der Fondsverwaltung ist nur bei Drittüberlassungen erforderlich, die einen Zeitraum von drei Monaten überschreiten.

Die Einwilligung kann für bestimmte Fallgestaltungen allgemein erteilt werden.

3.5.4
Die Drittüberlassungen dürfen die in der Überlassungsvereinbarung festgelegten Nutzungszeiträume nicht überschreiten. In dem Drittüberlassungsverhältnis ist vom Nutzer in geeigneter Weise sicherzustellen, dass mit Beendigung des in der Überlassungsvereinbarung genannten Zeitraums der Überlassung an den Nutzer auch die Drittüberlassung endet.

3.5.5
Drittüberlassungen erfolgen zum vollen Wert. Als voller Wert ist die ortsübliche, angemessene Miete oder Pacht zugrunde zu legen. Für die Nutzung von Bodenfunden ist der Marktpreis maßgebend. Die tragenden Bewertungsgründe sind in einem dem Wert der Drittüberlassung angepassten Preisvermerk schriftlich festzuhalten. Die Einnahmen des Nutzers aus Drittüberlassungen werden zulasten des Nutzers angerechnet. Das MF kann Ausnahmen zulassen.

4.
Unterbringungsmanagement

4.1
Das landesweite Unterbringungsmanagement ist wesentliches Element eines zeitgemäßen Liegenschaftsmanagements. Im Unterbringungsmanagement wird die Versorgung der Landesdienststellen mit geeigneten Unterbringungskapazitäten koordiniert und im Rahmen der verfügbaren Ressourcen sichergestellt. Das Unterbringungsmanagement umfasst bei Darstellung der Wirtschaftlichkeit

• die leistungsgerechte Unterbringung der Bediensteten des Landes,

• die ressortübergreifende Steuerung der Raumkapazitäten und

• die Prüfung von Entbehrlichkeit, Nutzung und Bevorratung von Gebäuden.

4.2
Das mit der Verwaltungsmodernisierung eingeführte landesweite Unterbringungsmanagement hat folgende Grundsätze:

4.2.1
Das Unterbringungsmanagement stellt die Unterbringung aller unmittelbaren Landesdienststellen und -einrichtungen auf der Grundlage der von der LReg beschlossenen Standort-, Aufgaben- und Stellenveränderungen sicher. Es minimiert den Einsatz finanzieller Ressourcen; Unterbringungen erfolgen grundsätzlich im Rahmen des verfügbaren Liegenschaftsbestandes. Das Unterbringungsmanagement ermöglicht den Verkauf nicht mehr benötigter landeseigener Objekte bzw. die Beendigung von Miet- und Pachtverträgen.

4.2.2
Vorhandene Unterbringungen werden im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit überprüft und ggf. in eine erforderliche Gesamtkonzeption für einen Standort mit einbezogen.

4.2.3
Die Aufgaben des Unterbringungsmanagements übernimmt federführend die Fondsverwaltung. Die Fondsverwaltung handelt in ständiger Abstimmung mit den beteiligten Dienststellen. Der frühzeitige Austausch aller unterbringungsrelevanten Informationen wird von den Beteiligten sichergestellt.

4.2.4
Die Entscheidung über die eigene Unterbringung und die haushaltsmäßige Verantwortlichkeit verbleiben bei der jeweiligen Dienststelle bzw. dem jeweiligen Ressort. Von den Unterbringungsvorschlägen der Fondsverwaltung abweichende Entscheidungen sind vom zuständigen Ressort zu begründen und gegenüber dem MF bei der Aufstellung und Ausführung des Haushaltsplanes ausdrücklich zu vertreten.

4.2.5
Die Tätigkeiten der Fondsverwaltung im Rahmen des Unterbringungsmanagements sind für die Landesdienststellen kostenfrei.

4.2.6
Die maßgebenden Arbeitsabläufe und Zuständigkeiten für das jeweilige Unterbringungsprojekt sind zu dokumentieren.

5.
Beschaffung von Liegenschaften

5.1
Voraussetzung der Beschaffung

5.1.1
Die Beschaffung von Grundstücken ist nur unter den Voraussetzungen der Nummer 1.4.1 zulässig und wird von der Fondsverwaltung wahrgenommen.

Das MF kann in begründeten Einzelfällen oder für Delegationsbereiche Ausnahmen zulassen; in den betreffenden Fällen ist der Fondsverwaltung zeitnah über die durchgeführten Aktivitäten zu berichten.

5.1.2
Bei Beschaffungs- und Unterbringungsfragen im Liegenschaftsbereich handelt es sich regelmäßig um Maßnahmen mit bedeutsamen finanziellen Auswirkungen für einen längeren Betrachtungszeitraum mit z. T. sehr unterschiedlichen Zahlungsströmen. Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit ist deshalb regelmäßig auf der Basis der Kapitalwertmethode nach Nr. 3.2 zu § 7- soweit erforderlich ergänzt durch eine Nutzwertanalyse - durchzuführen. Bei Anwendung des Schemas 4 entfällt die - z. T. schwierige oder sogar unmögliche - Prognostizierung etwaiger Restwerte für die jeweils betroffenen Liegenschaften. Unterschiedliche Nutzungsdauern können sich bei der Frage des Ankaufs z. B. aus der Restlaufzeit des Mietvertrages im Vergleich zur Restnutzungsdauer des zu erwerbenden Gebäudes ergeben. Alternative Verfahren sind ergänzend denkbar.

5.1.3
Kommt es nach erfolgter Prüfung der Wirtschaftlichkeit durch die Fondsverwaltung im weiteren Verfahren zu entscheidenden Veränderungen der planerischen Basisdaten mit der Folge wesentlicher Kostensteigerungen (grundsätzlich bei Steigerungen von mehr als 10 %), ist die Fondsverwaltung unverzüglich zur Überprüfung des Fortbestandes der Wirtschaftlichkeit zu beteiligen. Im Hinblick auf Abschnitt B 2 der Richtlinien für die Bauaufgaben des Landes (RLBau) ist das weitere Verfahren zwischen den beteiligten Stellen (Fondsverwaltung, Nutzer, Bauverwaltung) abzustimmen.

5.2
Formen der Beschaffung

Stehen für den vorgesehenen Zweck geeignete landeseigene oder angemietete Grundstücke nicht zur Verfügung oder können sie nicht in wirtschaftlich vertretbarer Weise verfügbar gemacht werden, so dürfen Grundstücke erworben, gemietet oder auf sonstige Weise beschafft werden, wenn die haushaltsrechtlichen Voraussetzungen vorliegen und die Grundstücke zur Erfüllung von Landesaufgaben in absehbarer Zeit erforderlich sind.

Die Bauverwaltung ist grundsätzlich zu beteiligen (Abschnitt B 2 RLBau).

