Gründe

I.

Die Klägerin begehrt ein bauaufsichtliches Einschreiten des Beklagten gegen den Beigeladenen, der ihr die Nutzung einer nach ihrer Ansicht von einer Baulast zugunsten ihres Grundstücks erfassten Garage verwehrt.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks A-Straße, der Beigeladene Eigentümer des östlichen Nachbargrundstücks E.. In den 1980er Jahren ließ der verstorbene Ehemann und Rechtsvorgänger der Klägerin auf seinem Grundstück ein Einfamilienhaus und auf dem damals seinen Eltern gehörenden, von diesen bewohnten Beigeladenengrundstück drei je ca. 3 m breite Garagen aus Beton errichten. Die Rechnung für den Garagenbau beglich er; ob teilweise ein interner Ausgleich erfolgte, ist strittig. Mit Schreiben vom 12.8.1992 wies der Beklagte die Klägerin und ihren Ehemann darauf hin, dass auf ihrem Grundstück nicht die erforderlichen Stellplätze vorhanden seien, die Garagen auf dem Grundstück des Beigeladenen jedoch „zum Teil von Ihnen genutzt“ würden. Er empfahl zur Herstellung baurechtmäßiger Zustände, entweder auf dem eigenen Grundstück zwei Stellplätze herzurichten oder die Mitbenutzung der Garagen auf dem Nachbargrundstück zu sichern. Am 30.6.1993 gaben der Ehemann der Klägerin und deren Eltern eine Verpflichtungserklärung ab. Unter II. der Erklärung heißt es:

„Die Erschienenen legen einen qualifizierten Lageplan im Maßstab 1 : 500 vor, in dem die von der Baulast betroffene(n) Fläche(n) gelb schraffiert bzw. farblich gekennzeichnet ist (sind). Dieser Lageplan ist Bestandteil der Verpflichtungserklärung.“

Unter IV.2 heißt es:

„Der jeweilige Grundstückseigentümer des [Beigeladenengrundstücks] gestattet, daß sein Grundstück für den Zu- und Abgangsverkehr von und zur Garagenanlage, die Benutzung dieser Garagen sowie die Stellplätze vor den Garagen zugunsten des [Klägergrundstücks] benutzt wird. […]“

Der angesprochene qualifizierte Lageplan zeigt im Norden des Beigeladenengrundstücks ein ca. 9 m breites, durch die für Nebengebäude übliche senkrechte Schraffur in 5 Felder aufgeteiltes Gebäude mit dem eingedruckten Vermerk „3 Gar, B t“. Die östlichen 3 dieser Felder sowie die Grundstücksfläche davor und ein Stichweg zum Klägergrundstück sind von Hand schräg schraffiert.

Mit dem Inhalt der Nr. IV.2 der Verpflichtungserklärung wurde die Baulast in das Baulastenverzeichnis des Beklagten eingetragen.

Nachdem der Beigeladene Ende 2013 das Grundstück E. aus dem Nachlass der Schwiegereltern der Klägerin erworben hatte, teilte er der Klägerin seine Auffassung mit, dass die Baulastbestellung nur die zwei östlichen Garagen erfasse und versperrte den Zugang zur dritten Garage. Mit Schreiben vom 11.3.2014 forderte die Klägerin den Beklagten zum bauaufsichtlichen Einschreiten gegen den Beigeladenen auf, was dieser mit Bescheid vom 14.5.2014 und Widerspruchsbescheid vom 25.7.2014 mit der Begründung ablehnte, die Auslegung der Baulast durch den Beigeladenen sei zutreffend.

