Oberverwaltungsgericht Niedersachsen
Urt. v. 12.05.2022, Az.: 1 KN 14/20

Abwägung; Antragsbefugnis; Baubeschränkung; Bebauungsplan; Eigentum; Grunddienstbarkeit

Bibliographie

Gericht
OVG Niedersachsen
Datum
12.05.2022
Aktenzeichen
1 KN 14/20
Entscheidungsform
Urteil
Referenz
WKRS 2022, 59552
Entscheidungsname
[keine Angabe]
ECLI
[keine Angabe]

Verfahrensgang

nachfolgend
BVerwG - 28.06.2023 - AZ: BVerwG 4 BN 27.22

Amtlicher Leitsatz

Leitsatz

Überplant eine Gemeinde mittels eines Angebotsbebauungsplans ein Grundstück, das mit privatrechtlichen Baubeschränkungen und Grunddienstbarkeiten belegt ist, muss sie diese auch dann nicht in ihre Abwägung einstellen, wenn der Plan eine über die Beschränkungen hinausgehende Bebauung ermöglicht. Denn die Ausnutzbarkeit des Plans, das baurechtliche Dürfen , steht unter dem Vorbehalt des privatrechtlichen Könnens . Der Bebauungsplan setzt nur den Rahmen, in dem sich der jeweilige Grundstückseigentümer unter vollständiger Beachtung der privatrechtlichen Grenzen seines Eigentums bewegen darf.

Tenor:

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerinnen tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Vollstreckungsschuldnerinnen können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Antragstellerinnen wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 88 „Bethelquartier“ der Antragsgegnerin, weil sie der Auffassung sind, der Plan berücksichtige privatrechtliche Baubeschränkungen im Plangebiet zu Unrecht nicht.

Die Antragstellerin zu 1. ist Eigentümerin der Grundstücke E-Straße, nördlicher Teil (Flurstück M., N., Gemarkung E-Stadt), und x. (Flurstück O.) im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Die Antragstellerin zu 2. ist Eigentümerin des Grundstücks E-Straße, südlicher Teil (P.). Die Grundstücke, die aus den ehemaligen Flurstücken Q. und R. (Grundbuch Band 23, Blatt 456) hervorgegangen sind, liegen im Südosten eines vom Bethelweg im Westen, der Fürst-Ernst-Straße im Norden, der Ulmenallee im Osten und der Herminenstraße im Süden gebildeten Straßengevierts und sind jeweils mit großzügigen Wohnhäusern und einem wohl gewerblich bzw. für soziale Zwecke genutzten straßenseitigen Nebengebäude bebaut. Der für das Grundstück bislang bestehende Bebauungsplan Nr. 4 d setzt ein allgemeines Wohngebiet fest. Die weitere Umgebung wird überwiegend von Wohngebäuden sowie von Verwaltungseinrichtungen (Gerichtszentrum), Schulen und eher vereinzelten Gewerbebetrieben geprägt.

Westlich benachbart liegt innerhalb des Gevierts an der Herminenstraße das Grundstück des ehemaligen Krankenhauses Bethel. Der bestehende Bebauungsplan Nr. 4 d setzt für dieses Grundstück ein Sondergebiet „Krankenhaus“ fest. Baugrenzen beschränken dessen Ausnutzbarkeit. Für das Grundstück bestehen zudem privatrechtliche Beschränkungen aus den Jahren 1960 und 1971 zugunsten der Antragstellerinnengrundstücke in Gestalt von Grunddienstbarkeiten und Baubeschränkungen, die anlässlich einer Aufstockung und Erweiterung des Krankenhauses bewilligt worden waren. Geregelt sind Höhenbeschränkungen für einzelne Gebäudeteile des Krankenhauses, das Verbot, eine begehbare Terrasse auf einem bestimmten Dachteil zu errichten, Vorgaben zur blickdichten Verglasung bestimmter Fenster, Bestimmungen zum Grenzabstand sowie zur Errichtung einer Grenzmauer. Ferner besteht eine privatrechtliche Baubeschränkung zugunsten des Antragstellerinnengrundstücks.

