Oberverwaltungsgericht Niedersachsen
Beschl. v. 14.12.2023, Az.: 1 KN 45/21

Rücksichtnahmepflichten der Gemeinde bezüglich planerisch festgesetzter aufgelockerter Ferienhausbebauung im Umfeld; Planung eines Hotelneubaus in erheblicher Größe unter Hinnahme eines städtebaulichen Strukturbruchs

Bibliographie

Gericht
OVG Niedersachsen
Datum
14.12.2023
Aktenzeichen
1 KN 45/21
Entscheidungsform
Beschluss
Referenz
WKRS 2023, 47062
Entscheidungsname
[keine Angabe]
ECLI
ECLI:DE:OVGNI:2023:1214.1KN45.21.00

Fundstellen

  • BauR 2024, 474-480
  • DÖV 2024, 284
  • KommJur 2024, 128-134
  • NordÖR 2024, 150
  • ZfBR 2024, 162

Amtlicher Leitsatz

Plant eine Gemeinde unter Hinnahme eines städtebaulichen Strukturbruchs einen Hotelneubau in erheblicher Größe in eine Umgebung, in der ein bestehender Bebauungsplan eine sehr zurückgenommene Bebauung mit Ferienhäusern entlang von Wohnwegen und Grünflächen festsetzt, muss sie in gesteigerter Weise auf die Interessen der Plannachbarn Rücksicht nehmen.

Tenor:

Auf den Antrag der Antragsteller zu 1.-6. sowie 9.-15. wird der vom Rat der Antragsgegnerin am 25. März 2020 beschlossene Bebauungsplan Nr. 47 "Am Seedeich", Dorum-Neufeld, für unwirksam erklärt.

Der Antrag der Antragsteller zu 7.-8. und 16.-17. wird abgelehnt.

Die Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller zu 1.-6. sowie 9.-15. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragsteller wenden sich als Plannachbarn gegen den Bebauungsplan Nr. 47 "Am Seedeich" der Antragsgegnerin; sie befürchten nachteilige Auswirkungen durch den geplanten Hotelneubau.

Die Antragsteller sind Eigentümer von Wohnungseigentum bzw. Grundstücken in der Ortschaft Dorum-Neufeld der Antragsgegnerin. Bei den Antragstellern zu 1. bis 3. handelt es sich um die Wohnungseigentümergemeinschaften C. D., E. und F. G.. Die nordöstlich des Plangebiets gelegenen Grundstücke sind mit großzügigen Apartmenthäusern mit jeweils 39 Wohneinheiten bebaut, die zu Ferienwohnzwecken genutzt werden. Die Antragsteller zu 4. sowie 5. und 6. verfügen über Sondereigentum an den Ferienhäusern Storchenweg 45b und 43b südwestlich des Plangebiets. Der Antragsteller zu 7. ist Eigentümer und Betreiber der H. I., eines Restaurants nördlich des Plangebiets und jenseits des Seedeichs (M-Straße). Die Antragsteller zu 8. sowie zu 16. und 17. verfügen über Sondereigentum an in einem Apartmenthaus ("J.") auf dem Grundstück F. K. gelegenen Ferienwohnungen nordöstlich des Plangebiets. Die Antragsteller zu 9. und 10. sind Eigentümer des Grundstücks L. M.. Die Antragsteller zu 11. und 12. sind Eigentümer des Grundstücks N. O., der Antragsteller zu 13. ist Eigentümer des Grundstücks N. P. und die Antragssteller zu 14. und 15. sind Sondereigentümer des Grundstücks N. Q.. Alle vier Grundstücke sind mit Ferienhäusern von unterschiedlicher Größe bebaut und liegen südlich des Plangebiets, teilweise von diesem nur durch den Storchenweg getrennt.

Das Wohnungseigentum bzw. die Grundstücke der Antragsteller liegen - mit Ausnahme desjenigen des Antragstellers zu 6. - im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 15 b "Lührentrift" der Gemeinde Dorum aus dem Jahr 1991; dieser Plan setzt in der Fassung der 1. Änderung aus dem Jahr 2007 Sondergebiete für Erholung - Ferienhausgebiete - fest. Zulässig sind im Wesentlichen eingeschossige Ferienhäuser (SO-Fe1); nordöstlich des Plangebiets, wo die größeren Apartmenthäuser stehen, zusätzlich unter anderem Ferienwohnungen und der Gebietsversorgung dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften. Dort sind zwei Vollgeschosse gestattet (SO-Fe2). Eine nordwestlich des Storchenwegs gelegene Fläche mit einer Tiefe von gut 40 m ist als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz bzw. Ponyreiten festgesetzt. Im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 15 b liegt zwischen Seedeich und Lerchenweg zudem eine als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - öffentliche Parkfläche - festgesetzte Fläche. Vollständig ausgebaut ist nur ihr mittlerer Teil. Der nördliche Teil wurde mit der 2. Planänderung zur Nutzung als Minigolfanlage freigegeben. Der Südteil liegt im Wesentlichen brach und wird für Veranstaltungen sowie gelegentlich auch zum Parken genutzt.

Mit dem angegriffenen Bebauungsplan verfolgt die Antragsgegnerin das Ziel, eine zwischen der bestehenden Bebauung und dem Seedeich liegende und in ihrem Eigentum stehende Freifläche von im Durchschnitt etwa 200 m Länge und etwa 60 m Breite zu touristischen Zwecken zu nutzen. Auf der Fläche soll ein Hotelneubau mit etwa 140 Zimmern, Wellness- und Tagungsangebot, Geschäften und Restaurants entstehen. Ein Teil der benötigten Stellplätze soll auf dem brachliegenden Südteil des bestehenden Parkplatzes entstehen. Eine genauere Konzeption des Vorhabens fehlt bislang ebenso wie ein konkreter Investor.