Die dagegen erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, es liege kein baurechtswidriger Zustand vor, der ein Einschreiten des Beklagten rechtfertigen könne. Der Beigeladene verstoße nicht gegen die umstrittene Baulast, da diese dahingehend auszulegen sei, dass sie nur die beiden östlichen Garagen erfasse. Dies ergebe sich zwar nicht aus dem – nicht eindeutigen – Wortlaut, wohl aber aus dem eindeutigen qualifizierten Lageplan, der Bestandteil der Verpflichtungserklärung sei. Entgegen der Ansicht der Klägerin trennten die senkrechten Striche innerhalb des Garagengebäudes keine Stellplätze ab, sondern seien die amtliche Schraffur zur Kennzeichnung von Nebengebäuden; Stellplätze würden auf qualifizierten amtlichen Lageplänen nicht eingezeichnet. Von Stellplätzen neben dem Garagengebäude (die die Klägerin in den beiden westlichsten „Feldern“ der Schraffur zu erkennen meint) sei in der Verpflichtungserklärung nicht die Rede, erwähnt würden lediglich die Stellplätze vor den Garagen, die im Übrigen auch nicht eingezeichnet seien. Die Bezeichnung „3 Gar, B t“ verdeutliche, dass der gesamte senkrecht schraffierte Bereich (nur) 3 Garagen seien; dieser Bereich sei im Lageplan nur zu ca. 2/3 schräg, d.h. als von der Baulast erfasst, schraffiert. Die Bedeutung der senkrechten Schraffur sei im qualifizierten Lageplan erläutert, so dass davon auszugehen sei, dass sie den Beteiligten bekannt gewesen sei. Für die dargestellte Auslegung der Baulasterklärung spreche auch eine vom Ehemann der Klägerin unterzeichnete „Anlage zum qualifizierten Lageplan“ vom 20.4.1993, in der u.a. die Rede von einer Nutzung „der eingezeichneten zwei Betongaragen“ ist. Diese Anlage stehe in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Erstellung des Lageplans und der Baulastbestellung. Zur Einhaltung öffentlichen Baurechts sei zudem nur die Baulasteintragung für 2 Garagen erforderlich. Die Errichtung der Garagen sei demgegenüber bereits 1988 erfolgt. Nicht entscheidungserheblich sei dagegen, ob und ggf. welche mündlichen Absprachen es zwischen dem damaligen Baulastnehmer und Sachbearbeitern des Beklagten gegeben habe. Entscheidend sei allein, was in der eingetragenen Baulast seinen Niederschlag gefunden habe. Aus dem Lageplan – als Bestandteil der Verpflichtungserklärung – ergebe sich eindeutig, dass von der Baulast lediglich zwei Garagen umfasst seien. Einer Auslegung seien insoweit Grenzen gesetzt. Auch wie sich die Nutzung der Garagen im Laufe der Jahre konkret gestaltet habe, sei unerheblich; Nutzungsabsprachen müssten nicht zwingend den Regelungen der Baulast entsprechen, zumal es sich bei den damals Beteiligten um Familienangehörige gehandelt habe. Unerheblich sei insoweit auch, ob neben den Garagen weitere Stellplätze vorhanden seien und wie sich die Gestaltung und Nutzung zum heutigen Zeitpunkt darstelle.

In der dem Urteil zugrunde liegenden mündlichen Verhandlung am 26.9.2016 hat das Verwaltungsgericht unter anderem Beweisanträge der Klägerin behandelt auf die Vernehmung des Notars, der den Kaufvertrag des Beigeladenen für sein Grundstück beurkundet habe zur Frage, ob dieser darauf hingewiesen habe, dass zum Haus keine Garage gehöre, auf Vernehmung der damaligen Mitarbeiter des Beklagten F. und G. zur Tatsache, dass der Ehemann der Klägerin die Verpflichtungserklärung mit diesen gemeinsam vorbereitet und dabei erklärt habe und dahingehend verstanden worden sei, dass von der Schraffur alle drei Garagen erfasst seien. Diese Beweisanträge hat das Verwaltungsgericht als unerheblich, hinsichtlich der Zeugin F. auch wegen fehlender Angabe einer ladungsfähigen Anschrift abgelehnt. In einem vorbereitenden Schriftsatz hatte die Klägerin zusätzlich vier Zeugen zum Beweis der Behauptung benannt, dass alle drei Garagen seit der Baulastbestellung durchgängig von der Klägerin genutzt worden seien.

