Der Kläger wendet sich insbesondere mit dem Argument gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte, der Kaufvertrag vom 17. Dezember 2002 über das 22.262 m² große Flurstück 67/5, Flur 3 der Gemarkung B. sei formunwirksam und damit nichtig, weil der in Wirklichkeit vereinbarte Kaufpreis höher gewesen sei als der notariell beurkundete. Daher liege der für die Ausübung des Vorkaufsrechts erforderliche rechtsgültige Kaufvertrag nicht vor.

Das Verwaltungsgericht hat die vom Verkäufer erhobene Klage mit der angegriffenen Entscheidung, auf deren Einzelheiten Bezug genommen wird, und im Wesentlichen folgender Begründung abgewiesen: Die Ausübung des für den Fall der Vorkaufsrechtsausübung vereinbarten Rücktrittsrechts (§ 9 des Kaufvertrags) sowie die am 14. Mai 2003 vereinbarte Vertragsaufhebung hätten auf die Ausübung des Vorkaufsrechts keinen Einfluss. Auf Formunwirksamkeit des Vertrages könne sich der Kläger nicht berufen. Sein Vortrag zum in Wahrheit vereinbarten Kaufpreis sei widersprüchlich; daher bestehe kein Anlass, den Geschäftsführer der Käuferin als Zeugen zu vernehmen. Zudem wirke sich die unzureichende Beurkundung auf die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht aus; die Vertragsparteien müssten sich an dem Vertragsinhalt festhalten lassen, den sie der beklagten Gemeinde mitgeteilt hätten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.

Gegen diese Entscheidung richtet sich der auf § 124 Abs. 2 Nrn. 1, 3 und 5 VwGO gestützte Zulassungsantrag. Dieser hat keinen Erfolg.

Ernstliche Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegen nach ständiger Rechtsprechung des Senats (vgl. z.B. B. v. 31.7.1998 - 1 L 2696/98 -, NVwZ 1999, 431) erst dann vor, wenn für das vom Zulassungsantragsteller favorisierte Entscheidungsergebnis - auf dieses und nicht auf einzelne Begründungselemente kommt es dabei an - „die besseren Gründe sprechen“, d.h. wenn ein Obsiegen in der Hauptsache wahrscheinlicher ist als ein Unterliegen. Dabei dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (2. Kammer des Ersten Senats, B. v. 23.6.2000 - 1 BvR 830/00 -, DVBl. 2000, 1458, 1459) die Anforderungen an die Darlegungslast der Beteiligten nicht überspannt werden und sind ernstliche Zweifel an der Richtigkeit eines verwaltungsgerichtlichen Urteils schon dann anzunehmen, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird. Das bedeutet indes nicht, dass bei mehreren selbständig tragenden Erwägungen nur eine einzelne Erwägung in dieser Weise angegriffen zu werden braucht, um die Berufungszulassung zu erlangen, und die übrigen selbständig tragenden Erwägungen hingegen nicht angegriffen zu werden brauchen. Denn es ist ein allgemeiner Grundsatz des Rechtsmittelrechts, dass alle selbständig tragenden Erwägungen mit einem statthaften Zulassungsgrund angegriffen werden müssen. Das macht im Übrigen auch das Bundesverfassungsgericht nicht anders (vgl. z.B. BVerfG, B. v. 14.5.1996 - 2 BvR 1516/93 -, BVerfGE 94, 166 = DVBl. 1996, 739).

Diese Prüfung ergibt, dass der erste Zulassungsangriff schon deshalb nicht durchdringen kann, weil der Kläger nur eine von insgesamt zwei tragenden Erwägungen angegriffen hat, welche das Verwaltungsgericht zur Frage angestellt hat, ob § 117 BGB der Ausübung des Vorkaufsrechts entgegenstehe. Der auf § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO gestützte Zulassungsangriff beschränkt sich auf die Behauptung, die Ausübung des Vorkaufsrechts setze einen wirksamen Grundstückskaufvertrag voraus. Dieser existiere hier aber nicht, weil der beurkundete und der in Wirklichkeit vereinbarte Kaufpreis nicht identisch, der Kaufvertrag daher gem. §§ 117, 311b Abs. 1, 125 Satz 1 BGB formnichtig sei. Das betrifft indes nur die erste Erwägung, welche das Verwaltungsgericht in der angegriffenen Entscheidung (S. 5 UA) zu diesem Themenkreis angestellt hat. Die auf Seite 6 des Urteilsabdrucks (1. großer Absatz) angestellte zweite, selbständig tragende Erwägung wird hiermit nicht angegriffen. Schon deshalb muss dieser Zulassungsangriff ohne Erfolg bleiben.

