Oberverwaltungsgericht Niedersachsen
Urt. v. 07.09.2023, Az.: 1 KN 69/21

Abwägung; Abwägung (Eigentum); Außenbereich; Außenbereich im Innenbereich; Eigentum; Eigentumsbeeinträchtigung; Grünfläche; öffentliche Grünfläche; Kompensation; Kompensationsflächen; Spielplatz; Planerische Inanspruchnahme eines Privatgrundstücks als öffentliche Grünfläche

Bibliographie

Gericht
OVG Niedersachsen
Datum
07.09.2023
Aktenzeichen
1 KN 69/21
Entscheidungsform
Urteil
Referenz
WKRS 2023, 37346
Entscheidungsname
[keine Angabe]
ECLI
ECLI:DE:OVGNI:2023:0907.1KN69.21.00

Fundstelle

  • NordÖR 2023, 673

Amtlicher Leitsatz

Entwickelt eine Gemeinde mit einem Erschließungsträger ein Baugebiet und weicht der Erschließungsträger bei der Teilung der Grundstücke von den Vorgaben des Bebauungsplans ab, kann es dem Gebot einer gerechten Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) entsprechen, wenn die Gemeinde zum Ausgleich eines entstandenen Kompensationsdefizits und zur Verbesserung der Wohnqualität eine im Eigentum des Erschließungsträgers stehende, bislang unbeplante Außenbereichsfläche als öffentliche Grünfläche festsetzt.

Tenor:

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin eines überplanten Grundstücks gegen den Bebauungsplan Nr. 158 "Pattensen-Mitte Nord" - 2. Änderung und Erweiterung (2. Änderungsplan). Sie sieht in der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche auf ihrem Grundstück einen unverhältnismäßigen Eingriff in ihr Eigentum.

Die Antragstellerin ist ein Unternehmen, das die Erschließung und Realisierung von Baugebieten betreibt. Als solches schloss sie mit der Antragsgegnerin einen städtebaulichen Vertrag über die Entwicklung des Baugebiets Pattensen-Mitte Nord in drei Bauabschnitten. Der entsprechende Bebauungsplan Nr. 158 "Pattensen-Mitte Nord" (Ursprungsplan), der für den gesamten Geltungsbereich allgemeine Wohngebiete sowie zugehörige Verkehrs- und Grünflächen festsetzte, trat für den ersten Bauabschnitt im Jahr 2006, für alle drei Bauabschnitte im Jahr 2012 in Kraft. Die Verwirklichung des ersten Bauabschnitts erfolgte bis 2012, die des zweiten Bauabschnitts bis 2014 und die des dritten Bauabschnitts bis 2020. Seit vielen Jahren liegen die Beteiligten im Streit.

Das den Verfahrensgegenstand bildende unbebaute Grundstück mit der Flurstücksbezeichnung G., Gemarkung H., das vor der Entwicklung des Baugebiets ebenso wie dieses landwirtschaftlich genutzt wurde, steht seit 2016/2017 im Eigentum der Antragstellerin. Mit einer Größe von 4.839 qm bildet es zusammen mit den südlich gelegenen, im Eigentum der Antragsgegnerin stehenden Flurstücken I. und J. mit insgesamt 1.035 qm eine nach Süden spitz zulaufende dreieckige Fläche. Es liegt südlich des Baugebiets Pattensen-Mitte Nord und wird im Südwesten durch die Hiddestorfer Straße, im Osten durch den Arnumer Feldweg und im Norden durch Einfamilienhausbebauung entlang der Lissaboner Straße begrenzt. Die Umgebung jenseits der Hiddestorfer Straße und des Arnumer Feldwegs ist durch Ein- bzw. Mehrfamilienhäuser geprägt. Im bis zur streitgegenständlichen Planänderung geltenden Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin war es als Sondergebiet Nahversorgungszentrum dargestellt. Der Ursprungsplan nahm das Grundstück mit Ausnahme eines etwa fünf Meter breiten Streifen im Norden, der als Grünfläche festgesetzt war, von der Planung aus. In der Planbegründung heißt es dazu (S. 7):

"Die Freifläche an der Hiddestorfer Straße auf der Westseite des Arnumer Feldwegs ist im Flächennutzungsplan als sonstiges Sondergebiet (Nahversorgungszentrum) dargestellt (...). Da ihre künftige Nutzung noch ungeklärt ist, wird sie nicht in das Plangebiet einbezogen."

Die Antragstellerin beabsichtigt - mit Kenntnis der Antragsgegnerin - mindestens seit dem Jahr 2013, Wohnhäuser auf dem Grundstück zu errichten. Entsprechende Bauvoranfragen aus den Jahren 2013 und 2017 blieben (auch) aufgrund der von der Region Hannover als zuständiger Bauaufsichtsbehörde angenommenen Außenbereichsqualität der Fläche erfolglos.