Der angegriffene Bebauungsplan überplant die gesamte Freifläche einschließlich des im Süden liegenden Kinderspielplatzes sowie den brachliegenden Südteil der Parkfläche. Der Bebauungsplan setzt für die Freifläche bis zum Beginn der Bauverbotszone entlang des Seedeichs (50 m) ein sonstiges Sondergebiet "Freizeiteinrichtungen" fest. Allgemein zulässig sind im Wesentlichen Hotels, hotelartig bewirtschaftete Ferienwohnungen und -apartments, Schank- und Speisewirtschaften und der Gebietsversorgung dienende Läden, letztere mit einer Gesamtgeschossfläche von maximal 1.200 qm und einer Einzelgeschossfläche von maximal 300 qm. Zulässig sind vier Vollgeschosse bei einer maximalen Gebäudehöhe von 18,50 m, einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 2,4 bei abweichender Bauweise. Entlang der Straßen Lührentrift und Storchenweg sichert eine Baugrenze einen Abstand von 3 m. Erschlossen wird das Plangebiet über die Straße Lührentrift, eine etwa 5 m breite Straße mit separatem Fußweg, die heute im Wesentlichen als Spielstraße beschildert, aber nicht als solche ausgebaut ist. Erschlossen wird das Plangebiet zudem über den Storchenweg, einen etwa 3 m breiten Wohnweg ohne Fußweg. Der Bebauungsplan lässt einem Investor freie Hand, wo und wie er Zufahrten, Stellplätze und Versorgungsbereiche anlegt. Zum Seedeich innerhalb der Bauverbotszone folgt eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage als Hotelgarten. Daran schließt sich eine Fläche für Maßnahmen für Natur und Landschaft an, innerhalb derer ein gesetzlich geschütztes Biotop (Röhrichtbestand) liegt. Der brachliegende Südteil des Parkplatzes wird als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - private Parkfläche - zur Nutzung durch das Hotel festgesetzt.

Den entsprechenden Planaufstellungsbeschluss zur Aufstellung des Plans im Verfahren nach § 13a BauGB fasste der Rat der Antragsgegnerin am 20. Dezember 2018. Es folgten die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange in der Zeit vom 6. September bis zum 7. Oktober 2019. Die Unterlagen sollten in den Rathäusern in den Ortschaften Nordholz und Wurster Nordseeküste ausliegen. Im Rahmen der Auslegung erhoben die Antragsteller zahlreiche Einwendungen gegen den Bebauungsplan. Unter anderem rügten sie, dass die Antragsgegnerin die von dem Vorhaben ausgehenden Verkehrs- und Lärmbelastungen nicht ermittelt habe und generell unterschätze. Zugelassen werde ein Vorhaben, das sich nicht in seine Nachbarschaft einfüge, überdimensioniert sei und den Rahmen sprenge. Es könne ein massiver Baukörper entstehen, dessen Höhe ihre Häuser erdrücke und unerträglich verschatte. Das sei rücksichtslos. Insgesamt würden ihr Eigentum und ihr schutzwürdiges Vertrauen in den Erhalt der bestehenden Gebietsprägung entwertet. In seiner - unter Coronabedingungen ohne Zuschauer abgehaltenen - Sitzung am 25. März 2020 wies der Rat der Antragsgegnerin die Einwendungen zurück und beschloss den Bebauungsplan als Satzung. Am 21. Mai 2020 folgte nach Ausfertigung die Bekanntmachung im Amtsblatt für den Landkreis A-Stadt.

Die Antragsteller haben am 12. März 2021 Normenkontrollantrag gestellt und diesen sogleich im Wesentlichen wie folgt begründet: Ihre Antragsbefugnis folge aus einer Verletzung des Abwägungsgebots des § 1 Abs. 7 BauGB. Ihre Belange vor allem des Schutzes vor Verkehr und Lärm seien weder richtig ermittelt noch bewertet worden. Ihr Vertrauen in den Bestand des Bebauungsplans Nr. 15 b werde verletzt. Der Plan verletze das Rücksichtnahmegebot aufgrund des zugelassenen Maßes der Bebauung und schränke die Erschließung ihrer eigenen Grundstücke ein. Bei den Antragstellern zu 7., 8., 16. und 17. bestehe zudem ein schutzwürdiges Interesse am Fortbestand der Parkplatznutzung zu eigenen Zwecken. In der Sache sei der Plan formell und materiell rechtswidrig. Die Antragsgegnerin habe nicht das Verfahren nach § 13a BauGB wählen dürfen. Es handele sich nicht um eine Maßnahme der Innenentwicklung; ferner unterliege das zugelassene Vorhaben der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung. Die durchgeführte Vorprüfung sei fehlerhaft und nicht nachvollziehbar, weil es insbesondere in Bezug auf Lärm und Verkehr an jeder Ermittlung fehle. Es habe nicht einmal grob festgestanden, wie hoch die zu erwartenden Lärmemissionen seien. Tatsächlich seien die zu erwartenden Emissionen für die Abwägung von gewichtiger Bedeutung. Vergleichbares gelte für den Verkehr, dessen Bewertung lebensfremd sei. Die Auslegung sei aus verschiedenen Gründen fehlerhaft, ebenso der abschließende Satzungsbeschluss. Das Abwägungsgebot sei aufgrund der unzureichenden Ermittlung der relevanten Belange der Plannachbarn verletzt. Lärm und Verkehr hätten sachverständig begutachtet werden müssen. Das gelte vor allem deshalb, weil der Ausbauzustand der Straßen den zu erwartenden Mehrverkehr nicht aufnehmen könne. Im Hinblick auf den Lärm seien vergleichbare Hotels grundsätzlich nur in Kerngebieten zulässig, sodass es auch mit Blick auf § 50 BImSchG zumindest einer Pufferzone zu den benachbarten Wohnhäusern, die den Schutz eines reinen Wohngebiets beanspruchen könnten, bedurft hätte. Die Antragsgegnerin habe zudem übersehen, dass es neben Verkehrslärm auch zu Gewerbelärm durch den Hotelbetrieb und die Läden kommen werde. Durch die Größe des zugelassenen Baukörpers, dessen erdrückender Wirkung, der Verschattung sowie der geringen Abstände seien das Rücksichtnahmegebot und - auch angesichts der "Wegnahme" des bestehenden Parkplatzes, der zudem für das Hotel nicht ausreiche - der Gebietsgewährleistungsanspruch verletzt. In die nähere Umgebung füge sich das Vorhaben nicht ein.

