Die Klage ist begründet.

Die angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.06.2007 zu Tagesordnungspunkt 7.1, Nr. 2007/5c), 2007/6c), 2007/7c) widersprechen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und werden für ungültig erklärt.

Der Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Inhalt für den jeweiligen Einzelfall nach der Verkehrsanschauung zu ermitteln ist (Jennißen, WEG, § 21, Rn. 36; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. 2007, § 21, Rn. 28). Zu seiner Konkretisierung können die §§ 14 Nr. 1, 15 II, III, 21 III, IV, V und 22 WEG herangezogen werden. Eine ordnungsgemäße Verwaltung liegt danach vor, wenn sie der Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums und dem objektiv zu verstehenden Gemeinschaftsinteresse aller Wohnungseigentümer dient (Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. 2007, § 21, Rn. 28; Jennißen, WEG, § 21, Rn. 36; Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 21, Rn. 63). Dies ist grundsätzlich aus Sicht eines wirtschaftlich und vernünftig denkenden Betrachters zu beurteilen (Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. 2007, § 21, Rn. 28; Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 21, Rn. 64). Allerdings kommt der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Frage, ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (Nieden- führ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. 2007, § 21, Rn. 28; Jennißen, WEG, § 21, Rn. 37, 76; Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 21, Rn. 65). Vertretbare Entscheidungen innerhalb dieses Rahmens sind hinzunehmen, auch wenn das Gericht sie nicht in jeder Hinsicht für notwendig und zweckmäßig erachtet (Jennißen, WEG, § 21, Rn. 37).

Im Rahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums muss nicht nur die Entscheidung, ob eine Instandsetzungsmaßnahme erfolgen soll, sondern auch deren konkret beschlossene Umsetzung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (Jennißen, WEG, § 21, Rn. 75). Dies ist der Fall, wenn die beschlossenen Maßnahmen sich bei einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der Gemeinschaft ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit als vertretbar erweisen ( BayOLG, NZM 2002, 532 (532); Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. 2007, § 21, Rn. 59; Jennißen, WEG, § 21, Rn. 65; Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 21, Rn, 64). Vorliegend erfolgte die Beauftragung der Architektin in Umsetzung der zuvor getroffenen Instandhaltungsbeschlüsse und sollte den Beschluss über die Vergabe der Arbeiten unmittelbar vorbereiten. Bei Analyse von Kosten und Nutzen war diese Maßnahme jedoch nicht mehr vertretbar, da sie nicht unerhebliche Kosten in Höhe von jeweils 7,48, 13 und 5,9 % der Bausumme verursacht, den Interessen der Wohnungseigentümer- gemeinschaft aber eher nachteilig ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich vorliegend verpflichtet, die beauftragte Architektin für Leistungen zu bezahlen, die grundsätzlich zu den originären Aufgaben des Verwalters gehören. Dieser ist gem. § 27 I Nr. 2 WEG verpflichtet, für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Ist Instandsetzungsbedarf festgestellt, muss er eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen vorbereiten (Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 3. Aufl. 2007, § 27, Rn. 15). Zu diesem Zweck muss er die voraussichtlichen Kosten der Maßnahmen ermitteln (Jennißen, WEG, § 27, Rn. 23; Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 27, Rn. 52). Da ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Auftragsvergabe der Rechtsprechung zufolge jedoch nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn zuvor mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote eingeholt und geprüft wurden ( BayOLG, NJW-RR 1989, 1293 [BayObLG 27.07.1989 - BReg 2 Z 68/89]; WuM 1996, 651 (652); NJW-RR 1999, 307; NZM 2000, 512 (513); NZM 2002, 564 (566); Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. 2007, § 21, Rn. 63; Jennißen, WEG, § 21, Rn. 77; Merle, in: Bär- mann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 21, Rn. 65), ist der Verwalter in jedem Fall gezwungen, eine ausreichende Zahl von Angeboten und Kostenanschlägen einzuholen. Demgegenüber muss die beauftragte Architektin dem Beschluss zufolge lediglich zwei Vergleichsangebote einholen, um ihre vertraglichen Leistungen zu erbringen. Angesichts des nicht unerheblichen Volumens der Instandsetzungsarbeiten hinsichtlich der Fensterfugen sowie der Geschossdämmung reicht dies jedoch nicht aus. Denn die späteren, auf der Grundlage von lediglich zwei Vergleichsangeboten getroffenen Beschlüsse über die Vergabe der Sanierungsaufträge würden nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Die Beauftragung einer Architektin war vorliegend auch nicht aus dem Grunde notwendig, dass der Verwalter aufgrund fehlenden technischen Sachverstandes nicht in der Lage gewesen wäre, selbst Vergleichsangebote einzuholen. Jedenfalls ist dies nicht hinreichend vorgetragen. Im Gegenteil hat die Verwalterin in der mündlichen Verhandlung bestätigt, dass ihr Unternehmen über einen technischen Dienst verfüge, der zwar nicht der Wohnungsverwaltung, aber dem Gesamtkonzern der Deutschen Annington angehöre. Sie. bestätigte ferner, dass Mitarbeiter dieses Dienstes bereits vor Ort gewesen seien und an der Erstellung des Sanierungsplanes mitgewirkt hätten. Im Übrigen wäre eine fehlende Sachkenntnis der Verwaltung hinsichtlich der Beschlüsse zur Sanierung der Fensterfugen und der Gebäudetrennfugen auch fern liegend, da es sich um überschaubare, klar umris- sene Maßnahmen handelt, die in regelmäßigen Abständen durchzuführen sind. Wie aus dem Begehungsbericht hervorgeht und auch von der Beklagten ausdrücklich vorgetragen wurde, beträgt die Haltbarkeit von dauerelastischen Fenster- und Gebäudedehnfugen etwa 3-5 Jahre, weshalb die Verwaltung - auch durch die Betreuung anderer Objekte - zumindest über eine ausreichende Erfahrung verfügen müsste, um Fachfirmen zur Abgabe von Angeboten auffordern zu können. Zwar könnten hinsichtlich der Dämmung die Fähigkeiten eines Architekten erforderlich sein. Vorliegend wurden aber gerade keinerlei Architektenleistungen, wie etwa die Planung, Erstellung eines Leistungsverzeichnisses oder Ausschreibung der Arbeiten beschlossen. Auch unter Beschluss Nr. 2007/7c) ist keine Rede davon, dass zunächst eine Planung der Arbeiten erfolgen müsse, bevor Angebote eingeholt werden könnten.