Im Zuge der Realisierung des zweiten und vor allem des dritten Bauabschnitts kam es zu einer von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichenden Vermessung durch die Antragstellerin. Im Interesse der Gewinnung weiterer bzw. besser nutzbarer Baugrundstücke verschob sie insbesondere die Führung der Lissaboner Straße und der Dubliner Straße nach Süden. In der Folge schrumpften die Baugrundstücke südlich dieser Straßen um einige Meter in der Tiefe. Zudem wurde die zentrale öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz im Verlauf des Arnumer Feldwegs von geplant etwa 1.800 qm auf gut 800 qm verkleinert; die Anlage des Spielplatzes unterblieb. Die entstandenen Baugrundstücke wurden von den neuen Eigentümern - teilweise planwidrig - bebaut.

Von der Region Hannover vor die Wahl gestellt, ob das geltende Baurecht durchgesetzt oder der entstandene Zustand legalisiert werden sollte, entschied sich die Antragsgegnerin im Jahr 2016 für die hier streitgegenständliche 2. Änderungsplanung. Diese überplant den von den Abweichungen betroffenen westlichen Teil des Baugebiets Pattensen-Mitte Nord unter Anpassung an die baulichen Realitäten. Der 2. Änderungsplan setzt ebenso wie der Ursprungsplan allgemeine Wohngebiete sowie Verkehrs- und Grünflächen fest. Übernommen wurden jedoch der veränderte Straßenverlauf sowie die Verkleinerung der zentralen Grünfläche unter Aufgabe des Spielplatzes zugunsten von Wohnbauflächen. Ferner entfiel der zuvor im Süden des Plangebiets auf den privaten Grundstücken mit einer Tiefe von 5 m und einer Länge von etwa 280 m vorgesehene Pflanzstreifen, der der Eingrünung des Baugebiets dienen sollte. Erstmals vollständig in das Plangebiet einbezogen wurden das gesamte Flurstück G. sowie die beiden südlichen Flurstücke I. und J.. Der Plan setzt hier begleitend der Hiddestorfer Straße eine Straßenverkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fuß- und Radweg sowie eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage/Spielplatz fest. Die Randbereiche sind als Maßnahmenflächen festgesetzt; im Übrigen sieht die textliche Festsetzung (TF) Nr. 11 vor, dass die Grünfläche parkähnlich mit Aufenthaltsqualität und Spielmöglichkeiten zu gestalten ist. Die Festsetzung soll dem Ausgleich des von der Antragsgegnerin errechneten Verlusts von Grünflächen und Flächen mit Pflanzgeboten sowie der Mehrversiegelung im Umfang von 2.245 qm sowie dem Ausgleich des Verlusts des Spielplatzes in möglichst geringer Nähe zum Plangebiet dienen. Im Übrigen soll die Fläche auf etwa 3.000 qm dermaßen ausgestaltet werden, dass die aus dem Wohngebiet entstehenden Bedürfnisse auch hinsichtlich "Wohngrün" und "Spielen im Grünen" erfüllt werden können (Planbegründung, S. 9; ähnlich Abwägungstabelle, S. 9-10).

Das Planaufstellungsverfahren verlief wie folgt: Der Planaufstellungsbeschluss datiert vom 18. August 2016. Die öffentliche Bekanntgabe des Beschlusses erfolgte am 14. September 2016, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit in der Zeit vom 23. September bis 27. Oktober 2016. Der Beschluss über die Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte am 14. Dezember 2017 und wurde am 16. März 2018 bekanntgemacht. Die Bekanntmachung enthielt den Hinweis: "Stellungnahmen zu der o.g. Bauleitplanung können während der Auslegungszeit abgegeben werden." Die öffentliche Auslegung erfolgte vom 26. März bis 6. April 2018 und erneut vom 16. April bis 9. Mai 2018. Mit Schreiben vom 2. Mai 2018 äußerte die Antragstellerin Einwendungen gegen den 2. Änderungsplan und wies insbesondere auf ihr Grundeigentum und ihre abweichenden Nutzungsvorstellungen hin. Diese Einwendungen wies der Rat der Antragsgegnerin am 26. September 2019 zurück und beschloss den Bebauungsplan als Satzung. Den Satzungsbeschluss machte die Antragsgegnerin am 23. April 2020 im Gemeinsamen Amtsblatt für die Region Hannover und die Landeshauptstadt Hannover bekannt.