5.3
Verfahren der Beschaffung

5.3.1
Erwerb

Bei dem Erwerb von Grundstücken wirken die Fondsverwaltung und der zukünftige Nutzer zusammen. Im vorherigen Einvernehmen mit der Fondsverwaltung kann auch der zukünftige Nutzer den Grundstücksmarkt sondieren und Angebote vor Ort einholen. Die Fondsverwaltung führt die Verhandlungen und bringt diese zum Abschluss (vgl. Nummer 1.5).

5.3.2
Anmietung

Bei Anmietungen wirken die Fondsverwaltung und die zukünftigen Nutzer zusammen. Im vorherigen Einvernehmen mit der Fondsverwaltung kann auch der zukünftige Nutzer den Mietmarkt sondieren und Angebote vor Ort einholen. Der zukünftige Nutzer ist für die haushaltsrechtlichen Voraussetzungen für die Anmietung verantwortlich. Die Fondsverwaltung führt die Verhandlungen und bringt diese inhaltlich zum Abschluss; sie kann diese Aufgaben ganz oder teilweise auf den Nutzer übertragen. Die Vertragszeichnung selbst obliegt dem Nutzer. Dieser hat sämtliche Verpflichtungen und Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu erfüllen bzw. geltend zu machen.

5.3.3
Sonstige Beschaffungen

5.3.3.1
Für die Beschaffung von Grundstücken auf sonstige Weise (z. B. Erbbaurechte) ist die Fondsverwaltung zuständig.

5.3.3.2
Die Entscheidung darüber, ob der Fiskus ein ihm gemäß § 928 Abs. 2 BGB zustehendes Recht zur Aneignung eines aufgegebenen Grundstücks ausüben soll, trifft die Fondsverwaltung (zur Ausübung des Aneignungsrechts vgl. auch Nummer 6.3).

In den Fällen, in denen es zweifelhaft sein kann, ob ein Interesse des Landes an der Aneignung eines herrenlosen Grundstücks besteht, ist das MF zu beteiligen.

5.4
Wirtschaftlichkeit

Der Nachweis der Wirtschaftlichkeit ist grundsätzlich vom zukünftigen Nutzer zu erbringen. Er legt die nach § 7 erforderlichen Unterlagen der Fondsverwaltung vor. Die Entscheidung über die Beschaffung trifft der zukünftige Nutzer im Einvernehmen mit der Fondsverwaltung.

5.5
Wertermittlung

5.5.1
Erwerb

Für zu erwerbende Grundstücke ist eine Wertermittlung durchzuführen. Die Fondsverwaltung entscheidet im Einzelfall über Art und Umfang der Wertermittlung und über die Beteiligung anderer Einrichtungen (z. B. Gutachterausschüsse bei den Katasterämtern oder Staatliches Baumanagement), soweit sie die Aufgabe nicht selbst wahrnimmt. Die für die Wertfindung tragenden Gründe sind in einem Preisvermerk festzuhalten. Die Grundsätze des bundeseinheitlichen Wertermittlungsrechts sind zu beachten.

5.5.2
Anmietung

5.5.2.1
Für anzumietende Grundstücke stellt die Fondsverwaltung die Angemessenheit des Mietzinses fest.

5.5.2.2
Beim Abschluss von Mietverträgen oder bei der Neufestsetzung der Miete in laufenden Mietverhältnissen ist der Mietzins über einen möglichst langen Zeitraum fest zu vereinbaren, sofern hieraus für das Land keine wirtschaftlichen Nachteile resultieren. Die Festschreibung des Mietzinses über die gesamte Vertragslaufzeit wird hingegen nur in wenigen Fällen möglich und sinnvoll sein. Üblich ist vielmehr die vertragliche Vereinbarung für beide Seiten, nach einem bestimmten Zeitablauf eine Mietzinsanpassung zu verlangen.

Bei der Anmietung von Büroflächen und sonstigen Räumen (außer Wohnraum) ist im Interesse einer landesweit einheitlichen Handhabung bei Vertragsabschluss möglichst die als Anlage 4 beigefügte Klausel zu verwenden. Je nach Angebots- und Interessenlage sind andere Anpassungsklauseln in Einzelfällen zugelassen. Die Gründe für eine abweichende Regelung sind zu dokumentieren. Generell zugelassen sind Anpassungsklauseln, die unmittelbar - d. h. auch nach dem Umfang der Anpassung - an den vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland‘ gekoppelt sind. Der Mietzins kann erst bei einer Änderung des Index um mindestens 5 % angepasst werden. Eine Anpassung des Mietzinses erfolgt nur, wenn ein Vertragspartner dies schriftlich geltend gemacht hat. Die Erhöhung tritt frühestens zum Ersten des auf den Tag der Geltendmachung folgenden Monats ein.

5.5.3
Erbbaurechte

Für Grundstücke, die im Wege des Erbbaurechts beschafft werden, gilt Nummer 5.5.1 entsprechend.

5.6
Eintragung im Grundbuch und im Liegenschaftskataster

5.6.1
Als Eigentümer oder Erbbauberechtigter ist im Grundbuch ,Land Niedersachsen‘ einzutragen. Diese Eintragung ist auch für das Liegenschaftskataster verbindlich. Anderslautende Einträge sind zu korrigieren, eventuelle Zusätze sind zu streichen. Im Liegenschaftskataster wird im Feld ,Eigentümer-Name 2‘ der jeweilige Nutzer mit Adresse geführt. Die Pflege dieses Eintrags erfolgt durch regelmäßigen Datenabgleich zwischen der zuständigen Katasterverwaltung und der Fondsverwaltung. Bei Grundstücksübertragungen ist die Fondsverwaltung rechtzeitig zu informieren.

5.6.2
Die mit dem Grunderwerb beauftragten Stellen des Landes haben durch entsprechende Antragstellung beim Grundbuchamt sicherzustellen, dass die erworbenen Grundstücke dem zutreffenden Grundbuchblatt des jeweiligen Verwaltungszweiges zugeschrieben werden. Unter einer gemeinsamen laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis sind nur die Grundstücke einer zusammenhängenden wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. Sofern ein separates Grundbuchblatt für den jeweiligen Verwaltungszweig noch nicht angelegt ist oder in Zweifelsfällen, ist stets das Anlegen eines neuen Grundbuchblattes zu beantragen.

5.6.3
Die Zuführung und Abgabe von Liegenschaften innerhalb der Landesverwaltung erfolgt regelmäßig durch die Fondsverwaltung (vgl. Nummer 3.2); die Fondsverwaltung sorgt dabei auch für die zutreffende Eintragung im Liegenschaftskataster.

5.7
Verwaltung beschaffter Grundstücke

Grundstücke, die für einen bestimmten Verwendungszweck (z. B. Bebauung) beschafft werden, werden sofort per Überlassungsvereinbarung an den zukünftigen Nutzer überlassen, auch wenn die tatsächliche Bebauung oder sonstige Inanspruchnahme erst später erfolgt. Die Fondsverwaltung kann Ausnahmeregelungen treffen.

