Gründe

I.

Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohnhauses. Sie befürchtet, dass diese Schutzansprüche gegenüber ihrem benachbarten Gewerbebetrieb entstehen ließe.

Die Antragstellerin betreibt am Rande der Ortslage von Wallenhorst auf einem unbeplanten Grundstück eine Ziegelei. Das Vorhabengrundstück liegt westlich des Betriebs, von diesem nur durch die Ziegeleistraße getrennt, im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 141 "Nördlich der Hollager Straße". Der derzeit aus fünf Grundstücken bestehende, dem Ziegeleibetrieb gegenüberliegende Teil des Plangebiets ist als Mischgebiet festgesetzt, größere Flächen nördlich und westlich dieses Gebiets weist der Plan als Allgemeines Wohngebiet aus. Tatsächlich stehen im Mischgebiet ausschließlich Einfamilienhäuser mit teils großen Gärten.

Unter dem 6. April 2022 erteilte der Antragsgegner dem Beigeladenen eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten auf dem Vorhabengrundstück. Die Antragstellerin erhob Widerspruch, über den noch nicht entschieden ist.

Ihren nach erfolglosem behördlichem Aussetzungsantrag gestellten Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs hat das Verwaltungsgericht abgelehnt. Zur Begründung hat es ausgeführt, eine Eilantragsstattgabe komme in der Regel erst in Betracht, wenn Überwiegendes für einen Erfolg des Hauptsacherechtsbehelfs spreche. Das sei hier nicht der Fall; vielmehr seien die Erfolgsaussichten offen. Der Einwand der Antragstellerin, das Vorhaben mache aus dem festgesetzten Mischgebiet faktisch ein Allgemeines Wohngebiet, greife nicht durch. Die hier genehmigte Wohnnutzung sei im Mischgebiet allgemein zulässig, so dass kein Verstoß gegen den Bebauungsplan vorliege. Unabhängig davon könne die Antragstellerin als Planaußenliegerin einen beeinträchtigungsunabhängigen Anspruch auf Einhaltung der Mischgebietsfestsetzung nicht geltend machen. Dafür, dass die Festsetzung hier ausnahmsweise zu ihren Gunsten drittschützend sei, bestünden keine ausreichenden Anhaltspunkte. Zwar habe der Plangeber, wie weitere Planfestsetzungen und die Planbegründung zeigten, den Immissionskonflikt mit der Ziegelei erkannt; den einschlägigen Ausführungen in der Planbegründung lasse sich aber nicht entnehmen, dass die Festsetzung als Mischgebiet der Antragstellerin habe Drittschutz vermitteln sollen. Sei der Bebauungsplan aufgrund des Fehlens gewerblicher Nutzungen im Mischgebiet bereits funktionslos, so bestehe ebenfalls kein Gebietserhaltungsanspruch. Ob das Gebot der Rücksichtnahme dadurch verletzt sei, dass das Vorhaben unzumutbaren Lärmimmissionen seitens des Ziegeleibetriebes ausgesetzt sei und daher im Falle seiner Errichtung Lärmschutzansprüche gegenüber der Antragstellerin entstehen könnten, sei offen. Den Verwaltungsvorgängen lasse sich nicht entnehmen, wie hoch der Schalldruckpegel auf dem Vorhabengrundstück sei, da für das Vorhaben kein Lärmgutachten eingeholt worden sei. Ein in der Ablehnung des Aussetzungsantrags zitiertes Schallgutachten vom 10. Mai 1985 liege dem Gericht nicht vor und habe auch nicht angefordert werden müssen, da unklar sei, ob das Gutachten die aktuelle Lärmsituation noch abbilde. Das Gutachten könne zudem allenfalls die Höhe der Lärmimmissionen auf dem Vorhabengrundstück klären; selbst wenn diese über den maßgeblichen Richtwerten liege, sei jedoch weiter zu prüfen, ob der Antragstellerinbetrieb nicht zu lärmreduzierenden Maßnahmen verpflichtet sei und welche Folgen diese hätten. Zu klären sei in diesem Zusammenhang auch, ob das Vorhaben tatsächlich näher an den emittierenden Betrieb heranrücke als die vorhandene Wohnbebauung; dabei dürfte das ursprüngliche Wohnhaus, das im Nachgang zur Erteilung der angegriffenen Baugenehmigung abgerissen worden sei, zu berücksichtigen sein. Dies bedürfe voraussichtlich einer gutachterlichen Klärung im Hauptsacheverfahren, die das Gutachten aus dem Jahr 1985 nicht zu bieten vermöchte. Eine Gutachteneinholung im Eilverfahren sei nicht angezeigt. Dort sei zwar nur im Grundsatz eine summarische Prüfung vorzunehmen; die Ermittlungstiefe und -breite seien zu steigern, je einschneidender die Folgen einer Fehlentscheidung seien. Derart einschneidend, dass eine Sachaufklärung wie im Hauptsacheverfahren erforderlich sei, seien diese hier aber nicht. Auch eine Einholung der Verwaltungsvorgänge zur Ermittlung, ob die Antragstellerin bereits auf Grundlage der bestehenden Genehmigungen zur Lärmreduzierung verpflichtet sei, sei nicht geboten, da auch dies nur zur Unbegründetheit des Eilantrags führen könne.