Mit ihrem am 21. April 2021 gestellten Normenkontrollantrag, den die Antragstellerin am selben Tag im Rahmen eines Rügeschreibens nach § 215 BauGB der Antragsgegnerin übersandte, macht diese geltend, der 2. Änderungsplan sei sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht rechtsfehlerhaft. Die öffentliche Bekanntmachung zur Öffentlichkeitsbeteiligung sei irreführend, weil ein Hinweis fehle, dass Stellungnahmen oder Anregungen auch schriftlich abgegeben werden können. Dem Plan fehle die Erforderlichkeit, weil das von der Antragsgegnerin verfolgte städtebauliche Konzept durch die erfolgte Bebauung und Flächenaufteilung bereits realisiert sei. Es gebe nach der Aufstellung des ursprünglichen Bebauungsplans kein Bedürfnis nach weiteren Grün- und/oder Maßnahmenflächen, zumal der Erste Stadtrat der Antragsgegnerin mit den Abweichungen von der Planung einverstanden gewesen sei und die Antragsgegnerin ebenfalls profitiert habe. Der Plan verstoße gegen das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) der Region Hannover 2016, weil der Antragsgegnerin die Schwerpunktaufgabe "Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten" zugewiesen und nicht nachzuvollziehen sei, warum das Grundstück einer Nutzung als Bauland für Wohnraum entzogen werde. Schließlich sei der 2. Änderungsplan abwägungsfehlerhaft, weil er das Grundeigentum der Antragstellerin missachte. Alternative Standorte seien nicht hinreichend geprüft worden; dies sei aber vor einem Zugriff auf privates Eigentum erforderlich. Der Plan lasse auch nicht erkennen, warum eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage bzw. Spielplatz überhaupt erforderlich sei. Ein Kompensationsbedarf zum Ausgleich von Grünflächenverlusten sei nur im Umfang von 228 qm anzuerkennen; dieser könne auf öffentlichen Flächen gedeckt werden. Auch unter Zugrundelegung der Annahmen der Antragsgegnerin sei die in Anspruch genommene Fläche mehr als doppelt so groß wie der angenommene Kompensationsbedarf von 2.245 qm. Es bestehe auch kein Bedarf für weitere Grünflächen und Spielplätze. Im Bereich der Grünfläche im Verlauf des Arnumer Feldwegs habe ein Spielplatz flächenmäßig durchaus realisiert werden können. Die Antragsgegnerin habe sich jedoch dazu entschlossen, dort von der Errichtung eines Spielplatzes abzusehen, da sie über überdurchschnittlich viele Spielplätze verfüge. Insbesondere existiere in unmittelbarer Nähe zum Baugebiet und zum Grundstück der Antragstellerin bereits der Spielplatz an der Usedomer Straße, der für die Bewohner des Baugebiets ohne Querung einer stark befahrenen Straße zu erreichen sei.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan Nr. 158 "Pattensen-Mitte Nord" 2. Änderung und Erweiterung der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie hält den Bebauungsplan in formeller und materieller Hinsicht für rechtmäßig. Der mit der Bekanntmachung erfolgte Hinweis, dass Stellungnahmen zur Bauleitplanung während der Auslegungszeit abgegeben werden können, entspreche dem Gesetzeswortlaut.

Die Aufstellung des 2. Änderungsplans sei erforderlich gewesen. Dies ergebe sich aus der einseitigen planwidrigen Teilung der Baugrundstücke durch die Antragstellerin, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspreche und zu der die Antragsgegnerin ihr Einvernehmen nicht - auch nicht durch ihren Ersten Stadtrat - erteilt habe. Das Planbedürfnis umfasse auch das Grundstück der Antragstellerin. Großflächiger Einzelhandel lasse sich dort kaum mehr realisieren, sodass sie sich entschlossen habe, die Fläche neu zu überplanen. Alternative Standorte für die Festsetzung der Grünfläche habe sie unter den Prämissen, dass der im Umfang von 2.245 qm erforderliche Eingriffsausgleich plangebietsnah erfolgen und die Fläche multifunktional nutzbar sein solle, geprüft und dabei zunächst auf städtische Flächen zugegriffen. Weitere Alternativflächen gebe es nördlich der Hiddestorfer Straße nicht. Soweit die Grünfläche über 2.245 qm hinausgehe, diene die Festsetzung dem planerischen Ziel einer Steigerung der Wohnqualität. Eine ausreichend große Grünfläche verbessere in erheblichem Umfang die Aufenthaltsqualität, da die angrenzenden Bewohner eine Grünfläche direkt zur Verfügung hätten. Auf Seiten der Antragstellerin sei zu berücksichtigen, dass diese das Grundstück in Kenntnis der Außenbereichslage und der noch offenen Planungsabsichten der Behörde erworben habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Beiakten verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

Der zulässige Normenkontrollantrag ist unbegründet.

I.

Die Auslegungsbekanntmachung verstößt nicht gegen § 3 Abs. 2 Satz 2 2. Hs. BauGB. Danach ist unter anderem darauf hinzuweisen, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist abgegeben werden können. Dieser Hinweis war - sprachlich geringfügig abgewandelt - in der Auslegungsbekanntmachung enthalten. Eines weiteren Hinweises darauf, dass Stellungnahmen schriftlich oder zur Niederschrift abgegeben werden konnten, bedurfte es nach den Vorgaben des § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB nicht. Ein solcher Hinweis ist zwar zulässig (vgl. BVerwG, Beschl. v. 28.1.1997 - 4 NB 39.96 -, BauR 1997, 596 = BRS 59 Nr. 15 = juris Rn. 9), aber nicht notwendig. Den Eindruck, Stellungnahmen könnten nur im persönlichen Gespräch vorgetragen werden, vermittelte die Auslegungsbekanntmachung bei verständiger Würdigung nicht.

II.