Die Antragsteller beantragen,

den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 47 "Am Seedeich", Dorum-Neufeld für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie hält die Anträge der Antragsteller zu 1. sowie 4.-17. mangels Antragsbefugnis für unzulässig, im Übrigen für unbegründet. Sie habe zu Recht das Verfahren nach § 13a BauGB gewählt, weil es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handele. Eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung habe nicht bestanden; das Ergebnis der durchgeführten Vorprüfung sei nachvollziehbar. Formelle Fehler seien ihr nicht unterlaufen. Gegen das Abwägungsgebot verstoße die Planung ebenfalls nicht. Die Ermittlungen seien ausreichend. Die Verkehrsbelastungen seien zutreffend eingeschätzt und bewertet worden. Die zu erwartende Zunahme des Verkehrs könne von den vorhandenen Straßen aufgenommen werden; erforderlichenfalls könnten straßenverkehrsrechtliche Regelungen getroffen werden. Alles Weitere könne - da ein Angebotsbebauungsplan vorliege - dem Genehmigungsverfahren überlassen werden. Vergleichbares gelte für die Lärmbelastung. Zutreffend eingeschätzt worden sei insbesondere der Schutzanspruch der Umgebung. Dieser entspreche nicht einem reinen Wohngebiet, sondern einem touristisch genutzten Gebiet, in das sich das geplante Hotel einfüge. Ein Gebietsgewährleistungsanspruch bestehe über die Grenzen des Plangebiets hinaus nicht. Dass sich die Situation für die umliegenden Grundstücke ändere, habe sie erkannt und zutreffend abgewogen. Rücksichtslos sei das Vorhaben angesichts der einzuhaltenden Grenzabstände und der Lage des Plangebiets nördlich der Bestandsbebauung nicht. Auch im Übrigen seien Rechtsverstöße nicht ersichtlich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie die beigezogenen Vorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der Normenkontrollantrag der Antragsteller zu 7., 8. sowie 16. und 17. ist unzulässig. Im Übrigen ist der Antrag zulässig und begründet.

I.

Der Normenkontrollantrag der Antragsteller zu 7., 8., sowie 16. und 17. ist mangels Antragsbefugnis unzulässig. Im Übrigen ist der Antrag zulässig.

1.

Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist im Normenkontrollverfahren eine Person nur antragsbefugt, wenn sie geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Ist ein Antragsteller Eigentümer oder Nutzer von Grundstücken außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, kann die Antragsbefugnis insbesondere aus dem subjektiven Recht auf gerechte Abwägung der eigenen Belange aus § 1 Abs. 7 BauGB folgen. Das dort normierte bauplanungsrechtliche Abwägungsgebot gewährt ein subjektives Recht. Der Betroffene kann verlangen, dass seine eigenen Belange in der Abwägung entsprechend ihrem Gewicht "abgearbeitet" werden. Ein Antragsteller kann sich daher im Normenkontrollverfahren darauf berufen, dass seine abwägungserheblichen privaten Belange möglicherweise fehlerhaft abgewogen wurden. In diesem Fall obliegt es ihm, einen eigenen Belang als verletzt zu bezeichnen, der für die Abwägung beachtlich war. Nicht abwägungsbeachtlich sind insbesondere geringwertige oder mit einem Makel behaftete Interessen sowie solche, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht, oder solche, die für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Plan nicht erkennbar waren (vgl. zusammenfassend BVerwG, Beschl. v. 28.10.2020 - 4 BN 44.20 -, juris Rn. 7 m.w.N.).

2.

Hiervon ausgehend fehlt dem Antragsteller zu 7. die Antragsbefugnis. Sein gewerblich genutztes Grundstück M-Straße ("R.") liegt jenseits des Seedeichs in einer Entfernung von fast 400 m zu den Bauflächen des Plangebiets, sodass jede Mehrbelastung durch Verkehrs- und Gewerbelärm sicher ausgeschlossen ist. Auch seine verkehrlichen Belange sind offensichtlich nicht betroffen. Weder führt der Verkehr zum Plangebiet an seinem Grundstück vorbei noch besteht angesichts des Großparkplatzes direkt vor seinem Restaurant die auch nur theoretische Möglichkeit eines abwägungserheblichen Parkplatzproblems. Soweit schließlich durchklingt, dass der Antragsteller zu 7. die mögliche Konkurrenz durch gewerbliche Nutzungen im neuen Hotel fürchtet, war dieser hier nicht städtebauliche Gesichtspunkt nicht abwägungserheblich (vgl. nur Senatsbeschl. v. 22.11.2016 - 1 MN 101/16 -, NordÖR 2017, 126 = juris Rn. 13 f.).

3.

Auch den Antragstellern zu 8. sowie 16. und 17. fehlt die Antragsbefugnis. Sie machen im Schwerpunkt geltend, der Bebauungsplan berühre abwägungserhebliche Belange, weil er den südlichen, bislang nicht ausgebauten Teil des Parkplatzes überplane. Dieser diene maßgeblich der vorhandenen Nutzung durch die anliegenden Ferienunterkünfte. Falle er (teilweise) weg, drohe ein den Gebietscharakter verändernder und damit abwägungserheblicher Parkplatzmangel, der durch unzureichende Stellplätze des geplanten Hotels noch verstärkt werde. Dem ist nicht zu folgen. Weder dargetan noch ersichtlich ist zunächst, dass der öffentliche Parkplatz an der Straße Am Seedeich den privaten Interessen der anliegenden Eigentümer dienen soll. Die Begründung des Bebauungsplans Nr. 15 b "Lührentrift" führt vielmehr aus, dass für den ruhenden privaten Verkehr Einstellplätze auf den überbaubaren Grundstücksflächen geschaffen werden sollten. Für den ruhenden öffentlichen Verkehr werde eine Parkfläche in ausreichender Größe ausgewiesen. Vor diesem Hintergrund liegt die Annahme eines individuell zu berücksichtigenden Interesses am Erhalt des Parkplatzes in voller Größe fern. Dass die Planung zudem mit einem die eigene Erschließungssituation nachteilig beeinflussenden Parkplatzmangel einhergehen könnte, ist bei realistischer Betrachtung ebenfalls nicht zu erwarten. Im Baugenehmigungsverfahren sind die erforderlichen Einstellplätze nachzuweisen. Dass dies nicht gelingen kann, ist angesichts der Größe der Baufläche, der Möglichkeit, den bislang nicht ausgebauten Parkplatzteil zu nutzen, und der ebenfalls zugelassenen Möglichkeit, Einstellplätze in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zu schaffen, nicht zu erwarten.