II.

Die Beschwerde, auf deren fristgerecht vorgetragene Gründe sich die Prüfung des Senats gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt, hat Erfolg.

Zu Recht macht die Antragstellerin geltend, die streitentscheidende Interessenabwägung habe deshalb zu ihren Gunsten ausfallen müssen, weil das genehmigte Vorhaben entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts voraussichtlich gegen die für das Baugrundstück geltende, zu ihren Gunsten drittschützende Festsetzung eines Mischgebiets im Bebauungsplan Nr. 141 verstoße. Sowohl die Annahme des Verwaltungsgerichts, das Vorhaben entspreche dieser Festsetzung, als auch dessen selbständig tragende Annahme, die Festsetzung sei nicht zugunsten der Antragstellerin nachbarschützend, begegnen mit der Beschwerde noch hinreichend dargelegten Bedenken.

1.

Zutreffend hat das Verwaltungsgericht dargelegt, dass der Antragstellerin als Planaußenliegerin ein aus einer bodenrechtlichen Schicksalsgemeinschaft abgeleiteter Anspruch auf Einhaltung der Mischgebietsfestsetzung nicht zukomme, diese mithin zu ihren Gunsten nur dann drittschützend sein könne, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür bestünden, dass die planende Gemeinde mit der Festsetzung gerade auch Interessen der Antragstellerin habe schützen wollen. Seiner Einschätzung, derartige Anhaltspunkte bestünden nicht, folgt der Senat bei der im Verfahren vorläufigen Rechtsschutzes allein gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage indes nicht. Zu Recht weist die Antragstellerin in diesem Zusammenhang auf Seite 11 unten der Planbegründung hin, wo zwar nicht explizit die Festsetzung eines Mischgebiets, wohl aber der Verzicht, das westlich des Mischgebiets gelegene Allgemeine Wohngebiet bis an die Grenze des Mischgebiets heran zu führen, und dessen Trennung von diesem durch eine Grünfläche begründet wird. Erfolgte dieser Verzicht ausweislich der Begründung explizit, "um den Bestand der Ziegelei nicht zu gefährden" und ihr noch Freiräume für Betriebsveränderungen zu belassen, so spricht ein Erst-Recht-Schluss dafür, dass auch und gerade die Festsetzung des Mischgebiets anstelle eines Wohngebiets von dieser Absicht zumindest mitgetragen wird, mag sie auch zusätzlich noch anderen Motiven (Umsetzung des Flächennutzungsplans, S. 7 der Planbegründung, evtl. auch Absicherung damals möglicherweise noch vorhandener Kleingewerbebetriebe) entspringen (vgl. dazu, dass die Festsetzung eines als "Puffer" zwischen einem Gewerbe- und einem Wohngebiet angeordneten kleinen Mischgebietes Nachbarschutz nahelegt, auch BayVGH, Beschl. v. 12.7.2010 - 14 CS 10.327 -, juris Rn. 32).