6.
Verwertung landeseigener Grundstücke

6.1
Entbehrlichkeit und Veräußerungsgebot

6.1.1
Werden Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte nicht oder nicht mehr zur Erfüllung von Landesaufgaben benötigt, sind sie zu verwerten. Eine Verwertung ist auch geboten, wenn die Nutzung eines Grundstücks zur Erfüllung von Landesaufgaben nach den Gesichtspunkten der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit nicht länger vertretbar ist und/oder die fachgerechte Unterbringung der betroffenen Dienststelle oder der betroffenen Dienststellen an anderer Stelle wirtschaftlicher gewährleistet werden kann. Dabei sind im Rahmen der Prüfung der Wirtschaftlichkeit einer Unterbringung bei entsprechender Marktlage auch alternative Finanzierungsformen einzubeziehen. Die Feststellung, ob ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht danach im Ergebnis für das Land entbehrlich ist, trifft die Fondsverwaltung im Rahmen der Delegation nach Nummer 7.

6.1.2
Angesichts zunehmender Verknappung verfügbarer Baugrundstücke sind solche landeseigenen Grundstücke, die aufgrund ihrer Art und Lage für eine Verwendung für Aufgaben des Landes - ggf. auch als Tauschgrundstücke - zukünftig in Betracht kommen können, grundsätzlich nicht entbehrlich. Dies gilt insbesondere für Grundstücke in innerstädtischer Lage oder in der Nähe größerer Landesnutzer, die einen zukünftigen Erweiterungsbedarf erwarten lassen können (z. B. Hochschulen).

6.1.3
Die nach Nummer 6.1.1 für das Land entbehrlichen Grundstücke sind vorrangig zu veräußern. Bei Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte oder bei dringendem Landesinteresse sind alternative Vermarktungsmöglichkeiten (wie Erbbaurechte, Vermietung oder Verpachtung) auf ihre Wirtschaftlichkeit hin zu prüfen und in die Vermarktungsüberlegungen mit einzubeziehen (Grundsatz der Optimierung der Verwertungsformen).

6.2
Veräußerung landeseigener Grundstücke

Die Veräußerung landeseigener Grundstücke erfolgt nach den in Anlage 2 dargestellten Grundsätzen. Das MF kann in begründeten Einzelfällen eine andere Vorgehensweise zulassen.

6.3
Aneignung herrenloser Grundstücke

Das Aneignungsrecht des Fiskus ist ein grundstücksgleiches Recht und stellt somit einen Vermögenswert dar. Im Fall einer Verwertung dieses Rechts (regelmäßig in Form der Abtretung) ist deshalb auf den vollen Wert gemäß § 63 abzustellen.

6.4
Beteiligung des LT

Wegen der Beteiligung des LT bei der Veräußerung landeseigener Grundstücke wird auf § 63 Abs. 2 Bezug genommen.

6.4.1
Ein erheblicher Wert i. S. des § 63 Abs. 2 Satz 3 ist gegeben, wenn der volle Wert des zur Veräußerung stehenden Grundstücks mehr als 1 Mio. EUR beträgt. Von besonderer Bedeutung sind Grundstücke von erheblichem künstlerischem, geschichtlichem oder kulturellem Wert. Darüber hinaus ist unabhängig von der Wertgrenze eine besondere Bedeutung dann gegeben, wenn durch die Veräußerung sonstige wichtige öffentliche Belange berührt werden.

Einer LT-Beteiligung bedarf es auch im Fall der Veräußerung einer ersten Teilfläche aus Grundstücken mit einem vollen Wert von mehr als 1 Mio. EUR.

6.4.2
Die Einwilligung des LT wird vom MF, in den Fällen der Delegation von Zuständigkeiten nach Nummer 7 von der zuständigen obersten Landesbehörde im Einvernehmen mit dem MF eingeholt.

6.5
Tausch von Grundstücken

Für den Tausch von Grundstücken gelten die Nummern 6.1 bis 6.4 entsprechend.

6.6
Veräußerung von Erbbaurechten

Bei der Veräußerung von Erbbaurechten sind die Vorschriften über die Veräußerung von Grundstücken entsprechend anzuwenden.

7.
Übertragung von Zuständigkeiten

7.1
Delegation von Aufgaben

Das MF kann die ihm nach § 64 obliegenden Aufgaben auf andere Landesdienststellen oder Dritte übertragen. Die genaue Aufgabenabgrenzung wird durch gesonderten Erlass des MF

(sog. Delegationserlass) geregelt und durch Veröffentlichung im Nds. MBl. bekannt gemacht.

7.2
Meldepflichten, besondere Verantwortlichkeit der Fondsverwaltung

7.2.1
Die nach Nummer 7.1 jeweils zuständigen Dienststellen haben sicherzustellen, dass Veränderungen im Grundstücksbestand, die aufgrund der vorbezeichneten Delegationen von ihnen unmittelbar veranlasst sind (z. B. durch Zu- und Abgänge, Bestellung und Aufhebung von Erbbaurechten), zeitnah an die Fondsverwaltung gemeldet werden.

7.2.2
Bei Delegationen von Aufgaben des MF an andere Landesdienststellen oder Dritte gewährleisten diese die wirtschaftliche Nutzung und Verwertung der Grundstücke.

7.2.2.1
Die umfassende Zuständigkeit des MF für den wirtschaftlichen Einsatz von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten i. S. des § 64 i. V. m. § 7 bedingt ein Prüfungsrecht sowohl für das Verfahren als auch für die Ergebnisse der im Rahmen der Delegation durchgeführten Verwertungen. Die Prüfung erfolgt in Form von Geschäftsprüfungen.

Das MF kann das Prüfungsrecht auf andere Landesdienststellen übertragen.

7.2.2.2
Die Einnahmen aus den im Rahmen der Delegation vorgenommenen Verwertungen stehen dem Sondervermögen LFN in voller Höhe zu. Unterschreiten die im Rahmen der Delegation erzielten Einnahmen den jeweils vollen Wert (§ 63 Abs. 4), besteht eine Ausgleichspflicht des Berechtigten aus der Delegation gegenüber dem Sondervermögen LFN in Höhe des Differenzbetrages (Subventionsdifferenz).

7.2.2.3
Der aus der Delegation Berechtigte hat die tragenden Gründe seiner Verwertungsentscheidung und den Ablauf der Verwertung nachvollziehbar festzuhalten. Flurbereinigungsverfahren werden brutto, d. h. nach Verfahrensabschluss abgerechnet. Ein sodann verbleibender Überschuss ist in das Sondervermögen LFN abzuführen.

7.2.3
Die allgemeinen Meldepflichten der Nutzer bleiben unberührt.

8.
Grundstücksverkehr mit dem Bund

Die Abwicklung von Grundstücksangelegenheiten mit dem Bund (vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben [BImA]) erfolgt weiterhin in Anwendung der in Anlage 5 dargestellten Grundsätze.

