Tatbestand

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die Genehmigung für sein Einfamilienhaus ohne Einschränkung auf betriebsbezogenes Wohnen erteilt worden ist.

Der Kläger ist Gründer und war bis 2001 Eigentümer des 1978 auf dem Gelände des bisherigen Forstbetriebs und Wildparks Heidenhof eingerichteten Freizeitparks "Heide-Park". Zum Betriebsgrundstück gehörte ursprünglich auch das nordöstlich des Parks gelegene Flurstück 3/6 in der Gemarkung Dittmern, das zunächst mit drei Nurdach-Häusern bebaut war und damals im Außenbereich lag.

Am 9.9.1981 stellte der Kläger erfolglos eine Bauvoranfrage für ein zusätzliches Wohnhaus auf dem Flurstück 3/6, das er als Betriebsleiter benötige. Diese Bauvoranfrage lehnte der Beklagte durch Bescheid vom 12.3.1982 mit der Begründung ab, das Vorhaben sei im Außenbereich nicht privilegiert. Am 13.1.1983 beantragte der Kläger erneut die Erteilung eines Bauvorbescheids "zur Errichtung eines Ersatzwohnbaus für zwei Nurdach-Häuser". Der Ersatzbau sollte eine Wohnfläche von 326,8 m² (gegenüber insgesamt ca. 245 m² Wohnfläche der beiden Nurdachhäuser) erhalten. In der Antragsbegründung heißt es, wegen der Bewirtschaftung des Freizeitparks sei es unumgänglich, dass der Kläger seine Wohnung am Freizeitpark habe, weil eine dauernde Aufsicht über die Anlagen erforderlich sei. Die bestehenden Nurdachhäuser in einen modernen, wohngerechten Zustand zu bringen, sei so teuer, dass der Abbruch und die Errichtung eines Ersatzbaus wirtschaftlicher sei. Da die sechsköpfige Familie des Klägers aufgrund geschäftlicher Verpflichtungen einen großen Haushalt führe, sei ein Raumbedarf im beantragten Umfang begründet. In einem Vermerk vom 26.1.1983 führte der Beklagte aus, das Vorhaben sei nach § 35 Abs. 5 Ziff. 1 BBauG zu beurteilen und erfülle dessen Voraussetzungen. Mit Bescheid vom 27.4.1983 erteilte er dem Kläger den begehrten Bauvorbescheid, und zwar nach der Nebenbestimmung Nr. 02 "gemäß § 35 Abs. 5 Ziff. 1 des Bundesbaugesetzes unter der Bedingung..., dass die vorhandenen 3 Nur-Dachhäuser im Zusammenhang mit dieser Maßnahme abgebrochen werden." Der Bauvorbescheid wurde mit Bescheid vom 26.9.1984 erneuert, mit der Nebenbestimmung, dass die mit dem ursprünglichen Bescheid erteilten Auflagen und Bedingungen auch für den neuen Bescheid gälten.