Nach Aufgabe des Krankenhauses im Jahr 2017 beabsichtigt die Antragsgegnerin, das Krankenhausgrundstück einer neuen Nutzung zu Wohnzwecken zuzuführen. Vorgesehen ist eine Mischung aus Wohnformen für junge Familien sowie Angeboten der Altenpflege und des Seniorenwohnens. Zu diesem Zweck setzt der (Angebots)Plan für das ehemalige Krankenhausgrundstück unter anderem ein allgemeines Wohngebiet, eine Grundflächenzahl von 0,4, eine abweichende Bauweise, die Gebäudelängen von mehr als 50 m zulässt, sowie Baugrenzen und vereinzelt auch Baulinien fest. In den Plan einbezogen sind auch die weiteren Grundstücke innerhalb des Straßengevierts, darunter die Grundstücke der Antragstellerinnen, die weiterhin als allgemeine Wohngebiete festgesetzt werden. Die Maßfestsetzungen sowie die Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche entsprechen in diesem Bereich - soweit ersichtlich - mindestens im Wesentlichen dem Vorgängerplan. Weiter einbezogen sind Grundstücke südlich der Herminenstraße, die als besondere Wohngebiete festgesetzt werden.

Im Planaufstellungsverfahren, das mit dem Aufstellungsbeschluss vom 25. Januar 2016 begann, äußerten sich die Antragstellerinnen nicht; die Frage privatrechtlicher Beschränkungen spielte in den Beratungen und in der Abwägung keine Rolle. Der Rat der Antragsgegnerin beschloss den Plan am 26. Juni 2019 als Satzung. Bekannt gemacht wurde der Plan im Amtsblatt des Landkreises Schaumburg vom 30. August 2019.

Die Antragstellerinnen haben am 3. Februar 2020 Normenkontrollantrag gestellt. Sie halten den Plan für abwägungsfehlerhaft. Der Plan ermögliche eine bauliche Nutzung, die mit den privatrechtlichen Beschränkungen nicht vereinbar sei. Eine derartige Bebauung wolle die Beigeladene auch explizit verwirklichen; das von ihr geplante Vorhaben verstoße gegen die fortbestehenden und auch für eine Neubebauung geltenden Grunddienstbarkeiten. Für sie bedeute das einen Entzug baulicher Nutzungsmöglichkeiten, der sich wie eine Teilenteignung auswirken könne. Auch ohne Beteiligung der Antragstellerinnen hätte die Antragsgegnerin die Grunddienstbarkeiten und Baubeschränkungen im Grundbuch erkennen und in den Abwägungsprozess einführen müssen; zudem sei der entsprechende Vertrag der Antragsgegnerin tatsächlich bekannt gewesen. In der Nichtberücksichtigung liege ein offensichtlicher Abwägungsfehler sowie ein Verstoß gegen den Gebietserhaltungsanspruch und das Gebot der Rücksichtnahme.

Die Antragstellerinnen beantragen,

festzustellen, dass der Bebauungsplan Nr. 88 „Bethelquartier“ vom 19. August 2019, veröffentlicht im Amtsblatt des Landkreises Schaumburg Nr. 8/2019, unwirksam ist.