Anlage 1

(zu VV Nr. 3.2 zu § 64 LHO)

Muster-Überlassungsvereinbarung

Nr. «FK»/«LHO»/001/2012

(Beispiel: 03 20/7065/001/2012 steht für einen Nutzungsvertrag mit der Zentralen Polizeidirektion = Einzelplan 03, Fachkapitel 20, vierstellige Nutzernummer lt. Katalog ggf. mit Regionalzusatz A (BRS), B (HAN), C (LÜN), D (OLD), lfd. Nummer und Jahresangabe des Vertragsabschlusses)

zwischen dem

Sondervermögen ,Landesliegenschaftsfonds Niedersachsen‘, vertreten durch das NLBL

- Referat BL .../Geschäftsbereich ..................... -

- nachstehend Nutzungsüberlasser genannt -

und der/dem

................................................................................
(Dienststelle/Landesbetrieb/Sondervermögen)

- nachstehend Nutzer genannt -

wird folgende Vereinbarung getroffen:

§ 1
Überlassungsgegenstand

1.
Der Nutzungsüberlasser überlässt dem Nutzer die in Anlage 1 *) (bebaute Grundstücke), Anlage 1 A *) (bebaute Grundstücke mit Flurstücksangaben als Ergänzung zur Anlage 1) bzw. Anlage 2 *) (unbebaute Grundstücke) - jeweils Stand ......... - unter Angabe der Liegenschaftskennnummer aufgeführten Nutzungsobjekte in den dort angegebenen Größenordnungen (Grundstücks- und Gebäudeflächen).

Die zur Berechnung des Überlassungsentgelts zugrunde gelegte Quadratmeterfläche der Gebäude ist nach DIN 277 ermittelt. Sie setzt sich aus Nutzfläche (NUF1-6) zuzüglich sonstiger Nutzfläche (NUF7) und Verkehrsfläche (VF) zusammen. Sofern die Verkehrsfläche mehr als 20 % der Mietfläche (= Summe aus NUF1-6 + NUF7 + VF) ausmacht, wird die über 20 % liegende Verkehrsfläche nur mit 50 % bei der Flächenberechnung berücksichtigt. Die zum Gebäude gehörenden Außenflächen und/oder -anlagen sind Bestandteil dieser Vereinbarung.

2.
Der Überlassungsentgeltberechnung sind die in der Anlage 1 bzw. Anlage 2 aufgeführten Flächen zugrunde gelegt. Sollten die tatsächlichen Flächen davon abweichen, sind die Abweichungen anzuzeigen und - bei Gebäudeflächen unter Einbindung des Staatlichen Baumanagements - in beiderseitigem Einvernehmen zu korrigieren. Bei Abschluss dieser Vereinbarung gemeldete Fehler/Unstimmigkeiten werden im beiderseitigen Einvernehmen zeitnah aufgearbeitet und ggf. korrigiert. Die geänderten Flächen und Entgelte werden erst mit einem Nachtrag zu dieser Vereinbarung wirksam.

§ 2
Überlassungszeit

Die Überlassung wird für .................. fest vereinbart und beginnt am ........................ Nach Ablauf der festen Überlassungszeit verlängert sich das Überlassungsverhältnis auf unbestimmte Zeit.

§ 3
Überlassungsentgelt und Nebenkosten

1.
Das jährliche Überlassungsentgelt und seine Ermittlung für die Einzelobjekte ergeben sich aus (den) Anlage(n) 1 und/oder 2.

Das Überlassungsentgelt für die in Anlage 1 (bebaute Flächen) bezeichneten Flächen beläuft sich auf .................... EUR pro Jahr.

Das Überlassungsentgelt für die in Anlage 2 (unbebaute Flächen) bezeichneten Flächen beläuft sich auf .................... EUR pro Jahr.

Das Gesamtüberlassungsentgelt beträgt ab ........... ........... EUR pro Jahr.

2.
Die Überlassungsentgelte werden turnusgemäß durch den Nutzungsüberlasser überprüft und durch Nachtragsvereinbarung der zwischenzeitlich eingetretenen Entwicklung angepasst.

3.
Die Nutzungsobjekte werden vom Nutzer bis auf Weiteres in eigener Verantwortung bewirtschaftet (siehe VV Nr. 3.3 zu § 64 LHO). Er trägt damit auch die Kosten i. S. der §§ 1 und 2 BetrKV. Befinden sich mehrere Nutzer in demselben Objekt, übernimmt die nach geltendem Haushaltsrecht zuständige Dienststelle die Bewirtschaftung.

4.
Sofern der Nutzungsüberlasser im Einvernehmen mit dem Nutzer die Bewirtschaftung der Nutzungsobjekte übernimmt, sind alle Kosten i. S. der §§ 1 und 2 BetrKV umlagefähig.

§ 4
Kündigung, Beendigung, Teilkündigung, Untervermietung

1.
Eine Kündigung oder Teilkündigung des Nutzers ist erst nach Ablauf der fest vereinbarten Überlassungszeit zulässig. Nach Ablauf der fest vereinbarten Überlassungszeit ist eine Kündigung/Teilkündigung mit einer Frist von ... Monaten auf das Ende eines Quartals/auf das Jahresende für beide Parteien (für den Nutzungsüberlasser nur aus übergeordneten Gründen) möglich. Eine Teilkündigung ist nur zulässig, wenn die freigestellte Fläche eine selbständig verwertbare Einheit darstellt. Der Nutzer kann in Abstimmung mit dem Nutzungsüberlasser einen Nachnutzer stellen.

Dem Nutzer verbleibt das jederzeitige Recht zur Kündigung oder Teilkündigung aus wichtigem Grund.

2.
Jede Untervermietung/Drittüberlassung ist rechtzeitig vorher dem Nutzungsüberlasser anzuzeigen. Der Nutzungsüberlasser kann in begründeten Einzelfällen die Untervermietung/Drittüberlassung untersagen oder seine Einwilligung von Bedingungen abhängig machen.

3.
Das Überlassungsentgelt ist in den Fällen des Absatzes 1 entsprechend anzupassen.

4.
Eventuell auf den freizugebenden Flächen vorhandene, die öffentliche Sicherheit und Ordnung einschränkende und sonstige Gefahrenstellen sind vom Nutzer vor Rückgabe zu beseitigen.

§ 5
Zustand des Nutzungsobjekts, Instandhaltung

1.
Der Nutzungsüberlasser überlässt die Objekte (§ 1) in dem gegenwärtigen - dem Nutzer bekannten - Zustand.

2.
Die Instandhaltung (DIN 31051) erfolgt nach den Regeln der RLBau durch das Staatliche Baumanagement, soweit keine abweichenden Einzelregelungen in dieser Vereinbarung getroffen sind.

§ 6
Verkehrssicherungspflicht

Dem Nutzer obliegen im Rahmen der Bewirtschaftung auch die Verkehrssicherungspflichten.

