Entscheidungsgründe

Der fristgerecht gestellte Normenkontrollantrag ist unzulässig. Die Antragstellerin ist nicht antragsbefugt.

Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch eine Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, einen Normenkontrollantrag stellen. An die Geltendmachung einer - möglichen - Rechtsverletzung sind keine höheren Anforderungen zu stellen als an die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO; ausreichend ist, wenn der jeweilige Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch den zur Prüfung gestellten Rechtssatz in einem subjektiven Recht verletzt wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.9.1998 - 4 CN 2.98 -, juris Rn. 8 = BVerwGE 107, 215 = BRS 60 Nr. 46; Urt. v. 30.4.2004 - 4 CN 1.03 -, juris Rn. 9 = NVwZ 2004, 1120 = BRS 67 Nr. 51; st. Rspr.).

Es ist vorliegend erkennbar ausgeschlossen, dass die Antragstellerin in ihren Rechten verletzt ist oder in absehbarer Zeit verletzt wird.

I. Die Antragsbefugnis für das Normenkontrollverfahren ergibt sich nicht allein daraus, dass das Interesse an der Beibehaltung eines nur tatsächlich begünstigenden Zustandes möglicherweise verletzt worden ist (vgl. Gierke, in: Brügelmann, BauGB, § 1 Rn. 1542, letzter Spiegelstrich; Söfker, in: EZB, BauGB, § 1 Rn. 197). Zwar hat das BVerwG (B. v. 20.8.1992 – 4 NB 3.92 –, DVBl 1992, 1441 = ZfBR 1992, 289 = NVwZ 1993, 468 = BRS 54 Nr. 21, JURIS-Rdnrn. Rn. 14f., juris) entschieden:

„Wird ein Bebauungsplan geändert, so ist das Interesse der Planbetroffenen an der Beibehaltung des bisherigen Zustandes nicht nur dann abwägungserheblich, wenn durch die Planänderung ein subjektives öffentliches Recht berührt oder beseitigt wird. Abwägungsrelevant ist vielmehr jedes mehr als geringfügige private Interesse am Fortbestehen des Bebauungsplans in seiner früheren Fassung, auch wenn es lediglich auf einer einen Nachbarn nur tatsächlich begünstigenden Festsetzung beruht (hier: Festsetzung einer nicht überbaubaren Fläche im Hintergelände eines Straßengevierts durch nicht-nachbarschützende Baugrenzen).

Führt eine Planänderung dazu, daß Nachbargrundstücke in anderer Weise als bisher genutzt werden dürfen, so gehören die Interessen der Nachbarn an der Beibehaltung des bestehenden Zustandes ebenfalls grundsätzlich zum notwendigen Abwägungsmaterial. Die ortsrechtlichen Festsetzungen begründen regelmäßig ein schutzwürdiges Vertrauen darauf, daß Veränderungen, die sich für die Nachbarn nachteilig auswirken können, nur unter Berücksichtigung ihrer Interessen vorgenommen werden. Zwar bedeutet die Annahme der Abwägungsbeachtlichkeit nachbarrechtlicher Interessen nicht, daß sie sich in der Abwägung auch durchsetzen m ü s s e n (vgl. BVerwG, Beschluß vom 8. September 1988 - BVerwG 4 NB 15.88 - Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 34 *= BRS 48 Nr. 33). Ob sie aber Gegenstand der Abwägung waren und dabei hinreichend berücksichtigt worden sind, kann der betroffene Nachbar im Wege der Normenkontrolle überprüfen lassen.

Damit ist aber nicht jedweder private Belang abwägungsrelevant. In seinem Beschluss vom 20. März 2014 (- 1 MN 7/14 -, BauR 2014, 949 = ZfBR 2014, 483 = ZfW 2014, 230 = BRS 82 Nr. 17, JURIS-Rdnr. 30) hatte der Senat ausgeführt:

„Beachtlich sind nur die privaten Belange, die in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug haben. Nicht abwägungsbeachtlich sind hiernach insbesondere geringwertige oder mit einem Makel behaftete Interessen sowie solche, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht, oder solche, die für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Plan nicht erkennbar waren (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.9.1998, - 4 CN 2.98 -, a. a. O., Rn. 12; Urt. v. 30.4.2004, - 4 CN 1.03 -, a. a. O., Rn. 9; st. Rspr.).

Solche Belange hat die Antragstellerin nicht anzuführen vermocht.

II. Eine Antragsbefugnis der Antragstellerin resultiert aus tatsächlichen Gründen nicht daraus, dass ihr Hotel zusätzlichen Immissionen ausgesetzt wäre, die durch den Planvollzug zustande kommen. Das schalltechnische Gutachten zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 171 der Q. Ingenieurbüro GmbH vom 15. Januar 2014 kommt zu dem Ergebnis, dass die Immissionssituation des H. durch den Hotelneubau nicht negativ berührt werden würde. Eher stellt der Hotelneubau sogar eine zusätzliche Lärmabschirmung gegenüber dem Stellplatzlärm dar.

