Mit Beschluss vom 16.1.2001 hat das Amtsgericht auf Antrag der Gläubigerin die Zwangsverwaltung des o. g. Grundstücks angeordnet und den M. zum Zwangsverwalter bestellt. Auf dem Grundstück befinden sich Gebäude, die durch die Vermietung von Seniorenwohnungen genutzt werden sollten. Die Gebäude waren im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung nicht vollständig fertiggestellt, zudem befinden sich an einigen Bauteilen Mängel. Die Wohnungen wurden noch nicht genutzt. Dem Zwangsverwalter war es infolge dessen bislang nicht möglich, Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen.

Mit Schriftsatz vom 5.3.03 hat der Zwangsverwalter dem Amtsgericht mitgeteilt, dass er beabsichtige, mit der N., einem renommierten Unternehmen, das sich seit Jahren mit der Einrichtung, dem Betrieb und der Verwaltung von Fachkliniken und Pflegeeinrichtungen befasse, einen Pachtvertrag über das Objekt zu schließen. Voraussetzung hierfür sei allerdings, dass das Objekt zunächst bautechnisch fertiggestellt werde und der Pächterin in einem neuwertigen betriebsfertigen Zustand übergeben werde. Zu diesem Zweck beabsichtige er, der Zwangsverwalter mit der O. einen Generalübernehmervertrag und einen Einrichtungsvertrag zu schließen. Nach dem Generalübernehmervertrag sei eine Vergütung in Höhe von 1.725.000,-- EUR für den Generalübernehmer vorgesehen. Der Einrichtungsvertrag sehe eine Festpreisvergütung von 1.000.000,-- EUR vor. Da mithin Maßnahmen erforderlich seien, die über die gewöhnliche Unterhaltung des Objekts hinaus gingen, liege Zustimmungsbedürftigkeit vor. Hinzu komme, dass der Pachtvertrag für eine Dauer von 25 Jahren geschlossen werden solle. Da die Pächterin bei der Umsetzung eines derartigen Projekts Planungssicherheit benötige, begehre sie eine so lange Laufzeit des Vertrags. Der Zwangsverwalter hat weiter ausgeführt, dass er gegen die Laufzeit keine Bedenken habe. Der im Pachtvertrag ausbedungene Mietzins ermögliche sowohl den Gläubigern als auch dem Schuldner und möglichen Erstehern eine nachhaltige Rendite. Der Abschluss des Generalübernehmervertrags sei erforderlich, weil zahlreiche bautechnische Um- und Ausbauarbeiten vorgenommen werden müssten. Das Volumen der Leistungen sei als Festpreis in dem Vertrag geregelt. Bei Durchführung der Verträge werde das Objekt eine erhebliche Wertsteigerung erfahren. Der Zwangsverwalter hat ausgeführt, nur durch den Abschluss dieser Verträge könne ein wirtschaftliches Ergebnis erreicht werden, das letztlich allen Beteiligten zugute komme. Sofern die Verträge nicht abgeschlossen würden, stehe zu befürchten, dass es nicht gelingen werde, das Verwaltungsobjekt in seinem gegenwärtigen Stand zu erhalten.

Die Gläubigerin hat sich uneingeschränkt für den Abschluss der Verträge ausgesprochen und darauf hingewiesen, dass die Verträge mit der N. durch eine Ausbietungsgarantie über 11.000.000,-- EUR abgesichert seien.