§ 7
Fälligkeit des Überlassungsentgelts und Zahlungsweise

Der Gesamtbetrag der in den Anlagen 1 und 2 festgestellten Überlassungsentgelte ist jährlich zum .............. monatlich zum .............. im Wege einer haushaltstechnischen Verrechnung an Kapitel 13 21 Titel 381 .. zu entrichten. Landesbetriebe oder Sondervermögen haben bei der Überweisung das Kapitel 13 21 Titel 124 .. anzugeben.

Bei der Zahlung ist das von der Fondsverwaltung mitgeteilte Kassenzeichen anzugeben.

§ 8
Schlussbestimmungen

1.
Die für die Grundstücke des Landes geltenden Vorschriften (z. B. LHO, RBBau/RLBau) bleiben unberührt, soweit in dieser Vereinbarung nicht ausdrücklich eine andere Regelung getroffen wird.

2.
Änderungen/Ergänzungen und die Kündigung dieser Vereinbarung bedürfen der Schriftform.

Anlage 2

(zu VV Nr. 6.2 zu § 64 LHO)

Grundsätze für die Veräußerung von landeseigenen Grundstücken (Grundstücksveräußerungsrichtlinien - GrundVR -)

1.
Allgemeines

1.1
Nicht mehr zur Erfüllung von Landesaufgaben benötigte, d. h. entbehrliche Grundstücke des Landes sind vorrangig zu veräußern (VV Nr. 6.1.3 zu § 64 LHO).

1.2
Bei einer Veräußerung von Grundstücksteilen ist sicherzustellen, dass ggf. verbleibende Restflächen verwertbar bleiben und eine erhebliche Wertminderung für die Restfläche durch den Teilverkauf nicht zu erwarten ist.

1.3
Um vorhandene Wertpotenziale ausschöpfen zu können, sind in geeigneten Fällen auch Maßnahmen zur planungsrechtlichen und sonstigen Entwicklung von Grundstücken - ggf. unter Einschaltung Dritter - zulässig.

1.4
Die Veräußerungsabsicht ist durch Veröffentlichung hinreichend bekannt zu machen. Sofern ein Erwerbsinteresse anderer als der bereits bekannten Kaufinteressenten auszuschließen ist, kann von einer Veröffentlichung abgesehen werden. Die Entscheidungsgründe sind zu dokumentieren. Das MF kann darüber hinaus Ausnahmen zulassen.

Zeichnet sich in einem Verkaufsfall bereits frühzeitig ab, dass ein bevorrechtigter Erwerber i. S. der Nummer 5.1.1 als ernsthafter Kaufinteressent infrage kommt, der das betreffende Grundstück auf Dauer unmittelbar zur Durchführung der ihm obliegenden Aufgaben benötigt, kann auf eine Marktbefassung verzichtet und das Grundstück zum Gutachtenwert nach Nummer 2.2 Satz 1 an diesen Kaufinteressenten veräußert werden.

Sich abzeichnende Wertsteigerungen aufgrund späterer planungsrechtlicher Maßnahmen sind durch angemessene Wertsicherungs- bzw. Mehrerlösklauseln zu sichern (vgl. Nummer 3.5).

2.
Ermittlung des vollen Wertes, Bemessung des Kaufpreises

2.1
Grundstücke dürfen grundsätzlich nur zum vollen Wert veräußert werden (§ 63 Abs. 4 Satz 1 LHO). Voller Wert ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

2.2
Für eine förmliche Wertermittlung sind in der Regel das Staatliche Baumanagement oder die Gutachterausschüsse einzuschalten. In geeigneten Fällen kann der volle Wert durch unmittelbare Abfrage auf dem Grundstücksmarkt festgestellt werden (vgl. dazu auch Nummer 2.4); in diesen Fällen sind vorab die Erlöserwartungen (Mindestkaufpreis) festzulegen.

2.3
Eine für die Kaufpreisbemessung gemäß Nummer 2.2 in Auftrag gegebene Wertermittlung darf grundsätzlich nicht älter als ein Jahr sein.

2.4
Die unmittelbare Abfrage auf dem Grundstücksmarkt erfolgt in der Regel durch öffentliche Aufforderung zur Abgabe von Kaufangeboten.

2.4.1
Die öffentliche Aufforderung zur Abgabe von Kaufangeboten ist im Internet und in geeigneten Fällen in sonst geeigneter Weise (z. B. in Tageszeitungen) in dem für den Einzelfall gebotenen Umfang bekannt zu machen. Bei Verkaufsobjekten, die vorrangig für eine unternehmerische Nutzung in Betracht kommen, sollte die Aufforderung regelmäßig über einen Zeitraum von mindestens zwei Monaten andauern.

Die Kaufinteressenten sind darauf hinzuweisen, dass dem Land die volle Entscheidungsfreiheit darüber verbleibt, ob, an wen und zu welchen Bedingungen das Grundstück letztlich veräußert wird. Sie sind aufzufordern, sich dazu zu erklären, bis wann sie sich an ihr Angebot gebunden halten.

2.4.2
Die Möglichkeit zur Abgabe von Kaufangeboten ist zu befristen; hierbei handelt es sich aber nicht um eine Ausschlussfrist. Eventuell bestehende Handlungsspielräume sind durch Nachverhandlungen auszuschöpfen.

2.5
Als voller Wert ist grundsätzlich das höchste Kaufpreisgebot zu berücksichtigen. Liegt es erheblich unter dem ermittelten Mindestkaufpreis (vgl. dazu Nummer 2.2), empfiehlt sich regelmäßig eine nochmalige Ausschreibung - ggf. auch in überregionalen Tageszeitungen.

Eine erhebliche Abweichung ist in der Regel bei mehr als 20 % gegeben, bei Verwertungen gemäß Nummer 2.4.1 Satz 2 bei mehr als 5 %.

2.6
Die nach Nummer 2.2 ermittelten Werte sind Grundlage für die zu treffende Feststellung des vollen Wertes und die Bemessung des Kaufpreises. Der Kaufpreis ist unter Darstellung aller preisbildenden Faktoren (z. B. Marktlage) - auch soweit hierzu bereits gutachtlich in der förmlichen Wertermittlung gemäß Nummer 2.2 Satz 1 Stellung genommen worden ist - eingehend in einem schriftlichen Preisvermerk (A n h a n g) zu begründen.

2.7
Bieter und sonstige Bewerber, deren Angebote nicht berücksichtigt werden konnten, sind unverzüglich zu benachrichtigen.

3.
Kaufvertrag und Auflassung

Kaufvertrag und Auflassung sind möglichst gleichzeitig zu beurkunden. Dies gilt auch für noch zu vermessende Teilflächen, sofern diese zweifelsfrei bestimmbar sind (z. B. Angabe der Umgrenzungslinien, Flächengröße und geometrische Form). Soweit dies nicht möglich ist, soll die Auflassung alsbald nachgeholt werden.