Der Bebauungsplan ist erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kommt dem Kriterium der Erforderlichkeit in der gemeindlichen Bauleitplanung dieselbe Funktion zu wie demjenigen der Planrechtfertigung im Planfeststellungsrecht, nämlich die Planung, die ihre Rechtfertigung nicht in sich selbst trägt, im Hinblick auf die damit verbundenen Rechtseinwirkungen in Einklang mit den gesetzlich zulässigen Planungszielen zu bringen und auf diese Weise grundsätzlich zu rechtfertigen. Welche Planungsziele in der Bauleitplanung zulässig sind, hat der Bundesgesetzgeber in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB geregelt. Hiernach haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind u.a. Pläne, die einer positiven städtebaulichen Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt (BVerwG, Urt. v. 10.9.2015 - 4 CN 8.14 -, BVerwGE 153, 16 = ZfBR 2016, 44 = BRS 83 Nr. 4 = juris Rn. 11 f.).

Diesen Anforderungen genügt die Planung. Das städtebauliche Ziel der Antragsgegnerin war einerseits darauf bezogen, den Bebauungsplan an die im Rahmen der Vermessung entstandenen Abweichungen anzupassen und damit im Plangebiet baurechtsgemäße Zustände herzustellen. Damit einhergehen sollte die Festsetzung der durch die Umplanung erforderlich gewordenen Ausgleichsflächen. Andererseits sollte die bislang unbeplante Brachfläche im Süden des Plangebiets einer Nutzung als Grünfläche und Spielplatz zugeführt werden. All das sind legitime städtebauliche Ziele. Ob sie das Gewicht aufweisen, um die Eigentumsbelange der Antragstellerin zu überwinden, ist eine Frage der Abwägung.

III.

Der Bebauungsplan ist den Zielen der Raumordnung angepasst (§ 1 Abs. 4 BauGB). Gemäß Plansatz 2.1.3 (01) RROP der Region Hannover 2016 hat die Antragsgegnerin als Grundzentrum die Schwerpunktaufgabe Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten wahrzunehmen. Diese Zielfestlegung bedeutet indes nicht, dass die Antragsgegnerin jede verfügbare Fläche als Wohnbaufläche festsetzen muss. Vielmehr darf und muss sie im Rahmen der Zielverwirklichung auf eine gute Wohnqualität achten. Es ist weder dargetan noch ersichtlich, dass die Antragsgegnerin vor diesem Hintergrund den Zielen der Raumordnung nicht entsprochen haben könnte.

IV.

Unter zu seiner Unwirksamkeit führenden Abwägungsfehlern leidet der Bebauungsplan ebenfalls nicht.

Das in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltene Gebot gerechter Abwägung ist verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Beachtlich sind Verstöße gegen die Ermittlungspflicht und das Abwägungsgebot gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB nur, soweit sie offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens bzw. Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind. Solche Verstöße liegen nicht vor.

1.

Für die Festsetzung der Flurstücke G., I. und J. als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage und Spielplatz gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB sowie von Maßnahmenflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB hat die Antragsgegnerin zwei wesentliche Ziele ins Feld geführt. Soweit bei Anpassung des Ursprungsbebauungsplans an die im Rahmen der Vermessung entstandenen Realitäten ein Kompensationsbedarf im Umfang von 2.245 qm entstanden ist, soll dieser - erstens - auf den Flurstücken gedeckt werden. Über diesen Bedarf hinaus soll - zweitens - die gesamte Fläche als öffentliche Grünfläche festgesetzt werden, um den Bedarf nach einer Aufenthalts-, Spiel- und Erholungsfläche in unmittelbarer Nähe zum Baugebiet zu decken. Beide Ziele sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 1, 3 und 7 BauGB legitim.

Die diesen Zielen zugrundeliegenden Annahmen und die Bewertung der für die Planung ins Feld geführten Argumente sind entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht zu beanstanden. Das gilt zunächst für den aufgrund der Umplanung entstandenen Kompensationsbedarf. Die Antragsgegnerin ist insofern von einem Bedarf im Umfang von 2.245 qm ausgegangen, der sich aus einer Mehrversiegelung infolge größerer Bau- und Verkehrsflächen von 314 qm, dem Verlust von Grünflächen im Umfang von 691 qm und dem Verlust von Flächen mit Pflanzgeboten im Umfang von 1.397 qm zusammensetzt. Diese Annahmen sind plausibel. Mehrversiegelung und Grünflächenverlust ergeben sich bei überschlägiger Betrachtung schon daraus, dass die zentrale Grünfläche im Verlauf des Arnumer Feldwegs um etwa 1.000 qm geschrumpft ist und die Verlustflächen zu Wohnbauflächen mit einer Grundflächenzahl von 0,3 geworden sind. Bereits das stützt die Annahmen der Antragsgegnerin; hinzu kommen gegebenenfalls weitere Verlustflächen entlang der Lissaboner Straße und der Dubliner Straße.

