Die zulässige Klage ist begründet; die Widerklage ist unbegründet.

I.

Das Herausgabebegehren der Klägerin ist infolge wirksamer Beendigung des Mietvertragsverhältnisses aus § 546 Abs. 1 BGB begründet. Der Beklagte ist als Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das streitgegenständliche Mietverhältnis, in welches die Klägerin durch den Eigentumserwerb mit Eintragung im Grundbuch per 12.12.2006 auf Vermieterseite gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingerückt ist, ist durch wirksame ordentliche Kündigung der Klägerin mit Kündigung vom 21.12.2006 des Mietvertrages vom 10./26.02.1992 zum 30.06.2007 beendet worden.

Soweit der Beklagte lediglich "vorsorglich" die Aktivlegitimation der Klägerin sowie eine ordnungsgemäße Kündigung bestritten hat, ist er dem substantiierten Vortrag der Klägerin aus der Replik vom 24.10.2007, S. 1/2, nicht weiter entgegen getreten. Das vorsorgliche Bestreiten des Beklagten ist vor diesem Hintergrund unzureichend und deshalb unerheblich. Im Übrigen liegt eine Ablichtung des Grundbuchauszuges, aus der sich die Grundbucheintragung ergibt, vor.

Das Mietvertragsverhältnis konnte ordentlich gekündigt werden, weil der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf die Befristung gemäß § 5 Abs. 1 des Mietvertrages bis zum 31.12.2016 berufen. Zwar lag ursprünglich durchaus ein wirksamer befristeter Mietvertrag vor, welcher eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen hätte. Durch nachträgliche Änderungen des Mietvertrages, welche jedenfalls zur Erhaltung des zeitlichen Schutzes der Befristung ebenfalls der Schriftform bedurft hätten, ist der Mietvertrag nachträglich kündbar geworden. Der Formzwang ergreift grundsätzlich jede Änderung des Mietvertrages, wenn der Vertrag unter Einschluss der Änderung noch länger als ein Jahr laufen soll (vgl. BGH NJW 2005, 181; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 66. Aufl., § 550, Rn. 16). Gemäß § 550 S. 1 BGB gilt deshalb der nicht schriftlich geänderte Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen. Dies resultiert aus Folgendem:

1.

Zur Begründung der Nichteinhaltung des Formerfordernisses bzw. zur Herleitung der ordentlichen Kündbarkeit kann sich die Klägerin nicht schon mit Erfolg auf die unstreitige Erhöhung der von dem Beklagten aufzubringenden Eigenmittel für die bauliche Unterhaltung von 25 000 DM gemäß § 3 Abs. 1 des Mietvertrages auf 16 000,00 € berufen. Zwar ist entgegen der Ansicht des Beklagten diesbezüglich nicht die Schriftform i.S.d. § 126 BGB durch die Schreiben des Landes Niedersachsen vorn 11.6.2002 (Anlage B 9 = Bl. 68 f.d.A.) und des Schreiben des Beklagten vom 17.01.2003 (Anlage B 10 = Bl. 70 d.A.) gewahrt, weil keine einvernehmliche Abänderung des Mietvertrages in einer Urkunde vorliegt.

Auch ist der Ansicht der Klägerin zu folgen, dass angesichts des Mietverzichts diese Regelung die wesentliche Gegenleistung des Beklagten als Mieter betrifft und eine solche einmalige und deshalb prozentual nicht auf mehrere Jahre anteilig zu verteilende Erhöhung auch nicht nur unwesentlich wäre. Auch teilt das Gericht die Ansicht der Klägerin, dass für einen Erwerber sich eine solche Erhöhung nicht schon aus dem Mietvertrag selbst ergebe bzw. ersichtlich sei, so dass das von dem Beklagten angeführte Urteil des Kammergerichts Berlin vom 28.02.2005 (12 U 74/03 ) auf den streitgegenständlichen Fall nicht passt. Denn anders als in dem dort entschiedenen Fall kann Umfang und tatsächliche Festsetzung einer Erhöhung hier nicht schon aus § 3 Abs. 3 des Mietvertrages ersehen werden. Zum einen enthält diese Vorschrift keine konkrete Regelung zur Höhe. Auch wäre gemäß § 3 Abs. 3 S. 2 für eine Festsetzung eines neuen Betrages eine Einigung mit dem Mieter erforderlich, so dass für einen Erwerber das Vorliegen einer Einigung nicht schon aus dem Mietvertrag selbst ersichtlich wäre.