3.1
Fälligkeit des Kaufpreises

Nach dem Grundsatz der Leistung Zug um Zug nach § 56 Abs. 1 LHO ist grundsätzlich zu vereinbaren, dass der Kaufpreis in einer Summe bei Vertragsabschluss, spätestens bei der Auflassung zu zahlen ist, es sei denn, dass aus besonderen Gründen ein anderer Zahlungstermin geboten erscheint. Ist der Käufer eine öffentlich-rechtliche Körperschaft, kann der Kaufpreis aus verwaltungstechnischen Gründen innerhalb von einem Monat nach Auflassung gezahlt werden. Eine Zahlung des Kaufpreises in Teilbeträgen ist nur zulässig, wenn dies mit dem Interesse des Landes vereinbar ist, das zu verkaufende Grundstück ganz oder überwiegend dem sozialen Wohnungsbau dient oder dienen soll oder es in begründeten Ausnahmefällen mit Rücksicht auf die Verhältnisse des Vertragspartners gerechtfertigt ist.

3.2
Verzugszinsen

Beim Abschluss von Verträgen, die privatrechtliche Forderungen begründen, ist von der Vereinbarung eines bestimmten Verzugszinssatzes abzusehen und bei Zahlungsverzug der gesetzliche Zinssatz nach § 288 i. V. m. § 247 BGB zu erheben.

Bei der Änderung von Verträgen ist entsprechend zu verfahren.

3.3
Zahlungserleichterungen

Sollen im Einzelfall Zahlungserleichterungen gewährt werden, so ist vorzusehen, dass mindestens ein Drittel des Kaufpreises beim Abschluss des Vertrages, spätestens bei der Auflassung, der Rest äußerstenfalls in fünf Jahresraten gezahlt wird (Restkaufgeld). Des Weiteren ist zu vereinbaren, dass bei Verzug der gesamte Kaufpreis sofort fällig wird. Das MF kann Ausnahmen zulassen.

3.3.1
Ein Restkaufgeld i. S. der Nummer 3.3 ist durch Bestellung eines Grundpfandrechts, und zwar - soweit gesetzliche Regelungen oder andere Bestimmungen dem nicht entgegenstehen - an erster Rangstelle im Grundbuch zu sichern. Dabei ist ein Höchstzinssatz von mindestens 15 % festzulegen. Auf die VV zu § 59 LHO wird verwiesen.

3.3.2
Bei Körperschaften öffentlichen Rechts kann von der Sicherung des Restkaufgeldes abgesehen werden.

3.4
Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten

Für den Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Käufer ist grundsätzlich der Tag der Kaufpreiszahlung zu vereinbaren.

3.5
Wiederkaufsrecht/Mehrerlösklausel

3.5.1
Wird mit der Veräußerung ein bestimmter Zweck verfolgt, ist dieser grundsätzlich durch ein Wiederkaufsrecht dinglich zu sichern. Hierbei soll die Frist in der Regel jedoch zehn Jahre nicht übersteigen. Als Wiederkaufspreis ist der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Wiederkaufs, höchstens der ursprüngliche Verkaufspreis, zu vereinbaren.

3.5.2
Ein vereinbartes Wiederkaufsrecht ist im Grundbuch durch Vormerkung dinglich zu sichern. Die Löschung des Wiederkaufsrechts ist zu bewilligen, wenn das Grundstück für den vereinbarten Zweck verwendet worden und die nach Nummer 3.5.1 vereinbarte Frist abgelaufen ist.

3.5.3
Zusätzlich oder anstelle eines Wiederkaufsrechts kann es angezeigt sein, für den Fall einer Weiterveräußerung des Grundstücks durch den Käufer die Abführung eines den ursprünglichen Kaufpreis übersteigenden Mehrerlöses an das Land für den gleichen Zeitraum zu vereinbaren.

3.5.4
Bei Verkäufen an Träger der Planungshoheit ist grundsätzlich eine auf einen Zeitraum von 15 Jahren zu befristende Verpflichtung zur Abführung von Mehrerlösen zu vereinbaren. Dabei ist auch ein hinreichender Anreiz zur planungsrechtlichen Aufwertung des Grundstücks zu berücksichtigen. Im Fall der Eigennutzung durch den Planungsträger ist ein der planungsbedingten Wertsteigerung entsprechender Betrag auszugleichen.

4.
Vorzeitige Besitzüberlassung

4.1
Der Besitz darf nur ausnahmsweise vorzeitig überlassen werden, wenn sich der künftige Erwerber verpflichtet hat, den nach Nummer 2 festgestellten oder den noch zu ermittelnden Kaufpreis zu zahlen und die Verkehrssicherungspflicht zu übernehmen.

4.2
Für die Dauer der vorzeitigen Besitzüberlassung ist der Kaufpreis mit jährlich 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB zu verzinsen. Laufende Abschlagszahlungen sind vorzusehen.

4.3
Die Voraussetzungen zum Abschluss des Kaufvertrages sind unverzüglich zu schaffen.

5.
Erwerberkreis

Sofern mehrere Kaufinteressenten bereit sind, den nach Nummer 2 ermittelten vollen Wert zu zahlen, sind - sofern Interessen des Landes nicht entgegenstehen - vorrangig zu berücksichtigen:

5.1.1
Träger öffentlicher Belange im Rahmen ihrer Aufgaben,

5.1.2
Mieter und Pächter des Grundstücks und

5.1.3
Bewerber, die für das betreffende Vorhaben Anspruch auf Mittel des öffentlich geförderten Wohnungsbaus haben.

Soweit mehrere Bewerber aus dem Kreis der Berechtigten nach den Nummern 5.1.1 bis 5.1.3 zusammentreffen, ist der Erwerber unter Abwägung der persönlichen Verhältnisse und der sachlichen Gegebenheiten auszuwählen.

6.
Mitwirkung des MF

6.1
Die Veräußerung von Grundstücken obliegt grundsätzlich dem MF (§ 64 Abs. 2 Satz 3 LHO); das MF kann diese Aufgabe auf die Fondsverwaltung übertragen.

6.2
Das MF kann bei vorliegendem Landesinteresse weitere Ausnahmen zulassen (vgl. VV Nr. 7 zu § 64 LHO).

7.
Kosten

Alle im Zusammenhang mit der Veräußerung entstehenden Kosten - mit Ausnahme der Kosten der Lastenfreistellung - hat grundsätzlich der Käufer zu tragen.

Anhang

(zu Anlage 2)

1.
Vorbemerkung

Z. B. Angaben zur aktuellen Eigentümersituation.

2.
Verkaufsfläche

Darstellung der Informationen aus dem Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und Grundbuch:

3.
Entbehrlichkeit

4.
Kaufbewerber, ggf. Kaufpreisgebot

5.
Lage, Zustand, Qualität und Erschließungszustand

5.1
Lage

Beschreibung der Lage in der Örtlichkeit, angrenzende Bebauung.