Die anderslautenden Berechnungen der Antragstellerin mit dem Ergebnis eines Grünflächenverlusts von nur 228 qm, die sich nach ihrer Aussage auf die Angaben des Liegenschaftskatasters stützen, kann der Senat demgegenüber nicht nachvollziehen. Die Berechnungen zeigen - etwa hinsichtlich des in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Grünzugs im Westen des Plangebiets mit der Flurstücksbezeichnung K. - erhebliche Abweichungen auch dort, wo die Planung im Grundsatz unverändert realisiert worden ist. Nicht plausibel ist weiter, dass die Berechnungen der Antragstellerin das streitgegenständliche und gänzlich brachliegende Flurstück G. zu ihren Gunsten einbeziehen, obwohl dort noch keine Grünfläche realisiert ist. Unerläutert bleibt schließlich, an welcher Stelle der offenkundige Flächenverlust der zentralen Grünfläche ausgeglichen worden sein soll.

Nicht zu beanstanden ist weiter, dass die Antragsgegnerin den Pflanzstreifen entlang der Hiddestorfer Straße aufgehoben und so weiteren Kompensationsbedarf im Umfang von 1.397 qm geschaffen hat. Die Realisierung des Pflanzstreifens hätte für die betroffenen Grundstücke, die im Zuge der planwidrigen Südverschiebung der Lissaboner Straße und der Dubliner Straße erheblich an Tiefe verloren hatten, bedeutet, dass der Pflanzstreifen unmittelbar an die Terrasse angegrenzt hätte. Ein nennenswerter Hausgarten hätte nicht mehr zur Verfügung gestanden. Dass die Antragsgegnerin dieses Ergebnis, das mit den Vorstellungen der Eigentümer kaum vereinbar gewesen wäre, nicht hinnehmen wollte, ist planerisch nachvollziehbar. Der in der mündlichen Verhandlung vorgetragene Einwand, die Antragsgegnerin habe den Pflanzstreifen ersatzweise auf dem bestehenden Grünstreifen nördlich der Hiddestorfer Straße realisieren können, überzeugt demgegenüber nicht. Der Streifen ist bereits im Ursprungsplan als Straßenverkehrsfläche festgesetzt und soll nach den in der mündlichen Verhandlung nochmals erläuterten Vorstellungen der Antragsgegnerin einen Fuß- und Radweg aufnehmen. Dessen Errichtung ist angesichts der Tatsache, dass bislang lediglich ein recht schmaler Fußweg südlich der Hiddestorfer Straße zur Verfügung steht, aus Gründen der Verkehrssicherheit dringlich. Zur Anlage eines Pflanzstreifens steht die Fläche daher nicht zur Verfügung.

In rechtsfehlerfreier Weise ist die Antragsgegnerin schließlich davon ausgegangen, dass der entstandene Kompensationsbedarf in unmittelbarer Umgebung des Baugebiets Pattensen-Mitte Nord gedeckt werden sollte. Das entspricht der von Antragstellerin und Antragsgegnerin einvernehmlich vorgesehenen städtebaulichen Zielsetzung des Ursprungsplans (Planbegründung, S. 13) und auch der Abwägungsdirektive des § 1a Abs. 3 BauGB; davon musste die Antragsgegnerin auch nicht abweichen. Art. 14 Abs. 1 GG schließt es vor diesem Hintergrund zwar aus, privates Eigentum in Anspruch zu nehmen, wenn das Planvorhaben gleich gut auf einem Grundstück der öffentlichen Hand verwirklicht werden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 6.6.2002 - 4 CN 6.01 -, BRS 65 Nr. 8 = juris Rn. 13) oder sich die Nutzung eines anderen Grundstücks mit mindestens gleicher Eignung aus anderen Gründen als vorzugswürdig erweist (Senatsurt. v. 24.2.2021 - 1 KN 50.19 -, UPR 2022, 20 = juris Rn. 19). Beides ist jedoch nicht der Fall. Alternativflächen in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet, die dem Plankonzept entsprechen, sind mit Ausnahme der einbezogenen Flurstücke I. und J. nicht vorhanden; eine weitergehende Alternativenprüfung wäre daher mit Abstrichen an der Plankonzeption verbunden gewesen.

Frei von Rechtsfehlern sind auch die Prämissen der Antragsgegnerin zur Spielplatzversorgung im Baugebiet Pattensen-Mitte Nord und seiner unmittelbaren Umgebung. Der Ursprungsplan sah insofern die Errichtung von zwei Spielplätzen auf zentralen Grünflächen vor; die östliche Fläche an der Brüsseler Straße (heute Flurstücke L., Flur M., Flur N., beide Gemarkung H.) umfasst etwa 2.500 qm, die westliche Fläche im Verlauf des Arnumer Feldwegs sollte etwa 1.800 qm aufweisen. Insgesamt hätten danach Spielflächen im Umfang von 4.300 qm zur Verfügung gestanden. Tatsächlich realisiert wurden hingegen nur 1.200 qm auf dem Spielplatz Brüsseler Straße. Die östliche Fläche wurde zu mehr als der Hälfte dem Kindergarten zugeschlagen und steht nur außerhalb der Öffnungszeiten zur Verfügung. Die westliche Fläche wurde - wie ausgeführt - nach der vermessungsbedingten Verkleinerung nicht als Spielplatz ausgebaut. Diese planerische Entscheidung ist angesichts der geringen Größe von nur gut 800 qm und der Tatsache, dass die Fläche auch die sich kreuzende Wegeverbindung aufnehmen muss, vertretbar.