Die Klägerin kann sich jedoch deshalb nicht auf die Nichteinhaltung der Schriftform mit Erfolg berufen, weil sie bei Eigentumserwerb Kenntnis von der tatsächlichen Erhöhung hatte und deshalb die Berufung auf die Formunwirksamkeit des ursprünglich schriftlichen Mietvertrages treuwidrig i.S.d. § 242 BGB wäre (zur Treuwidrigkeit bei Kenntnis des Erwerbers vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. II 768 ff.). Die Klägerin muss sich die Kenntnis ihrer Geschäftsführerin zurechnen lassen, die bei dem Eigentumserwerb von dem Land Niedersachsen unstreitig Kenntnis von der Erhöhung auf 16 000,00 € hatte. Dies folgt aus dem notariellen Kaufvertrag vor dem Notar Sieling, insbesondere unter § 5 auf S. 5 (Bl. 85 d.A.). Danach ist dem Käufer auch bekannt, "dass die statt der Miete zu leistende Beteiligung an der Bauunterhaltung in Höhe von 16 000,00 € jährlich bereits auf Grund einer gesonderten Vereinbarung für die Jahre 2003, 2004 und 2005 entfällt". Daraus folgt gleichzeitig, dass der damaligen Käuferin und somit der Geschäftsführerin der Klägerin der aktuelle Bauunterhaltungsbetrag von jährlich 16 000,00 € bekannt war. Bei Kenntnis der zur Formunwirksamkeit führenden Umstände ist die Berufung auf den Formmangel und damit hier auf ein ordentliches Kündigungsrecht treuwidrig. Denn Schutzzweck des § 550 BGB ist der Schutz des Erwerbers, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB an die Stelle des Vermieters eines schriftlichen Mietvertrages rücken würde, vor unbekannten, da mangels Schriftform formunwirksamen Vereinbarungen. Durch § 550 BGB soll in erster Linie dem späteren Erwerber im Hinblick auf § 566 BGB ermöglicht werden, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten; außerdem dient die Vorschrift der Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, a.a.O., § 550, Rn. 1). Dieser Zweck wird jedoch nach Ansicht des Gerichts erreicht und gewahrt, wenn der Vermieter auch ohne Einhaltung der Schriftform anderweitige Kenntnis erlangt. Auch wenn in der Regel die Berufung auf einen Formmangel nicht gegen § 242 BGB verstößt, so stellt in diesem Einzelfall die Berufung bei Kenntnis eine Form der unzulässigen Rechtsausübung dar. Die Klägerin hatte bei ihrem Eigentumserwerb durch ihre Geschäftsführerin Kenntnis von der Erhöhung und wusste somit, worauf sie sich einlässt bzw. was sie von ihrem Mieter bei einem befristeten Mietvertrag verlangen kann. Dann muss sie nicht noch durch Wahrung der Schriftform besonders geschützt werden. Vor diesem Hintergrund kann sich die Klägerin nicht schon auf eine Formunwirksamkeit der Befristung wegen der Erhöhung auf 16 000,00 € berufen.

2.