Der Schuldner hat dem geplanten Abschluss der Verträge nicht zugestimmt. Er hat geltend gemacht, dass das Objekt hierdurch mit weiteren 3.000.000,-- EUR belastet würde. Der Gutachterausschuss, der im Zwangsversteigerungsverfahren das Grundstück bewertet habe, sei von Fertigstellungskosten in Höhe von 985.000,-- DM ausgegangen. Demgegenüber sehe das Vorhaben des Zwangsverwalters den vierfachen Betrag vor. Auch sei die im Pachtvertrag vereinbarte Jahrespacht zu gering. Es sei davon auszugehen, dass bei diesem Pachtzins ein jährliches Defizit von rd. 200.000,-- EUR vorliege. Er, der Schuldner, habe am 6.3.2003 einen Mietvertrag mit der P. geschlossen. Bei der Durchführung dieses Vertrags müssten höchstens 500.000,-- EUR für die Fertigstellung des Objekts aufgewendet werden. Auch sehe dieser Vertrag nicht die löffelfertige, sondern nur die schlüsselfertige Übergabe vor. Die Gewerbeeinheiten und Tiefgaragenplätze würden nicht mit vermietet, sondern erbrächten noch gesonderte Erlöse. Der Vertrag mit der P. sei daher weitaus rentabler und wirtschaftlich sinnvoller als die vom Zwangsverwalter beabsichtigten Verträge. Darüber hinaus gehe es dem Verwalter nicht mehr um die Erhaltung des Objekts, vielmehr plane die Q. einen kompletten Umbau mit grundlegender Veränderung. Dies sei mit § 5 Zwangsverwalterverordnung (ZwVerwVO) nicht vereinbar. Die vom Zwangsverwalter im Einvernehmen mit der Gläubigerin beabsichtigten Maßnahmen seien für den Schuldner auch deshalb unzumutbar, weil er unstreitig hierdurch mit den Kosten belastet würde, die die Gläubigerin an die Q. für den Generalübernehmervertrag und den Einrichtungsvertrag zahle. Im Innenverhältnis belaste die Gläubigerin damit das Darlehenskonto des Schuldners, so dass der Schuldner im Ergebnis mehr als 5 Mio. EUR Schaden davontrage, wenn die vom Zwangsverwalter beabsichtigten Verträge geschlossen würden.

Mit Beschluss vom 30.4.2003 hat das Amtsgericht die vom Zwangsverwalter beantragte Zustimmung zum Abschluss des Pachtvertrags mit der N., des Generalübernehmervertrags mit der O. und des Einrichtungsvertrags mit der O. versagt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, bei der Abwägung der Interessen der Gläubigerin an einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung und dem Interesse des Schuldners an einer möglichst freien Dispositionsbefugnis sei hier angesichts der vorgesehenen sehr langen Vertragsdauer von einem übermäßigen Eingriff in das Eigentumsrecht des Schuldners auszugehen. Der Eigentümer dürfte nämlich für den Fall, dass er die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis zurückerhalte durch die Entscheidungen des Zwangsverwalters nicht unzumutbar in seiner Entscheidungsfreiheit gebunden werden.

Gegen diesen Beschluss wendet sich die Gläubigerin mit der sofortigen Beschwerde. Sie meint, das Amtsgericht habe den Interessen des Schuldners ein zu starkes Gewicht beigemessen. Tatsächlichen hätten die Interessen der Gläubigerin stärker berücksichtigt werden müssen. Das Amtsgerichts habe außer Acht gelassen, dass neben dem Zwangsverwaltungsverfahren ein Zwangsversteigerungsverfahren anhängig sei. Dieses werde im Ergebnis dazu führen, dass der Schuldner sein Eigentum verliere. Er werde damit nicht der Gefahr ausgesetzt, sich langfristig an Verträge zu binden, die der Zwangsverwalter abgeschlossen habe. Da im Zwangsversteigerungsverfahren eine Ausbietungsgarantie über 11 Mio. EUR vorliege, könne kein Zweifel bestehen, dass es zum Zuschlag kommen werden. Das Amtsgericht habe auch nicht die vorgesehene lange Vertragsdauer des Pachtvertrags als Grund für die Zustimmungsversagung annehmen dürfen. Hierbei habe das Amtsgericht übersehen, dass sich der Schuldner in dem von ihm beabsichtigten Pachtvertrag ebenfalls für eine Dauer von 20 Jahren binden wolle. Das Amtsgericht habe sich damit auseinandersetzen müssen, dass die vom Zwangsverwalter beabsichtigten Verträge die einzige Möglichkeit seien, das Grundstück wirtschaftlich zu nutzen. Die Verträge gestatteten eine Nutzung und Verwertung des Grundstücks zu marktüblichen Bedingungen. Letztlich habe die N. - nachdem sie von dem angefochtenen Beschluss Kenntnis erlangt habe - Bereitschaft erklärt, den Pachtvertrag lediglich auf die Dauer von 5 Jahren zu schließen, wobei es allerdings bei den übrigen Verträgen (Generalübernehmervertrag und Einrichtungsvertrag) bleiben solle.

Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin ist gemäß § 793 ZPO zulässig, sie ist jedoch nicht begründet. Das Amtsgericht hat die vom Zwangsverwalter beantragte Zustimmung zum Abschluss des Pachtvertrags mit der N. sowie des Generalübernehmervertrags und des Einrichtungsvertrags mit der O. im Ergebnis zu Recht versagt. Die Voraussetzungen für eine Zustimmung liegen nicht vor. Der Abschluss der in Rede stehenden Verträge bedarf gemäß §§ 5 Abs. 3, 6 Abs. 4, 10 ZwVerwVO der Einwilligung des Gerichts. Die Einwilligung ist hier jedoch zu versagen, denn die Umsetzung der Verträge wäre zum einen mit dem Ziel und Zweck der Zwangsverwaltung nicht mehr vereinbar, zum anderen würde der Schuldner unverhältnismäßig belastet.