Das liegt so eindeutig auf der Hand, dass dies schon in der Zulässigkeitsstation zum Nachteil der Antragstellerin behandelt werden kann. Die im Anhang C des Gutachtens verzeichneten Lärmkarten zeigen, dass das Hotel der Antragstellerin durch den Bebauungsplan so eindeutig nicht in Lärm-Mitleidenschaft gezogen wird, dass es noch nicht einmal als Lärm-Aufpunkt definiert und untersucht worden ist. Die Richtigkeit dieser Annahme wird schon dadurch plausibilisiert, dass der Hotelneubau zusammen mit dem vorhandenen Theatergebäude zum Vorteil des H. als Lärmschutzschirm fungiert. Die Lärmwerte „vor“ dem Hotel erreichen tags und nachts ein derart geringes Niveau, dass von vornherein ausgeschlossen war, seinen Schutz in die Abwägung einzubeziehen.

Soweit das Hotel H. in dem Anhang des Lärmschutzgutachtens überhaupt erwähnt wird, dann als Lärmquelle (vgl. etwa die Tabelle 3 im Anhang B). Das geschieht seinerseits aber nicht in einer Weise, welche den Rat der Antragsgegnerin verpflichtet hätte, ob dieser Vorbelastung das neue Hotel oder die ihm dienenden Einrichtungen in anderer Weise zu gestalten.

Soweit für die Nordseite des H. höhere Einwirkungswerte ermittelt werden, ist dies gleichfalls nicht auf den angegriffenen Plan, namentlich nicht die an seinem Nordende festgesetzte „Buswendeschleife“, sondern auf den eigenen Hotelparkplatz der Antragstellerin zurückzuführen. Damit hat sie die Nordseite ihres Gebäudes einer so hohen Lärmbelastung ausgesetzt, dass diese Buswendeschleife keine weiteren Nachteile für die Gebäudenordseite zur Folge hat. Dorthin ist – mit Ausnahme eines einzigen Zimmers, dessen Fenster denn auch zur Seite öffnet – kein Hotelzimmer ausgerichtet.

Nur ergänzend ist daher darauf zu verweisen, dass diese Busschleife nur selten genutzt werden wird.

Auch der Schattenwurf des geplanten Baukörpers erfasst nach dem vorliegenden Gutachten vom 17. Januar 2014 unstrittig nicht das Hotelgrundstück, sondern nur Grundstücke Dritter.

III. Die Antragsbefugnis der Antragstellerin folgt nicht daraus, dass die Antragsgegnerin den – rechtlich möglicherweise nicht abwägungserheblichen – geltend gemachten privaten Belang des Konkurrenzschutzes tatsächlich in ihre Abwägung eingestellt und abgewogen hat (vgl. Senatsb. v. 22.11.2016 – 1 MN 101/16 –, juris, Rn. 15). Das ist ausweislich der Abwägungsentscheidung klar der Fall. Eindeutig erkennbar hat die Antragsgegnerin zum Ausdruck gebracht, dass sie den Belang „Konkurrenzschutz“ für nicht schutzwürdig und nicht abwägungserheblich hielt, aber zur Sicherheit dennoch in die Abwägung eingestellt, dann aber „weggewogen“ hat. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden und führt nicht dazu, dass die Antragsbefugnis schon aus der Berücksichtigung dieses Umstandes hergeleitet werden könnte. Eine Gemeinde darf solche Umstände berücksichtigen, ohne befürchten zu müssen, damit die Tür zur Antragsbefugnis aufzustoßen. Es ist ihr nicht verwehrt, die Rechtssicherheit ihrer Planung durch weitere Untersuchungen zu erhöhen und bestimmte Belange „hilfsweise“, d. h. auch dann zu untersuchen, wenn sie nicht zum abwägungsrelevanten Material gehören.

IV. Ein besonderer Vertrauenstatbestand, der in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB hätte eingestellt werden müssen, ist vorliegend nicht gesetzt worden. Solche besonderen Vertrauenstatbestände können zum Beispiel in Äußerungen der Gemeinde liegen, die im Rahmen älterer Bebauungspläne oder im Rahmen von Verträgen getätigt worden sind.

1. Der Vorgängerbebauungsplan (Nr. 82, 1. Änderung) begründete kein schutzwürdiges Vertrauen der Antragstellerin auf Unterlassung der vorgenommenen Planung. Die Festsetzung zur Erhaltung des ehemaligen Militärhospitals lässt in keiner Weise erkennen, dass diese Erhaltung den Interessen der Antragstellerin dienen sollte. Das ist auch deswegen unwahrscheinlich, weil der Plan die Errichtung des H. ermöglichen sollte und ein weiteres Hotel gar nicht zur Debatte stand. Der damals vorhandene Bedarf an Hotelkapazitäten sollte durch das Hotel der Antragstellerin gedeckt werden. Ein zusätzlicher Bedarf stand nicht in Rede und der Plan enthält auch keine hierauf bezogenen Inhalte. Weitere für ein schutzwürdiges Vertrauen der Antragstellerin sprechende Anhaltspunkte ergeben sich weder aus der Planzeichnung noch aus der Planbegründung.

