Im Streit ist, ob eine ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle mit einem Niedersächsischen Bauernhaus, ehemaligem Kuhstall und Scheune (Schuppen) als Einfamilienhaus zu bewerten ist oder als gemischt genutztes Grundstück.

Die Klägerin erwarb zusammen mit ihrem Ehemann mit notariellem Vertrag vom 24. Juli 1985 das Grundstück B. Mit notariellem Vertrag vom 7. Oktober 1985 übertrug der Ehemann Dr. W seinen Grundstücksanteil auf die Klägerin. Das Hauptgebäude der ehemaligen Hofstelle, ein Niedersächsisches Bauernhaus, wurde im Jahre 1986 umgebaut. Im vorderen zur Straße gelegenen Teil wurde im Erdgeschoß eine Arztpraxis eingerichtet und an den Ehemann vermietet. Dieser betreibt dort seine freiberufliche Praxis. Der hintere Teil des Gebäudes wurde im Erd- und Obergeschoß zu einer Wohnung umgebaut, die von der Familie der Klägerin genutzt wird. Das Obergeschoß über der Arztpraxis, ein Bodenraum, ist nicht ausgebaut. Wegen der Einzelheiten wird auf die Nutzflächenberechnung des Architekten und die Bauzeichnung Bl. 23-30 der Einheitswertakten Bezug genommen.

Das Finanzamt hat auf den 1. Januar 1987 wegen des Umbaus mit Bescheid vom 5.6.1990 eine Wertfortschreibung durchgeführt. Diese ist bestandskräftig. In dem Wertfortschreibungsbescheid heißt es u.a.: "Die Grundstücksart wie bisher Einfamilienhaus".

Einen Antrag auf Artfortschreibung auf den 1.1.1987 hat das Finanzamt mit dem Bescheid vom 25. September 1996 abgelehnt. Hiergegen richtet sich nach erfolglosem Vorverfahren die Klage.

Der Vorsitzende des Senats hat das Grundstück in Augenschein genommen. Danach ist das Grundstück wie folgt gestaltet: Die Familienwohnung hat nach den Berechnungen eines Architekten eine Wohnfläche von 103,74 qm im Erdgeschoß und 89,32 qm im Dachgeschoß = 193,06 qm (ohne eine Kürzung um 10% nach § 44 Abs. 3 Nr. 1 der 2. Berechnungsverordnung). Auf die Berechnungen des Architekten R Bl. 23-25 der Einheitswertakten wird Bezug genommen. In der Wohnflächenberechnung nicht enthalten ist ein Anbau an den Wohnteil mit direktem Zugang zur Wohnung, der nach den Angaben der Klägerin am Stichtag als Werkstatt des Ehemannes und als Hauswirtschaftsraum genutzt worden sein soll. Dieser Raum hat eine Nutzfläche von ca. 18 qm. Die Praxisfläche im Erdgeschoß beträgt nach den Berechnungen des Architekten 117,42 qm. Für die Praxis wird ferner ein Kellerraum unter den Praxisräumen in Größe von 12-15 qm genutzt, der bei der Flächenberechnung des Architekten außer Betracht geblieben ist. Der Bodenraum über der Praxis ist in den Flächenberechnungen ebenfalls nicht enthalten. Er hat eine Größe von mehr als 100 qm. Der Bodenraum ist nicht ausgebaut. Er kann nur durch die Familienwohnung erreicht werden, und zwar durch einen Flur, der mit Regalen ausgestattet ist, in denen Kleidungsstücke und Wäsche der Familie offen aufbewahrt werden. In dem Bodenraum wurden im Zeitpunkt der Augenscheinseinnahme Praxisgegenstände aufbewahrt, Archivmaterial, ausgediente medizinische Geräte, Bücher u.ä.. Teilweise war der Boden leer. -; Auf dem Grundstück befinden sich zwei weitere ehemalige landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude, einmal ein Stallgebäude mit einem Durchgang zum Haupthaus. Es handelt sich um den ehemaligen Kuhstall. Dieser soll am Stichtag wegen des schlechten Bauzustandes und der alten Kuhstalleinrichtung ungenutzt und auch nicht nutzbar gewesen sein. Im Zeitpunkt der Besichtigung wurde das Gebäude zu Wohnungen umgebaut. -; Ferner steht auf dem Grundstück eine ehemalige Scheune (Schuppen), die sich in baufälligem Zustand befindet und voller Gerümpel steht. Die Seitenwände sind unzulänglich mit Brettern verkleidet. Der Fußboden besteht aus gestampftem Lehm. In der Scheune werden u.a. die Autos der Familie untergestellt.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Klage vor: Das Grundstück sei als gemischt genutztes Grundstück zu bewerten, weil es überwiegend zu anderen als Wohnzwecken genutzt werde. In dem vorangegangenen Rechtsstreit I 53/92 sei bereits ein Kostenanschlag vom 22. November 1985 überreicht worden, aus dem sich ergebe, daß der Bodenraum über den Praxisräumen zu dem freiberuflich genutzten Teil des Hauses gehöre, da dort ein Büro, ein Therapieraum, ein Infusionsraum, ein Sozialraum, ein Assistentenzimmer, ein Behandlungszimmer und ein Aktenraum geplant sei. Zwar seien die geplanten Umbaumaßnahmen insoweit bisher nicht durchgeführt worden. Jedoch werde der Teil des Dachgeschosses, der sich über den Praxisräumen befinde, von Anfang an von der Praxis als Abstellfläche genutzt. Der Bodenraum sei von Anfang an an den Praxisinhaber mit vermietet worden. -; Im übrigen sei der bewertungsrechtliche Einfamilienhausbegriff nicht ein von der Verkehrsauffassung bestimmter Begriff, sondern ein durch die Umschreibung i.S.v. § 75 Abs. 5 BewG gekennzeichneter Rechtsbegriff. Das Grundstück gelte nur dann als Einfamilienhaus, wenn durch die freiberufliche Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt werde -; § 75 Abs. 5 Satz 4 BewG. Die Frage nach der wesentlichen Beeinträchtigung sei nicht nach der Verkehrsauffassung, sondern nach dem äußeren Erscheinungsbild unter Berücksichtigung von Einfamilienhäusern zu beantworten, die nicht zu freiberuflichen/gewerblichen Zwecken mitbenutzt würden. Vergleiche man das Haus B mit den umliegenden Einfamilienhäusern, so spreche das äußere Erscheinungsbild gegen eine Einordnung als Einfamilienhaus. Von der Straßenseite aus seien nur Praxisräume sowie Parkplätze für Patienten und Mitarbeiter zu sehen. Der Wohnbereich auf der Rückseite des Gebäudes trete total in den Hintergrund. Nur der Praxiseingang sei von der Straßenseite zu sehen. Die 13 Praxisfenster seien alle mit Milchglas versehen. Auf der rechten Seite des Gebäudes sei der große Parkplatz für Patienten, auf der linken Seite der Parkplatz für die Mitarbeiter. Auch der Fahrradständer vor dem Eingang weise auf die Praxis hin. Während der Sprechstundenzeit sei der Parkplatz mit 20 und mehr Pkw's vollgeparkt, ebenso der Mitarbeiterparkplatz von den 8 bis 10 Angestellten. Das äußere Erscheinungsbild des gesamten Anwesens werde hauptsächlich von der Arztpraxis geprägt und vermittle keineswegs den Eindruck eines Einfamilienhauses.

