Entscheidungsgründe

Der Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet.

I.

Dem Antragsteller kommt die erforderliche Antragsbefugnis zu. Im Normenkontrollverfahren antragsbefugt ist gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Wegen einer möglichen Eigentumsverletzung ist die Antragsbefugnis grundsätzlich zu bejahen, wenn sich ein Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft (vgl. BVerwG, Beschl. v. 25.9.2013 - 4 BN 15.13 -, BauR 2014, 90 = BRS 81 Nr. 65 = ZfBR 2014, 60 = juris Rn. 2 m.w.N.). Dies gilt auch für den Fall, dass sich der Eigentümer nicht auf den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG, sondern lediglich auf die einfach-rechtlich normierten Befugnisse des Eigentümers (§§ 903 ff. BGB) berufen kann. Seine insoweit schwächere Position wirkt sich nicht bereits im Rahmen der Antragsbefugnis aus, sondern kommt im Einzelfall im Rahmen der Abwägung zum Tragen. Folglich kann der Antragsteller geltend machen, dass ihn die Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage, Hausgarten“ für das in seinem Eigentum stehenden Grundstück in seinen zivilrechtlichen Eigentümerrechten verletzt.

Seiner Antragsbefugnis steht auch nicht entgegen, dass er einen Teil seiner Eigentümerrechte im Wege des im Jahr 1997 geschlossenen Erbbaurechtsvertrags für 99 Jahre auf die DRV übertragen hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der Inhaber eines Erbbaurechts als jemand, der in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück berechtigt ist, im Hinblick auf die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO einem Eigentümer grundsätzlich gleichzustellen, wenn eine Festsetzung unmittelbar das dingliche Recht betrifft (vgl. BVerwG, Beschl. v. 25.9.2013 - 4 BN 15.13 -, BauR 2014, 90 = BRS 81 Nr. 65 = ZfBR 2014, 60 = juris Rn. 3). Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Eigentümer seine Antragsbefugnis verliert. Vielmehr ist der dinglich Berechtigte jedenfalls dann neben ihm antragsbefugt, wenn es - wie hier - um einen Bebauungsplan geht, der typischerweise langfristig angelegt ist (vgl. Ziekow, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 47 Rn. 217 und zur zeitlichen Perspektive BVerwG, Urt. v. 31.8.2000 - 4 CN 6.99 -, BVerwGE 112, 41 = BRS 63 Nr. 1 = juris Rn. 25). Ansonsten wäre der Eigentümer zur Sicherung seiner Eigentümerinteressen und letztlich auch der Werthaltigkeit seines Grundeigentums bis zur Beendigung des Erbbaurechts darauf angewiesen, dass der dinglich Berechtigte tätig wird. Aus dem Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts vom 21. Oktober 2020 (- 1 KN 17/19 -, BRS 88 Nr. 180 = NVwZ-RR 2021, 241 = juris) ergibt sich nichts anderes. Soweit das Gericht in dem konkreten Fall eine Antragsbefugnis des Eigentümers neben dem Erbbauberechtigten wegen der zeitlichen Befristung der streitgegenständlichen Veränderungssperre ausgeschlossen hat, hat es dieses für den Fall, dass es um Beeinträchtigungen aufgrund eines Bebauungsplans gehe, gerade nicht entschieden, sondern als Kontrast die insoweit andere Situation aufgezeigt (vgl. OVG SH, Urt. v. 21.10.2020 - 1 KN 17/19 -, BRS 88 Nr. 180 = NVwZ-RR 2021, 241 = juris Rn. 17).

II.

Der Antrag ist auch begründet, da der Plan an einem beachtlichen Abwägungsfehler leidet.

Das in § 1 Abs. 7 BauGB verankerte Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung Belange nicht eingestellt werden, die nach Lage der Dinge hätten eingestellt werden müssen, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt wird oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der [gemeint: die] zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301 = juris Rn. 29). Gemessen daran ist das Abwägungsgebot verletzt.

Grundsätzlich ist das Konzept der Antragsgegnerin, vorhandene Grünstrukturen zu erhalten, um zugunsten der einheimischen Bevölkerung, aber auch der Touristen eine weitergehende Versiegelung von Flächen zu verhindern, nicht zu beanstanden. Allerdings ist zu beachten, dass die auf § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB beruhende Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage, Hausgarten“ eine sehr weitgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundeigentums darstellt, die hier noch dadurch verstärkt wird, dass die Erbbauberechtigte die Fläche zur Erweiterung ihrer Klinik, mithin zur baulichen Nutzung, vorhält. Der Antragsteller kann sich zwar nicht auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG berufen, ihm stehen jedoch die einfachgesetzlich kodierten Eigentümerbefugnisse zur Seite. Auch wenn dies eine gewisse Schwächung der Position des Antragstellers mit sich bringt, erfordert eine abwägungsgerechte Festsetzung gleichwohl, dass schwerwiegende Eingriffe in die Eigentumsrechte nur durch gewichtige öffentliche Interessen überwunden werden können (vgl. zur Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche Senatsurt. v. 14.4.2004 - 1 KN 111/03 -, NuR 2005, 116 = juris Rn. 42). Hiervon ist jedoch vorliegend nicht auszugehen.