II.

Der gegen das Urteil gerichtete, auf die Zulassungsgründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 1 und 5 VwGO gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen nicht. Ernstliche Zweifel i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind dann dargelegt, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit durchgreifenden Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich hierdurch am Entscheidungsergebnis etwas ändern würde. Eine überwiegende Erfolgsaussicht ist nicht erforderlich. Das darzulegen ist der Klägerin nicht gelungen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin hat das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen, dass für die Auslegung der Verpflichtungserklärung bloße Vorstellungen der an dieser Beteiligten, auch wenn sie mit den an der Bestellung mitwirkenden Behördenmitarbeitern besprochen wurden, unerheblich sind. Die Verpflichtungserklärung ist nicht vom Horizont des bei ihrer Bestellung konkret tätigen Sachbearbeiters, sondern vom Horizont eines objektivierten, aktenkundigen, aber mit mündlichen Vorgängen zum Zeitpunkt der Bestellung unvertrauten Vertreters der Bauaufsichtsbehörde her auszulegen. Dies folgt aus der Bestimmung der Baulast, oft geraume Zeit nach ihrer Eintragung als Grundlage bauordnungsbehördlicher Maßnahmen zu dienen. Maßgeblich sind für die Auslegung mithin nur solche Umstände, die, wenn nicht im Text der Baulast oder der Verpflichtungserklärung oder zu deren Inhalt erklärten Karten oder Zeichnungen enthalten, doch zumindest schriftlich fixiert sind (ähnlich schon angedeutet für die Auslegung von Baugenehmigungen im Senatsurt. v. 20.2.2014 - 1 LB 189/11 - BauR 2014, 1131 = juris Rn. 20; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 4.2.2016 - 5 S 1140/14 - BauR 2016, 1141 = juris Rn. 45 und OVG Münster, Beschl. v. 8.8.2013 - 7 A 3001/11 -, juris Rn. 31 zur Unmaßgeblichkeit von zum Zeitpunkt der Baulasteintragung vorhandenen tatsächlichen Zuständen). Für die Auslegung relevant sind mithin, anders als bei zahlreichen anderen Willenserklärungen, nur solche Umstände, die schriftlich oder zeichnerisch dokumentiert sind, nicht aber solche, die nur durch einen im Lauf der Zeit an Zuverlässigkeit verlierenden und ggf. unmöglichen Zeugenbeweis ermittelt werden können.

Gemessen hieran ist die Baulast mit dem Verwaltungsgericht dahingehend auszulegen, dass sie nur die östlichen zwei Garagen erfassen soll. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit gemäß § 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des verwaltungsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Mit Blick auf das Zulassungsvorbringen ist dabei insbesondere nochmals zu betonen, dass die Frage, ob die Klägerin zivilrechtlich Nutzungsberechtigte der dritten Garage ist und/oder war, für die Bestimmung des Inhalts der Baulast unerheblich ist. Das Institut der Baulast dient nicht in erster Linie der Abgrenzung zivilrechtlicher Befugnisse zwischen Grundstücksnachbarn im Innenverhältnis - hierfür ist die Grunddienstbarkeit vorgesehen -, sondern der Herstellung baurechtskonformer Zustände auf dem begünstigten Grundstück. Sie muss von der Bauaufsichtsbehörde nur eingetragen werden, soweit sie diesem Zweck - wenn auch ggf. erst für ein in der Zukunft liegendes Vorhaben - dienen soll (Große-Suchsdorf, NBauO, 9. Aufl., § 81 Rn. 13, 18) und erfasst daher im Zweifel ausschließlich das, was hierfür erforderlich ist. Zwischen den Beteiligten ist jedoch unstreitig und durch das von der Klägerin als Anlage K11 vorgelegte Schreiben des Beklagten vom 12.8.1992 auch belegt, dass die Nutzung des Klägergrundstücks lediglich den Nachweis zweier Stellplätze erforderte; Anhaltspunkte dafür, dass die Baulast auch eine etwaige spätere intensivierte Nutzung des Klägergrundstücks absichern sollte, gibt es nicht. Schließt der solcherart beschränkte Inhalt der Baulast ein weitergehendes zivilrechtliches Nutzungsrecht der Klägerin nicht aus, so ist unerheblich, wer die Garage seinerzeit bezahlt hat, wer sie seitdem genutzt hat und wer nach dem Verständnis der Beteiligten zur Nutzung berechtigt war.