Die Klägerin beantragt,

Der Beklagte beantragt,

Der Beklagte trägt vor: Das Haus unterscheide sich nicht von den anderen Häusern in der Straße. Die Mitbenutzung zu anderen als Wohnzwecken trete nach außen nicht in der Weise hervor, daß sie die Eigenart des Grundstücks deutlich präge, also in den Vordergrund trete. Eine freiberufliche Mitbenutzung beeinträchtige in der Regel die Eigenart eines Grundstücks als Einfamilienhaus weniger stark als eine Mitbenutzung zu gewerblichen Zwecken. Dem allgemeinen Vorstellungsbild widerspreche es regelmäßig nicht, daß ein Arzt, ein Rechtsanwalt, ein Steuerberater usw. seine Praxis bzw. sein Büro in einem Einfamilienhaus unterhalte. Die freiberufliche Nutzung des Grundstücks überwiege nicht. Bei dem Vergleich der Nutzflächen könne der ehemalige Kuhstall und die Scheune außer Ansatz bleiben; denn der Bodenraum über der Praxis sei nicht der freiberuflichen Nutzung zuzurechnen. Weder im Einspruchsverfahren noch in dem vorangegangenen Klageverfahren I 53/92 sei jemals von einer Nutzung des Bodenraumes für Praxiszwecke die Rede gewesen. Es sei vielmehr stets ausgeführt worden, daß eine solche Mitbenutzung für die Praxis geplant sei. Jedoch seien die geplanten Baumaßnahmen zur Erweiterung der Praxis bis heute nicht durchgeführt worden. Es fehle nach wie vor an einem gesonderten Zugang zum nicht ausgebauten Bodenraum, der bis heute nur durch die Wohnräume zu erreichen sei. Aus dem Mietvertrag ergebe sich ebenfalls keine Vermietung des Bodenraums an den Ehemann. Im übrigen enthalte der Bescheid des Landkreises über die Anerkennung von Wohnungen als steuerbegünstigte Wohnungen vom 22.6.1988 den Hinweis, daß die Klägerin den Bodenraum in ihrem Wohnhaus nicht ausbauen dürfe.

Im übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der Einheitswertakten des Finanzamts Bezug genommen; insbesondere auch auf die Fotos in der Hülle im Aktendeckel -; 3 Luftaufnahmen, 11 schwarzweiß-Fotos von dem Grundstück nach dem Umbau und der Nachbarschaft und 2 Farbfotos vom Dezember 1985 vor dem Umbau, ferner auf die Kopie des Mietvertrages mit Anlagen Bl. 56-62 der Gerichtsakten.

Das Gericht hat die Akten I 53/92 des Senats beigezogen.