Vertretbar ist es vor diesem Hintergrund auch, dass die Antragsgegnerin von einem fortbestehenden Spielflächenbedarf ausgegangen ist. In der unmittelbaren Umgebung des Plangebiets liegt - ohne dass erhebliche befahrene Straßen wie die Hiddestorfer Straße gequert werden müssen, was die Antragsgegnerin aus belastbaren Gründen ablehnt - lediglich noch der Spielplatz Usedomer Straße mit etwa 1.400 qm. Dass bei Satzungsbeschluss an anderer Stelle im Stadtgebiet eine Überversorgung mit Spielplätzen vorhanden war, führt mit Blick auf das Baugebiet Pattensen-Mitte Nord nicht zu anderen Ergebnissen. In der Summe steht damit eine Spielfläche von 2.600 qm zur Verfügung. Das liegt noch unter der Untergrenze üblicher Planungsrichtwerte (2 % der zulässigen Bruttogeschossfläche von hier etwa 140.000 qm nur im Plangebiet; 2-4 qm pro Einwohner bei hier rund 440 Bauplätzen zzgl. Umgebungsbebauung). Hinzu kommt, dass die vorhandenen Spielplätze aufgrund ihrer geringen Größe für ältere Kinder und Jugendliche eher unattraktiv sind, weil sie sich für Bewegungsspiele und insbesondere für Ballsportarten kaum eignen. Die von der Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung geäußerte Besorgnis, es werde zu einer "Konkurrenz der Spielplätze" kommen, ist vor diesem Hintergrund unbegründet.

2.

Auf Seiten der Antragstellerin waren im Rahmen der Abwägung ihre von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentumsbelange zu berücksichtigen. Dazu gehören sowohl die Privatnützigkeit, also die Zuordnung des Eigentumsobjekts zu einem Rechtsträger, dem es als Grundlage privater Initiative von Nutzen sein soll, als auch die grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 = BRS 62 Nr. 214 = juris Rn. 76). Aufgabe der planenden Gemeinde ist es zunächst, sich die Nachteile einer Planung für die Planunterworfenen bewusst zu machen. Besteht insbesondere ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss (vgl. BVerwG, Beschl. v. 13.3.2017 - 4 BN 25.16 -, ZfBR 2017, 589 = BRS 85 Nr. 11 = juris Rn. 5 f.).

Gemessen daran hat die Antragsgegnerin die Belange der Antragstellerin fehlerfrei ermittelt und bewertet. Sie hat dabei zugrunde gelegt, dass die Antragstellerin das Flurstück G. als Außenbereichsgrundstück und in Kenntnis der noch offenen Planungsabsichten der Antragsgegnerin erworben hat (Planbegründung, S. 17). Weiter hat sie ausdrücklich anerkannt, dass die Antragstellerin die Fläche als Wohnbauland nutzen möchte, zugleich aber festgestellt, dass sie niemals den Eindruck vermittelt habe, diesem Wunsch entsprechen zu wollen. Eine wohnbauliche Nutzung zu keiner Zeit vorgesehen gewesen. Sie hat schließlich festgehalten, dass die Fläche ungenutzt sei (Abwägungstabelle, S. 1). Hinsichtlich der Bebaubarkeit ist sie im Grundsatz von einer Außenbereichslage ausgegangen; hilfsweise hat sie zudem unterstellt und ihrer Abwägung zugrunde gelegt, dass die Fläche nach § 34 BauGB bebaubar sei (Planbegründung, S. 17). Diese Annahmen und Bewertungen sind frei von Rechtsfehlern.

Bei der in Streit stehenden Fläche handelt es sich zur Überzeugung des Senats um einen "Außenbereich im Innenbereich", der nur unter den Einschränkungen des § 35 BauGB bebaubar ist. Maßgeblich für das Bestehen des für eine Bebaubarkeit nach § 34 BauGB geforderten Bebauungszusammenhangs ist, inwieweit eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich als zusammenhängende Bebauung darzustellen, ist dabei nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten einzelfallbezogen zu entscheiden (stRspr.; vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 30.8.2019 - 4 B 8.19 -, BauR 2019, 1887 = juris Rn. 8 m.w.N.). Eine solche Würdigung führt zur Außenbereichsqualität der Gesamtfläche.