2. Der von den Beteiligten geschlossene Grundstückskaufvertrag sollte zwar die Grundlage für eine Zusammenarbeit von Hotel und Theaterbetrieb bilden, begründet aber kein geschütztes Vertrauen in den Fortbestand des Bebauungsplans Nr. 82, 1. Änderung oder gar dahin, im fraglichen Bereich werde auf Dauer kein weiteres Hotel hergestellt werden können. Der Vertrag regelt den Grunderwerb und geht auf die Ufermauern der P. ein, die denkmalwürdig waren und erhalten werden sollten. Wäre es den Vertragsparteien auch auf die Erhaltung des ehemaligen Altenheims angekommen, hätten sie auch das geregelt. Dass dies nicht geschehen ist, spricht dafür, dass der Bereich des Altenheims nicht zum Regelungsprogramm des Kaufvertrages gehören sollte. Eine Konkurrenzschutzklausel ist in diesem Vertrag nicht enthalten, auf die jetzt zur Bebauung durch das zusätzliche Hotel anstehenden Flächen wird nicht Bezug genommen.

3. Der zwischen den Beteiligten geschlossene Pachtvertrag vermittelt gleichfalls keinen Vertrauensschutz.

Der Wortlaut der Rücksichtnahmeverpflichtung in § 2 des Vertrags erfasst nur „Die Stadt als Betreiberin des Theaters“ und die Antragstellerin als „Pächterin des Saales“, nicht die Stadt als Bauplanungsträgerin. Das spricht dafür, dass die Rücksichtnahmepflicht nach dem wirklichen Willen der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB) nur im Rahmen der Durchführung des Pachtvertrages gelten soll. Dafür spricht auch Abs. 2 dieses § 2. Der hat nur Konflikte zum Gegenstand, die sich hinsichtlich der Saalnutzung ergeben können, wenn sich Theaterbelange und Interessen des H., diese Räume zu nutzen, zeitlich zu überschneiden drohen. Allein hierauf bezieht sich das vereinbarte Gebot Rücksicht zu nehmen, keineswegs aber ganz allgemein darauf, bei jedweder Planungsentscheidung, welche diesen Gemeindebereich berührt, auf die Belange der Antragstellerin in besonderer Weise Rücksicht zu nehmen, oder ihr gar einen Bereich zu sichern, in dem gegen ihren Willen kein Konkurrenzunternehmen sollte geplant werden dürfen.

Die Antragstellerin konnte auch nicht annehmen, dass § 2 Abs. 1 des Vertrages die Antragsgegnerin zu „wohlwollenden Entscheidungen über die Wünsche des Vertragspartners“ ganz allgemein verpflichtet. Vielmehr liegt es nahe, dass nur unmittelbar auf den Vertragsgegenstand bezogene Wünsche im Rahmen der Kooperation Hotel – Theater gemeint sind. Für die außerordentlich weitgehende Annahme, die Antragstellerin als Vertragspartnerin könne beliebige Wünsche äußern und die Antragsgegnerin verpflichtet sein, ihre gesetzliche Wettbewerbsneutralität und jedenfalls teilweise ihre Planungshoheit aufzugeben, fehlt jeder Anhaltspunkt.

Gegen eine Vertrauensposition spricht zudem § 11 des Vertrages. Dieser erlaubt es den Vertragsparteien, sich bei Eintritt von unzumutbaren Rahmenbedingungen nach Verhandlungen vom Vertrag zu lösen. Damit wird zum einen deutlich, dass sich die Beteiligten einig und bewusst waren, dass es überhaupt zu Änderungen der Rahmenbedingungen kommen könne und dass – mehr noch – diese Änderungen auch die Grenzen des Zumutbaren überschreiten könnten. Zum anderen sieht die Regelung für den Fall, dass eine Änderung der Rahmenbedingungen für den Bereich des Zumutbaren verlässt, als Lösung im Grundsatz die Vertragsbeendigung vor. Hierdurch bringt sie zum Ausdruck, dass die Beteiligten ihr vertragliches Miteinander keineswegs in jedem Fall aufrecht und um den Preis des jeweils gerade erforderlichen Einsatzes einer Vertragspartei zumutbar erhalten wollten. Gegen einen Vertrauensschutz spricht auch, dass seit erstmaligem Vertragsabschluss mehrere Jahrzehnte vergangen sind und dass daher mit neuen Entwicklungen gerechnet werden muss.

4. Die Tatsache, dass die Kooperation zwischen Antragstellerin und Antragsgegnerin bzgl. Hotel und Theater über Jahrzehnte fast störungsfrei verlaufen ist, begründet kein Recht, dass diese Kooperation ungestört durch andere Faktoren auf unbestimmte Zeit weitergeführt wird. Das Kooperationsverhältnis ist durch die Antragsgegnerin unmittelbar nicht beendet worden. Da die Planung seit mehreren Jahren in der Diskussion ist, konnte sich die Antragstellerin auf die neue Situation einstellen.

V. Eine Antragsbefugnis der Antragstellerin ergibt sich auch nicht unter dem Aspekt des Konkurrenzschutzes.

1. Generell ist der Schutz vor zusätzlicher Konkurrenz kein schutzwürdiger Belang. Die herrschende Meinung begründet das vor allem auf zwei Wegen: Art. 12 GG schütze nicht vor neuer Konkurrenz, zudem sei das Bauplanungsrecht gegenüber Wettbewerbsinteressen neutral.