Gemäß § 152 ZVG, konkretisiert durch § 5 ZwVerwVO hat der Zwangsverwalter die Pflicht, das zwangsverwaltete Objekt in seinem Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Dabei ist der Zwangsverwalter auch verpflichtet, Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind, durch Vermietung nutzbar zu machen. Wesentlich für die Aufgabe der Erhaltung des Bestands des Grundstücks nach § 152 Abs. 1 ZVG ist, dass grundsätzlich nur solche Maßnahmen als erhaltend angesehen werden, die das Grundstück nicht infolge einer erheblichen Verbesserung wertvoller oder einer erheblichen Verschlechterung wertgemindert werden lassen, es dabei in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändern, indem z.B. die Möglichkeiten der Nutzung grundsätzlich verändert werden (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, § 5 ZwVerwVO, Rn. 2). Zwar wird der Zwangsverwalter als verpflichtet angesehen, alle nur möglichen Nutzungen aus dem Grundstück herauszuholen. Dabei ist er auch gehalten, das zur Zeit der Anordnung der Zwangsverwaltung nicht genutzte Grundstück einer wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen. Kann die wirtschaftliche Nutzung eines beschädigten oder nicht fertiggestellten Hauses nur durch eine Instandsetzung oder Fertigstellung herbeigeführt werden, so hat der Zwangsverwalter grundsätzlich auch insoweit diese Maßnahmen zur Instandsetzung bzw. Fertigstellung zu ergreifen (OLG Schleswig ZIP 1983, 1133; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, a.a.O., § 10 ZwVerwVO Rn. 6, 7). Hier gehen indes die vom Zwangsverwalter beabsichtigten Maßnahmen über die Fertigstellung des Gebäudes hinaus. Der Schuldner hat eine Appartementanlage gebaut, die zugleich Einrichtungen für sog. betreutes Wohnen enthält. Demgegenüber würde durch die Umsetzung der beabsichtigten Verträge der Nutzungszweck des Objekts ebenso wie seine Substanz entscheidend verändert. Auch trete eine Wertsteigerung ein, die weit über der läge, die mit der bloßen Fertigstellung des Gebäudes verbunden wäre.

Der vom Zwangsverwalter beabsichtigte Pachtvertrag steht unter der Prämisse, dass das Gebäude zuvor nicht nur fertiggestellt wird, vielmehr soll das Gebäude darüber hinaus umgebaut werden. Im Vordergrund des Pachtvertrags steht die Nutzung des Hauses als Seniorenpflegeheim/Altenheim. Die Vermietung der Appartements ist demgegenüber nur noch zweitrangig, denn aus § 1 des vorgelegten Einrichtungsvertrags ergibt sich, dass 116 Heim- und Pflegeplätze und nur 18 Altenappartement geschaffen werden sollen. Mithin steht hier nicht die bloße Fertigstellung des Gebäudes im Vordergrund, um es einer wirtschaftlichen Nutzung durch Vermietung oder Verpachtung zuzuführen. Vielmehr gehen die Pläne des Zwangsverwalters über die Fertigstellung hinaus und beinhalten ein neues Nutzungskonzept, das von dem, das der Schuldner mit dem Bau verfolgte, abweicht. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass die Kosten lt. Generalübernehmervertrag 1.725.000,-- EUR betragen, während der Gutachterauschuss in dem Gutachten zur Feststellung des Verkehrswerts im parallel laufenden Zwangsversteigerungsverfahren Fertigstellungskosten in Höhe von 985.500,-- DM (503.878,-- EUR) veranschlagt hat. Wenn demgegenüber der Generalübernehmervertrag rd. 1.220.000,-- EUR mehr an Investitionen vorsieht, wird schon daraus deutlich, dass die in Rede stehenden Verträge weit mehr beabsichtigen als die Fertigstellung des Gebäudes, um es danach nutzbar zu machen. Dies folgt auch daraus, dass neben der Fertigstellung und dem Umbau noch die Einrichtung des Objekts für Kosten in Höhe von 1.000.000,-- EUR vorgesehen ist. Auch diese Maßnahme war im Konzept des Schuldners nicht enthalten und dient deshalb nicht der Bestandsicherung bzw. der Fertigstellung.