Am 14.1.1985 beantragte der Kläger eine Baugenehmigung für den "Neubau eines Einfamilienhauses" mit 672,7 m² Wohnfläche. Unter "Angaben über Bauvoranfragen" heißt es: "Ein Bauvorbescheid wurde am 26.9.1984 erteilt." Der Bauvorbescheid war den eingereichten Bauvorlagen beigefügt. Mit Bescheid vom 7.3.1985 lehnte der Beklagte den Bauantrag ab und führte zur Begründung aus, das Vorhaben sei nicht nach § 35 Abs. 1 BBauG privilegiert und nicht nach § 35 Abs. 2 BBauG zulässig. Das Vorhaben weiche hinsichtlich Wohnfläche, Länge und Höhe von der mit Bauvorbescheid erteilten Zustimmung erheblich ab. Zudem fehle der Antrag auf gleichzeitigen Abbruch der drei Nurdachhäuser. Mit Schreiben vom 1.4.1985 erhob der Kläger Widerspruch. In nachfolgenden Gesprächen erklärte er sich bereit, die Wohnfläche des Vorhabens auf 418,49 m² zu reduzieren, indem er verschiedene bisher als Aufenthaltsräume vorgesehene Räume als "Bodenraum" deklarierte, der nicht zum Aufenthalt vorgesehen sei. Zur Begründung der verbleibenden Gebäudevergrößerung gegenüber dem Vorbescheid berief er sich in einem Schreiben vom 29.5.1985 auf eine Vergrößerung seiner Familie und erweiterte Repräsentationspflichten infolge des gestiegenen Bekanntheitsgrades des Heide-Parks. Mit Schreiben vom 5.6.1985 nahm er seinen Widerspruch zurück. Unter dem 26.8.1985 erteilte der Beklagte dem Kläger die beantragte Baugenehmigung mit der geänderten Zweckbestimmung der Räumlichkeiten. Die Nebenbestimmung Nr. 15 lautete: "Die vorhandenen drei Nurdachhäuser sind bis zur Bezugsfertigkeit des Neubaus abzubrechen und restlos zu beseitigen", Nebenbestimmung Nr. 18: "Ein weiterer Ausbau des Gebäudes für Aufenthaltszwecke ist nicht zulässig." Einen zunächst gegen das Vorhaben aufgrund von dessen Dimensionierung erhobenen Widerspruch nahm die Stadt Soltau nach Rücksprache mit dem Beklagten wieder zurück. Mit Nachtragsgenehmigung vom 12.2.1987 genehmigte der Beklagte weitere Änderungen der Raumnutzung im Keller- und Erdgeschoss.

Das Haus wurde mit diesen sowie weiteren, nicht genehmigten Abweichungen im Dachgeschoss und Spitzboden, errichtet. Der Kläger riss zwei der Nurdachhäuser ab, nicht jedoch das dritte. Im März 1988 drang der Beklagte auch auf dessen Beseitigung, die der Kläger mit Schreiben vom 10.3.1988, 6.4.1988 und in Gesprächen bis ins Jahr 1994 hinein mit der Begründung ablehnte, er benötige das Nurdachhaus zur Verwaltung des Heide-Parks. Das Nurdachhaus steht weiterhin.

Im Jahr 1999 wurde auf Antrag des Klägers eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen, nach der das "mit einem Betriebsleiterwohnhaus bebaute" Klägergrundstück und das Betriebsgrundstück des Heide-Parks nur gemeinsam genutzt werden dürften. Ende 1999 trat der Bebauungsplan Wolterdingen Nr. 5 "Heide-Park" in Kraft, der für das Flurstück 3/6 ein Sondergebiet "Betriebsbezogenes Wohnen" festsetzte, in dem nach der textlichen Festsetzung (nur) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig sind. Einen nachfolgenden Antrag auf Löschung der Baulast durch den Notar des Klägers mit der Begründung, die Bindung des "Betriebsleiterwohnhauses" sei nun durch den Bebauungsplan gesichert, lehnte der Beklagte ab. Mit Vertrag vom 14.12.2001 vermietete der Kläger das Haus an die I. J. K. L.., die zwischenzeitlich den Heide-Park, ohne das Haus, erworben hatte, mit der Bindung, dass das Haus nur für Mitglieder des Managements zu Wohnzwecken und Zwecken der Repräsentation genutzt werden dürfe. Das Mietverhältnis dauerte bis 2005; ob das Haus danach leer stand oder gelegentlich vom in der Schweiz lebenden Kläger bei vorübergehenden Aufenthalten genutzt wurde, ist umstritten.

Mit Schreiben vom 21.8.2009 beantragte der Kläger vom Beklagten die Bestätigung, dass das streitgegenständliche Gebäude ohne Einschränkungen zu Wohnzwecken genutzt werden könne. Mit Schreiben vom 1.9.2009, auf Gegenvorstellungen des Klägers abschließend bestätigt am 8.12.2009, lehnte der Beklagte dies ab.