Anders verhält es sich jedoch hinsichtlich der "gesonderten Vereinbarung für die Jahre 2003, 2004 und 2005", welche gemäß der zitierten Passage aus dem Kaufvertrag ihrer Rechtsvorgängerin (Geschäftsführerin) vom 20.12.2005 hinsichtlich der statt der Miete zu leistenden Beteiligung an der Bauunterhaltung in Höhe von jährlich 16 000,00 € für die von 2003 bis 2005 vorliegen müsste und wonach die Bauunterhaltung für diesen Zeitraum "entfällt". Wie bereits ausgeführt, handelt es sich bei der jährlichen Bauunterhaltung statt der Miete um eine wesentliche Gegenleistung des Beklagten. Entsprechend hat ein Vermieter und damit auch ein späterer Erwerber i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB einen Anspruch und ein Recht auf Kenntnis einer Einhaltung bzw. Erfüllung. Wenn eine solche - wie es wohl hier für die Jahre 2003 bis 2005 der Fall gewesen sein muss - statt einer tatsächlichen Erbringung aufgrund einer gesonderten Vereinbarung entfällt, bedarf diese Abweichung von der mietvertraglichen Vereinbarung zur Erhaltung der Befristung der Schriftform. Hierfür reicht eine Kenntnis nach Maßgabe des zitierten Kaufvertrages der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht schon aus. Denn hierin wird gerade ausdrücklich auf eine "gesonderte Vereinbarung" Bezug genommen, die jedoch nicht schriftlich vorliegt und sich auch nicht für eine Kenntnis des Inhalts der Vereinbarung aus der Urkunde selbst ergibt. Dem Beklagten hilft es deshalb in diesem Zusammenhang nicht weiter, entgegen des ausdrücklichen Wortlauts der Urkunde ein Entfallen seiner Verpflichtung für die Jahre 2003 bis 2005 zu bestreiten und ein abweichendes Verständnis unter Beweis (Zeugenbeweis) zu stellen, abgesehen davon, dass die behauptete, damit lediglich zum Ausdruck gebrachte tatsächliche Erbringung der Gegenleistung keinen Anhalt in der Urkunde i.S.d. Andeutungstheorie findet. Eine etwaige Auslegung findet ihre Grenze am Wortlaut. In der notariellen Urkunde heißt es jedoch gerade ausdrücklich, dass die Verpflichtung entfällt und nicht, dass sie anderweitig bereits erbracht oder erfüllt worden sei. Damit liegt jedoch entweder die entsprechende gesonderte Vereinbarung nicht schriftlich vor oder aber eine etwaige tatsächliche Erfüllung der Gegenleistung für die Jahre 2003 bis 2005 wurde nicht schriftlich niedergelegt. Vor diesem Hintergrund kommt es nicht entscheidend darauf an, aus welchen tatsächlichen Gründen das Land Niedersachsen seinerzeit darauf verzichtet bzw. als erfüllt angesehen haben sollte oder aber ob - wie die Klägerin behauptet - die Verpflichtung lediglich ausgesetzt worden sei. Gerade diese Uneinigkeit, Unklarheit und Ungewissheit erweist die Notwendigkeit der Schriftform und somit die Kündbarkeit infolge Nichteinhaltung der Schriftform bezüglich dieser wie auch immer gearteten Änderung der ursprünglichen Gegenleistungsverpflichtung des Beklagten aus dem Mietvertrag für die Zeit von 2003 bis 2005.

3.