Zu der Frage, ob das Interesse an Verschonung vor Konkurrenz ein abwägungsbeachtlicher privater Belang ist, hat der Senat (Urt. v. 31.5.2007 - 1 KN 265/05 -, BauR 2007, 1840 = BRS 71 Nr. 40, JURIS-Rdnr. 25) ausgeführt:

Nach der Rechtsprechung des BVerwG (vgl. Beschl. v. 16.1.1990 - 4 NB 1.90 -, BauR 1990, 181 = NVwZ 1990, 555 = BRS 50 Nr. 50; Beschl. v. 26.2.1997 - 4 NB 5.97 -, BauR 1997, 435 = NVwZ 1997, 683 = BRS 59 Nr. 50), welcher der Senat folgt, ist das Interesse eines Handelstreibenden, von Festsetzungen verschont zu bleiben, welche die Ansiedlung eines Konkurrenten gestatten, im Regelfall nicht schutzwürdig. Unabhängig davon, ob dem Konkurrenten in unmittelbarer Nähe oder weiter entfernt die Möglichkeit zur Ansiedlung und damit zu wirtschaftlicher Betätigung geboten wird, begründet das ungeachtet des Umstands, ausgeglichene Versorgungsstrukturen im städtebaulichen Interesse sicherzustellen, kein rechtlich geschütztes und schutzwürdiges Interesse dieses Antragstellers. Denn das Städtebaurecht ist wettbewerbsrechtlich neutral. Jeder Gewerbetreibende muss von Städtebaurechts wegen immer mit neuer Konkurrenz rechnen. Das gilt unabhängig davon, dass die Frage ausgeglichener Versorgungsstruktur städtebauliche und raumordnungsrechtliche Relevanz hat oder haben kann. Diesem objektiv-rechtlichen Belang korrespondiert im Regelfall daher nicht ein rechtlich geschütztes Interesse des Handeltreibenden, von weiteren Mitbewerbern verschont zu bleiben oder zu werden. Anderes kann sich nach der Entscheidung des BVerwG vom 26. 4. 1997 nur dann ergeben, wenn in einem besonders gelagerten Einzelfall entsprechende Umstände vorliegen. Zu denken ist dabei im Wesentlichen an Fälle, in denen die planende Gemeinde Erklärungen von einigem Verbindlichkeitsgrad abgegeben und damit beim Handeltreibenden ein mehr oder minder stark ausgeprägtes und schützenswertes Vertrauen dahin begründet hat, Überlegungen zur Ansiedlung eines oder mehrerer Konkurrenten würden erst gar nicht angestellt oder aber im Falle, dass dies doch geschieht, dabei berücksichtigt, die Konkurrenz mit Rücksicht auf solche Zusagen geringer als zunächst beabsichtigt ausfallen zu lassen (vgl. zum Vorstehenden auch Nds. OVG, Urt. v. 28.8.2002 - 9 KN 107/02 -, Veröffentlichung nicht bekannt).

Einen solchen Ausnahmefall hatte der Senat in dem Verfahren 1 KN 155/11 (unveröffentlichtes Urteil vom 22.1.2013), dessen Sachverhalt dem hier zu beurteilenden nur auf den ersten Blick entspricht, mit folgenden Worten angenommen:

Zu den abwägungserheblichen privaten Belangen, auf deren Verletzung sich ein Antragsteller berufen kann, gehören grundsätzlich nur solche, die einen konkreten städtebaulichen Bezug haben. Dazu gehört das Interesse eines Gewerbetreibenden vor Konkurrenzschutz grundsätzlich nicht (Urt. d. Sen. v. 19.4.2012 - 1 KN 175/09 -; v. 31.5.2007 - 1 KN 265/05 -, BRS 71 Nr. 40; Urt. d. 9. Sen. v. 28.8.2002 - 9 KN 107/02 -; BVerwG, Beschl. v. 26.2.1997 - 4 NB 5.97-, BRS 59 Nr. 50 m. Nachweisen d. Rspr. d. BVerwG). Das Städtebaurecht ist wettbewerbsneutral und will nicht einzelne Gewerbetreibende fördern oder benachteiligen. Grundsätzlich ist deshalb davon auszugehen, dass ein Gewerbetreibender ständig mit Konkurrenz rechnen muss und es nicht auf das wirtschaftliche Volumen der auf der Grundlage des Bebauungsplans ermöglichten Konkurrenzbetriebe oder auf das Maß der Beeinträchtigung bei dem klagenden Gewerbetreibenden entscheidend ankommt (OVG Münster, Beschl. v. 3.5.1994 - 10 aD 170/93.NE -, BRS 56 Nr. 37). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn besondere Umstände die Berücksichtigung gerade der Interessen eines bestimmten Einzelbetriebes rechtfertigen. Nur in besonders gelagerten Einzelfällen kann ein sich bildendes Vertrauen des Gewerbetreibenden zu einem hier zu berücksichtigenden Vertrauensschutztatbestand führen (BVerwG, Beschl. v. 16.1.1990 - 4 NB 1.90 -, BRS 50 Nr. 50 u. Beschl. v. 26.2.1997, aaO.). Grundsätzlich gilt allerdings auch hier, dass ein Gewerbetreibender jederzeit mit neuer Konkurrenz rechnen muss. Besondere Umstände können aber dann entstehen, wenn einem Betrieb durch einen neuen Bebauungsplan eine bestimmte Rechtsstellung genommen wird, die dieser zuvor gerade auch durch einen Bebauungsplan erlangt hatte.