Selbst wenn man jedoch davon ausgeht, dass sich die Durchführung der in Rede stehenden Verträge grundsätzlich noch im Rahmen von § 152 ZVG und §§ 5 und 10 ZwVerwVO bewegt, ist die Zustimmung gleichwohl zu versagen, weil die beabsichtigten Maßnahmen in keinem angemessenen Verhältnis zum erwarteten Ertrag stehen und deshalb den Schuldner unangemessen benachteiligen. Die Fertigstellung eines angefangenen Gebäudes zur Ermöglichung der wirtschaftlichen Nutzung ist im Rahmen der Zwangsverwaltung nur dann vorzunehmen, wenn die aufgewendeten Mittel in einem angemessenen Verhältnis zum erwarteten Ertrag und der Wertsteigerung stehen (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, a.a.O., § 10 ZwVerwVO, Rn. 6, 7). Hier beabsichtigt der Zwangsverwalter Investitionen in Höhe von insgesamt 2.725.000,-- EUR, um das Objekt danach an die N. zu verpachten. Ob die aufzuwendenden Kosten indes im Verhältnis zu den Pachterträgen und der Wertsteigerung des Objekts angemessen sind, hat die Gläubigerin nicht dargelegt. Sie hat der insoweit vom Schuldner aufgemachten dezidierten Gegenrechnung, wonach bei Realisierung der Verträge eine jährliche Unterdeckung von 208.302,87 EUR eintritt, nicht substantiiert widersprochen, insbesondere hat sie keine eigene Berechnung, die die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme darstellt, vorgelegt. Da insoweit nicht erkennbar ist, woraus die Gläubigerin die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen herleitet, insbesondere welche Faktoren sie für ihre Annahme zugrunde legt und von welchen Werten und Zahlen sie ausgeht, sieht sich die Kammer auch nicht in der Lage, zur Frage der Wirtschaftlichkeit und Verhältnismäßigkeit ein Gutachten einzuholen. Ohne die Darlegung konkreter Ansatzpunkte müsste das Gutachten mit unbekannten bzw. fiktiven Größen arbeiten, so dass daraus keine verlässlichen Werte zu gewinnen sind.

Berücksichtigt man zudem, dass nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Schuldners in seinem Schriftsatz vom 28.4.03 (Bl. 366 d.A.) die Kosten des Umbaus und der Einrichtung zwar von der Gläubigerin vorgeschossen werden, im Ergebnis jedoch vom Schuldner zu tragen sind, ist eine derartige Belastung des Schuldners unverhältnismäßig. Die Gläubigerin kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, dass infolge der bevorstehenden Zwangsversteigerung der Schuldner ohnehin demnächst sein Eigentum verlieren werde und im Hinblick auf die Ausbietungsgarantie eine Versteigerungssumme in Höhe von 11 Mio. EUR feststünde. Insoweit weist das Amtsgericht in dem angefochtenen Beschluss zu Recht darauf hin, dass der Ausgang des Zwangsversteigerungsverfahrens ungewiss ist. Dies folgt insbesondere auch daraus, dass sich die Gläubigerin in § 6 Nr. 4 des notariellen Ausbietungsvertrags (R. des Notars S.) verpflichtet hat, darauf hinzuwirken, dass der erste Zwangsversteigerungstermin nicht vor dem 1.7.2004 stattfindet. Ungeachtet der rechtlichen Einordnung und Wirksamkeit einer solchen Verpflichtung lässt diese Vertragsklausel jedoch die Absicht der Gläubigerin erkennen, das Zwangsversteigerungsverfahren zu verzögern. Da mithin nach der Vorstellung der Gläubigerin die Zwangsversteigerung frühestens in einem Jahr durchgeführt werden soll, ist völlig ungewiss, welchen Verlauf das Zwangsversteigerungsverfahren und die Ausbietungsgarantie bis dahin nehmen.

Gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO war die Rechtsbeschwerde zuzulassen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung und dient zudem der Fortbildung des Rechts, da - soweit ersichtlich - eine obergerichtliche Rechtsprechung zu der vorstehend erörterten Problematik nicht besteht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Den Beschwerdewert hat die Kammer nach § 3 ZPO festgesetzt und ist dabei vom Interesse der Gläubigerin ausgegangen, das sie hier mit 1/4 der der Zwangsverwaltung zugrunde liegenden Forderung angenommen hat.

Rechtsmittel beim BGH eingelegt 21/8