Entscheidungsgründe

Die zulässige, insbesondere innerhalb der verlängerten Frist begründete Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht teilweise abgewiesen. Die Anfechtungsklage gegen den Bescheid der Beklagten vom 4. März 2013 gegenüber dem Beigeladenen ist zulässig (1.) und begründet (2.). Auf die Berufung des Klägers ist daher das erstinstanzliche Urteil zu ändern, der Bescheid ist insgesamt aufzuheben.

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kläger klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO), auch wenn er nicht Adressat des angefochtenen, nach § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG i. V. m. § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB in entsprechender Anwendung zu Recht gegenüber dem Beigeladenen als Verkäufer erlassenen Bescheides vom 4. März 2013 über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist. Denn die Ausübung eines Vorkaufsrechts stellt sich auch gegenüber dem (Kläger als) Käufer als ein (belastender) Verwaltungsakt dar, weil diesem ein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen wird (vgl. Nds. OVG, Urt. v. 13.12.2001 - 8 LB 3551/01 -, juris, Rn. 23;  OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 21.6.2012 - 2 B 25/10 -, juris, Rn. 13, unter Bezug auf BVerwG, Beschl. v. 25.5.1982 - 4 B 98/82 -, juris, Rn. 3, und v. 15.2.2000 - 4 B 10/00 -, juris, Rn. 5; vgl. ergänzend BVerwG, Beschl. v. 30.11.2009 - 4 B 52/09 -, juris, Rn. 5).

2. Die Anfechtungsklage ist auch begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 4. März 2013 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Ob der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. dazu, dass der Realverband bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 RealVbG öffentlich-rechtlich in der Form eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsaktes handelt, bereits OVG Lüneburg, Urt. v. 11.2.1988 - 3 A 130/85 -, S. 6 f.) formell rechtmäßig ist, kann offen bleiben, da er jedenfalls materiell rechtswidrig ist. Weder entsprach die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung (a) noch hätte die Beklagte hierüber im Übrigen ermessensfehlerfrei entschieden (b). Bei dieser Sachlage kommt es nicht darauf an, ob die nach § 23 Abs. 5 Satz 2  i. V. m. § 22 Abs. 1 Nr. 10 RealVbG  unzulässige, vom Verwaltungsgericht insoweit übergangene Teilnahme und auch Abstimmung des Klägers und des Beigeladenen an der Mitgliederversammlung mangels Erheblichkeit für das Abstimmungsergebnis folgenlos bleiben (vgl. für Kommunen: § 41 Abs. 6 Satz 1 NKomVG).

a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte aus den von ihr angegebenen oder hier sonst in Betracht kommenden Gründen widerspricht dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung und ist bereits deshalb rechtswidrig. Dies ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 RealVbG (aa), aber aus dessen Zweck, Entstehungsgeschichte und Systematik sowie bei verfassungskonformer Auslegung, die jeweils eine einschränkende Auslegung gebieten (bb);.

aa) Die ausdrücklich gesetzlich normierten und in der Verbandssatzung der Beklagten umgesetzten Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts liegen vor.

Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, besteht das Vorkaufsrecht nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG bei jedem zulässigen Verkauf eines Verbandsanteils unabhängig davon, wie umfangreich der Verbandsanteil ist bzw. mit wie vielen Teilnahmerechten er verbunden ist. Auch der Verkauf von 1,5 Verbandsanteilen mit entsprechenden Teilnahmerechten - wie hier - stellt damit einen tauglichen Anwendungsfall des § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG dar.

Der Ausschlusstatbestand des § 12 Abs. 2 RealVbG, § 4 Abs. 2 Satz 3 VBS ist nicht gegeben. Ein Vorkaufsrecht besteht danach ausnahmsweise nicht, wenn „ein Grundstück und ein dazugehöriger Verbandsanteil gemeinsam verkauft werden“. Wie sich aus dem im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens (vgl. LT-Drs. 6/826, S. 12 f.) - an Stelle des Verweises auf einen mit einem Grundstück verbundenen Verbandsanteil, wie noch im Entwurf (LT-Drs. 6/205, S. 5) - eingefügten Adjektiv „dazugehörig“ ergibt, führt nicht bereits jeder gemeinsame Verkauf eines Verbandsanteils mit einem Grundstück zum Vorliegen des Ausschlusstatbestandes, sondern nur ein solcher, bei dem der Verbandsanteil zum Grundstück „dazugehört“. Damit ist ein Fall des § 9 Abs. 2 Satz 1 RealVbG gemeint, d.h. die Veräußerung eines selbstständigen, aber mit einem Grundstück verbundenen Verbandsanteils (vgl. Niederschrift über die 82. Sitzung des Ausschusses für Rechts- und Verfassungsfragen am 5. Dezember 1968, S. 19; Thomas/Tesmer, RealVbG, 10. Aufl., § 12, Rn. 3.1). Denn ein selbstständiger Verbandsanteil nach § 9 Abs. 1 RealVbG „gehört“ zu keinem Grundstück, während ein unselbstständiger Verbandsanteil nach § 8 RealVbG schon nicht Gegenstand besonderer Rechte sein, also ohnehin nicht eigenständig veräußert werden kann.