Am 18.2.2010 hat der Kläger Klage mit dem Antrag erhoben

Dieser Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 11.4.2011 stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der Bauherr bestimme mit seinem Bauantrag, was Gegenstand der Baugenehmigung sein solle, wobei zur Auslegung auch die Bauvorlagen heranzuziehen seien. Der Bauantrag beziehe sich auf den Neubau eines Einfamilienhauses. Hinweise auf eine Einschränkung des Nutzungszwecks auf einen bestimmten Personenkreis - Betriebsleiter - seien weder den eingereichten Bauunterlagen noch den "Grünstempeln" des Beklagten zu entnehmen. Auch bei den Verhandlungen nach Ablehnung des ursprünglichen Bauantrags des Klägers habe die Frage, ob die Baugenehmigung auf einen bestimmten Nutzerkreis zu beschränken sei, keine Rolle gespielt. Für eine unbeschränkte Genehmigung spreche auch der Widerspruch der Stadt Soltau, der ebenfalls keinen Hinweis auf eine beabsichtigte Nutzungsbeschränkung enthalte. Solche ergäben sich auch nicht aus der Vorgeschichte des Bauantrags. Dass die Nurdachhäuser privilegiert genutzt worden seien, sei nicht belegt, aber auch unerheblich. Die Ablehnung der Bauvoranfrage vom 9.9.1981 behandle das Vorhaben des Klägers nicht als Betriebsleiter-Wohnhaus, sondern als sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BBauG. Der Bauvorbescheid vom 27.4.1983 beziehe sich auf § 35 Abs. 5 Nr. 1 BBauG. Ob damit eine Baugenehmigung für ein auf den Betriebsleiter eingeschränktes Wohnen in Aussicht gestellt worden sei, sei zweifelhaft, da unklar sei, ob die Nurdachhäuser Betriebsleiterwohnhäuser gewesen seien. Jedenfalls komme dem Bauvorbescheid aber keine Bindungswirkung mehr für die Baugenehmigung zu. Der Bauantrag erwähne den Bauvorbescheid nur, berufe sich aber nicht auf dessen Bindungswirkung. Auch der Beklagte habe durch den Hinweis auf die erheblich gesteigerte Größe des beantragten Baus zutreffend eine Bindungswirkung verneint. Der Beklagte könne sich nicht auf Umstände berufen, die nach Erteilung der Baugenehmigung eingetreten seien. Weder die Erwähnung eines "Betriebsleiterwohnhauses" im Baulastverfahren, noch im Bebauungsplan könnten nachträglich etwas am Inhalt der Baugenehmigung ändern. Es lägen keine Hinweise darauf vor, dass die Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken in einer Weise aufgegeben worden sei, die zum Verlust des Bestandsschutzes - nach dem Zeitmodell des Bundesverwaltungsgerichts oder nach der großzügigeren Rechtsprechung des erkennenden Senats - führe.