Eine besondere Lage in diesem Sinne ist hier zu erkennen, aus der sich die Möglichkeit für die Entwicklung eines Vertrauens des Antragstellers auf positives, förderndes Interesse der Antragsgegnerin an der wirtschaftlichen Zusammenarbeit mit dem Hotel des Antragstellers und dem Betrieb der Stadthalle und damit an einem wirtschaftlich erfolgreichen Bestehen des Hotelbetriebs des Antragstellers ergibt.

Im Jahr 1988 wurde für das Parkhotel „G.“ ein Bebauungsplan aufgestellt und der Hotelbau und -betrieb durch die Stadt ausdrücklich gefördert. Die Erstfassung des Bebauungsplans Nr. 299/2, vor allem aber ihre 1. Änderung hatten unter anderem neben dem Bau der Stadthalle als wesentlichen Inhalt den Bau und Betrieb eines Hotels der gehobenen Mittelklasse in unmittelbarer Nachbarschaft und deutlichem Bezug zur Stadthalle. Diese Konstellation allein zeigt zwar zunächst nur die Vergleichbarkeit mit dem jetzigen Plan in seiner 4. Änderung. Zu Recht weist die Antragsgegnerin insoweit darauf hin, dass auch 1988 sicherlich viele Konkurrenten Bedenken gegen die Förderung eines neuen Hotels hatten, diese aber gleichwohl hinnehmen mussten und offensichtlich auch hingenommen haben. Die Planung stand aber seinerzeit in engem Zusammenhang mit den gleichzeitig vollzogenen vertraglichen Bindungen zwischen der Stadt und dem damaligen Investor. Aus dem Bebauungsplan von 1988 und seiner 1. Änderung sowie den genannten Verträgen ergibt sich, dass seinerzeit das Hotel „G.“ in einer engen Verbindung mit der Stadthalle geführt werden sollte und die Stadt Stade nicht nur in stadtplanerischer Hinsicht Ansiedlung und Bau eines Hotels förderte, sondern auch durch verschiedene weiterreichende Vereinbarungen über die bloße Planungs- und Bauphase hinaus dem Betrieb des Hotels fördernd verbunden bleiben wollte. Diese besondere Situation, die zu einem besonderen Vertrauen des Antragstellers führen konnte, ergibt sich aus der zeitlichen Verbindung der Planung mit dem Pachtvertrag zwischen der Stadt Stade und dem seinerzeitigen Investor, in dessen Rechte und Pflichten der Antragsteller durch Kaufvertrag durch 1996 eingetreten ist. In Frage kommt hier nicht nur der vom Antragsteller zitierte § 5 des Pachtvertrags, in dessen Abs. 4 es heißt: „Die Stadt verpflichtet sich, ihrerseits alles zur zeitlichen Förderung des Bauvorhabens beizutragen“. In Abs. 3 des § 5 des Erbbaurechtsvertrags verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, möglichst zügig das Bauvorhaben herzustellen und spätestens 20 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung betriebsfertig zu haben. Hieraus und aus der Formulierung „zeitliche Förderung“ lässt sich entnehmen, dass die Stadt sich in dem Pachtvertrag verpflichten wollte, in ihrer Eigenschaft als Baugenehmigungsbehörde den Erbbaunehmer zu unterstützen, das Hotel möglichst schnell zu errichten.