Der in Rede stehende, unter der lfd. Nr. II 6 im Mitgliederverzeichnis geführte Verbandsanteil ist jedoch nach seiner Trennung von der Hofstelle im Jahre 1980 selbstständig i. S. d. § 9 Abs. 1 RealVbG.

bb) Auch an solchen selbstständigen Verbandsanteilen kann jedoch nicht unbegrenzt ein Vorkaufsrecht - wie hier nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG, § 4 Abs. 2 Satz 2 VBS - ausgeübt werden.

Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 17. Juni 2014 (- 10 LC 81/12 -, juris) zu den Beschränkungen der Übertragung von Verbandsanteilen ausgeführt:

„Ferner dürfen mit der satzungsrechtlichen Verfügungsbeschränkung nur die von § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVerbG gesetzlich gedeckten Zwecke verfolgt werden (vgl. Thomas/Tesmer, a. a. O., § 12 Ziffer 2.2). Sinn und Zweck der gesetzlichen Ermächtigung ist es, dem Interesse eines Realverbandes an der Erhaltung eines geschlossenen und einheitlich zusammengesetzten Mitgliederbestandes Rechnung zu tragen (vgl. NdsLT Drs. 6/205 S. 5, 26; Seehusen, Zum Niedersächsischen Realverbandsgesetz, RdL 1970, 309; Thomas/Tesmer, a. a. O., § 12 Ziffer 1; BGH, Urteil vom 17.07.1998 - V ZR 370/97 -, RdL 1998, 299 = NJW-RR 1998, 1627; VG Hannover, Urteil vom 16.07.2008 - 11 A 3910/06 -, juris). Denn § 9 RealVerbG, wonach die Verbandsanteile in Nutzvermögensverbänden selbständig durch Rechtsgeschäft übertragen werden können, entspricht nicht immer dem Interesse der Mitglieder eines Realverbandes an der Erhaltung eines geschlossenen und einheitlichen Mitgliederbestandes (vgl. Flöte, Das Niedersächsische Realverbandsgesetz in der Praxis, AgrarR 1975, 345). Zweck der Vorschrift ist es, einen örtlichen Bezug der Mitglieder zu dem Verbandsvermögen zu erhalten. Nicht geschützt werden sollen der Einfluss und das Stimmgewicht der vorhandenen Mitglieder. Eine Satzungsregelung, wonach Verbandsanteile generell nur noch auf Mitglieder übertragen werden dürfen, würde nicht mehr orts-, sondern ausschließlich personenbezogen den augenblicklichen Mitgliederbestand schützen. Dies wäre mit dem Zweck des § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVerbG nicht mehr vereinbar (vgl. VG Göttingen, Urteil vom 28.04.1994 - 1 A 1334/92 -, RdL 1995, 17; VG Hannover, Urteil vom 16.07.2008, a. a. O.).“

Die insoweit tragenden Überlegungen zur Auslegung des § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVbG gelten auch für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG, d.h. auch sie muss dem legitimen Interesse des Verbandes an einem möglichst ortsbezogenen Mitgliederbestand dienen, darf aber nicht allein dem gegenwärtigen Mitgliederbestand zu Gute kommen oder lediglich deren wirtschaftlichen Interessen nutzen. Insoweit ist die frühere Rechtsprechung des vormals für das Realverbandsrecht zuständigen 3. Senats des Oberverwaltungsgerichts fortzuentwickeln, in der eine begrenzte Zweckbestimmung des Vorkaufsrechts noch nicht gesondert herausgearbeitet worden war (vgl. Urt. v. 11.2.1988 - 3 A 130/85 - zum Realverband Forstgenossenschaft „J.“ und Urt. v. 22.11.1993 - 3 L 1343/91 - zum Realverband Forstgenossenschaft „K.“). Dabei kann offen bleiben, ob in dieser Begrenzung der Ausübung des Vorkaufsrechts auf einen legitimen Zweck bereits eine ungeschriebene gesetzliche Tatbestandsvoraussetzung liegt oder lediglich eine Konkretisierung des allgemeinen Grundsatzes, dass ein Ermessen - welches dem Realverband insoweit jedenfalls im Übrigen eröffnet ist (vgl.  dazu, dass es sich um eine Ermessensentscheidung handelt, nochmals: Nds. OVG, Urt. v. 22.11.1993, a.a.O.) - stets zweckgerecht (vgl. § 114 Satz 1 VwGO) auszuüben ist.

Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts insoweit den gleichen Grenzen unterliegt wie eine satzungsrechtliche Beschränkung der Übertragbarkeit von Verbandsanteilen, folgt systematisch schon aus der einheitlichen Ermächtigung an den Realverband als Satzungsgeber in § 12 Abs. 1 RealVbG, die insoweit auch im Gesetzgebungsverfahren in Anknüpfung an historische Vorbilder (vgl. dazu Seehusen, a.a.O., RdL 1970, 311) weitgehend einheitlich diskutiert worden ist (vgl. PlProt 6/4887; Niederschrift über die 82. Sitzung des Ausschusses für Rechts- und Verfassungsfragen am 5. Dezember 1968, S. 11 ff.). Die einheitliche Begrenzung der beiden dem Verband nach § 12 Abs. 1 RealVbG eröffneten Optionen liegt zudem deshalb nahe, weil es sich dabei um alternative oder ergänzende Möglichkeiten handelt, um auf diese Weise entweder allein - wie hier in der ursprünglichen Fassung der VBS, die in § 4 Abs. 2 zunächst nur ein Vorkaufsrecht vorsah - oder gemeinsam mit Übertragungsbeschränkungen das gleiche Ziel eines möglichst ortsbezogenen Mitgliederbestandes zu erreichen. Außerdem entspricht eine Beschränkung der Ausübung des Vorkaufsrechts auf die Durchsetzung der gesetzlichen Verbandsaufgaben bei gesetzesübergreifender Betrachtung auch dem Ziel vergleichbarer, etwa bau- oder naturschutzrechtlicher, Vorkaufsrechte. Eine solche Beschränkung ist - wie vom Senat in seinem o.a. Urteil vom 17. Juni 2014 ausführlich begründet worden ist - schließlich verfassungsrechtlich geboten, damit sich die damit verbundene Einschränkung des Eigentums für die Kaufvertragsparteien als verhältnismäßig darstellt.

Ein Vorkaufsrecht kann also nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG jedenfalls ausgeübt werden, wenn ein Verbandsanteil sonst an einen Auswärtigen übergeht, der weder einen Bezug zum Verbandsgebiet noch zu der Tätigkeit des Realverbandes hat, und insoweit - anders als vorliegend nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VBS n. F. - auch keine sonstigen satzungsrechtlichen Beschränkungen i. S. d. § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVbG bestehen oder diese umgangen (vgl. nochmals Nds. OVG, Urt. v. 22.11.1993, a.a.O.) werden sollen (zuvor noch offen gelassen von OVG Lüneburg, Urt. v. 11.2.1988 - 3 A 130/85 -, S. 10). Legitime personenbezogene Gründe gegen den Übergang eines (weiteren) Verbandsanteils an einen im Verbandsgebiet wohnhaften Grundeigentümer und damit für eine so begründete Ausübung des Vorkaufsrechts sind hingegen grundsätzlich nicht ersichtlich, insbesondere reicht eine daraus folgende Kumulation von Stimmrechten nicht aus; denn insoweit hat bereits der Gesetzgeber in § 23 Abs. 3 RealVbG eine Grenze gezogen, die durch den jeweiligen Realverband nicht herabsetzbar ist.

Ob der Realverband mit der Ausübung des Vorkaufsrechts im Verbandsinteresse eine gleichmäßige(re) regionale Verteilung der Mitglieder oder eine stärkere Einbeziehung objektiv für den Verband nützlicher Mitglieder, etwa solcher, die über dem Verband dienliche sächliche Mittel oder persönliche Kenntnisse verfügen, anstreben darf, kann hier offen bleiben. Ein solches Ziel hat die Beklagte nicht konkret (vgl. zur Notwendigkeit einer Konkretisierung und zur Unzulässigkeit einer bloßen Bevorratung für das baurechtliche Vorkaufsrecht: BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010 - 4 B 53/09 -, juris) verfolgt, insbesondere nicht die gezielte Gewinnung von Mitgliedern aus A.. Zudem dürften gerade die Kenntnisse und Mittel von (den wenigen noch verbliebenen) ortsansässigen Landwirten - wie dem Kläger - für den Verband grundsätzlich nützlich sein, insbesondere für Dienstleistungen nach § 30 RealVbG. Dies hat der Vorsitzende der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausdrücklich bestätigt.