2.

Mit ihrem Vortrag, das Vorhaben sei in diesem Mischgebiet nicht - mehr - zulässig, weil dadurch aus dem Mischgebiet ein Allgemeines Wohngebiet werde, noch ausreichend dargelegt hat die Antragstellerin ferner, dass das Argument des Verwaltungsgerichts, das Vorhaben sei im Mischgebiet seiner Art nach gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig, zu kurz greift. Die Zulässigkeit von Vorhaben ihrer Art nach in einem bestimmten Baugebiet wird durch § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO begrenzt; danach sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Im Falle eines Mischgebiets ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (grundlegend BVerwG, Urt. v. 4.5.1988 - 4 C 34.86 -, BVerwGE 79, 309 = juris Rn. 18) der Fall, wenn eine der jeweils gebietsprägenden Nutzungen - Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störendes Gewerbe - derart überwiegt, dass von einer quantitativ und qualitativ gleichwertigen Durchmischung des Gebiets nicht mehr gesprochen werden kann. Es mag sein, dass in Fällen, in denen ein nur aus wenigen Baugrundstücken bestehendes, bereits bei seiner Entstehung überwiegend dem Wohnen dienendes Mischgebiet im Wesentlichen als "Puffer" zwischen Wohn- und Gewerbeflächen festgesetzt ist, mit Blick auf die konkrete Eigenart des Baugebiets Abstriche bei der Gleichgewichtigkeit der Nutzungen denkbar sind (vgl. zu einer solchen Möglichkeit BVerwG, Urt. v. 4.5.1988 - 4 C 34.86 -, BVerwGE 79, 309 = juris Rn. 21 f.; VGH BW, Beschl. v. 4.6.1991 - 8 S 1190/97 -, juris Rn. 6). Steht in einem Mischgebiet indes, wie hier, überhaupt kein Raum mehr für eine gewerbliche Nutzung zur Verfügung, so dürfte der Gebietscharakter auch in einem solchen Fall verletzt sein. Ob eine Zulässigkeit des Vorhabens in Betracht käme, wenn ein oder zwei der acht vorgesehenen Nutzungseinheiten als Gewerbeflächen zur Genehmigung gestellt würden, muss der Senat daher nicht entscheiden.

3.

Der Senat hat erwogen, ob sich der Beschluss des Verwaltungsgerichts aus anderen, von diesem nicht angestellten und daher von der Antragstellerin auch nicht mit Beschwerdegründen anzugreifenden Erwägungen als im Ergebnis richtig darstellen könnte. Das ist jedoch nicht der Fall.

Der Umstand, dass zum Zeitpunkt der Genehmigungserteilung alle im Mischgebiet vorhandenen Baugrundstücke einschließlich des Vorhabengrundstücks zum Wohnen genutzt wurden, das Vorhaben mithin die Abweichung des tatsächlichen vom planerisch angestrebten Gebietscharakter weder erstmalig bewirkt noch verschärft, führt nicht zur Zulässigkeit des Vorhabens (ebenso VGHBW, Beschl. v. 4.6.1991 - 8 S 1190/91 -, juris Rn. 6; a.A., allerdings ohne überzeugende Begründung, OVG NRW, Beschl. v. 17.11.2021 - 10 B 1663/21 -, juris Rn. 7). Zwar ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin der spätere Abriss des Vorgängerhauses hier unbeachtlich; im Drittanfechtungsverfahren ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage grundsätzlich der Genehmigungszeitpunkt, nachträgliche Änderungen sind nur beachtlich, soweit sie zugunsten des Bauherrn wirken. Allerdings dürfte bei der Frage, ob ein Vorhaben seiner Art nach in einem Baugebiet zulässig ist, das Argument, in dem Baugebiet bestehe auch bislang kein baurechtskonformer Zustand, nicht statthaft sein; anderes gilt nur, soweit der Vorgängerbau dem zu beurteilenden Vorhaben Bestandsschutz vermittelt. Das ist hier ersichtlich nicht der Fall. Der Senat verkennt nicht, dass dies in einem Baugebiet, in dem eine Störung des von § 6 Abs. 1 BauNVO geforderten Mischungsverhältnisses bereits vorliegt, zu einer Blockade jeglicher über den Bestandsschutz hinausgehenden Veränderungen im Bereich der dominierenden Nutzung und zu einer Art "umgekehrtem Windhundrennen" führt. Dies ist jedoch in der Konstruktion des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, der über die Merkmale der Zahl und Häufung die Zulässigkeit von Vorhaben vom Umfang der sonst vorhandenen Bebauung abhängig macht, ebenso angelegt wie das "echte Windhundrennen", das besteht, solange das Mischgebiet - noch - gleichgewichtig ausgenutzt werden kann.