Zur Begründung der vom Senat wegen besonderer Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) zugelassenen Berufung führt die Beigeladene aus: Die Baugenehmigung sei anhand des Bauantrags auszulegen. Dieser beziehe sich entgegen dem Verwaltungsgericht auf den Bauvorbescheid, der im Bauantrag nicht nur erwähnt, sondern ihm beigefügt gewesen sei; zudem sei auch nur so erklärlich, weshalb der Kläger 1984 dessen Verlängerung beantragt habe. Der Bauvorbescheid sei im Baugenehmigungsverfahren verbindlich gewesen. Der Bauvorbescheid seinerseits sei anhand der Bauvoranfrage auszulegen, die sich auf betriebsbezogenes Wohnen bezogen habe. Der Kläger habe in der Bauvoranfrage das Erfordernis betriebsnahen Wohnens betont. Im Genehmigungsverfahren habe er sich nochmals auf betriebliche Erfordernisse bezogen. Bei der Auslegung sei ferner zu berücksichtigen, dass das Gebäude tatsächlich betriebsbezogen genutzt worden sei, dass die Bauvoranfrage vom 9.9.1981 sich auf betriebliche Erfordernisse gestützt habe, dass der Kläger im Genehmigungsverfahren auf Briefpapier des Heide-Parks kommuniziert habe, dass das Grundstück faktisch eng an den Heide-Park angebunden sei und dass eine unbeschränkte Wohnnutzung nicht genehmigungsfähig gewesen wäre. Ferner sei der Kläger in der Baulasterklärung sowie Rahmen des Genehmigungsverfahrens implizit selbst davon ausgegangen, sein Gebäude sei nur für betriebsbezogenes Wohnen genehmigt. Jedenfalls vermittle die Baugenehmigung keinen Bestandsschutz (mehr). Zum einen habe der Kläger abweichend von der Genehmigung gebaut. Zum anderen habe er das dritte Nurdachhaus nicht abgerissen, obwohl dies Bedingung für die Errichtung des Haupthauses gewesen sei. Schließlich habe er eine ggf. einst zulässige unbeschränkte Wohnnutzung eingestellt bzw. so geändert, dass weder nach dem Zeitmodell des Bundesverwaltungsgerichts, noch nach der Rechtsprechung des Senats noch ein Bestandsschutz bestehe.

Die Beigeladene beantragt,

Der Kläger beantragt,

Er führt aus, da die Baugenehmigung gem. § 70 Abs. 1 Satz 3 NBauO der Schriftform bedürfe, müssten sich etwaige Einschränkungen des Nutzungszwecks aus der Genehmigung selbst oder den grüngestempelten Bauvorlagen ergeben. Der Kläger habe das Vorhaben in seinem Schreiben vom 29.5.1985 eindeutig als "Privathaus" bezeichnet. Der Bauvorbescheid könne aus den vom Verwaltungsgericht genannten Gründen sowie deshalb nicht zur Auslegung herangezogen werden, da er nicht mit einem Genehmigungsvermerk versehen sei. Im Übrigen sei der Bauvorbescheid nach § 35 Abs. 5 Satz 1 BBauG erteilt worden, der nur für nicht privilegierte Vorhaben gelte. Auf den Zweck der Nurdachhäuser komme es nicht an; allerdings seien diese vor Entstehung des Heide-Parks und daher ersichtlich nicht als dessen Betriebsleiterwohnhäuser errichtet worden. Die Vorgänge nach Erteilung der Baugenehmigung könnten für deren Auslegung keine Rolle spielen. Die Baulast sei im Übrigen vom Beklagten verlangt worden. Die Baugenehmigung sei auch nicht erloschen. Dass das letzte der Nurdachhäuser noch nicht beseitigt sei, führe selbst dann, wenn die Beseitigung Bedingung der Genehmigung sei, nur zum Aufschub von deren Wirksamkeit, nicht aber zu ihrem Erlöschen; im Übrigen handele es sich dabei um eine Auflage. Mit der zeitweiligen Vermietung des Hauses sei die Wohnnutzung nicht aufgegeben worden; die Nutzung durch Mitglieder des Managements des Heide-Parks halte sich im Rahmen des genehmigten Nutzungsspektrums. Seit 2009 werde die Nutzung allein durch den Beklagten verhindert. Im Übrigen ende die Genehmigungswirkung auch nach längerer Nutzungsunterbrechung nur, wenn sich aus dieser ein Verzichtswille ergebe. Der Bestandsschutz sei auch nicht durch eine über die Genehmigung hinausgehende Nutzung von Dachgeschossräumen zu Aufenthaltszwecken entfallen, da die Kubatur des Gebäudes beibehalten worden sei.

Der Beklagte stellt keinen Antrag und schließt sich im Wesentlichen den Ausführungen der Beigeladenen an.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Beiakten verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.