Die übrigen, auf § 124 Abs. 2 Nrn. 5 und 3 VwGO gestützten Angriffe betreffen zwar beide selbständig tragenden Erwägungen zu dieser Frage. Keiner von ihnen führt zur Zulassung der Berufung.

Die Verfahrensrüge ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Erhebung des Zeugenbeweises ohne Verfahrensrechtsverstoß abgelehnt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, welcher der Senat folgt (vgl. z.B. BVerwG, B. v. 14.1.1998 - 3 B 214.97 -, Buchholz 310 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 286; Beschluss vom 25. Januar 1988 - BVerwG 7 CB 81.87 -, NJW 1988, 1746 = Buchholz 310 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 196), verpflichtet ein unsubstantiierter Tatsachenvortrag das befasste Gericht nicht zur Beweiserhebung. Dabei gehört zur Substantiierung auch, dass sich der Beteiligte mit offenkundigen Gegenargumenten gegen die von ihm aufgestellte Behauptung auseinander setzt, weil das Gericht nur so die Tauglichkeit des angebotenen Beweismittels beurteilen kann. Einer erkennbar "aus der Luft gegriffenen" und ohne Auseinandersetzung mit Gegenargumenten "ins Blaue hinein" aufrechterhaltenen Behauptung braucht das Gericht nicht durch Beweiserhebung nachzugehen.

Ein solcher Fall war und ist hier gegeben. Das Verwaltungsgericht durfte zunächst berücksichtigen, dass der Kläger die Behauptung der Formungültigkeit nicht schon während des Widerspruchsverfahrens und auch im Klageverfahren erst zu einem Zeitpunkt erhoben hatte, zu dem der Einzelrichter die Sache geladen hatte. Bemerkenswert war des Weiteren, dass ausgerechnet der alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer einer Immobilienbeteiligungsfirma - sei sie nun im Gründungsstadium oder schon länger tätig - vorbrachte, erst während des Klageverfahrens erfahren zu haben, dass die streitige Kaufpreis(zusatz)vereinbarung der notariellen Beurkundung bedurft hätte. Das reibt sich nicht nur ganz beträchtlich mit dem Gesellschaftszweck der Käuferin, sondern auch und vor allem mit § 12 Abs. 2 des Vertrages vom 17.12.2002, wonach der beurkundende Notar den Vertragsparteien „die Tragweite der gesetzlichen Bestimmungen über die Beurkundungspflicht erläutert“ hatte. Schon mit Rücksicht auf diese Zweifel hätte der Kläger jedenfalls auf den Schriftsatz der Beklagten vom 8. Oktober 2003 (Bl. 35 GA) hin die nunmehr aufgestellte Behauptung näher erläutern müssen. Das ist trotz des Umstandes nicht geschehen, dass der erstinstanzlich für den Kläger tätige Rechtsanwalt der beurkundende Notar gewesen war.

Es kommt der vom Verwaltungsgericht zusätzlich und zutreffend hervorgehobene Umstand hinzu, dass auch der Sachverhalt zu dem vermeintlichen Scheingeschäft in so widersprüchlicher Weise geschildert worden ist, dass diese „Friktionen“ vor einer Beweiserhebung schlüssig hätten ausgeräumt gewesen sein müssen. Im Schriftsatz des Klägervertreters vom 1. Oktober 2003 hatte es geheißen, der Grundstückskäufer habe „nochmals 50% des dort (gemeint: bei Abverkauf der parzellierten Baugrundstücke) erzielten Kaufpreises für die Baugrundstücke als weitere Zahlung“ erhalten sollen. Demgegenüber soll die nicht beurkundete Preisvereinbarung nach der in der mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts vorgebrachten Version darin bestanden haben, von dem Kaufpreis, der erzielt werde, sollten abzüglich der Kosten, die der Bauträger gehabt habe, noch einmal 50% an den Kläger gehen. Zutreffend weist das Verwaltungsgericht darauf hin, dass beide Versionen nicht vollständig übereinstimmen und vor allem in einer die Schlüssigkeit des nunmehrigen Vortrags aufhebenden Weise unbestimmt bleibe, welche Kosten der Bauträger vorab solle abziehen können, bevor er die Hälfte davon an den Kläger als weiteren Teil der Kaufpreisschuld weiterzureichen habe.