Der Senat stützt seine Überzeugung auf die in der mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten in Augenschein genommenen Karten und Luftbilder aus Google Maps sowie die als Anlage zum Protokoll genommenen Lichtbilder der Fläche. Die Luftbilder zeigen eine unbebaute Dreiecksfläche, deren Breite im Norden mehr als 100 m und deren Tiefe entlang des Arnumer Feldwegs mehr als 80 m beträgt. Entlang der Hiddestorfer Straße beträgt die Länge nahezu 130 m. Dabei grenzt an die Fläche nur im Norden Einfamilienhausbebauung unmittelbar an; im Südwesten und Osten verlaufen zunächst Straßen mit einer Breite von jeweils etwa 10 m. Angesichts ihrer Größe und optischen Trennung von der umliegenden Bebauung im Südwesten und im Osten verfügt die Fläche über ein erhebliches städtebauliches Eigengewicht, das insbesondere auf den Lichtbildern der Örtlichkeit deutlich zu Tage tritt. Die Fläche erscheint weder ganz noch in Teilen als Baulücke, auf die sich ein von der umliegenden Bebauung gebildeter Bebauungszusammenhang erstreckt und an dem die Fläche teilhat, sondern als eigenständiges städtebauliches Element.

Dieser Eindruck wird durch die freilich nur indizielle Bedeutung der Kennzahlen bestätigt. Die erhebliche Größe der Fläche von etwa 6.000 qm bei umgebend eher kleineren Baugrundstücken deutet ebenso wie ihre Ausdehnung in Nord-Süd- bzw. Ost-West-Richtung darauf hin, dass eine Baulücke nicht mehr angenommen werden kann. Das korrespondiert mit den Bauabsichten der Antragstellerin, die zehn Baugrundstücke nebst Binnenerschließung durch einen Stichweg auf der Fläche unterbringen möchte (vgl. Anlage ASt. 4). Allein entlang der nördlichen Flurstücksgrenze können sechs Baugrundstücke von gebietsüblichem Zuschnitt entstehen; südlich könnte die Fläche in weitere vier bis sechs Grundstücke geteilt werden. Auch das deutet darauf hin, dass die Fläche nicht mehr dem Bebauungszusammenhang zuzurechnen ist. Mit einer Aufhebung der Baulandqualität ist die Planung demzufolge nicht verbunden.

Entgegen der in der mündlichen Verhandlung nochmals vertieften Auffassung der Antragstellerin bestand auch kein schutzwürdiges Vertrauen dahingehend, die Fläche perspektivisch als Bauland vermarkten zu können. Im Flächennutzungsplan war die Fläche zwar als Sondergebiet Nahversorgungszentrum festgesetzt; diese Planung hatte sich aus in der mündlichen Verhandlung näher erläuterten tatsächlichen wie rechtlichen Gründen jedoch niemals konkretisiert. Eine wohnbauliche Nutzung stand nach Lage der Akten zu keinem Zeitpunkt in Rede. Soweit die Antragstellerin demgegenüber vorgetragen hat, eine solche Nutzung sei einvernehmlich bzw. jedenfalls ohne Widerspruch der Antragsgegnerin bereits dadurch in Aussicht genommen worden, dass dem Teilungsentwurf für das Plangebiet auch ein Teilungsvorschlag für die streitgegenständliche Fläche beigefügt gewesen sei, ist nicht ersichtlich, dass dieser Teilungsvorschlag von der Antragsgegnerin mehr als nur zur Kenntnis genommen worden ist. Auch die Antragstellerin behauptet keine Erklärungen der Antragsgegnerin, die geeignet wären, Vertrauen in die Bebaubarkeit zu begründen. Zudem liegt die Zuständigkeit für die Bauleitplanung beim Rat und nicht bei Vertretern der Stadtverwaltung.

3.

Frei von Rechtsfehlern ist schließlich die Gesamtabwägung der wechselseitigen Belange. Aufgabe der planenden Gemeinde bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums ist es insofern, die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dabei muss das Abwägungsergebnis insbesondere dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG genügen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 -, BauR 2003, 1338 = BRS 65 Nr. 6 = juris Rn. 13). Das ist hier der Fall.

Die Inanspruchnahme des Flurstücks G. als öffentliche Grünfläche stellt - was die Antragsgegnerin auch erkannt hat - eine erhebliche Beeinträchtigung des Eigentums der Antragstellerin dar. Mit der Festsetzung als Fläche, die öffentlichen Zwecken dient, ist eine privatnützige Verwendung perspektivisch nicht mehr möglich. Zugleich besteht grundsätzlich die Möglichkeit der Enteignung gemäß den §§ 85 ff. BauGB. Enttäuscht werden die auf eine bauliche Nutzung gerichteten Absichten der Antragstellerin. Sowohl der Flächennutzungsplan als auch die Umgebung der Fläche lassen ihre Hoffnung, dort werde Bauland entstehen, nicht aus der Luft gegriffen erscheinen.