Dieses war auch Ziel des Bebauungsplans, mit dem die Errichtung des Hotels ermöglicht wurde. Der Stadt war daran gelegen, mit dem Bau der Stadthalle ein Hotel der gehobenen Klasse anbieten zu können. Um dieses Vorhaben zu unterstützen, wurde eine Förderung bei der Durchführung des Bauvorhabens „angeboten“ und zum Zwecke der Errichtung das Erbbaurecht eingeräumt. Dem Erbbauberechtigten wurden dabei Auflagen gemacht zur Gestaltung des Hotels und ihm aufgegeben, dies jeweils mit der Stadt abzusprechen. Daran und der Gesamtschau der abgeschlossenen Verträge zeigt sich, dass die Stadt nicht nur bei der Errichtung des Hotels ein Mitspracherecht erhalten wollte, sondern sich auch nach Fertigstellung des Hotels und seiner Inbetriebnahme eine weitere Einflussnahme vorbehalten hat. Der Erbbauberechtigte verpflichtete sich, innerhalb von zwei Monaten einen baugenehmigungsfähigen Bauantrag zu stellen, innerhalb von drei Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung mit der Bebauung zu beginnen und das Bauvorhaben zügig betriebsfertig herzustellen. Gleichzeitig verpflichtete sich die Stadt ihrerseits, „alles zur zeitlichen Förderung des Bauvorhabens beizutragen“. In der Zusatzvereinbarung zum Erbbauvertrag wurde geregelt, dass der Erbbauberechtigte oder ein sonstiger unmittelbarer Betreiber des Hotels auch unmittelbar Betreiber des gastronomischen Wirtschaftsbetriebs der Stadthalle werden solle. Die Stadt behielt sich hier vor, an der Auswahl des Hoteldirektors mitzuwirken ebenso wie im Falle einer Verpachtung des Hotelbetriebs. Daneben enthält dieser Vertrag in den §§ 1, 2, 4 und 5 verschiedene für den Erbbauberechtigten günstige Konditionen. So sollten danach die notwendigen Pkw-Stellplätze auf der städtischen Stellplatzanlage, die zudem von der Stadt termingerecht herzustellen sei, als erbracht gelten, ohne dass Kosten für den Erbbauberechtigten entstehen sollten. Die Kosten der gesamten Ersterschließung und der Anliegerbeiträge werden von der Stadt getragen und für die ersten 10 Jahre der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags der Erbbauzins auf insgesamt jährlich 1 % vermindert. Im Erbbaurechtsvertrag verpflichtet sich der Erbbaurechtsnehmer, „das Bauwerk samt Zubehör stets in gutem, seinen Zwecken entsprechenden baulichen Zustand zu erhalten“ (§ 6 des Erbbaurechtsvertrags). Der Antragsgegnerin wird dagegen das Recht eingeräumt, nach Absprache mit dem Erbbauberechtigten das Grundstück samt Bauwerk zu besichtigen (§ 7). Eine zeitliche Begrenzung für ihre Geltung enthalten die §§ 6 und 7 des Erbbaurechtsvertrages nicht. Von Bedeutung ist für die Stadt auch, dass mit dem Hotel die Gastronomie der Stadthalle vom jeweiligen Hotelbetreiber mitbetrieben wird, denn als „Voraussetzung für den Erbbaurechtsvertrag“ wird der gleichzeitige Abschluss des Pachtvertrags über den gastronomischen Wirtschaftsbetrieb der Stadthalle vereinbart. Es ging danach darum, die Inbetriebnahme des Hotels zu unterstützen und gleichzeitig für die Stadt einen Einfluss auf den Betrieb zu ermöglichen, und die Verbindung mit dem Betrieb der Stadthalle sicherzustellen. Dem korrespondiert die Planbegründung der Erstfassung des Plans, die sich ausführlich mit der Notwendigkeit auseinandersetzt, den Bau eines „weiteren Hotels“ zu fördern. Weil die vorhandenen Hotelkapazitäten in der Stadt nicht mehr ausreichten, die nach Stade kommenden Gäste aufzunehmen, werde die durch Veranstaltungen in der geplanten Stadthalle zusätzlich entstehende Nachfrage nur durch den Bau eines weiteren Hotels gedeckt werden können, das in der Nähe von Altstadt und Stadthalle liegen müsse, um zu ermöglichen, dass beide Veranstaltungsorte auf kurzem Wege aufgesucht werden könnten. Aus diesem Grund werde an der Zufahrt zur Stadthalle ein Hotelstandort festgesetzt (Planbegründung zur Erstfassung des Bebauungsplans 299/2 Seite 4). Auch im weiteren Verlauf der Planbegründung geht diese von der engen Verbindung zwischen Stadthalle und Hotel aus (Seite 8 und 10 Planbegründung). Dieses sich aus der Planbegründung ergebende Bestreben der Stadt, ein Veranstaltungszentrum Stadthalle mit entsprechenden Hotelkapazitäten „herstellen zu können“ in Verbindung mit den Verpflichtungen, die die Stadt in den dieses Bemühen begleitenden Verträgen eingeht, geht über eine bloße „Starthilfe“ für einen Hotelbau hinaus und lässt ein erhebliches Interesse der Stadt an einem langfristigen und - wirtschaftlich - sicheren Betrieb des Hotels erkennen.

Diese intensive Verklammerung von Stadthalle und unmittelbar benachbartem Hotel wurde bei der ersten Änderung des Planes noch weiter gefestigt. Deren Ziel bestand ganz wesentlich darin, zur Förderung dieser „Symbiose“ die räumliche Zuordnung Stadthalle - Hotel zu optimieren. Dementsprechend wird in der Begründung zur 1. Planänderung ausgeführt (vgl. BA C 121; Hervorhebung durch das Gericht):

1.3.3:
Wie in der Begründung zu Bebauungsplan Nr. 299/2 dargelegt, muß das Hotel in der Nähe der Altstadt unmittelbar bei der Stadthalle liegen, damit von hier aus Veranstaltungen auf kurzem Wege erreicht werden können. Andere Nutzungen sind nicht zwingend (sic!) auf diesen Standort angewiesen. … Andere Nutzungen können auch an anderer Stelle der Stadt eingerichtet werden.

…
Die bauliche Nutzung Hotel soll möglichst wenig Gelände verbrauchen, um nicht zu viel an Fläche zu versiegeln. Deshalb werden für das Hotelgrundstück 4 Vollgeschosse als Höchstwert festgelegt.

…
1.3.4 Verkehr
Auf eine besondere Kennzeichnung der Stellplätze für die Busse innerhalb der Stellplatzanlage wurde verzichtet, da sich ihre Anordnung erst aus den endgültigen Funktionszusammenhängen zwischen Stadthalle und Hotel ergeben kann.