Darüber hinaus hatte die Antragsgegnerin aufgrund des Abstands der Wohnungen vom Plangebiet keine individuellen abwägungserheblichen Belange der Antragsteller zu 8. sowie 16. und 17. zu berücksichtigen. Das Gebäude Lerchenweg 10, in dem sich die Wohnungen befinden, liegt in einer Entfernung von etwa 140 m zu den Bauflächen des Plangebiets; dazwischen befindet sich zwei weitere Apartmenthäuser, die das Gebäude von den Bauflächen abschirmen. Angesichts dessen erscheint eine abwägungserhebliche Belastung durch Verkehrs- und Gewerbelärm - eine solche machen die Antragsteller zu 8., 16. und 17. auch nicht in konkreter Form geltend - sicher ausgeschlossen. Zwar wird die Verkehrsbelastung der Straße Am Seedeich, die vom Gebäude etwa 65 Meter entfernt verläuft, ansteigen. Angesichts der Entfernung, des dazwischenliegenden Parkplatzes mit der damit verbundenen Vorbelastung und der generell eher geringen Verkehrsdichte geht die damit verbundene individuelle Belastung aber nicht über die Bagatellschwelle hinaus.

4.

Die übrigen Antragsteller sind antragsbefugt.

a) Die Antragsbefugnis der Antragstellerin zu 1. folgt aus ihrem Interesse, von Gewerbelärmeinwirkungen des Hotels auf ihr Grundstück verschont zu bleiben. Ihr Grundstück liegt zwar vom Plangebiet aus gesehen in zweiter Reihe hinter den Grundstücken C. E. und F. G.; die Entfernung zu den Bauflächen beträgt etwa 80 m. Dennoch ist angesichts der gänzlich fehlenden Gewerbelärmermittlung nicht mit der für die Verneinung der Antragsbefugnis gebotenen Sicherheit auszuschließen, dass ihr Apartmenthaus trotz des Abstands noch im Einwirkungsbereich des Hotels liegen wird. Das gilt insbesondere zur Nachtzeit, während der angesichts der vorgesehenen Gastronomie mit Lärmemissionen zu rechnen ist.

b) Die Antragsbefugnis der Antragsteller zu 2. und 3. folgt aus ihrer Lage unmittelbar an der Grenze zum Plangebiet, von diesem getrennt nur durch die Erschließungsstraße. Dabei wirkt sich jedenfalls die zu erwartende Mehrbelastung durch Verkehrs- und Gewerbelärm abwägungserheblich aus.

c) Die Antragsteller zu 4.-6 und 11.-13. können sich ebenfalls auf ihr Interesse, von Verkehrs- und Gewerbelärm verschont zu bleiben, berufen. Ihre Lage ist bislang äußerst ruhig; das Hotel und dessen auch über den Storchenweg mögliche Erschließung werden insofern eine substanzielle Verschlechterung bewirken. Abwägungserheblich ist auch ihr Interesse am Erhalt der bestehenden Grünflächenfestsetzung (vgl. zum rechtlichen Rahmen etwa Senatsurt. v. 4.5.2023 - 1 KN 27/21 -, BauR 2023, 1903 = juris Rn. 17 m.w.N.) sowie daran, vom Heranrücken eines hohen und massiven Baukörpers verschont zu bleiben.

d) Aus ähnlichen Gründen ist die Antragsbefugnis der Antragsteller zu 9. und 10. sowie 14. und 15. - diese sind (Sonder)Eigentümer von Grundstücken südlich des Plangebiets - gegeben. Sie werden zwar durch ein dazwischenliegendes Wohngebäude und die jeweilige Erschließungsstraße vom Plangebiet getrennt. Der Abstand zu den Bauflächen beträgt allerdings nur etwa 35 bzw. 25 m. Das reicht nicht aus, um eine abwägungserhebliche Mehrbelastung durch Verkehrs- und Gewerbelärm hinreichend sicher auszuschließen. Hinzu kommt, dass die vorgenannten Antragsteller das Interesse am Erhalt der bestehenden Grünflächenfestsetzung als abwägungserheblichen Belang anführen können. Sie wohnen zwar nicht direkt an der Grünfläche; die Entfernung ihrer Grundstücke zu dieser sind aber so gering, dass die Grünfläche noch im positiven Sinne prägend wirkt und den Erholungswert ihrer Grundstücke substanziell beeinflusst.

5.

Die Beteiligtenfähigkeit aller Antragsteller ist gegeben. Das gilt auch für die Antragsteller zu 1.-3. als Wohnungseigentümergemeinschaften. Diese sind gemäß § 61 Nr. 1 VwGO i.V.m. § 9a Abs. 1 WEG beteiligtenfähig und gemäß § 9a Abs. 2 WEG befugt, die Rechte der Gemeinschaft aus dem gemeinschaftlichen Eigentum gerichtlich geltend zu machen. Zugleich bleiben die Antragsteller zu 4.-6., 11.-12. sowie 14.-15., die lediglich über Sondereigentum verfügen, befugt, die Rechte aus dem Sondereigentum eigenständig gerichtlich zu verfolgen. Das führt dazu, dass im Hinblick auf das hier geltend gemachte Recht auf gerechte Abwägung eine parallele Zuständigkeit besteht (vgl. Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 9a Rn. 94).

II.

Soweit der Normenkontrollantrag zulässig ist, ist er begründet. Der angegriffene Bebauungsplan leidet sowohl unter formellen als auch unter materiellen Fehlern, die jeder für sich zu seiner Unwirksamkeit führen.

1.

Die Antragsgegnerin durfte den Bebauungsplan nicht im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufstellen.

Gemäß § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB kann ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Das gilt aber gemäß § 13a Abs. 1 Satz 3 BauGB dann nicht, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Im vorliegenden Fall bestand gemäß § 7 UVPG i. V. mit Nr. 18.1.2 und Nr. 18.8 der Anlage 1 die Pflicht zu einer allgemeinen Vorprüfung im Einzelfall; diese Vorprüfung hätte die Pflicht zur Durchführung einer UVP ergeben müssen.