Gemildert wird die Beeinträchtigung allerdings dadurch, dass die Antragstellerin die Fläche in Kenntnis der Außenbereichsqualität und der Abhängigkeit von weiteren planerischen Entscheidungen der Antragsgegnerin erworben hat. Der "Reservecharakter" der Fläche war ihr stets bekannt, ohne dass es konkrete Zusagen oder auch nur Überlegungen zur Umwandlung in Bauland gab. Mehr als eine - wenngleich nachvollziehbare - Hoffnung war die Nutzungsabsicht der Antragstellerin demzufolge nicht. Ohne eine Planung war eine bauliche Nutzung der Fläche aufgrund ihrer Außenbereichsqualität, der Darstellung des Flächennutzungsplans (Sondergebiet Nahversorgungszentrum) und der benachbarten Wohnbebauung auch im Rahmen des § 35 BauGB allenfalls mit erheblichen Einschränkungen möglich. Gleiches gilt für eine landwirtschaftliche Nutzung, für die sich die Fläche kaum eignet. Die planerische Festsetzung betrifft damit eine in Kenntnis der Risiken erworbene ungenutzte Fläche ohne konkrete bauliche Nutzungsmöglichkeit und ohne ein berechtigtes Vertrauen der Antragstellerin in eine ihr günstige Bauleitplanung. Das mildert das Gewicht des Eingriffs erheblich.

Der Beeinträchtigung des Eigentums stehen hinreichend gewichtige öffentliche Interessen gegenüber, die die Beeinträchtigung rechtfertigen. Das gilt zunächst für das planerische Ziel, den durch die Umplanung entstandenen Kompensationsbedarf plangebietsnah zu decken. Angesichts der Tatsache, dass die abweichende Vermessung - wenngleich die Ergebnisse mit Blick auf einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden jedenfalls in Teilen durchaus sinnvoll gewesen sein mögen - von der Antragstellerin ausging und diese davon maßgeblich profitiert hat, entspricht es dem planerischen Grundsatz der Lastengleichheit, auch die durch die Abweichung entstandenen Lasten primär der Antragstellerin aufzuerlegen (vgl. dazu Senatsurt. v. 13.8.2013 - 1 KN 238/10 -, juris Rn. 30; Senatsbeschl. v. 28.4.2023 - 1 MN 27/23 -, ZfBR 2023, 584 = juris Rn. 28). Soweit auch die Antragsgegnerin von der abweichenden Vermessung profitiert hat, hat sie dem durch die Einbringung der eigenen Flächen Rechnung getragen. Auf einen plangebietsfernen Ausgleich auf eigenen Flächen musste sich die Antragsgegnerin schon deshalb nicht verweisen lassen, weil damit - wie ausgeführt - eine Beeinträchtigung ihres im Ursprungsplan niedergelegten, rechtmäßigen planerischen Konzepts verbunden gewesen wäre. Eine solche Beeinträchtigung muss sie sich von einem Erschließungsträger, der eine planwidrige Vermessung vornimmt und damit planerischen Handlungsdruck erzeugt, nicht aufzwingen lassen.

Gerechtfertigt ist die Beeinträchtigung des Grundeigentums der Antragstellerin auch insoweit, als die Planung über das Ziel der Kompensation hinausgeht und die zu diesem Zweck nicht erforderlichen Flächen ebenfalls als Parkanlage und Spielfläche festsetzt. Die erhebliche Verkleinerung der Spielplatzfläche in einem Neubaugebiet, in dem erfahrungsgemäß gerade in den Anfangsjahren sehr viele Kinder und Jugendliche wohnen, ist mit erheblichen Abstrichen an der ursprünglichen - rechtsfehlerfreien - Plankonzeption verbunden, sodass es planerisch naheliegt, die vorhandene "Reservefläche" zum Ausgleich zu nutzen. Auch insoweit durfte die Antragsgegnerin an ihren ursprünglichen planerischen Vorstellungen festhalten. Hinzu kommt, dass die vorhandenen Spielplätze Brüsseler Straße und Usedomer Weg den Bedürfnissen älterer Kinder und Jugendlicher aufgrund ihrer geringen Größe nicht entsprechen können. Auf nur 1.200 bzw. 1.400 qm sind Bewegungsspiele und Sportarten wie Fußball nicht möglich. Vor diesem Hintergrund schließt die neu überplante Fläche, die parkähnlich - mit Aufenthaltsqualität und Spielmöglichkeiten - hergerichtet werden soll (TF Nr. 11 und Planbegründung, S. 34), eine objektiv bestehende Lücke. Vergleichbares gilt für die Versorgung mit "Wohngrün" und Begegnungsmöglichkeiten für Erwachsene. Solche Möglichkeiten bietet gegenwärtig allein das begrünte Wegenetz im Plangebiet, sodass die Nutzung der "Reservefläche" zu diesem Zweck städtebaulich ebenfalls von guten Gründen getragen ist. In der Gesamtschau mag das öffentliche Interesse an weiteren Spielplatz-, Grün- und Begegnungsflächen angesichts der durchaus vorhandenen Versorgung im Plangebiet und seiner unmittelbaren Nachbarschaft zwar nur mittleres Gewicht aufweisen. Es ist gleichwohl ausreichend, um den unter den konkreten Umständen nicht übermäßig gewichtigen Eingriff in das Eigentum zu rechtfertigen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 analog, § 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Streitwertbeschluss:

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 200.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Prof. Dr. Lenz
Feldmann
Glowienka