Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat ihre Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Klage ist zwar zulässig, aber unbegründet.

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Klage auch zulässig, soweit sie von den Klägerinnen zu 2) und 3) erhoben worden ist. Diese haben zwar im Gegensatz zu dem Kläger zu 1) keinen Widerspruch gegen den Bescheid der Beklagten vom 21. Juli 1998 erhoben. Dieser Umstand steht der Zulässigkeit ihrer Klage aber nicht entgegen. Die Kläger, die von der Beklagten als Gesamtschuldner zur Fehlbelegungsabgabe herangezogen worden sind, stehen nämlich in einer notwendigen Streitgenossenschaft (§ 64 VwGO i. V. m. § 62 Abs. 1 ZPO), weil die Sachentscheidung ihnen gegenüber nur einheitlich ergehen kann (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, Kommentar, 11. Aufl., § 64 Rn. 5; Redeker/von Oertzen, VwGO, Kommentar, 11. Aufl., § 64 Rn. 4). In einem derartigen Fall ist die Klage aller Streitgenossen zulässig, wenn einer von ihnen - wie hier der Kläger zu 1) - das Vorverfahren durchgeführt hat (Kopp/Schenke, § 68 Rn. 8; Redeker/von Oertzen, § 68 Rn. 2).

Die Klage ist jedoch unbegründet, weil der Bescheid der Beklagten vom 21. Juli 1998 in der Gestalt des Änderungsbescheides vom 10. Dezember 1998 und des Widerspruchsbescheides vom 9. November 1999 rechtmäßig ist und die Kläger nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Nach § 1 Abs. 1 des Niedersächsischen Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen - Nds. AFWoG - in der Fassung vom 30. Januar 1997 (Nds. GVBl. S. 43) haben Inhaber einer öffentlich geförderten Wohnung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes, die der Bindung an die Kostenmiete unterliegt, nach Maßgabe des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen - AFWoG - in der Fassung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2180) eine Ausgleichszahlung zu leisten, wenn ihre Wohnung in einer Gemeinde liegt, die durch die Verordnung nach § 1 Abs. 2 Nds. AFWoG bestimmt ist. Danach sind die Kläger zur Leistung einer Fehlbelegungsabgabe für 1998 und 1999 verpflichtet, weil es sich bei der von ihnen bewohnten Wohnung bis Ende 1999 um eine öffentlich geförderte Wohnung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gehandelt hat, die der Kostenmiete unterlag und sich in einer Gemeinde befindet, in der nach der Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen vom 26. März 1993 (Nds. GVBl. S. 85) in der Fassung der Änderungsverordnung vom 20. November 1995 (Nds. GVBl. S. 439) Ausgleichszahlungen zu leisten sind. Diese Verpflichtung trifft nicht nur die Kläger zu 1) und 2) als Wohnungsmieter, sondern auch die Klägerin zu 3), weil Inhaber der Wohnung im Sinne des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen jeder ist, der die Wohnung - wie die Klägerin zu 3) - nicht nur vorübergehend mitbewohnt (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.1.1993 - 8 C 57/91 - NJW 1993 S. 1667).

Die Beklagte hat die Kläger zu keiner zu hohen Fehlbelegungsabgabe für 1998 und 1999 herangezogen. Nach § 2 Nr. 1 Buchst. b Nds. AFWoG i. V. m. § 1 Abs. 3 AFWoG beträgt die monatliche Ausgleichszahlung 5,50 DM je m² Wohnfläche, wenn die maßgebliche Einkommensgrenze - wie im Fall der Kläger in den Jahren 1998 und 1999 - um mehr als 60 v. H. bis 65 v. H. überschritten worden ist. Dieser Betrag wird jedoch nach § 2 Nr. 6 Buchst. a Nds. AFWoG i. V. m § 6 Abs. 1 Satz 1 AFWoG auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung zulässigen Entgelt und dem durch die eingangs bezeichnete Verordnung festgelegten Höchstbetrag beschränkt. Dieser Unterschiedsbetrag belief sich 1998 und 1999 auf 2,88 DM je m² Wohnfläche, weil damals der Höchstbetrag 8,50 DM/m² und das zulässige Entgelt 5,62 DM/m² betrugen.