Gemäß § 7 UVPG führt die zuständige Behörde bei einem Neuvorhaben, das - wie das hier nach dem Willen der Antragsgegnerin aufgrund des projektbezogenen Angebotsbebauungsplans zu realisierende Hotel mit etwa 140 Betten - in Anlage 1 Spalte 2 mit dem Buchstaben "A" gekennzeichnet ist, eine allgemeine Vorprüfung zur Feststellung der UVP-Pflicht durch. Die allgemeine Vorprüfung wird als überschlägige Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 3 aufgeführten Kriterien durchgeführt. Die UVP-Pflicht besteht, wenn das Neuvorhaben nach Einschätzung der zuständigen Behörde erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen haben kann, die nach § 25 Abs. 2 UVPG bei der Zulassungsentscheidung zu berücksichtigen wären. Was erheblich ist, bestimmt sich demzufolge nach dem jeweiligen materiellen Zulassungsrecht (vgl. Senatsbeschl. v. 11.10.2021 - 1 ME 110/21 -, BauR 2022, 48 = juris Rn. 23 m. w. N.).

Dieses "Zulassungsrecht" sieht auf Ebene des Bebauungsplans eine Abwägung vor, in die auch Immissionsbelastungen unterhalb der Richtwerte einzustellen sind. UVP-rechtlich sind solche Belastungen dann relevant, wenn sie auf das Ergebnis der Abwägung Einfluss haben können (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.6.2014 - 9 A 1.13 -, BVerwGE 150, 92 = NVwZ 2015, 85 = juris Rn. 22 f.; näher Tepperwien, in Schink/Reidt/Mitschang, UVPG/UmwRG, 2. Aufl. 2023, § 7 Rn. 5). Ob solche Belastungen eintreten können, hat die Antragsgegnerin im Rahmen der Vorprüfung zu ermitteln versucht. Ihre Überlegungen sind jedoch in einem Maße fehlerhaft, dass sie nicht mehr als nachvollziehbar i.S.v. § 214 Abs. 2a Nr. 4 BauGB anzusehen sind.

Ausweislich des der Planbegründung beigefügten Prüfkatalogs (dort Nr. 1.4) ist die Antragsgegnerin davon ausgegangen, dass das Hotelbauvorhaben zu einer Erhöhung des Verkehrsaufkommens, nicht aber der Lärmemissionen führen werde. In den Erläuterungen dazu heißt es, das Hotelprojekt werde zwar mit einer Zunahme der Verkehrsmenge auf der Straße "Lührentrift" und der Straße "Am Seedeich" verbunden sein. Es sei jedoch davon auszugehen, dass sich der Ziel- und Quellverkehr mit dem bestehenden Verkehr vermische und zügig über die Straße "Am Seedeich" abfließen werde. Mit einem wesentlichen Verkehrsabfluss in südliche Richtung und einer damit einhergehenden Beeinträchtigung der Ferienhausgebiete sei folglich nicht zu rechnen. Entlang der Straßen "Am Seedeich" und "Lührentrift" seien keine besonders schutzwürdigen Nutzungen vorhanden, sodass erhebliche Belastungen nicht zu erwarten seien. Diese Einschätzung ist in mehrfacher Hinsicht evident fehlerhaft.

Erstens fehlt es schon an einer nachvollziehbaren Ermittlung, in welchem Umfang überhaupt mit Mehrverkehr durch das geplante Hotel zu rechnen ist. Ein Verkehrsgutachten existiert nicht; stattdessen hat die Antragsgegnerin den zu erwartenden Mehrverkehr in der Planbegründung freihändig geschätzt (140 Zimmer x 2 Fahrbewegungen = 280 Fahrbewegungen/24h). Das ist ungeachtet dessen, dass nur eine überschlägige, wenngleich "zur sicheren Seite" orientierte Prüfung geboten ist, offensichtlich unzureichend und bildet die zu erwartende Mehrbelastung nicht annähernd realistisch ab. Zunächst fällt auf, dass die Hotelgäste nach den Annahmen der Antragsgegnerin ihr Auto nur halb so häufig nutzen, wie die für die Vorbelastung relevanten sonstigen Nutzer touristischer Unterkünfte. Selbst wenn das vertretbar sein sollte, fehlt eine nachvollziehbare Erläuterung. Besucherverkehre bleiben insgesamt unberücksichtigt, obwohl die Antragsgegnerin ausdrücklich Gastronomie und Wellnessangebote realisiert sehen möchte, die nicht im Hotel übernachtenden Besuchern offenstehen und die Attraktivität der Ortschaft steigern sollen. Zwar mögen diese Besucher teilweise aus der unmittelbaren Nachbarschaft und dann tendenziell zu Fuß kommen, für alle Gäste wird dies aber kaum gelten. Zudem fehlen in der Betrachtung die Mitarbeiter des Hotels, die gegenüber dem Rat der Antragsgegnerin mit bis zu 100 angegeben worden sind. Da diese angesichts der Lage des Plangebiets voraussichtlich weithin mit dem Auto anfahren werden, ist das eine nicht zu vernachlässigende Größe. Gleiches gilt für die zu erwartenden Anlieferverkehre des Hotels, der Gastronomie und des Einzelhandels, die voraussichtlich erstmals Lkw-Verkehre - möglicherweise auch zur Nachtzeit - in erheblichem Umfang in das bislang fast nur durch Ferienwohnnutzungen geprägte Gebiet hineintragen. Jegliche Betrachtung dieser Verkehre fehlt, sodass die Einschätzung der Antragsgegnerin nicht auf einer auch nur annähernd belastbaren Tatsachengrundlage beruht.