Der Senat vermag auch nicht zu erkennen, dass die vollständige Belegung des Gebiets mit Wohnnutzungen bereits vor Erteilung der Baugenehmigung zu einer Funktionslosigkeit der Mischgebietsfestsetzung geführt hatte - mit der Folge, dass ein faktisches Wohngebiet oder, unter Einbeziehung des Antragstellerinbetriebes, eine Gemengelage entstanden wäre und ein Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin ausschiede. Dies setzte voraus, dass die Abweichung der Bebauungs- und Nutzungssituation von der Mischgebietsfestsetzung einen Zustand erreicht hätten, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschlösse und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hätte, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nähme (BVerwG, Beschl. v. 29.5.2001 - 4 B 33.01 -, NVwZ 2001, 1055 = juris Rn. 5 m.w.N.). Das mag zwar beim vollständigen Verschwinden einer der Hauptnutzungen aus einem Misch-, Dorf- oder Kerngebiet durchaus denkbar und ab einer gewissen Größe sogar die Regel sein (in diese Richtung ist wohl BVerwG, Urt. v. 4.5.1988 - 4 C 34.86 -, BVerwGE 79, 309 = juris Rn. 19 zu verstehen). Umfasst das Gebiet jedoch, wie hier, nur fünf Grundstücke, so können schon Nutzungsänderungen auf einem oder zweien dieser Grundstücke den planerisch gewollten Zustand herstellen. Dies gälte umso mehr, wenn man - wie oben unter Verweis auf VGH BW, Beschl. v. 4.6.1991 - 8 S 1190/97 -, juris Rn. 6 angedeutet - davon ausginge, dass in einem bewusst als "Puffer" geplanten Mischgebiet auch eine eher untergeordnete gewerbliche Nutzung möglicherweise schon den angestrebten Gebietscharakter herstellen würde.

Schließlich sieht der Senat auch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass die Antragstellerin ihr Recht, sich auf die Mischgebietsfestsetzung zu berufen, verwirkt haben könnte. Allein der Umstand, dass sie es unterlassen hat, in der Vergangenheit das Überhandnehmen der Wohnbebauung in dem Gebiet zu verhindern, dürfte hierfür nicht ausreichen. Dass sie, etwa durch Umnutzung eines zuvor gewerblich genutzten Grundstücks zu oder anderweitige Neuerrichtung von Wohnraum für ihre Betriebsangehörigen oder -eigner aktiv dazu beigetragen haben könnte, die Einengung der Nutzungsmöglichkeiten des Beigeladenengrundstücks herbeizuführen, ist aus den Akten bei der im Eilverfahren allein möglichen summarischen Beurteilung nicht erkennbar.

4.

Ob die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, im Hinblick auf die Frage einer Verletzung des Rücksichtnahmegebots von weiterer Sachaufklärung abzusehen und stattdessen eine Interessenabwägung zulasten der Antragstellerin vorzunehmen, den von dieser mit der Beschwerde geltend gemachten Bedenken begegnet - dies dürfte allerdings zu verneinen sein -, bedarf angesichts des Vorstehenden keiner Entscheidung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, 3 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).