Nach § 2 Nr. 6 Buchst. c Nds. AFWoG i. V. m. § 6 Abs. 4 Satz 1 AFWoG gilt als zulässiges Entgelt das tatsächlich gezahlte Entgelt, ohne Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen im Sinne der §§ 20 bis 27 der Neubaumietenverordnung 1970 - NMV - in der Fassung vom 13. Juli 1992 (BGBl. I S. 1250) und ohne Ansätze für kleine Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 3 und 4 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - in der Fassung vom 13. Juli 1992 (BGBl. I S. 1250). Danach war bei der Berechnung der Fehlbelegungsabgabe nur die Grundmiete von 444,51 DM (5,62 DM/m²) zu berücksichtigen, weil es sich bei den Modernisierungszuschlägen, die die Kläger 1998 und 1999 gezahlt haben, um Zuschläge im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV gehandelt hat.

§ 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV erfasst Zuschläge zur Deckung erhöhter laufender Aufwendungen, die nur für einen Teil der Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit entstehen. Zu diesen laufenden Aufwendungen gehören nach § 18 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Bewirtschaftungskosten und die Kapitalkosten, die nach § 19 Abs. 1 Satz 2 II. BV die Eigenkapitalkosten  und die Fremdkapitalkosten einschließen. Derartige Kosten sind der Vermieterin durch die in der Wohnung der Kläger durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zweifelsohne entstanden. Daher ist davon auszugehen, dass die Modernisierungszuschläge, die von den Klägern zu 1) und 2) 1998 und 1999 entrichtet worden sind, der Deckung solcher Aufwendungen gedient haben.

Die Vermieterin der Wohnung hat 1992 im Einvernehmen mit den Klägern zu 1) und 2) eine neue Gastherme eingebaut sowie das Bad, die Küche und die Elektroanlage modernisiert. Für diese Maßnahmen hat sie nach Angaben der Kläger ca. 8.200,- DM aufgewandt. Sollte sie dafür Fremdkapital im Sinne des § 21 II. BV in Anspruch genommen haben, wären ihr Fremdkapitalkosten entstanden. Andernfalls wären Eigenkapitalkosten angefallen, da nach § 20 Abs. 2 und 3 II. BV Zinsen für Eigenleistungen angesetzt werden dürfen. Außerdem sind Bewirtschaftungskosten entstanden, zu denen nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 II. BV auch die Abschreibung zählt. Nach § 25 Abs. 3 Nr. 4 II. BV darf für die Kosten einer Sammelheizung einschließlich einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser sogar eine besondere Abschreibung angesetzt werden. Demnach ist anzunehmen, dass die Zuschläge, die die Vermieterin seit 1992 von den Klägern zu 1) und 2) verlangt hat, der Deckung erhöhter laufender Aufwendungen gedient haben, die speziell in der Wohnung der Kläger entstanden sind und deshalb nach §§ 4 Abs. 6 Satz 1, 6 Abs. 2 NMV nicht die Miete erhöhen. Dafür spricht auch, dass die Vermieterin die umstrittenen Beträge in ihren Schreiben vom 19. Februar, 14. April und 30. April 1992 ausdrücklich als Zuschläge bezeichnet hat, die sich aus den gesetzlichen Bestimmungen ergäben bzw. nach diesen kalkuliert worden seien (Schreiben vom 19. Februar und 14. April 1992). Zudem sind dem Vorbringen der Kläger keine konkreten Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass es sich bei den geleisteten Zuschlägen nicht um Zuschläge im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV gehandelt hat. Die Kläger haben zwar behauptet, dass die Zuschläge nicht der Deckung erhöhter laufender Aufwendungen im Sinne der o. g. Bestimmung gedient hätten. Sie haben diese Behauptung aber weder durch konkrete Angaben substantiiert noch belegt. Sie sind zudem den wiederholten Aufforderung des Senats, zu erläutern, wie die Höhe der Modernisierungszuschläge im Einzelnen berechnet worden ist, insbesondere welche Kostenelemente berücksichtigt wurden, nicht nachgekommen, obwohl es ihnen möglich und zumutbar gewesen wäre, die Kostenansätze bei ihrer Vermieterin zu erfragen, die ihnen nach § 29 Abs. 1 NMV Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der zulässigen Miete, zu der auch die Zuschläge gehören, zu geben hat.