Soweit die Klägerin in der Zulassungsbegründung nochmals ausführt, der Plan sei nie maßstabsgerecht gemeint gewesen, von Laien gezeichnet und von dem Verständnis getragen worden, dass drei der durch die senkrechte Schraffur gebildete Kästchen die drei Garagen, die weiteren zwei Kästchen nicht überbaute Stellplätze bezeichneten, folgt ihr der Senat nicht. Auch dem mit Katasterkarten nicht regelmäßig Befassten musste - auch ohne Lektüre der dem Lageplan beigefügten Legende - klar sein, dass Gebäude wie Garagen einerseits und Stellplätze, die allenfalls durch eine besondere Pflasterung erkennbar sind, andererseits dort nicht auf die gleiche Weise, ohne jede Unterscheidung, markiert sein können. War aber erkennbar, dass das senkrecht schraffierte Rechteck insgesamt das Garagengebäude ist, so wird aus der Schraffur nur eines Teils dieser Fläche unabhängig von den genauen Abmessungen deutlich, dass nur ein Teil der Garagen von der Baulast erfasst werden sollte.

Auch der Versuch der Klägerin, die „Anlage zum qualifizierten Lageplan“ vom 20.4.1993 als nicht entscheidungserheblich abzutun, bleibt ohne Erfolg. Es ist zwar zutreffend, dass diese Anlage in der Verpflichtungserklärung nicht, jedenfalls nicht mit hinreichender Deutlichkeit, in Bezug genommen wird und daher nicht als Bestandteil der Verpflichtungserklärung angesehen werden kann. Das Verständnis des qualifizierten Lageplans erhöht sie gleichwohl. Die Anlage wurde ersichtlich mit dem qualifizierten Lageplan und weiteren Dokumenten am 21.4.1993, also am Folgetag der Erstellung, zur Vorbereitung der Verpflichtungserklärung an den Beklagten übersandt - anderenfalls hätte sie ihren Weg nicht in die Baulastakte gefunden. In der Anlage wird offenbar im Sinne einer Legende spezifiziert, was im Lageplan eingezeichnet ist und von der Baulast nach damaligem Wunsch des Ehemanns der Klägerin erfasst werden soll. Hier lautet der erste Spiegelstrich: „Nutzung der eingezeichneten zwei Betongaragen“. Die Schrägschraffur von 2/3 des Garagengebäudes auf dem Lageplan war zu diesem Zeitpunkt also schon vorhanden („eingezeichneten“) und sollte tatsächlich nur zwei, nicht drei, Garagen erfassen. Der Vortrag der Klägerin, ihr Ehemann habe als mit Katasterkarten wenig Vertrauter gemeint, jedes Feld der amtlichen Schraffur sei eine Garage, er habe also drei Garagen markieren wollen, ist angesichts dessen unglaubhaft.

2. Der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO liegt ebenfalls nicht vor. Verfahrensfehler, auf denen die Entscheidung beruhen kann, sind dem Verwaltungsgericht nicht unterlaufen. Die Klägerin macht geltend, das Verwaltungsgericht habe durch die Ablehnung der von ihr in der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisanträge und dadurch, dass es den weiteren, schriftsätzlich vorgetragenen Beweisangeboten nicht nachgegangen sei, seine Amtsermittlungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) verletzt. Das trifft nicht zu.

