Die zulässige Klage ist nur in Höhe von 865,24 € begründet.

Die Klägerin kann von dem Beklagten auf Grund des zwischen den Parteien geschlossenen Gewerbemietvertrages nur einen um 21,89 % reduzierten Mietzins begehren.

Die Reduktion i.H.v. 21,89 % ergibt sich aus der durch Sachverständigengutachten ermittelten Flächenabweichung zur ursprünglich vereinbarten und laut Mietvertrag vermieteten Fläche von ca. 413 m². Die im Mietvertrag aufgeführte Ca-Angabe steht der eigentlichen Feststellung nicht entgegen. Darüber hinaus ist die Abweichung von einer CA-Angabe nicht mehr gedeckt, weil es sich nicht um eine geringe Abweichung handelt.

Das Gericht geht davon aus, dass der sogenannte Pumpenraum, der eine nur geringe Durchgangshöhe hat, eine Deckenhöhe von 1,75 m und auch nur der Versorgung dient, nicht als vermietete Fläche zu zählen ist. Der Raum dient ausschließlich dem Gebäudebetrieb und ist nicht als nutzbare Fläche anzusetzen.

Darüber hinaus ist die vom Sachverständigen ... ermittelte Terrassenfläche von 49,38 m² nur mit ?, also mit einer Fläche von 11,85 m² in Ansatz zu bringen. Hinsichtlich dieses Ansatzes hat das Gericht berücksichtigt, dass es sich um eine sogenannte Freifläche handelt, die erstens nicht das ganze Jahr genutzt werden kann und darüber hinaus auch wetterbedingt eingeschränkt nutzbar ist. Diese Freifläche ist auch nicht überdacht, woraus sich eine höhere Berücksichtigung finden würde. Sowohl nach dem geltenden Baurecht und der Bemessung der bebauten Flächen, als auch nach der zum Wohnraummietrecht ergangenen Rechtsprechung i.V.m. § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung ist von keiner höheren Bemessung auszugehen. Auch aus praktischen Erwägungen hinsichtlich der Nutzbarkeit dieses Gewerbeobjekts ist eine Berücksichtigung von ? gerechtfertigt.

Mit der Überschreitung von 21,89 % ist der maximale Grenzwert, der zu einer Nichtberücksichtigung bei der Bemessung des Mietzinses führen würde i.H.v. 10 %, sehr weit überschritten.

Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche kommt es nach der Rechtsprechung des BGH nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % beträgt (vergl. BGH in NJW 2008, Seite 142, 143 und in NJW 2007, Seite 2626).

Insoweit führt die anteilige Reduktion zu Mietzinszahlungen vom 01.11.2005 bis einschließlich 31.12.2006 i.H.v. 1 223,20 € monatlich und ab dem 01.01.2007 i.H.v. 1 254,84 € monatlich. Der sich hieraus ergebenden Forderung der Klägerin i.H.v. 20 889,32 € stehen Zahlungen des Beklagten an die Klägerin mit 7 208,00 € und 2 488,00 € gegenüber, so dass sich eine Restforderung i.H.v. 11 193,32 € rein rechnerisch ergebe.

Hiervon sind die zwischen den Parteien unstreitig vereinbarte Zahlung i.H.v. 2 188,00 € für die vom Beklagten geleisteten Reparaturrechnungszahlungen für das Kühlaggregat in Abzug zu bringen, so dass rein rechnerisch 9 092,44 € verblieben.

Weiter ist der Beklagte berechtigt, für den Zeitraum vom 01.11.2003 bis einschließlich 31.10.2005 die verminderte Gewerbemietfläche mietmindernd zu berücksichtigen, so dass sich hier ein Rückforderungsbetrag in einer Gesamthöhe von 8 227,20 € ergibt (24 Monate × 342,80 €).

Zu weiteren Abzügen hinsichtlich der verbleibenden Restforderung der Klägerin i.H.v. 865,24 € ist der Beklagte nicht berechtigt.

Die von dem Beklagten gemäß den Anlagen B2 und B3 vorgelegten Rechnungen (162,28 € und 189,37 €) kann der Beklagte von der Klägerin nicht erstattet verlangen. Die Klägerin hat diese Forderung sowohl dem Grunde als der Höhe nach bestritten. Der Beklagte hat lediglich vorgetragen, dass diese Mängel nicht von ihm verursacht worden seien und dass sie auch bei Beginn des Mietverhältnisses nicht vorhanden gewesen seien und er diese gegenüber der Verwaltung der Klägerin geltend gemacht habe. Er hat aber nicht vorgetragen, dass er die Klägerin zur Abhilfe ordnungsgemäß und beweisbar aufgefordert habe.

Die Klägerin kann von dem Beklagten vorliegend hinsichtlich der Nebenkosten sowohl keine Nachzahlung als auch keine Vorauszahlungen wegen fehlender Fälligkeit begehren.

Hinsichtlich der oben ausgeführten Gründe für die Abweichung der Gewerbemietfläche von 21,89 % ergibt sich hieraus, dass keine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber dem Beklagten vorliegt, weil sich die Nebenkosten auch an der vermieteten Fläche orientieren und nicht von diesen isoliert dargestellt und vereinbart worden sind. Vergleiche hierzu die höchstrichterliche Rechtssprechung, nach der für die Abrechnung der Betriebskosten nichts anderes gilt als für die Miete selbst (s.o. BGH in NJW 2008, 142, 143 [BGH 31.10.2007 - VIII ZR 261/06] mit weiteren Nachweisen).

Die Klägerin kann von dem Beklagten auch nicht im Rahmen eines Schadensersatzes die von ihr geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren begehren. Selbst im Hinblick auf die verbleibende Forderung i.H.v. 865,24 € kann die Klägerin keine vorgerichtlichen Kosten verlangen, weil sie auch nicht vorgetragen hat, dass der Schaden bereits bei ihr entstanden sei durch erfolgte Begleichung der Rechnung gegenüber ihren Verfahrensbevollmächtigten.

Die Zinsentscheidung ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 2 BGB.

Die Entscheidung über die Kosten ergibt sich aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.