Diese Zweifel werden durch das Zulassungsantragsvorbringen nicht entkräftet, sondern sogar noch verstärkt. Eine Erklärung für das verspätete Geltendmachen dieses Umstandes sowie das erstaunliche Auseinanderfallen von Tätigkeitsgegenstand der Käuferin und Kenntnissen ihres alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführers über den Umfang der Beurkundungspflicht - trotz Belehrung gem. § 12 Abs. 2 des Kaufvertrages vom 17.12.2002 - wird unverändert nicht geliefert. Dafür wird nunmehr eine ganz andere Kaufpreisabrede unterbreitet. Während sich nach den vorangegangenen beiden Versionen das Zusatzentgelt an der Höhe der künftig zu erzielenden Kaufpreise bemessen sollte, soll nunmehr der Kaufpreis mit 50,-- € je Quadratmeter festgestanden haben, allerdings mit der Maßgabe, dass die Hälfte davon bei Bebauung oder Weiterveräußerung zu zahlen sein sollte. Es liegt auf der Hand, dass das schon auf den ersten Blick eine wesentliche Änderung des bisherigen Vortrages darstellt. Nur ergänzend ist daher darauf hinzuweisen, dass auch die Fälligkeit der „Nachzahlung“ nunmehr anders bestimmt wird. War es bisher der spätere „Abverkauf“ der parzellierten Baugrundstücke (S. 1 unten des Schriftsatzes vom 1.10.2003; ähnlich Seite 2 oben des Protokolls der mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts), ist es nunmehr fakultativ die „Bebauung“ durch den Grundstückskäufer vom 17.12.2002.

Schon das rechtfertigte die Nichtdurchführung einer Beweisaufnahme. Die Behauptungen wurden ersichtlich ins Blaue hinein aufgestellt und trotz ausreichenden Bestreitens der Beklagten ohne jede weitere Erläuterung aufrechterhalten.

Auf die Frage, ob Herr C. D., wie der Kläger auf Seite 3 oben der Zulassungsantragsbegründungsschrift vom 15.12.2003 ohne jeden Anhaltspunkt im Protokoll des Verwaltungsgerichts (vgl. § 165 ZPO) behauptet, am 8. Oktober 2003 präsenter Zeuge war, kommt es damit ebenso wenig an wie auf den Umstand, dass der Kläger ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung am 8. Oktober 2003 keinen Beweisantrag gestellt hat.

Schon das führt dazu, dass die Berufung nicht zugelassen werden kann. Denn das Verwaltungsgericht hat - wie oben schon dargetan - zur Frage der vermeintlichen Formunwirksamkeit zwei selbständig tragende Erwägungen angestellt. Da schon der Zulassungsangriff gegen die erste nicht durchgreift, hat der Zulassungsantrag keinen Erfolg.

Selbständig tragend kommt aber hinzu, dass auch der auf § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO gestützte Zulassungsangriff keinen Erfolg hat. Beide Angriffe scheitern am Substantiierungsgebot des § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO.

Die grundsätzliche Bedeutsamkeit der Frage, wie § 86 VwGO anders als durch das Verwaltungsgericht geschehen zu handhaben sei, wird nicht dargetan. Wie oben ausgeführt, stützt sich das Verwaltungsgericht mit seiner Handhabung des Beweisrechts und des § 86 VwGO auf eine gefestigte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Mit dieser setzt sich der Kläger nicht auseinander. Schon deshalb fehlt diesem Zulassungsangriff die nach § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO erforderliche Darlegung.

Dasselbe gilt für den zweiten Teil der Grundsatzrüge. Schon die Einleitungssequenz zu diesen Ausführungen („Ohne der eigentlichen Berufung vorgreifen zu wollen, dürfte diese Argumentation ... beim besten Willen nicht einer rechtlichen Überprüfung standhalten.“) zeigt, dass der Kläger den rechtssystematischen Unterschied zwischen dem Vorbringen verkennt, welches allein dem Zulassungsantrag zum Erfolg verhelfen kann, und demjenigen, das erst nach zugelassener Berufung statthaft ist. Schon/gerade hier war es Aufgabe des Klägers, in Auseinandersetzung mit der zu diesem Themenkreis vorliegenden Rechtsprechung und Kommentierung darzutun, inwieweit hier grundsätzlicher Klärungsbedarf bestand. Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung erst dann, wenn zu erwarten ist, dass die Entscheidung im Berufungsverfahren dazu dienen kann, die Rechtseinheit in ihrem Bestand zu wahren oder die Fortbildung des Rechts zu fördern. Die Darlegung der grundsätzlichen Bedeutsamkeit erfordert daher die Formulierung einer bestimmten obergerichtlich noch nicht geklärten und für die Entscheidung über die Berufung erheblichen Frage sowie die Angabe eines Grundes, weshalb diese im Interesse der Einheit oder Fortbildung des Rechts einer Klärung bedarf.