Die umstrittenen Zuschläge fänden bei der Berechnung der Fehlbelegungsabgabe aber auch dann keine Berücksichtigung, wenn es sich bei ihnen ganz oder teilweise nicht um Zuschläge im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV gehandelt hätte. Nach § 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV darf eine Modernisierung im öffentlich geförderten Wohnungsbau nur berücksichtigt werden, wenn ihr die Bewilligungsstelle, die Niedersächsische Landestreuhandstelle für Wohnungswesen, zugestimmt hat. Das gilt für die Modernisierung einer Wohnanlage  ebenso wie für die Modernisierung einzelner Wohnungen (Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. IV, § 11 II. BV, Anm. 10.6). Fehlt es an dieser Zustimmung, ist sowohl die Erhöhung der Miete als auch die Erhebung von Zuschlägen wegen der Modernisierungsmaßnahmen unzulässig (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, § 26 NMV, Anm. 5; § 11 II. BV, Anm. 10.6; LG Wiesbaden, Urt. v. 7.11.1983 - 1 S 201/83 - WuM 1984 S. 166). Das hat zur Folge, dass Vereinbarungen über die Erhöhung der Miete oder die Erhebung von Modernisierungszuschlägen, die gleichwohl getroffen wurden, nach § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG unwirksam sind (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 8 WoBindG, Anm. 5, 3). Zahlungen aufgrund unwirksamer Vereinbarungen können aber nicht zu einer Verringerung der Fehlbelegungsabgabe führen. Zwar gilt nach § 2 Nr. 6 Buchst. c Nds. AFWoG das tatsächlich gezahlte Entgelt ohne Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen im Sinne der §§ 20 bis 27 NMV und ohne Ansätze für kleine Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen als zulässiges Entgelt. Ist das tatsächlich gezahlte Entgelt allerdings höher als das preisrechtlich zulässige, kann es in dem Umfang, in dem es preisrechtlich unzulässig ist, freilich keine Berücksichtigung finden. Ansonsten würde sich die Höhe der Ausgleichszahlung verringern, obwohl nach § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen ist, soweit die Vereinbarung über das Entgelt unwirksam ist.

Der Nichtberücksichtigung der Zuschläge können die Kläger auch nicht entgegenhalten, dass sie ohne sachlichen Grund schlechter als die Bewohner vollständig modernisierter Wohnanlagen gestellt würden. Den Klägern ist zwar einzuräumen, dass die höheren Mieten, die ein Vermieter verlangen kann, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle alle Wohnungen einer Wohnanlage modernisiert hat, bei der Berechnung der Fehlbelegungsabgabe zu berücksichtigen sind. Das gilt jedoch nicht, wenn die Mieterhöhung wegen fehlender Zustimmung der Bewilligungsstelle zu den Modernisierungsmaßnahmen unzulässig ist. Daher würden die Kläger nicht besser stehen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen, die die Vermieterin in ihrer Wohnung vorgenommen hat, auch in den anderen Wohnungen der Wohnanlage ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle durchgeführt worden wären. Folglich liegt kein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG vor. Im Übrigen übersehen die Kläger, dass eine Berücksichtigung der Zuschläge sie gegenüber ausgleichspflichtigen Inhabern nicht renovierter Wohnungen ohne sachlichen Grund bevorteilen würde, weil diese höhere Ausgleichszahlungen als die Kläger leisten müssten, obwohl ihre Wohnungen nicht renoviert worden sind.

Schließlich ist zu beachten, dass die Nichtberücksichtigung der Modernisierungszuschläge nach dem Erlass des Niedersächsischen Sozialministeriums vom 22. Mai 1996 (306 - 25 302 -1/1) darauf zurückzuführen ist, dass die im preisfreien Wohnungsbestand möglichen Umlagen von Modernisierungskosten bei der Bestimmung der Höchstbeträge in der Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen außer Betracht geblieben sind. Außerdem bestimmt der Erlass, dass bei der Bestimmung des Höchstbetrages aufgrund der unterbliebenen Berücksichtigung der Modernisierungszuschläge von einer "sonstigen Wohnung" auszugehen ist, wenn durch die Modernisierung erstmals ein für den Höchstbetrag maßgebliches Ausstattungsmerkmal erfüllt wird. Daher wird die Nichtberücksichtigung von Modernisierungszuschlägen durch den Ansatz geringerer Höchstbeträge kompensiert. Folglich werden die Mieter, die aufgrund wirksamer Vereinbarungen Zuschläge im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV zahlen, bei generalisierender Betrachtungsweise nicht schlechter als die Bewohner vollständig modernisierter Wohnanlagen gestellt.

Demnach hat die Beklagte die von den Klägern zu 1) und 2) gezahlten Zuschläge von monatlich 191,20 DM bei der Bemessung der Fehlbelegungsabgabe zu Recht nicht berücksichtigt. Die Heranziehung der Kläger zu einer Fehlbelegungsabgabe für 1998 und 1999 in Höhe von 227,- DM monatlich ist nach alledem rechtlich nicht zu beanstanden.