Noch entscheidendere und maßgebliche Bedeutung kommt für den Verstoß gegen das Schriftformerfordernis und damit zum Wegfall der Befristung dem Umstand zu, dass die von dem Beklagten selbst behauptete vertragsgegenständliche Nutzung nicht schriftlich niedergelegt worden ist. Sollte die geduldete gewerbliche Tätigkeit des Beklagten bereits bei Mietvertragsbeginn Vertragsgegenstand gewesen sein, wäre der Mietvertrag bereits deshalb formunwirksam, weil dies keinen entsprechenden Niederschlag in den Mietvertrag gefunden hat. Sollte sich die Nutzung erst später - insbesondere was deren Umfang betrifft - zunehmend im Sinne einer gewerblichen Tätigkeit in Kenntnis und mit Duldung des damaligen Vermieters (Land Niedersachsen) geändert haben, hätte diese Änderung der Schriftform bedurft, um die Befristung des § 5 Abs. 1 des Mietvertrages zu erhalten. Denn bei beiden Betrachtungen läge die Nichteinhaltung der Schriftform vor. Die von dem Beklagten selbst eingeräumte wirtschaftliche Betätigung ist nach dem Wortlaut und der damaligen Gesetzeslage nicht von dem schriftlichen Mietvertrag vom 10./26.02.1992 erfasst. Gemäß § 8 Abs. 2 hat sich der Beklagte als Mieter verpflichtet, "das Mietobjekt ausschließlich für Zwecke zu nutzen, die mit den Zielen einer Heimvolkshochschule und den denkmalpflegerischen Belangen vereinbar sind". Hierfür kommt es entgegen der Ansicht des Beklagten nicht darauf an, ob seine tatsächliche Tätigkeit und insbesondere ihr Umfang von der heutigen Gesetzeslage gedeckt sei. Maßgeblich ist nach dem vorstehend zu § 550 BGB aufgezeigten Schutzzweck, ob ein Erwerber anhand des schriftlichen Vertrages eine solche Nutzung ersehen könnte. Dies ist zu verneinen. Denn nach dem Wortlaut ist das Mietobjekt ausschließlich für die vereinbarten Zwecke zu nutzen. Mit einer Ausschließlichkeit wäre jedoch eine Nutzung auch zu wirtschaftlichen Zwecken nicht vereinbar. Dies korrespondiert auch mit der damaligen Gesetzeslage, worauf die Klägerin schon hingewiesen hat. Denn bei Mietvertragsabschluss galt das Gesetz zur Förderung der Erwachsenenbildung (EBG) vom 30.01.1984 ( Nds.GVBl. 1984, 10). Danach konnten gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 Einrichtungen vom Land Niedersachsen gefördert werden, wenn sie ausschließlich der Erwachsenenbildung dienen, was § 8 Abs. 2 des Mietvertrages entspricht. Soweit sich der Beklagte auf die derzeitige Rechtslage beruft, insbesondere auf eine überwiegende Nutzung (vgl. § 3 Abs. 5 Nr. 1 u. 2 des Niedersächsischen Erwachsenenbildungsgesetzes vom 17.12.1999, Nds.GVBl. 1999, 430) und vor allem § 1 Abs. 2 S. 1 der entsprechenden Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Erwachsenenbildungsgesetzes (DVO-NEBG) vom 25.11.2005 ( Nds.GVBl. 2005, 356), wonach die Einrichtung weit überwiegend der Erwachsenenbildung dient, "wenn auf Maßnahmen der Erwachsenenbildung ein Anteil von mindestens zwei Dritteln der gesamten Tätigkeit der Einrichtung entfällt", geht dieser Hinweis fehl. Zum Einen ergibt sich bereits aus den angegebenen Entstehungsdaten der Gesetze bzw. Gesetzesänderungen, dass diese nach Mietvertragsschluss (Februar 1992) liegen. Zum Anderen ergibt sich aber gerade in dem Rückschluss daraus, dass das EBG bzw. NEBG geändert wurde bzw. zur Förderungsfähigkeit auch wirtschaftlicher Tätigkeiten geändert werden musste, dass dies nicht schon nach dem ursprünglichen Gesetz des EBG in der Fassung vom 30.01.1984 (§ 3 Abs. 1 Nr. 1) der Fall war. Hier geht es deshalb nicht um die Frage, ob die Tätigkeit des Beklagten "rechtmäßig" oder förderungsfähig ist, sondern darum, dass eine solche gegenüber dem Vermieter und einem späteren Erwerber nicht schriftlich niedergelegt worden ist, wofür Kenntnis und Duldung des ursprünglichen Vermieters (Land Niedersachsen) nicht reichen würde. Aus dem schriftlichen Mietvertrag vom 10./26.02.1992 ergibt sich auch keine "automatische" Anpassung des Mietvertrages z.B. an die niedersächsische Gesetzesiage. So enthält der Mietvertrag zum Vertragsgegenstand z.B. keinen Hinweis darauf, dass das EBG in seiner jeweils aktuellen Fassung gelte oder die vertragsgemäße Nutzung nach der jeweiligen Gesetzeslage angepasst werde. Mag dies im Verhältnis zur öffentlichen Hand als Vermieter seinerzeit über die Jahre faktisch unproblematisch gewesen sein, so ändert dies nichts daran, dass - wie hier - im Falle des Erwerbs durch eine nicht öffentliche Hand keine Bindung bzw. schriftliche Festlegung bezüglich der Fortgeltung der Befristung hergeleitet werden kann. Die damaligen Mietvertragsparteien haben es versäumt, die Anpassung bzw. zunehmende Änderung der (weit überwiegenden) Nutzung dem schriftlichen Mietvertrag anzupassen. Der Klägerin ist es deshalb nicht verwehrt, sich auf eine fehlende Schriftform verweisen zu lassen. So hätte gerade dieser wesentliche Punkt einer wirtschaftlichen Betätigung bzw. der Erlaubnis und Duldung seitens des vormaligen Vermieters der schriftlichen Fixierung bedurft, so dass sich die Klägerin nicht auf das behauptete Einvernehmen verweisen lassen muss bzw. es nicht reichen würde, wenn dem Beklagten der Beweis einer nicht schriftlich fixierten Kenntnis bzw. Duldung gelingen würde.