Die Unwirtschaftlichkeit der Beauftragung der Architektin ergibt sich ferner daraus, dass sich der Verwalter im Vertrag verpflichtet hat, größere Instandsetzungsarbeiten ab einem Volumen von 15 000 DM selbst gegen eine Vergütung in Höhe von 5 % der Auftragssumme abzuwickeln. Entsprechend hätte er die Abwicklung der Sanierung der Fensterfugen sowie der Dämmung zu einer Vergütung von 5 % der Bausumme vor- nehmen müssen. Für die Abwicklung der Sanierung der Gebäudetrennfugen hätte er sogar keine zusätzliche Vergütung beanspruchen können, da Aufträge unterhalb der genannten Schwelle im Umkehrschluss von der Verwaltervergütung abgedeckt sind. Zwar schuldet der Verwalter nicht die Leistungen eines Architekten oder Bauleiters und hätte in diesem Fall einen Fachmann beauftragen können (Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. 2007, § 27, Rn. 17; Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 27, Rn. 53). Derartige Leistungen waren jedoch, wie bereits ausgeführt, nicht Gegenstand des Beschlusses. Übertragen wurde allein das Einholen von Angeboten sowie Erstellen eines Preisvergleiches. Ferner hätte der Verwalter, wenn er selbst tätig geworden wäre, die Vergütung für die gesamte Betreuung der Maßnahmen, nicht allein für das Einholen von Angeboten und die Erstellung eines Preisvergleichs erhalten.

Der Verwalter konnte sich seiner gesetzlichen und vertraglichen Verpflichtung, die erforderlichen Angebote einzuholen, vorliegend auch nicht mit der Begründung entziehen, dass er sich lediglich auf die Wirtschaftsverwaltung beschränke. Dies ist schon dem Gesetz nach nicht möglich, da Instandsetzung und Instandhaltung gem. § 27 I WEG zu den Kardinalpflichten des Verwalters zählen. Im Übrigen hat auch die Rechtsprechung bereits ausdrücklich entschieden, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht darauf verweisen darf, dass es ihre Sache sei, Vergleichsangebote einzuholen ( OLG Köln, ZMR 2004, 148 [OLG Köln 02.04.2003 - 16 WX 50/03]; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. 2007, § 21, Rn. 63).

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 I, 708 Nr. 11, 711 ZPO.