Zweitens sind die Einschätzungen zur fehlenden Schutzwürdigkeit der bestehenden Nutzungen entlang der Lührentrift nicht vertretbar. Die Apartmenthäuser der Antragsteller zu 2. und 3., an denen voraussichtlich ein erheblicher Teil des Mehrverkehrs vorbeifließen wird, stehen in geringem Abstand zur Straße und liegen in einem Gebiet, das nach dem geltenden Bebauungsplan Nr. 15 b "Lührentrift" Ferienwohnnutzungen und der Gebietsversorgung dienendem Gewerbe vorbehalten ist. Aus diesen planerisch zugelassenen Nutzungen resultiert ein Schutzanspruch, der im Grundsatz dem eines allgemeinen Wohngebiets vergleichbar ist (vgl. zur Ableitung des Schutzanspruchs eines Sondergebiets Senatsurt. v. 26.3.2014 - 1 KN 1/12 -, BImSchG-Rspr § 3 Nr. 164 = juris Rn. 37). Die Annahme, die realisierten Nutzungen seien "nicht besonders schutzwürdig", sodass eine Mehrbelastung durch Verkehrslärm in unklarem Umfang von vornherein nicht erheblich sei, ist vor diesem Hintergrund fernliegend. Es mag im Ergebnis sein, dass die resultierende Mehrbelastung nach einer sorgfältigen Ermittlung, rechtsfehlerfreien Bewertung und zutreffenden Abwägung hinzunehmen ist. Die konkrete Möglichkeit, dass die Mehrbelastung Einfluss auf die Abwägung hat, besteht gleichwohl.

Nicht nachvollziehbar ist drittens die Feststellung, eine Belastung der Ferienhausgebiete südlich des Plangebiets durch Mehrverkehr sei nicht zu erwarten. Der Bebauungsplan verzichtet auf eine Begrenzung der Zufahrtmöglichkeiten, sodass - wie die Planbegründung ausdrücklich ausführt - Zufahrten auch vom Storchenweg aus erfolgen können. Würden diese realisiert, würde gegenüber dem Ist-Zustand erheblicher Verkehr in ein bislang äußerst ruhiges Ferienhausgebiet mit nur 3 m breiten Wohnwegen ohne separaten Gehweg hineingetragen. Das ist erstens abwägungserheblich und bedürfte zweitens mindestens erheblicher argumentativer Anstrengungen, um dies im Ergebnis rechtfertigen zu können.

Viertens ist - auch das rügen die Antragsteller zu Recht - die Behandlung des zu erwartenden Gewerbelärms gröblich defizitär. Auch hier verzichtet die Antragsgegnerin auf jegliche Ermittlungen; ausweislich des Prüfkatalogs erwartet sie insoweit keine Erhöhung der Lärmemissionen. Diese Annahme ist in jeder Hinsicht fernliegend. Von dem Hotel werden vielfältige, nach der TA Lärm zu bewertende Lärmemissionen durch Gastronomie und Läden, Soziallärm der Gäste, Anlieferung sowie Park- und Lieferverkehre auf dem Grundstück ausgehen, die angesichts der Ausdehnung der Baufläche nahezu ohne jede Pufferzone auf dem Ferienwohnen dienende Gebiete einwirken können. Auch hier hätte es einer zumindest überschlägigen, auch bei Aufstellung eines projektbezogenen Angebotsbebauungsplans möglichen gutachterlichen Ermittlung und Bewertung der zu erwartenden Lärmimmissionen bedurft, um überhaupt eine Aussage zur Gebietsverträglichkeit der Nutzung - zumal ohne Einhaltung relevanter Abstände - treffen zu können. Von Einfluss auf die Abwägung ist das allemal.

Fehlt es mithin an der Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses der Vorprüfung, liegt ein beachtlicher Mangel vor (§ 214 Abs. 2a Nr. 4 BauGB), der zur Unzulässigkeit der Wahl des Verfahrens nach § 13a BauGB führt. Die fehlerhafte Verfahrenswahl hat zur Folge, dass der Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung (§ 2a BauGB) fehlt und die Auslegungsbekanntmachung keine Angaben nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB dazu macht, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind; insofern wäre gegebenenfalls auch eine Fehlanzeige erforderlich gewesen (vgl. Senatsurt. v. 23.6.2020 - 1 KN 93/18 -, BauR 2021, 51 = BRS 88 Nr. 21 = juris Rn. 23). Diese binnen Jahresfrist gerügten Mängel sind gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB beachtlich und führen zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans.

2.

Die Planung leidet zudem unter beachtlichen Abwägungsfehlern.

Das in § 1 Abs. 7 BauGB verankerte Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung Belange nicht eingestellt werden, die nach Lage der Dinge hätten eingestellt werden müssen, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt wird oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301 = juris Rn. 29). Zur Unwirksamkeit des Plans führen Mängel im Abwägungsvorgang nur, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB). Hiernach beachtliche Mängel im Abwägungsvorgang werden nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind.

a) Der Bebauungsplan weist in Bezug auf die zu erwartende Belastung der Plannachbarn durch Verkehrs- und Gewerbelärm einen Fehler im Abwägungsvorgang auf. § 2 Abs. 3 BauGB verlangt von der planenden Gemeinde, die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind, zu ermitteln und zu bewerten. Das hat die Antragsgegnerin nicht ausreichend getan.

In diesem Fall fehlt es - wie bereits ausgeführt - sowohl an einer ausreichenden Ermittlung als auch an einer vertretbaren Bewertung der zu berücksichtigenden Belange. Erforderlich gewesen wäre eine Verkehrsuntersuchung, die sich nicht auf eine freihändige, letztlich willkürliche Berücksichtigung einzelner Verkehre beschränkt, sondern die bestehende Vorbelastung und die zu erwartende Zusatzbelastung in einer den methodischen Ansprüchen an eine Verkehrsprogose entsprechenden Weise ermittelt. Daran hätte sich eine Ermittlung der zu erwartenden Lärmimmissionen an den benachbarten Schutzobjekten anschließen müssen; nur eine solche Ermittlung hätte den Rat der Antragsgegnerin überhaupt in die Lage versetzt, die Auswirkungen der Planung auf die Nachbarschaft beurteilen zu können.