Schriftsatznachlass war dem Beklagten zu diesem Punkt auf seinen Antrag vom 26.02.2008 nicht zu gewähren. Soweit dieser im Termin erörtert worden ist, handelte es sich um keinen neuen Gesichtspunkt, auf den das Gericht erst hingewiesen hätte. Vielmehr hatte darauf bereits die Klägerin in ihrer Replik vom 24.10.2007 (S. 10 f.) hingewiesen, so dass der Beklagte ausreichend (vier Monate bzw. noch zwei Monate nach Scheitern des Mediationsverfahrens) Zeit gehabt hat, Stellung zu nehmen.

Die Berufung auf diese Formunwirksamkeit erscheint auch nicht unzulässig i.S.d. § 242 BGB. Eine tatsächliche Kenntnis der Klägerin von dem tatsächlichen Nutzungsverhältnis bzw. des vertragsgemäßen Umfangs liegt nicht vor. Die Klägerin hat insbesondere die Formunwirksamkeit auch nicht selbst verursacht, da sie an der Herbeiführung der Formnichtigkeit des Mietvertrages nicht beteiligt war. Ein Ausnahmefall für ein rechtsmissbräuchliches Verhalten kann deshalb nicht gesehen werden.

Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin kann auch nicht in Ansehung der behaupteten Existenzbedrohung des Beklagten hergeleitet werden. Die Nichtigkeit des Vertrages führt hier nicht zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis im Sinne der höchstrichterlichen BGH-Rechtsprechung. Dafür reicht die Behauptung des Beklagten zur Existenzbedrohung nicht schon aus. Zum einen ist dem Beklagten selbst angeboten worden, die Immobilie zu kaufen; diesem Angebot ist der Beklagte nicht nachgekommen. Darüber hinaus hat der Beklagte nicht den Informationsstand der Klägerin bestritten, über eigenen Grundbesitz zu verfügen. Auch kann sich die Klägerin vorstellen, Teile des derzeitigen Mietobjekts auf Grund neuer mietvertraglicher Vereinbarungen dem Beklagten zeitweise zu überlassen. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung, dass das Mietverhältnis ohnehin in acht Jahren auslaufen würde, kann ein Rechtsmissbrauch in der Kündigung wegen wirtschaftlicher Existenzbedrohung nicht gesehen werden.

4.

Auch wenn es nach den vorstehenden Ausführungen nicht mehr entscheidend darauf ankommt, teilt das Gericht auch die Ausführungen der Klägerin zu § 9 des Mietvertrages, wonach die von dem Beklagten behauptete Duldung der von ihm abgeschlossenen Verträge als vertragsgerechten Versicherungsumfang gleichfalls der Schriftform bedurft hätte. Denn die von dem Beklagten behauptete Erfüllung der vertraglich geschuldeten Versicherung durch die tatsächlich abgeschlossenen Versicherungsverträge würde sich für einen Erwerber nicht schon aus dem schriftlichen Mietvertrag ergeben.

Dies bedarf jedoch keiner weiteren Vertiefung und braucht nicht weiter ausgeführt werden, weil die Klage bereits aus den vorstehenden Ausführungen auf Grund ordentlicher Kündbarkeit wegen Nichteinhaltung der Schriftform begründet ist.

II.

Aus der Begründetheit der Klage folgt zwangsläufig die Unbegründetheit der Widerklage, sowohl zum Haupt- als auch zum Hilfsantrag. Denn mit wirksamer Beendigung des Mietvertragsverhältnisses zum 31.07.2007 steht dem Beklagten kein Recht zum Besitz der Mietsache und damit kein Nutzungsrecht mehr zu. Entsprechend hat er auch kein berechtigtes Feststellungsinteresse mehr an der Art und dem Umfang der vertragsgemäßen Nutzung. Die Widerklage unterlag deshalb der Abweisung.

III.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit basiert auf § 709 S. 1 ZPO.