Oberverwaltungsgericht Niedersachsen
Beschl. v. 17.06.2024, Az.: 1 LB 126/23
Löschung einer Baulast wegen Entfall des öffentlichen und privaten Interesse am Erhalt der Baulast
Bibliographie
- Gericht
- OVG Niedersachsen
- Datum
- 17.06.2024
- Aktenzeichen
- 1 LB 126/23
- Entscheidungsform
- Beschluss
- Referenz
- WKRS 2024, 17007
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- ECLI:DE:OVGNI:2024:0617.1LB126.23.00
Verfahrensgang
Rechtsgrundlagen
- § 4 Abs. 2 Satz 1 NbauO
- § 81 Abs. 1 Satz 1 NbauO
- § 81 Abs. 3 NBauO
Fundstellen
- BauR 2024, 1329-1330
- DÖV 2024, 803
- KommJur 2024, 326-328
- ZfBR 2024, 447
Amtlicher Leitsatz
- 1.
Kennzeichnend für die Baulast i.S.v. § 81 NBauO ist ihre baurechtliche Relevanz, die in einer Erleichterung oder Erweiterung der Bebauungs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten liegt.
- 2.
Das öffentliche und private Interesse am Erhalt der Baulast entfällt, wenn eine Baulast keine baurechtliche Relevanz mehr entfaltet. Das ist insbesondere der Fall, wenn dem Baulastbegünstigten ein rechtlich gesicherter und baurechtlich besserer Weg nicht nur offensteht, sondern schon verwirklicht ist, er mithin für seine Grundstücksnutzung in rechtlicher Hinsicht nicht mehr auf die Baulast angewiesen ist.
- 3.
Ein "besserer" Weg kann auch in einer nachträglich erteilten weiteren Baulast liegen, die sich rechtlich oder tatsächlich als günstiger darstellt.
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig - 2. Kammer - vom 15. November 2022 geändert.
Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids vom 13. August 2014 und des Widerspruchsbescheids vom 9. März 2020 verpflichtet, die auf dem Flurstück G., Flur H., Gemarkung I. -Stadt lastende, im Baulastenverzeichnis von A-Stadt, Baulastenblatt-Nr. ..., Seite 1, Nr. 1 eingetragene Zuwegungsbaulast zu löschen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.
Der Beschluss ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Die Hinzuziehung der Bevollmächtigten der Klägerin im Vorverfahren war notwendig.
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 5.000 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Löschung einer zu Lasten ihres Grundstücks und zu Gunsten des Grundstücks der Beigeladenen eingetragenen Zuwegungsbaulast.
Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Eckgrundstücks A-Straße in A-Stadt (Flurstück G., Flur H., Gemarkung I. -Stadt). Die Südseite des Grundstücks liegt an der D-Straße. Die Beigeladenen sind Eigentümer des Hinterliegergrundstücks D-Straße .., das sich aus den Flurstücken J. und K. zusammensetzt und keine Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche hat. Das Flurstück J. ist mit einem Wohnhaus bebaut, dessen Eingangsbereich auf dem östlich angrenzenden, etwa 37 m2 großen Flurstück K. liegt. Der östlich an den Eingangsbereich angrenzende Gartenbereich auf dem Flurstück L. gehört zum südöstlich gelegenen Grundstück D-Straße .. (Flurstück M.). Über dieses Grundstück verläuft westlich des hierauf befindlichen Mehrfamilienhauses ein Weg zum Eingangsbereich des Wohnhauses der Beigeladenen, der dieses mit der D-Straße verbindet. Der rückwärtige Bereich im Westen des Grundstücks der Beigeladenen ist durch einen über das Grundstück der Klägerin verlaufenden Weg mit der A-Straße verbunden.
Der mit dem Wohnhaus bebaute Teil des Grundstücks der Beigeladenen (Flurstück J.) stand einst im Eigentum der Klägerin und bildete mit dem Flurstück G. ein einheitliches Grundstück. Mit dem Ziel einer Abtrennung und Veräußerung des im Hinterhof gelegenen Grundstücksteils (Flurstück J.) ließ die Klägerin zulasten des Flurstücks G. unter dem 22. September 2006 die streitbefangene Zuwegungsbaulast (Baulastenblatt-Nr. ..., lfd. Nr. 1) eintragen, um so die Erschließung des Flurstücks J. entlang der nördlichen Grenze des Flurstücks G. von der A-Straße her sicherzustellen.