Die Antragsgegnerin und die Beigeladenen beantragen,

den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

Der Antrag sei mangels Antragsbefugnis bereits unzulässig. Ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot liege nicht vor. Für die Antragsgegnerin sei aufgrund der fehlenden Beteiligung der Antragstellerinnen im Planaufstellungsverfahren nicht erkennbar gewesen, dass es möglicherweise privatrechtliche Beschränkungen gebe. Anlass zur Einsichtnahme in alle Grundbücher habe sie nicht gehabt. Zudem seien alle Beschränkungen auf die aufgegebene Krankenhausnutzung bezogen; es sei völlig offen, ob diese auch für eine neue andersartige Nutzung Geltung beanspruchten. Jedenfalls sei der Plan in der Sache abwägungsfehlerfrei. Die Festsetzungen des Plans setzten keinesfalls zwingend Baukörper voraus, die nur unter Missachtung zivilrechtlicher Eigentumsbeschränkungen realisiert werden könnten. Im Gegenteil lasse er als typischer Angebotsplan Raum für bauliche Rücksichtnahmen. Ebenso wie die Baugenehmigung lasse er etwaige private Baubeschränkungen unberührt und greife nicht in daraus folgende Eigentumsrechte ein. Auch ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme sei deshalb nicht gegeben. Der Gebietserhaltungsanspruch sei ebenfalls nicht verletzt, denn für die Grundstücke der Antragstellerinnen ändere sich die zulässige Art der baulichen Nutzung nicht. Ein Anspruch, in ihrer Nachbarschaft ein störungsintensiveres Sondergebiet aufrechtzuerhalten, bestehe nicht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Beiakten verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

Der Normenkontrollantrag, über den der Senat im Einverständnis der Beteiligten gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheidet, ist unzulässig, weil es den Antragstellerinnen an der Antragsbefugnis fehlt.

Im Normenkontrollverfahren antragsbefugt ist gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Eine solche Antragsbefugnis steht den Antragstellerinnen weder wegen der ihr Grundeigentum im Plangebiet unmittelbar betreffenden Festsetzungen noch wegen der Festsetzungen für benachbarte Grundstücke zur Seite.

Wegen einer möglichen Eigentumsverletzung ist die Antragsbefugnis grundsätzlich zu bejahen, wenn sich ein Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft. In diesem Fall kann der Eigentümer die Festsetzung gerichtlich überprüfen lassen, weil eine planerische Festsetzung Inhalt und Schranken seines Grundeigentums bestimmt (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Die Antragstellerinnen sind zwar Eigentümerinnen von Grundstücken im Plangebiet. Sie wenden sich jedoch nicht gegen die ihre eigenen Grundstücke betreffenden Festsetzungen, aus denen für sie im Übrigen auch kein erkennbarer Nachteil folgt. Da diese Festsetzungen jedenfalls hinsichtlich der wesentlichen Vorgaben zu Art und Maß der baulichen Nutzung denjenigen des Vorgängerplans entsprechen, würde für einen dagegen gerichteten Normenkontrollantrag zudem das Rechtsschutzbedürfnis fehlen.

Hinsichtlich der Festsetzungen, die (nur) benachbarte Grundstücke betreffen, kann die Antragsbefugnis aus dem subjektiven Recht auf gerechte Abwägung der eigenen Belange aus § 1 Abs. 7 BauGB folgen. Der Betroffene kann verlangen, dass seine eigenen Belange in der Abwägung entsprechend ihrem Gewicht „abgearbeitet“ werden. Dafür muss er einen eigenen abwägungserheblichen Belang bezeichnen, dessen Verletzung nach seinem Vortrag zumindest möglich erscheint. Auch daran fehlt es.