Es fehlt weiter an der erforderlichen Ermittlung und Bewertung der zu erwartenden - wie ausgeführt voraussichtlich erheblichen - Gewerbelärmimmissionen in der Umgebung des Plangebiets. Der Verweis auf das Baugenehmigungsverfahren reicht insofern nicht aus. Denn jeder Bebauungsplan hat grundsätzlich die von ihm selbst geschaffenen oder ihm sonst zurechenbaren Konflikte zu lösen, indem die von der Planung berührten Belange zu einem gerechten Ausgleich gebracht werden. Die Planung darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch sie hervorgerufen werden, zu Lasten Betroffener letztlich ungelöst bleiben. Dies schließt eine Verlagerung von Problemlösungen aus dem Bebauungsplanverfahren auf nachfolgendes Verwaltungshandeln indes nicht aus; Festsetzungen eines Bebauungsplans können auch Ausdruck einer "planerischen Zurückhaltung" sein. Die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung auf die Ebene des Planvollzugs sind allerdings überschritten, wenn bereits im Planungsstadium absehbar ist, dass sich der offengelassene Interessenkonflikt in einem nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht wird lösen lassen. Ein Konflikttransfer ist mithin nur zulässig, wenn die Durchführung der Maßnahmen zur Konfliktbewältigung auf einer nachfolgenden Stufe möglich und sichergestellt ist. Ob eine Konfliktbewältigung durch späteres Verwaltungshandeln gesichert oder wenigstens wahrscheinlich ist, hat die Gemeinde prognostisch zu beurteilen, da es um den Eintritt zukünftiger Ereignisse geht. Ist insoweit bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung die künftige Entwicklung hinreichend sicher abschätzbar, so darf sie dem bei ihrer Abwägung Rechnung tragen (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 5.5.2015 - 4 CN 4.14 -, NVwZ 2015, 1537 = juris Rn. 14 m.w.N.).

Die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung sind hier überschritten. Die fehlende Ermittlung des Gewerbelärms führt dazu, dass die Antragsgegnerin die Augen vor den Auswirkungen ihrer Planung auf die Nachbarschaft in diesem zentralen Punkt verschließt. Weder stellt sie sich im Hinblick auf die Immissionsbelastung ernstlich die Frage, ob ein Hotel der geplanten oder einer noch weitergehenden Größenordnung überhaupt gebietsverträglich ist, noch behandelt sie die Frage, ob zur Bestandsbebauung vor allem im Süden größere Abstände erforderlich sind. Ob eine Konfliktlösung im Genehmigungsverfahren überhaupt möglich ist, ohne dass erhebliche Abstriche an der planerischen Konzeption erfolgen müssen, bleibt offen. Die planerische Abwägung erfolgt insofern ohne belastbare Tatsachengrundlage und ohne zureichende Berücksichtigung der Interessen der Plannachbarn. Die nur auf einer solchen Grundlage mögliche Prognose, alles Weitere werde im Baugenehmigungsverfahren zufriedenstellend zu behandeln sein, ist daher nicht gerechtfertigt.

Bei alledem hätte die Antragsgegnerin zudem berücksichtigen müssen, dass ihr zwar ein vergleichsweise konkretes Projekt vor Augen steht, der Bebauungsplan aber auch ein weitaus größeres Hotelprojekt ermöglicht. Ein solches Projekt wäre als "realistisches worst-case-Szenario" im Abwägungsvorgang und -ergebnis zu betrachten gewesen (vgl. Senatsurt. v. 8.9.2021 - 1 KN 150/19 -, BauR 2022, 432 = juris Rn. 86). Auch das fehlt. Will die Antragsgegnerin eine solche weitergehende Betrachtung vermeiden, bleiben die Möglichkeiten restriktiverer Planfestsetzungen oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

Daran ändert auch der Vortrag der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung, sie sei Eigentümerin der Sonderbaufläche und könne daher zivilrechtlich im Rahmen der Grundstücksvergabe auf eine die städtebaulichen und nachbarlichen Interessen berücksichtigende Bebauung einwirken, nichts. Denn erstens haben die Plannachbarn keinen Rechtsanspruch auf eine solche Berücksichtigung ihrer Interessen. Zweitens ist die Dauerhaftigkeit vertraglicher Beschränkungen nicht gesichert; dies gilt insbesondere im Fall mehrerer Übereignungen des Baugrundstücks. Drittens ist das öffentliche Baurecht darauf angelegt, den erforderlichen Interessenausgleich mit den ihm eigenen Instrumenten zu gewährleisten. Zivilrechtliche Sicherungen mögen im Einzelfall als Ergänzung in Frage kommen; einen Ersatz für eine ausreichende Abwägung stellen sie nicht dar.

Fehlerhaft ist schließlich die Bewertung der Antragsgegnerin, die umliegenden Ferienwohnnutzungen an der Lührentrift und dem Storchenweg seien in ihrer Schutzwürdigkeit gemindert. Soweit die Nutzungen im Sondergebiet SO-Fe2 nach Maßgabe des Ursprungsplans aus dem Jahr 1991 liegen, in dem Ferienwohnnutzungen und der Gebietsversorgung dienende Läden und Schank- und Speisewirtschaften zulässig sind, besteht vielmehr ein einem allgemeinen Wohngebiet - gegebenenfalls mit Modifikationen in den frühen Tages- und Nachtstunden - vergleichbarer Schutzanspruch. Die Annahme, der Schutzanspruch entspreche eher dem eines Mischgebiets, ist aufgrund der Unzulässigkeit störender Gewerbenutzungen unzutreffend. Im Sondergebiet SO-Fe1, in dem nahezu ausschließlich Ferienhäuser zulässig sind, liegt der Schutzanspruch jedenfalls nicht niedriger. Die aus der touristischen Nutzung resultierenden Vorbelastungen sind entgegen den Ausführungen in der Planbegründung kein Grund, den Schutzanspruch gegenüber gewerblicher Nutzung generell zu relativieren.

b) Fehlerhaft bewertet hat die Antragsgegnerin auch die weiteren Auswirkungen ihrer Planung auf die Ferienwohngrundstücke am Storchenweg. Der Bebauungsplan führt die Baufläche des Sondergebiets - begrenzt nur durch einen 3 m breiten Streifen - unmittelbar an den Storchenweg heran und ermöglicht damit - wie die Antragsteller zutreffend ausführen -, dass ein massiver Hotelbau bis auf das gemäß § 5 NBauO zulässige Grenzabstandsmaß an die dort vorhandenen Gebäude heranrückt. Im Sinne der gebotenen "worst-case-Betrachtung" kann entlang des Storchenwegs ein etwa 50 m breiter und 18,50 m hoher Baukörper entstehen, der der eingeschossigen Bestandsbebauung auf kleinen Grundstücken wie eine Wand gegenübersteht. Verbunden wäre damit ein in der Ortschaft bislang nirgends vorhandener Bruch der Baustruktur, der die Lage der Grundstücke am Storchenweg gravierend verschlechtert. Diesen werden die Sichtbeziehungen nach Norden im Extremfall vollständig genommen, was - auch wenn sich die Verschattung angesichts der Südlage der Grundstücke in engen Grenzen halten und eine erdrückende Wirkung schon mit Blick auf die vom Plangebiet abgewandte Ausrichtung der Außenwohnbereiche nicht anzunehmen sein wird - einen erheblichen Nachteil darstellt. Der Hotelbau sprengte an dieser Stelle - anders als gegenüber den großen Apartmenthäusern an der Lührentrift - den sich aus der nach den Maßgaben des Bebauungsplans Nr. 15 b "Lührentrift" entwickelten Bestandsbebauung ergebenden Maßstab.