Alle in der Zulassungsbegründung angesprochenen Beweisanträge bzw. -angebote zielten entweder darauf ab, die tatsächliche Nutzung der dritten Garage bzw. die Auffassung der an der Baulastbestellung Beteiligten dazu, wer zu dieser berechtigt sei, zu ermitteln, oder aber das Verständnis der mit der Baulastbestellung befassten Mitarbeiter vom Inhalt der Verpflichtungserklärung aufzuklären. Beides ist nach der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts jedoch kein legitimes Mittel zur Auslegung einer Baulast. Diese Auffassung trifft zu (s.o.). Selbst wenn sie nicht zuträfe, ergäbe sich daraus noch kein Verfahrensfehler, denn maßgeblich für die Frage, zu welchen Aufklärungsmaßnahmen das Gericht verpflichtet ist, ist sein eigener materiell-rechtlicher Rechtsstandpunkt, mag dieser auch fehlerhaft sein (st. Rspr., vgl. BVerwG, Beschl. v. 20.7.1989 - 7 B 31.89 -, juris Rn. 17; v. 8.1.2015 - 4 B 46.14 -, juris Rn. 22; Urt. v. 14.1.1998 -11 C 11.96 -, BVerwGE 106, 115 [119]).

Den Antrag auf Vernehmung der Zeugin F. hat das Gericht zudem unter Verweis auf die fehlende ladungsfähige Anschrift abgelehnt. Das ist nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffen. Den Antrag auf Vernehmung der vier Zeugen zum Beweis der Tatsache, dass alle Garagen durchgängig von der Klägerin genutzt worden seien, hat die Klägerin nicht in der mündlichen Verhandlung gestellt. Die Amtsermittlung greift unter dieser Voraussetzung nur, wenn sich eine Vernehmung aufdrängen musste (BVerwG, Beschl. v. 13.10.2015 - 4 B 24.15 -, juris Rn. 4 m.w.N.). Das ist nicht der Fall. Angesichts der vom Beigeladenen eingereichten Rechnung vom 26.7.2006, nach der Kosten einer Reparatur an der Garagenanlage zu 1/3 der damaligen Eigentümerin des Beigeladenengrundstücks in Rechnung gestellt wurden, und dem eigenen Vortrag der Klägerin hierzu (Schriftsatz vom 4.11.2014, S. 4 = GA Bl. 71), die Garage sei deren Enkel zur Verfügung gestellt worden, hatte die Behauptung der Klägerin wenig für sich. Viel spricht vielmehr für die von der Klägerin im genannten Schriftsatz vorgebrachte und auch vom Verwaltungsgericht implizit unterstellte Sachverhaltsvariante, nach der man – da ja in der Familie – die ganze Anlage je nach Bedarf gemeinschaftlich genutzt und sich um den Inhalt der Baulast wenig gekümmert habe.

Dahinstehen kann, ob der Antrag auf Vernehmung der Landkreismitarbeiter auch als Ausforschungsbeweisantrag hätte abgelehnt werden können, da die Klägerin offenbar bei den Gesprächen nicht anwesend war und die vom Verwaltungsgericht benannten Indizien sehr deutlich dagegen sprachen, dass mehr als 2 Garagen von der Baulast erfasst gewesen sein sollen.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeitsgründen für erstattungsfähig zu erklären, weil er sich durch eine Antragstellung selbst einem Kostenrisiko nach § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt hat, und es sich zudem nach dem Beschluss vom 18. August 2014 um eine notwendige Beiladung handelt.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG. Die Klägerin sucht mit der Klage in der Sache ein dauerhaftes Nutzungsrecht an der dritten Garage zu erlangen, dessen Wert der Senat mit dem Verwaltungsgericht auf 5.000,- € schätzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).