Auch/schon planerisch war mithin ein Zustand geschaffen worden, den die Antragsgegnerin nicht durch grundsätzliche Umgestaltung des Zusammenhangs „Stadthalle und ein ihr dienend zugeordnetes Hotel“ einseitig aufkündigen konnte. Vielmehr hatte die Antragsgegnerin planerisch und durch Vertragsgestaltungen einen Zustand geschaffen, den sie nur unter Einstellung des Vertrauens des Antragstellers in den Fortbestand dieser „symbiotischen Verbindung“ umgestalten durfte.

Aus dem Kaufvertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Antragsteller als Käufer des Erbbaurechts im Jahr 1996 lässt sich nicht entnehmen, dass der Antragsteller seinerseits ein Vertrauen darauf, dass die Stadt wie zuvor seinen Betrieb weiter fördern würde, nicht sollte bilden können. Die Tatsache, dass die Stadt die Veräußerung des Erbbaurechts genehmigt hat, gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass mit dem Verkauf sich die zuvor für den Erbbauberechtigten bestehende Situation ändern sollte. Aus dem insoweit ergangenen Schreiben lässt sich vielmehr entnehmen, dass die Stadt die Verbindung von Stadthalle und Hotel nach wie vor dadurch sicherstellen wollte, dass die gastronomischen Betriebe der Stadthalle neben dem neuen Betreiber des Hotels weiterhin vom früheren Betreiber mitgeführt werden sollten. Dieses Verlangen der Antragsgegnerin führte zu einer Änderung bzw. Anpassung des bereits zwischen dem Antragsteller und der Verkäuferin des Erbbaurechts geschlossenen notariellen Kaufvertrags. Dass die Antragsgegnerin im Jahr 1996 noch aktiv ihre Rechte aus dem Vertrag vom 25. Oktober 1988 wahrnahm, zeigt sich zudem an dem Schreiben vom 3. September 1996, mit dem im Zuge der Verkaufsvorgänge an das in § 3 Abs. 2 des Vertrags vereinbarte Recht auf gemeinsame Auswahl des Hoteldirektors anknüpft und nachgefragt wird, ob der Erwerber das Hotel selbst betreiben werde.

Eine dem entsprechende Sachlage besteht hier trotz einiger Ähnlichkeiten gerade nicht. In dem am 22. Januar 2013 entschiedenen Fall war es eine am Rande der Altstadt der damaligen Antragsgegnerin gelegene Stadthalle, welche beiden Hotels einen Attraktivitätsschub verleihen und davon selbst profitieren sollte. Daher war dem damaligen Antragsteller im Verhältnis zu dieser Stadthalle eine Position eingeräumt worden, welche man fast als symbiotisch bezeichnen konnte. So liegt es hier in mehrfacher Hinsicht gerade nicht. Die Attraktivität von H. und Theater hängen nicht von einer solchen Wechselbeziehung ab. Der Antragstellerin wird lediglich in Maßen gestattet, zu bestimmten Zeiten brachliegende Räumlichkeiten des Theaters zu nutzen und nach Art eines Caterers in Theaterpausen Getränke anzubieten. Es ist nicht ausreichend ersichtlich, dass die Attraktivität des Theaters durch das Hotel der Antragstellerseite wesentlich gesteigert wird, auch wenn beide Baulichkeiten durch eine doppelstöckige Brücke miteinander verbunden sind. Es handelt sich um eine Art arbeitsteiliges, nicht aber ein regelrecht symbiotisches Zusammenwirken.

Vor allem aber soll das streitige Hotel der 4-Sterne-plus-Klasse seine Attraktivität nicht durch das Theater, sondern durch das südlich davon gelegene Ganzjahresbad steigern. Die Gäste des Hotels der Antragstellerin mögen diesen Lagevorteil auch schon wahrgenommen haben, ohne dass sich hierdurch eine besondere Beziehung ergeben hätte, wie sie hier durch den Bademantelgang hergestellt werden soll.

Schon gar nicht sollte sich aus der besonderen Beziehung von Theater und Dreisternehotel eine Art Alleinvertretungsanspruch für den gesamten Bereich einschließlich Ganzjahresbad ergeben.

2. Es liegt keine Konstellation vor, welche der Senat in seinem Beschluss vom 15. August 2017 (- 1 MN 95/17 -, BauR 2017, 1986 = ZfBR 2017, 798 = NVwZ-RR 2017, 961 = NordÖR 2017, 495 = BRS 85 Nr. 187) als eine identifiziert hatte, in der möglicherweise die Antragsbefugnis vermittelt wird. In JURIS-Randnummer 17 hatte der Senat ausgeführt:

Es mag - ohne dass dies hier einer abschließenden Entscheidung bedarf - im Einzelfall denkbar sein, dass § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB Drittschutz vermittelt. Das Gebot, mit einer Bauleitplanung städtebauliche Ziele zu verwirklichen, schließt das Verbot einer anderen Planungsmotivation ein. Ist die Planungsmotivation – sei es als Endziel, sei es als notwendiger Zwischenschritt zu einem anderen nicht-städtebaulichen Ziel – der Missbrauch der Planungshoheit zur Verzerrung des Wettbewerbs zulasten eines abgrenzbaren Kreises von Konkurrenten, so ist es einer Erwägung wert, ob die Betroffenheit der Wettbewerber nur ein hinzunehmender faktischer Reflex eines rein im öffentlichen Interesse bestehenden Verbotes ist, oder ob das Verbot nicht ausnahmsweise auch dem Interesse der Planbenachteiligten zu dienen bestimmt ist. Ein solcher Ausnahmefall liegt jedoch nicht bereits dann vor, wenn die Gemeinde ein eigenes Grundstück so überplant, dass dieses für eine Nutzung in Anspruch genommen werden kann, die zu anderen Anbietern in Konkurrenz tritt. Erforderlich wäre dann vielmehr, dass sie - ohne dass nachvollziehbare städtebauliche Gründe erkennbar wären - gerade durch günstige Festsetzungen, die sie den Mitbewerbern unter vergleichbaren Rahmenbedingungen versagt, die Wettbewerbsposition des Nutzers dieses Grundstücks gegenüber den Konkurrenten zu verbessern trachtet.

Für die Annahme, die Antragsgegnerin habe ihre Planungshoheit zum Zwecke der Wettbewerbsverzerrung missbraucht, besteht hier überhaupt kein Anhaltspunkt. Diese war nach Befragung des als potentielle Kunden(lieferanten) in Betracht kommenden Kreises zum Ergebnis gekommen, hier bestehe „nun einmal“ Bedarf für ein Hotel dieser Betten- und Sternezahl. Das lässt nicht einmal annähernd die Tendenz erkennen, es gehe ihr in Wahrheit um eine der Antragstellerin nachteilige Verzerrung der städtebaulichen Wettbewerbssituation.

3. Ein Ausnahmefall kann hier nicht über vertragsimmanenten Konkurrenzschutz angenommen werden. Solch vertragsimmanenter Konkurrenzschutz wird zwar in der zivilgerichtlichen Rechtsprechung überwiegend anerkannt (vgl. etwa (Staudinger/Volker Emmerich, BGB, Komm. 2018, § 535 BGB, Rdnr. 23 ff.) und soll namentlich die aus Vertragszweck, -typ sowie Treu und Glauben herzuleitende Verpflichtung des Vermieters umfassen, den Mieter vor Störungen des vertragsmäßigen Gebrauchs zu schützen. Über die inhaltliche und räumliche Reichweite dieses Konkurrenzschutzes (nur für das vermietete Grundstück oder auch andere Grundstücke des Vermieters?) herrscht allerdings keine vollständige Einheit.

Darauf kommt es hier allerdings nicht entscheidend an. Denn wie bereits eingangs unter Hinweis auf den Senatsbeschluss vom 20. März 2014 (- 1 MN 7/14 -, BauR 2014, 949 = ZfBR 2014, 483 = ZfW 2014, 230 = BRS 82 Nr. 17, JURIS-Rdnr. 30 mwN, namentlich Hinweis auf BVerwG - 4 CN 2.98 -, JURIS-Rdnr. 12) dargetan, sind abwägungsbeachtlich nur die privaten Belange, die in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug haben. Darum geht es bei den zivilrechtlichen, durch Vertragsschluss und aus seiner Ausgestaltung hergeleiteten Konkurrenzansprüchen nicht. Ob der Antragstellerin solche gegen die Antragsgegnerin zustehen, ist hier nicht zu erörtern; denn das ist im öffentlich-rechtlichen Zusammenhang irrelevant.

Es kommt hinzu, dass solche mit der Gemeinde „bilateral“ geschlossenen Vereinbarungen von Bauplanungsrecht wegen nicht geeignet sind, einen Vertrauenstatbestand zu begründen. Der Senat hatte schon in seinem Urteil vom 23. April 2008 (- 1 KN
113/06 -, DWW 2008, 269 = BauR 2008, 1846 = ZfW 2009, 239 = BRS 73 Nr. 11, JURIS-Rdnr. 61; auf dieser Linie fortfahrend Senatsb. v. 6.11.2007 - 1 MN 201/07 -, bestätigt im Urteil vom 25.9.2008 - 1 KN 192/07 -; beides unveröffentlicht) dargetan, Versprechen, welche die Gemeinde im Rahmen zivilrechtlicher Absprachen (auch damals: Kaufverhandlungen) dem nunmehrigen Normenkontroll-Antragsteller gegenüber abgegeben hatte, bänden den Rat bei künftigen Abwägungsentscheidungen gerade nicht. Denn die Kaufverhandlungen würden von der Gemeindeverwaltung betrieben. Für die Verleihung befristeter oder unbefristeter Rechte sei aber nicht die Verwaltung der Gemeinde zuständig, sondern allein deren Vertretung, der Rat. Hier fehlt jeder Anhaltspunkt für die Annahme, der Rat habe die behauptete Absprache seinerzeit auch im Hinblick auf seine Planungshoheit für diesen Bereich gebilligt.

Aus diesem Grund ist es rechtlich irrelevant, mit welch enthusiastischen Worten der damalige Bürgermeister es begrüßt haben soll, dass das H. an der Seite des Theaters habe etabliert werden können. Auch der Bürgermeister ist nicht der Rat.

Nur ergänzend ist auf das Problem hinzuweisen, ob solche „Absprachen“ angesichts § 1 Abs. 3 Satz 2, Halbs. 2 BauGB möglicherweise durchgreifenden Bedenken begegnen könnten.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.