Derart gewichtige Interessen hat die Antragsgegnerin nicht bezeichnet. In den Abwägungsvorschlägen (Stand 5.3.2019, S. 3) verwirft sie die Einwendungen des Antragstellers mit Verweis auf eine zwischen ihm, der Rechtsvorgängerin der DRV und ihr in den 90-er Jahren einvernehmlich getroffene Abstimmung, dass das Flurstück G. zukünftig von einer Bebauung freigehalten werden solle. Aus den hierfür vorgelegten Unterlagen ergibt sich jedoch nicht, dass der Antragsteller insoweit verbindliche Zusagen gemacht hat. Vielmehr spiegeln die Dokumente den - damals auch von einer Bürgerinitiative („Hannen weg von uns Lüttji Dün“) unterstützten - Wunsch der Antragsgegnerin wider, die damals sich auch nördlich und östlich des Flurstücks G. fortsetzenden Freiflächen zu sichern. Der Antragsteller stand diesem Ansinnen zum damaligen Zeitpunkt offen gegenüber. Im Gespräch waren verschiedene Optionen, u. a. die Aufstellung eines die Freihaltung sichernden Bebauungsplans oder die Übernahme der Freiflächen durch die Antragsgegnerin, die aber letztlich nicht umgesetzt wurden. Stattdessen wurden die vorhandenen Freiflächen nach der Jahrtausendwende bis auf das Grundstück des Antragstellers mit Unterstützung der Antragsgegnerin nach und nach bebaut. Hierbei kommt der auf der gegenüberliegenden Seite der Luciusstraße beginnenden und bis an den Fuß der Aussichtsdüne „Georgshöhe“ reichenden Bebauung (Personalwohnheim und sog. Kapitänshäuser) besondere Bedeutung zu. Diese entstand auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 51 „Knyphausenstraße“, der ausweislich seiner Begründung dazu dienen sollte, angesichts der begrenzten Flächenressourcen der Inselgemeinde eine städtebauliche Innenentwicklung durch gezielte Verdichtungs- und Arrondierungsmaßnahmen zu forcieren. Dabei sollten die bisherigen Tennisplätze einer „höherwertigen Nutzung“ zugeführt werden. Ausdrückliches Ziel war zum einen, Erweiterungsflächen für die Klinik der LVA Westfalen (heute DRV) zu schaffen und damit deren Standort zu sichern, zum anderen, eine sich in das vorhandene Siedlungsgefüge einpassende, kleinteilige Wohnbebauung zu entwickeln (vgl. Begründung S. 1). Dies zeigt, dass sich die Antragsgegnerin an die von ihr für die Zurückstellung der Eigentümerinteressen des Antragstellers in Feld geführte Abstimmung offenbar selbst in größerem Umfang nicht gebunden fühlte. Vielmehr hat sie sogar strandnahe Freiflächen und insgesamt wohl den Großteil der damals sog. „Lüttji Dün“ einer Bebauung zugeführt. Das Flurstück G. erscheint heute - auch bei Hinwegdenken der zeitlich befristeten aktuellen Bebauung - als solitäre, allenfalls randständig begrünte Freifläche inmitten mehrstöckiger, dichter Bebauung; ein Bezug zum Dünenbereich ist nicht mehr erkennbar. Vor diesem Hintergrund ist es nicht abwägungsgerecht, den Antragsteller in den Nutzungsmöglichkeiten seines Grundeigentums derart einzuschränken.

Allerdings führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, nicht zu dessen vollständiger Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.9.2013 - 4 BN 40.13 -, BRS 81 Nr. 76 = juris Rn. 4). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Denkt man sich die zu beanstandende Festsetzung, die der Plan in dieser Gestalt und Ausdehnung nur auf dem Grundstück des Antragstellers vorsieht, hinweg, lässt dies die Gesamtkonzeption des Plans unberührt. Der Zweck der Planung, die bislang ungeordnete und stark verdichtete Bebauung in diesem Teil der Innenstadt einer geordneten Entwicklung zuzuführen und langfristig die vorhandene Verdichtung zu vermindern (vgl. Begründung S. 2), lässt sich auch bei Wegfall dieser einen am äußersten Rand des Plans und ohne städtebaulichen Zusammenhang zum übrigen Plangebiet gelegenen privaten Grünfläche erreichen. Dass die Antragsgegnerin in diesem Fall an ihrer Gesamtplanung festgehalten hätte, hat sie im Verfahren explizit zum Ausdruck gebracht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10 analog, § 709 Satz 2, § 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 45.000,- EUR festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der Senat legt für die hier geltend gemachte Beeinträchtigung, bestehend in der Festsetzung private Grünfläche für das Grundstück des Antragstellers, den dreifachen Wert des jährlich von der Erbbauberechtigten an den Antragsteller zu entrichtenden Erbbauzinses, zugrunde.

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).