Ein abwägungserheblicher Belang der Antragstellerinnen folgt nicht aus ihrer Rüge, der Bebauungsplan ermögliche eine Bebauung, die mit den zugunsten ihrer Grundstücke bestehenden Grunddienstbarkeiten und Baubeschränkungen unvereinbar sei. Unterstellt man zu ihren Gunsten, dass sich die Baubeschränkungen und Grunddienstbarkeiten nicht mit dem Abbruch des Krankenhauses erledigt haben und auch für einen Nachfolgebau mit anderer Nutzung Geltung beanspruchen, dürfte es zwar zutreffen, dass eine Bebauung, die die Möglichkeiten des Plans voll ausschöpft, über die privatrechtlich gesetzten Grenzen hinausgeht. Das betrifft insbesondere die im Grenzbereich möglichen Bauhöhen. Ein eigener abwägungserheblicher Belang der Antragstellerinnen folgt daraus dennoch nicht. Denn die Ausnutzbarkeit des Plans, die die Antragsgegnerin zutreffend als das baurechtliche „Dürfen“ bezeichnet hat, steht unter dem Vorbehalt des privatrechtlichen „Könnens“. Mit anderen Worten setzt der Bebauungsplan nur den Rahmen, in dem sich der jeweilige Grundstückseigentümer unter vollständiger Beachtung der Grenzen seines Eigentums bewegen darf. Sollten demzufolge privatrechtliche Baubeschränkungen und Grunddienstbarkeiten zulasten des Vorhabengrundstücks der Beigeladenen und zugunsten der Antragstellerinnengrundstücke bestehen, lässt der Bebauungsplan diese Grenzen des Grundeigentums der Beigeladenen unberührt. Die Beigeladenen könnten in diesem Fall den eine maximale Ausnutzung nicht erzwingenden Plan nur soweit ausnutzen, wie es ihnen ihr Eigentum unter Beachtung der auf ihm liegenden Lasten und Beschränkungen gestattet. Wirkt sich der Plan damit nicht auf etwa bestehende Grunddienstbarkeiten und Baubeschränkungen ist, folgt daraus auch kein Belang der Antragstellerinnen, der von der Antragsgegnerin im Rahmen der Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen war.

Soweit sich die Antragstellerinnen demgegenüber auf eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen (Urt. v. 30.9.2014 - 2 D 81/13.NE -, juris Rn. 82) berufen und meinen, daraus folge ein gegenteiliges Ergebnis, ist das nicht richtig. Vielmehr trifft zu, dass das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentumsrecht in hervorgehobener Weise zu den von der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belangen gehört und jede Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks von der Gemeinde als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange beachtet werden muss. Will eine Gemeinde ein bereits bebautes Gebiet in einem Bebauungsplan hinsichtlich des zulässigen Nutzungsspektrums neu ordnen, setzt eine rechtmäßige Abwägung daher auch eine hinreichende Ermittlung der insoweit zu berücksichtigenden gegenläufigen (privaten) Belange durch eine sorgfältige Bestandsanalyse voraus. Im Rahmen der planerischen Abwägung muss das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden. In diesem Fall geht es jedoch nicht um eine Neuordnung des zulässigen Nutzungsspektrums bzw. eine Entziehung baulicher Nutzungsrechte zulasten der Antragstellerinnen; diese bleiben vielmehr mindestens im Wesentlichen unverändert und stehen auch nicht im Streit. Die Antragstellerinnen berufen sich vielmehr auf eine vermeintliche Beeinträchtigung von eigentumsrechtlichen Positionen, die der Plan indes ungeschmälert bestehen lässt. Vor diesem Hintergrund können sie aus der vom Senat geteilten Rechtsauffassung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen nichts für sich herleiten.

In der Nichtberücksichtigung der Grunddienstbarkeiten und Baubeschränkungen liegt demzufolge auch unter keinem denkbaren Gesichtspunkt ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme oder ein Verstoß gegen einen „Gebietserhaltungsanspruch“. Sonstige Gründe, die einen derartigen Verstoß begründen könnten, haben die Antragstellerinnen weder im Planaufstellungs- noch im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 159 Satz 2, § 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 709 Satz 2, § 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Insbesondere kommt der Rechtssache nicht deshalb grundsätzliche Bedeutung zu, weil der Senat von der oben wiedergegebenen Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen abweicht; die hiesige Entscheidung betrifft - wie dargelegt - einen abweichenden Sachverhalt.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 40.000 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der Senat legt für die hier geltend gemachte Beeinträchtigung von zwei großzügigen Wohngebäuden durch Nichtbeachtung von zu ihren Gunsten bestehenden Grunddienstbarkeiten und Baubeschränkungen einen Wert von 20.000 EUR pro Gebäude/Grundstück zugrunde (vgl. Nr. 9 a) der Streitwertannahmen des Senats für vor dem 31. Mai 2021 eingegangene Verfahren, NdsVBl. 2002, 192).

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).