5.2
Zustand

1. a)

   Bisherige Nutzung

2. b)

   Geplante Nutzung

5.3
Qualität und Erschließungszustand

Z. B. Aussagen zu den planungsrechtlichen Gegebenheiten, zur Entwicklungsstufe (wie Bauerwartungsland/Rohbauland/baureifes Land), zur inneren und äußeren Erschließung, zur öffentlichen Ver- und Entsorgung.

6.
Sonstige Besonderheiten

Z. B. Altlastenproblematik/Rückerwerbsansprüche/dingliche Rechte und Belastungen/Baulasten/besonders zu berücksichtigende Vertragskonstellationen.

7.
Bodenwert

Stellungnahme zum Bodenwert, z. B. Richtwert, vergleichbare Verkaufsfälle, ggf. aktualisiert und angepasst (z. B. hinsichtlich der Lage), Umrechnung wegen abweichender Geschossflächenanzahl u. Ä., Erschließungskostenanteil, Kosten für eventuell notwendige Ver- und Entsorgungsanlagen, Wertminderung wegen Nummer 6, Werterhöhungen, Bodenwert entsprechend der Entwicklungsstufe gemäß Nummer 5.

8.
Bauwert/ggf. Bestandswert für Außenanlagen/Aufwuchs

Stellungnahme zu Bauwert, z. B.

8.1
Gebäudesachwert

und/oder

8.2
Gebäudeertragswert

(Nummer 8.1/8.2 ggf. ergänzt um entsprechende Berechnungsbögen zur Ertrags- und/oder Sachwertberechnung),

8.3
Außenanlagen/Aufwuchs.

9.
Zusammenfassung

Darstellung des Gesamtwertes, Beurteilung der Angebote und Aussage zum vollen Wert gemäß § 63 Abs. 4 LHO.

10.
Standardanlagen (jeweils aktuell zum Zeitpunkt der Erstellung des Preisvermerks)

• Auszug aus dem Grundbuch,

• Auszug aus dem Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB),

• Auszug aus der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK),

• Auszüge aus Stadtplänen u. Ä.,

• Auszug aus Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan und Erläuterung,

• Grundrisse vorhandener Gebäude,

• Lageplan mit vorhandenen unterirdischen Leitungen,

• Fotos.

..............................................................................
(Bearbeiterin/Bearbeiter)

Anlage 3

(zu VV Nr. 2.3.2 zu § 64 LHO)

Grundsätze für die Vergabe von Erbbaurechten an landeseigenen Grundstücken

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es verleiht die Möglichkeit, Eigentümer des Bauwerks zu werden, ohne gleichzeitig auch Eigentümer des Grundstücks zu sein. Nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich sind Grundstückseigentümer und Eigentümer des Bauwerks getrennt; beide sind also in der Regel nicht identisch. Dabei hat der Erbbauberechtigte nicht nur schuldrechtliche Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer, sondern das Erbbaurecht ist mit dinglicher Wirkung ausgestattet. Es gewährt nicht nur das Eigentum am Bauwerk, sondern auch ein dingliches Recht zur Nutzung des einem anderen gehörenden Grundstücks als Baugrund. Im Ergebnis schließt es den Grundstückseigentümer langfristig von einer unmittelbaren Eigennutzung des Grundstücks aus. Diese Form der Verwaltung landeseigener Grundstücke kommt nur in den Fällen infrage, in denen es aus dringendem Landesinteresse geboten ist, von einem Verkauf der Grundstücke abzusehen.

Bei der Vergabe von Erbbaurechten ist dabei Folgendes zu beachten:

1.
Vorrangiger Bewerberkreis

Vorrangig sind Bewerber zu berücksichtigen,

• deren Vorhaben öffentlich gefördert wird oder

• die ein anerkennungs- oder förderungswürdiges Interesse an der Nutzung des Grundstücks haben.

2.
Inhalt des Erbbaurechts

2.1
Die Anzahl und die Zweckbestimmung der Bauwerke (z. B. Wohnhaus, Gebäude für gewerbliche Zwecke) sind im Erbbaurechtsvertrag anzugeben.

2.2
Der Erbbauberechtigte ist zu verpflichten, ein Bauwerk innerhalb angemessener Frist zu errichten und umzubauen. Als angemessene Frist sind grundsätzlich maximal drei Jahre zu vereinbaren.

2.3
Bei bereits vorhandenen Bauwerken ist zu vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte diese gegen Bezahlung in Höhe des vollen Wertes (Verkehrswert) übernimmt. In besonderen Fällen kann Zahlungserleichterung gewährt werden (vgl. § 59 LHO).

2.4
Der Erbbauberechtigte ist zu verpflichten, dem jeweiligen Grundstückseigentümer ein dingliches Vorkaufsrecht an dem Erbbaurecht für alle Verkaufsfälle zu bestellen.

3.
Dauer des Erbbaurechts

3.1
Erbbaurechte können für die Dauer von bis zu 75 Jahren bestellt werden; das MF kann Ausnahmen zulassen.

3.2
Vor Ablauf des Erbbaurechts ist dem Erbbauberechtigten zur Abwendung der Entschädigungspflicht nach § 27 Abs. 3 ErbbauRG rechtzeitig eine Verlängerung des Erbbaurechts für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerkes anzubieten, es sei denn, dass die Interessen des Landes einer Verlängerung entgegenstehen.

4.
Erbbauzins

4.1
Für die Bestellung des Erbbaurechts ist ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) zu vereinbaren, das einem bestimmten Prozentsatz des Bodenwertes (Verkehrswertes) im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entspricht.

4.2
In dem Erbbaurechtsvertrag sind die Fälligkeit sowie die Höhe des für jedes Jahr der Erbbauzeit zu entrichtenden Erbbauzinses anzugeben. Der Erbbauzins ist vom Zeitpunkt des Besitzübergangs an halbjährlich im Voraus zu entrichten.

4.3
Der Prozentsatz, nach dem der Erbbauzins errechnet wird, beträgt

• 4 % bei Erbbaurechten für öffentlich geförderte Wohnungen oder Vorhaben, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben bestimmt sind,

• 5 % bei Erbbaurechten für sonstige Wohnungen und

• 6 % bei Erbbaurechten für gewerbliche, berufliche oder sonstige Vorhaben.

Bei gemischter Nutzung ist das überwiegende Vorhaben für die Bestimmung des Prozentsatzes, nach dem der Erbbauzins berechnet wird, maßgebend. Das MF kann in begründeten Einzelfällen abweichende Regelungen zulassen.

4.4
In dem Erbbaurechtsvertrag ist für den Erbbauzins die Eintragung einer Reallast in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs an erster Rangstelle vorzusehen. Rangänderungen bedürfen der Einwilligung des MF.

4.5
Bis zur Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch hat der Erbbauberechtigte den vereinbarten Erbbauzins als Nutzungsentgelt zu zahlen.