Im Jahr 2009 veräußerte die Klägerin das Hinterliegergrundstück, wobei sie sich nach eigenen Angaben mit dem Erwerber darauf verständigte, dass die Erschließung künftig über das Grundstück D-Straße .. erfolgen solle. Im Zuge der Veräußerung wurde jedoch lediglich das zulasten des klägerischen Grundstücks bestehende zivilrechtliche Wegerecht gelöscht; die streitgegenständliche Baulast blieb dagegen bestehen. Der Erwerber beantragte bei der Beklagten eine Baugenehmigung, um das auf seinem Grundstück (D-Straße..) stehende ehemalige Bäckereigebäude zu Wohnzwecken nutzen zu können, und ließ im Zuge des Genehmigungsverfahrens - entsprechend der Vereinbarung mit der Klägerin - unter dem 29. April 2010 eine (weitere) Zuwegungsbaulast zulasten des Grundstücks D-Straße .. eintragen (Baulastenblatt-Nr. ..., lfd. Nr. 2). Am 11. Mai 2010 erteilte die Beklagte die beantragte Baugenehmigung, wobei die Zuwegungsbaulast zulasten des Grundstücks D-Straße ... Teil der Genehmigung wurde (Baugenehmigung S. 3, Allg. Hinweise Nr. 4). Die Veräußerung des Grundstücks an die Beigeladenen erfolgte im Januar 2013. Im Jahr 2015 erwarben diese nach einer Teilung des rückwärtigen Bereichs des Grundstücks D-Straße ... zudem die vor dem Eingangsbereich ihres Wohnhauses liegende Fläche (Flurstück K.).
Die Klägerin beantragte am 14. April 2014 bei der Beklagten die Löschung der auf ihrem Grundstück lastenden Zuwegungsbaulast, da diese wegen der später eingetragenen weiteren Zuwegungsbaulast nicht mehr benötigt werde. Nachdem die Beigeladenen sich mit Schreiben vom 21. Mai 2014 gegen die Löschung ausgesprochen hatten, lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 13. August 2014 eine Löschung unter Hinweis auf das von den Beigeladenen dargelegte private Interesse an dem Fortbestand der Baulast ab.
Die hiergegen von der Klägerin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Urteil vom 15. November 2022 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Voraussetzungen für eine Löschung der streitgegenständlichen Zuwegungsbaulast seien nicht erfüllt. Zwar sei das öffentliche Interesse an deren Fortbestand aufgrund einer Sicherung des Zugangs zum Beigeladenengrundstück durch Eintragung der Zuwegungsbaulast zulasten des Grundstücks D-Straße ... entfallen. Gleichwohl hätten die Beigeladenen ein schützenswertes privates Interesse an dem Fortbestand der Baulast, da sie eine Zuwegung zur Rückseite ihres Grundstücks für Bau- oder Instandhaltungsmaßnahmen sowie für den Transport ihrer Mülltonnen vom rückwärtigen Teil ihres Grundstücks zur öffentlichen Straße benötigten. Dabei komme es nicht darauf an, ob dieses private Interesse bereits bei Eintragung der Baulast bestanden habe. Rechtlich schützenswert sei das private Interesse der Beigeladenen, weil für sie die Baulast weiterhin erforderlich sei, um den von ihnen verfolgten legitimen Zweck zu erreichen. Andere gleich wirksame, die Klägerin aber weniger belastende Mittel stünden nicht zur Verfügung. Der Klägerin drohten durch den Fortbestand auch keine unangemessenen Nachteile. Schließlich habe die Beklagte die Löschung auch deswegen ablehnen dürfen, weil sich durch den Fortbestand der Baulast weiterer Streit über Zugangsrechte jedenfalls begrenzen lasse.