Das geschieht nicht. Eine oder mehrere bestimmte als grundsätzlich bedeutsam erachtete Frage(n) hat der Kläger nicht zu formulieren vermocht. Er legt auch nicht dar, weshalb diese noch immer einer über den Fall hinausreichenden Beantwortung bedürfen. Dazu ist erforderlich, dass sich der Kläger mit den dazu bereits gefundenen Lösungen auseinander setzt und dartut, weshalb diese noch immer als grundsätzlich zu erachtende und in diesem (Berufungs-)Verfahren klärungsfähige Fragen aufwerfen. Das geschieht nicht. Der Kläger argumentiert vielmehr nach Art eines Berufungsführers, d.h. eines Verfahrensbeteiligten, der bereits die Zulassung der Berufung erreicht hat.

Der Kläger setzt sich auch nicht in dem durch § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO gebotenen Umfang mit den bereits vorliegenden Lösungsmodellen auseinander. Dazu zählt insbesondere die vom Verwaltungsgericht aufgegriffene, zum saarländischen Recht vom OVG Saarland (Urt. v. 8.7.2003 - 1 R 9/03 -, JURIS) geteilte, insbesondere von Brügelmann-Roos (BauGB, Komm., § 24 Rdnrn. 12, 14, 97) entwickelte Auffassung, den Vertragsparteien sei die Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrages versagt, weil sie gem. § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Gemeinde den wahren Sachverhalt mitzuteilen hätten. Diese Mitteilung leite nicht nur das auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gerichtete Verwaltungsverfahren ein. Sie bestimme auch dessen Inhalt. Werde in dieser Mitteilung - wie hier mit dem Anschreiben ihres Notars vom 30.12.2002 der Sache nach geschehen - der nunmehr geltend gemachte Sachverhalt nicht geschildert, so werde er auch nicht Inhalt des Verwaltungsverfahrens und sei den Kaufvertragsparteien daher eine Berufung auf die Formnichtigkeit wegen nichtbeurkundeter Preis(neben)abreden verwehrt. Darin liege keine Verletzung der sonstigen Rechtsordnung, weil hier der „wahre“ Vertragsinhalt - anders als etwa bei Sittenwidrigkeit - von dieser gerade nicht missbilligt werde.

Der Kläger beschränkt sich demgegenüber auf die Behauptung, allein die Geltendmachung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte und die Rechtsfolgen - als gültig Behandeln eines Geschäftes, das nach sonstigem Recht formnichtig sei - rechtfertigten die Zulassung der Berufung. Das reicht nach Vorstehendem zur Darlegung der grundsätzlichen Bedeutsamkeit nicht aus. Zudem entspricht es gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. z.B. Urt. v. 11.10.1991 - V ZR 127/90 -, BHGZ 115, 325 = NJW 1992, 236 = MDR 1992, 256), dass einer Vertragspartei die Berufung auf das Fehlen eines vorkaufsrechtsfähigen Kaufvertrages versagt sein kann, wenn dies gegen Treu und Glauben verstieße. Zur Begründung beruft sich der Bundesgerichtshof nicht nur auf eine Parallele zu § 13 HöfeO, sondern auch zu § 11 Reichssiedlungsgesetz (vom 11.8.1919, RGBl. I S. 1429). Dessen § 4 Abs. 3 hatte folgende Regelung enthalten: „Das Vorkaufsrecht wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in dem Veräußerungsvertrag ein geringeres als das vereinbarte Entgelt beurkundet ist. Dem Siedlungsunternehmen gegenüber gilt das beurkundete Entgelt als vereinbart.“ Darin zeigt sich, dass es der Rechtsordnung gerade nicht grundsätzlich fremd ist, jemanden im Hinblick auf das Vorkaufsrecht an dem festzuhalten, was er - aus welchen Gründen auch immer - formunwirksam hat beurkunden lassen. Darin könnte sich zudem der als allgemeiner Rechtsgedanke fungierende, trotz Aufhebung des Reichssiedlungsgesetzes fortbestehende Rechtsgrundsatz positivrechtlich niedergeschlagen haben, keiner dürfe sich auf eine Bedingung berufen, welche er unter Verstoß gegen Treu und Glauben herbeigeführt habe (vgl. § 162 Abs. 2 BGB). Das Zulassungsantragsvorbringen lässt jede Auseinandersetzung hiermit vermissen.