4.6
Im Erbbaurechtsvertrag ist eine Vereinbarung zu treffen, die eine Anpassung des Erbbauzinses an geänderte Wertverhältnisse vorsieht (Wertsicherungsklausel).

4.6.1
Seit Inkrafttreten des SachenRBerG am 1. 10. 1994 und der anschließend erfolgten Ergänzungen in § 1105 BGB besteht die Möglichkeit, Wertsicherungsklauseln wie bisher schuldrechtlich zu vereinbaren oder sie mit dinglicher Wirkung zum Inhalt des Erbbauzinses zu machen. Dies gilt insbesondere für automatische Anpassungsklauseln (Entscheidung des BayObLG vom 18. 7. 1996).

Voraussetzung ist eine hinreichende Bestimmbarkeit des Erbbauzinses. Wegen der verfahrensrechtlichen Vorteile des letztgenannten Verfahrens (z. B. keine Abtretung der Ansprüche bei Veräußerung des Erbbaurechts erforderlich, keine Anpassungsvormerkung erforderlich, keine zusätzlichen Grundbuchänderungen bei Erbbauzinserhöhung) sollte im Erbbaurechtsvertrag regelmäßig die Anpassung als dinglicher Inhalt der Erbbauzinsreallast vorgesehen werden.

4.6.2
Wird die zukünftige Anpassung des Erbbauzinses ausnahmsweise doch lediglich schuldrechtlich vereinbart, ist zur dinglichen Sicherung dieses Erhöhungsanspruchs gleichrangig mit der Reallast eine Vormerkung im Erbbaugrundbuch einzutragen.

4.6.3
Die Ausführungen in Nummer 4.6.1 gelten sinngemäß auch für die Vereinbarung eines versteigerungsfesten Erbbauzinses (§ 9 Abs. 3 Satz 1 Nr.1 ErbbauRG).

5.
Kosten

Der Erbbauberechtigte hat die Kosten des Erbbaurechtsvertrages einschließlich der Durchführung, die Grunderwerbsteuer und die Vermessungskosten zu tragen.

6.
Heimfallanspruch

Die Ausübung des Heimfallanspruchs bedarf der Einwilligung des MF.

7.
Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts

Die Erklärung der im Erbbaurechtsvertrag vorbehaltenen vorherigen Zustimmung des Landes zur Veräußerung des Erbbaurechtes an einen Dritten bedarf der Einwilligung der Fondsverwaltung. Dies gilt auch für den Fall der Zwangsversteigerung oder im Insolvenzverfahren. Die Einwilligung der Fondsverwaltung ist auch dann erforderlich, wenn die Zwangsversteigerung aufgrund einer Belastung betrieben wird, zu der die Zustimmung gemäß § 5 Abs. 2 ErbbauRG erteilt worden ist.

8.
Belastung

8.1
Die Belastung des Erbbaurechts bedarf der Einwilligung der Fondsverwaltung.

8.2
Der Belastung kann zugestimmt werden, wenn

• es sich um die Finanzierung einer vertraglich zulässigen Baumaßnahme handelt und diese sonst gefährdet ist,

• die Beleihungsgrenze von zwei Dritteln und im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus vier Fünfteln des vollen Wertes (Verkehrswert) der auf dem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Bauwerke nicht überschritten wird.

9.
Vorkaufsrechte

Vorkaufsrechte dürfen nur mit Einwilligung des MF ausgeübt werden.

10.
Bestehende Erbbaurechtsverträge

Bestehende Erbbaurechte bleiben unberührt. Beantragt jedoch ein Erbbauberechtigter eine wesentliche Änderung seines Erbbaurechts, insbesondere des Inhalts des Erbbaurechts, so ist eine Anpassung des Erbbaurechtsvertrages an vorstehende Regelungen anzustreben. Dies betrifft insbesondere die Höhe des Erbbauzinses und die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel.

Anlage 4

(zu VV Nr.5.5.2.2 zu § 64 LHO)

Muster-Mietneufestsetzungsklausel

Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt monatlich festgestellte ,Verbraucherpreisindex für Deutschland‘ künftig gegenüber dem Stand des Vertragsabschlusses oder einer Neuregelung um mehr als 10 % nach oben oder unten, so sind beide Vertragsparteien berechtigt, die Aufnahme von Verhandlungen über eine Neufestsetzung des Mietzinses zu verlangen. Die Änderung des Verbraucherpreisindex ist danach Anlass, nicht jedoch Maßstab für eine Mietzinsänderung. Der neue Mietzins soll sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Einigen sich die Vertragsparteien nicht über die künftige Miethöhe, so entscheidet auf Antrag einer Partei oder beider Parteien eine Sachverständige oder ein Sachverständiger, die oder der von der Industrie- und Handelskammer zu benennen ist, als Schiedsgutachterin oder Schiedsgutachter im Vergleich mit Mietobjekten gleicher Art, Lage und Ausstattung darüber, ob und in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintreten soll. Ist ein solches Vergleichsobjekt im Ort nicht vorhanden, so ist der Vergleich mit entsprechenden Objekten eines anderen möglichst nahegelegenen Ortes unter Berücksichtigung von prozentualen Zu- und Abschlägen, die sich aus dem unterschiedlichen allgemeinen Mietzinsniveau beider Orte ergeben können, anzustellen. Die neue Miete ist sodann vom Ersten des auf den Tag der Antragstellung folgenden Monats für beide Vertragsparteien verbindlich. Die Kosten des Verfahrens tragen beiden Parteien je zur Hälfte.

Eine prozentuale Veränderung des Mietzinses wird in jedem Fall durch prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindex begrenzt.

Anlage 5

(zu VV Nr. 8 zu § 64 LHO)

Grundsätze für den Grundstücksverkehr mit dem Bund

1.
Benötigt der Bund oder das Land ein Grundstück des anderen unmittelbar zur Durchführung der ihm obliegenden Aufgaben auf Dauer, dann wird das Grundstück in dem für das Vorhaben notwendigen Umfang an ihn veräußert, falls es für eigene Zwecke des derzeitigen Grundstückseigentümers entbehrlich ist. Erstreckt sich der Bedarf nur auf einen Grundstücksteil, so darf für den Veräußerer keine unwirtschaftliche Restparzelle verbleiben.

2.
Die Wertermittlung soll grundsätzlich vom Verkäufer nach den für ihn allgemein geltenden Wertermittlungsrichtlinien aufgestellt und dem Erwerber zu dessen Entscheidungsfindung zur Verfügung gestellt werden.

3.
Für den Inhalt des Kaufvertrages sind die für den Veräußerer allgemein üblichen Vertragsbedingungen maßgebend, es sei denn, dass in begründeten Fällen die Aufnahme besonderer Bestimmungen angezeigt ist. Zu den allgemein üblichen Bedingungen kann auch die Vereinbarung eines Wiederkaufrechts für den Fall gehören, dass das Grundstück nicht dem Kaufzweck zugeführt oder nicht mehr benötigt wird.