Mit ihrer vom Senat mit Beschluss vom 26. September 2023 zugelassenen Berufung verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Zweck der Baulast, deren Löschung begehrt werde, sei die wegemäßige Erschließung des Grundstücks der Beigeladenen gewesen. Diese Erschließung sei mittlerweile durch eine weitere, in der für das aufstehende Gebäude erteilten Baugenehmigung ausdrücklich bezeichnete Zuwegungsbaulast gesichert, sodass der ursprünglichen Baulast die baurechtliche Relevanz fehle. Die weitere Zuwegung sei mit einer zivilrechtlichen Grunddienstbarkeit unterlegt, bestehe tatsächlich und sei auch für den Transport der Mülltonnen nutzbar. Es handele sich mithin um einen rechtlich gesicherten und baurechtlich "besseren" Weg. Zur Durchführung von Bauarbeiten sei die Zuwegungsbaulast weder bestimmt noch erforderlich. Die Klägerin habe auch ein rechtliches Interesse an der Löschung der Baulast, weil sie die durch die Zuwegung beanspruchte Fläche anderweitig nutzen wolle.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Braunschweig vom 15. November 2022, Aktenzeichen , den Bescheid der Beklagten vom 13. August 2014 und den Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 9. März 2020 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, auf den Antrag der Klägerin vom 14. April 2014 die Zuwegungsbaulast gemäß Ifd. Nr. 1 des Baulastenblattes ... (Baulast auf dem FIStk. G. der Flur H., Gemarkung I. -Stadt) zu löschen
sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Die Beklagte beantragt sinngemäß,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie meint, die realisierte weitere Zuwegung über das Grundstück D-Straße ... stelle lediglich ein gleichwertiges, nicht aber ein im Vergleich zu der streitbefangenen Zuwegung besseres Instrument zur Erschließung des Grundstücks der Beigeladenen dar. Der Transport der Mülltonnen gestalte sich zur A-Straße sogar deutlich einfacher. Daher bestehe das private Interesse der Beigeladenen am Erhalt der Baulast fort und hindere deren Löschung.
Die nicht anwaltlich vertretenen Beigeladenen haben sich lediglich im Zulassungsverfahren geäußert. Sie betonen ihr Interesse an einem Zugang von der Straße zu ihrem rückwärtigen Grundstücksbereich.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Beiakten verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung, über die der Senat nach Anhörung der Beteiligten durch Beschluss (§ 130a Satz 1 VwGO) entscheidet, weil er die Berufung einstimmig für begründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, ist begründet. Die Beklagte hat die von der Klägerin begehrte Löschung der zu ihren Lasten eingetragenen Baulast zu Unrecht verweigert und sie damit in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Gemäß § 81 Abs. 3 Satz 1 und 2 NBauO hat die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag des Eigentümers eines begünstigten oder des belasteten Grundstücks eine Baulast zu löschen, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Diese Voraussetzungen liegen vor; das ursprünglich bestehende Interesse an der Baulast ist zwischenzeitlich entfallen.
Nach § 81 Abs. 1 Satz 1 NBauO können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben (Baulasten). Der Eigentümer des belasteten Grundstücks geht eine Verpflichtung ein, die dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks nutzt. Dieser Nutzen besteht nach Sinn und Zweck der gesetzten Regelung darin, baurechtliche Hindernisse, die der Erteilung einer Baugenehmigung oder der gewünschten Grundstücksnutzung im Wege stehen, auszuräumen. Kennzeichnend für die Baulast ist - dies hat das Verwaltungsgericht nicht ausreichend beachtet - ihre baurechtliche Relevanz, die in einer Erleichterung oder Erweiterung der Bebauungs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten liegt (vgl. Senatsurt. v. 16.1.2012 - 1 LB 219/09 -, BRS 79 Nr. 136 = juris Rn. 45; ebenso Mann, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl. 2020, § 81 Rn. 14; NdsOVG, Urt. v. 4.7.2017 - 7 KS 7/15 -, DVBl. 2017, 1440 = juris Rn. 222). Das gilt uneingeschränkt auch für die heute in § 4 Abs. 2 Satz 1 NBauO genannte Zuwegungsbaulast. Diese bezweckt (lediglich) die öffentlich-rechtliche Sicherung der Zugänglichkeit eines Baugrundstücks, wenn dieses nur über Flächen zugänglich ist, die nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind.
An dieser allgemeinen Zweckbestimmung einer Baulast hat sich die Auslegung des Rechtsbegriffs des öffentlichen und privaten Interesses i.S.v. § 81 Abs. 3 Satz 1 NBauO zu orientieren. Das öffentliche bzw. private Interesse an der Aufrechterhaltung einer Zuwegungsbaulast kann nur darin liegen, die Zugänglichkeit eines Baugrundstücks sicherzustellen, wenn diese anderweitig nicht oder nicht ausreichend gewährleistet ist, mithin eine fortdauernde "baurechtliche Relevanz" der Baulast dargelegt wird (vgl. Senatsurt. v. 16.1.2012 - 1 LB 219/09 -, BRS 79 Nr. 136 = juris Rn. 45).