Mit einer solchen Entwicklung mussten die Eigentümer der Grundstücke am Storchenweg nicht rechnen. Der Bebauungsplan Nr. 15 b "Lührentrift" sah nördlich des Storchenwegs eine Grünfläche vor, die das Ferienhausgebiet zur Freifläche nach Norden abgrenzte. Zwar gewährt das Baugesetzbuch keinen Anspruch auf Fortbestand eines Bebauungsplans und schließt auch Änderungen eines Plans nicht aus. Gleichwohl steigern die vorhandenen Festsetzungen, die Teil eines planerischen Konzepts waren, dem sich auch die Eigentümer am Storchenweg unterworfen haben, das Gewicht ihrer privaten Interessen. Hinzu kommen die restriktiven Maßfestsetzungen - ein Vollgeschoss, maximale Geschossfläche 80 qm -, die sie bei der Bebauung ihrer eigenen Grundstücke zu beachten hatten. Aus der Planbegründung ergibt sich, dass aus städtebaulichen Gründen größere Gebäude unerwünscht waren. Auch insofern kann die Antragsgegnerin ihre städtebaulichen Ziele zwar verändern und in der Nachbarschaft gleichwohl größere Gebäude zulassen. Indes haben die Interessen der Plannachbarn gesteigertes Gewicht. Zu berücksichtigen ist schließlich - auch das tragen die Antragsteller zu Recht vor - die Lage des Plangebiets im Raum. Es handelt sich dabei nicht um eine innerstädtische oder auch nur innerörtliche, von verdichteter Bebauung vorgeprägte Fläche, bei der nach der Rechtsprechung des Senats stets mit weiterer Verdichtung im zulässigen Rahmen auch erheblich über das vorhandene Maß hinaus zu rechnen ist. Das Plangebiet liegt vielmehr am Ortsrand und grenzt im Westen und Süden an lockere, der Erholung dienende Bebauung an. Auch das verlangt weitaus mehr planerische Aufmerksamkeit, als die Antragsgegnerin an den Tag gelegt hat.

Vor diesem Hintergrund hätte es zudem äußerst gewichtiger städtebaulicher Gründe bedurft, um eine mit im Vergleich zur Umgebungsbebauung äußerst großzügigen Maßfestsetzungen versehene Sonderbaufläche auf einer bislang festgesetzten Grünfläche derart nah an den baulichen Bestand heranrücken zu lassen. Solche Gründe sind im Planverfahren nicht dargetan. Die Antragsgegnerin hat zwar ihr erhebliches städtebauliches Interesse an der Ansiedlung eines größeren Hotels nachvollziehbar dargelegt; dieses hat angesichts der damit verbundenen positiven Wirkungen auf die lokale Wirtschaft hohes Gewicht. Dieses allgemeine Interesse vermag aber nicht zu begründen, warum zu der Bebauung in den bestehenden Ferienhausgebieten am Storchenweg nicht ein erheblicher Abstand eingehalten und/oder die Massivität des Baukörpers entscheidend reduziert wird. Offen bleibt auch, warum es planerisch erforderlich war, eine Verkehrserschließung des Hotels auch über den für größere Verkehrsmengen und regelmäßige Lkw-Verkehre ungeeigneten Storchenweg zuzulassen und damit erstmals erhebliche Unruhe in das Gebiet hineinzutragen. Die allgemeine Aussage in der Planbegründung, eine Verschiebung der Baugrenzen und die Anlage einer Pufferzone würden die Umsetzung des geplanten größeren Hotelbaus wesentlich erschweren, reicht zur Rechtfertigung der gravierenden Nachteile für die Eigentümer am Storchenweg jedenfalls nicht aus. Dass ein höheres Maß an Rücksichtnahme auf die Plannachbarn für einen Investor unbequem sein mag, ist kein ausreichender Grund, ihr Eigentum in der hier vorgesehenen gravierenden Weise zu beeinträchtigen. Ob die Planung in ihrer konkret vorliegenden Gestalt hinsichtlich der südlichen und südwestlichen Plannachbarn städtebaulich überhaupt gerechtfertigt werden kann oder nicht sogar ein Mangel im Abwägungsergebnis vorliegt - dies kommt ernstlich in Betracht -, kann angesichts der zahlreichen vorgenannten Mängel des Plans dahinstehen.

c) Die vorgenannten, binnen Jahresfrist gerügten Mängel sind offensichtlich, weil sie sich aus den Planaufstellungsvorgängen ergeben. Sie waren auf das Abwägungsergebnis von Einfluss, weil nicht auszuschließen ist, dass die Antragsgegnerin bei sachgerechter Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials sowie insbesondere der Belange der südlichen und südwestlichen Plannachbarn den Plan geändert oder von der Planung gänzlich Abstand genommen hätte (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB).

3.

Ob der Plan unter weiteren formellen Mängeln - insbesondere hinsichtlich der Öffentlichkeitsbeteiligung - leidet, kann dahinstehen. Gleiches gilt für die weiteren materiellen Rügen, die voraussichtlich nicht durchgegriffen hätten. Ob das Baugesetzbuch für die gebietsbezogene Geschossflächenobergrenze für den Einzelhandel in Nr. 1 der textlichen Festsetzungen eine Ermächtigungsgrundlage bereithält und welche Folgen ein Fehlen gegebenenfalls hätte, bleibt schließlich ebenfalls offen.

4.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 709 Satz 2, § 711 Satz 1 und 2 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.