Gemessen daran ist die streitbefangene Baulast zu Lasten des Grundstücks A-Straße löschungsreif. Wie der Senat bereits in seinem Zulassungsbeschluss ausgeführt hat, stellte diese Baulast zwar ursprünglich die Erschließung des Grundstücks der Beigeladenen sicher. Diese Funktion hat später aber die zulasten des Grundstücks D-Straße ... eingetragene Zuwegungsbaulast übernommen. Dies ergibt sich aus der Baugenehmigung vom 11. Mai 2010, in der hinsichtlich der Erschließung des Grundstücks allein auf diese Baulast Bezug genommen wird (Allg. Hinweise Nr. 4). Damit hat das private Interesse der Beigeladenen an dem Fortbestand der streitgegenständlichen Baulast seine baurechtliche Relevanz verloren. Die Baulast, genauer die Nutzung des Weges über das Grundstück A-Straße, mag sich für diese mit Blick auf Mülltonnen und Handwerkerarbeiten weiterhin als praktisch darstellen. Das nach § 81 Abs. 3 Satz 1 NBauO erforderliche baurechtlich relevante Interesse ersetzt dies jedoch nicht.
Zu Unrecht hält die Beklagte dem entgegen, die beiden Zuwegungsbaulasten stünden gleichwertig nebeneinander; in einem derartigen Fall sei von einem fortbestehenden privaten Interesse hinsichtlich beider Baulasten auszugehen. Richtig ist zwar, dass das private Interesse an der Beibehaltung der mit der Baulast bestehenden Rechtsposition erst dann entfällt, wenn dem Baulastbegünstigten ein rechtlich gesicherter und baurechtlich "besserer" Weg nicht nur offensteht, sondern schon verwirklicht ist, welcher die bauliche Ausnutzung des vorhandenen Baubestandes sichert und abhängig von den Umständen des Einzelfalls auch weiteren Bauabsichten Rechnung trägt (vgl. Senatsurt. v. 8.7.2004 - 1 LB 48/04 -, BauR 2004, 1924 = BRS 67 Nr. 151 = juris Rn. 45). So liegen die Dinge indes hier. Denn in diesem Fall ist die Erschließung über das Grundstück D-Straße ... sowohl zivil- als auch öffentlich-rechtlich gesichert, tatsächlich hergestellt und in die Baugenehmigung aufgenommen. Die Baulast zulasten des Grundstücks A-Straße ist dagegen nicht mehr zivilrechtlich unterfüttert, daher praktisch nicht ohne Rechtsverstoß nutzbar und auch rechtlich nicht Grundlage der für das Beigeladenengrundstück erteilten Baugenehmigung. Nicht ersichtlich ist auch, welche über die Zweiterschließung des Wohnhauses der Beigeladenen hinausgehende rechtliche Funktion die streitbefangene Baulast haben könnte. Insbesondere sind Absichten der Beigeladenen, ihr Bestandsgebäude durch ein Vorhaben zu ersetzen, das auf die Erschließung über die streitbefangene Baulastfläche baurechtlich angewiesen wäre, nicht vorgetragen und auch fernliegend. Vor diesem Hintergrund ist die Baulast zulasten des Grundstücks D-Straße ... der im obigen Sinne "bessere" Weg, der die baurechtliche Relevanz der Baulast zulasten des Grundstücks A-Straße aufhebt.
Liegen damit die tatbestandlichen Voraussetzungen von § 81 Abs. 3 Satz 1 und 2 NBauO vor, hat die Klägerin einen Rechtsanspruch auf Löschung. Die vom Verwaltungsgericht angeführte Überlegung, der Fortbestand der Baulast vermeide nachbarlichen Streit, was die Bauaufsichtsbehörde berechtige, die Löschung zu verweigern, kann vor diesem Hintergrund keine Rolle spielen. Ob sie im Rahmen der bei einer Löschung von Amts wegen (§ 81 Abs. 3 Satz 1 NBauO) erforderlichen Ermessensbetätigung berücksichtigungsfähig und insbesondere von den Zwecken des eingeräumten Ermessens gedeckt wäre, lässt der Senat offen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.
Die Entscheidung über die Hinzuziehung einer Bevollmächtigten im Vorverfahren beruht auf § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf § 52 Abs. 2 GKG.