Unzulässig ist hingegen das alleinige Ziel der Gewinnsteigerung für den Realverband oder die verbleibenden Mitglieder. Eine Konsolidierung des Mitgliederbestandes durch den Ankauf von Verbandsanteilen seitens des Realverbandes ähnlich wie bei einem „Aktienrückkauf“ kann zwar unter Umständen dann legitim sein, wenn die Mitgliedschaft so unattraktiv geworden ist, dass sich keine Interessenten mehr gewinnen lassen, oder der Verband über eine, seine Funktionsfähigkeit beeinträchtigende Vielzahl von Mitgliedern verfügt und einer dieser Missstände durch den Ankauf behoben werden kann. Ein solcher (Ausnahme-)Fall ist hier jedoch nicht gegeben. Denn nach den Angaben der Beteiligten und den Erkenntnissen des Senats aus vergleichbaren Verfahren in neuerer Zeit werden Verbandsanteile an Realverbänden mit Nutzvermögen wie Forstgenossenschaften - jedenfalls in Zeiten des Anlagenotstandes - offenbar zunehmend als attraktiv eingestuft und sind entsprechend begehrt. Hierfür spricht auch die sich nach den Berechnungen des Privatgutachters ergebende mehrprozentige Verzinsung des Kaufpreises (vgl. ergänzend Senaturt. v. 17.6.2014, a.a.O., Rn. 70).

Hieran gemessen bestand vorliegend kein Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten. Denn der Kläger ist Nebenerwerbslandwirt und wohnt als Grundeigentümer in A., d.h. im Verbandsgebiet. Wie dargelegt, war auch nicht konkret die Weitergabe des anzukaufenden Verbandsanteils an eine andere Person geplant, die für den beklagten Verband „nützlicher“ ist oder durch die eine gleichmäßigere örtliche Verteilung der Mitgliedschaft erreicht wird.

Die wohl stattdessen erstrebte Steigerung der Attraktivität der Verbandsanteile für die verbleibenden Mitglieder stellt hingegen als solche kein legitimes Ziel dar, zumal die Beklagte nach eigenen Angaben noch zum Jahresende 2013, d.h. noch nach der Ausübung des Vorkaufsrechts, einen Betrag von 22.350,- EUR ausgeschüttet hat und ungeachtet dessen auch im Folgejahr 2014 neben dem betriebsnotwendigen Kapital von 50.000,-- EUR über eine weitere „Kapitalreserve“ von 22.043,54 EUR verfügte. Die Bildung einer darüber hinausgehenden, allgemeinen Rücklage (Depot) ohne konkreten Verwendungszweck ist unzulässig und im Übrigen kurzfristig durch den kostenpflichtigen Erwerb von Verbandsanteilen ohnehin nicht möglich. Ebenso wenig rechtfertigt der gezielte Erwerb von selbstständigen, getrennten Verbandsanteilen die Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Trennung eines selbstständigen Verbandsanteils von einer Haus- und Hofstelle nach § 9 Abs. 2 RealVbG kann der Realverband ohnehin nicht verhindern.

b) Selbst wenn man jedoch entgegen den vorherigen Ausführungen annehmen würde, vorliegend sei das Vorkaufsrecht noch seinem Zweck entsprechend ausgeübt worden, so hätte die Beklagte hierüber jedenfalls im Übrigen ermessensfehlerhaft entschieden.

Die Beklagte ist zwar entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts zutreffend davon ausgegangen, dass mit dem Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts zugleich auch der anteilige Kaufpreis für den Verbandsanteil zu bestimmen ist (aa). Dieser Preis ist mit 7.177,58 EUR jedoch verfahrensfehlerhaft bestimmt worden (bb).

aa) Das Verfahren über die Ausübung des Vorkaufsrechts über einen Verbandsanteil ist nicht in dem Sinne zweistufig, dass die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts als öffentlich-rechtlich und die Festlegung des Kaufpreises als privatrechtlich einzuordnen wäre.

Weder in § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG noch in § 4 Abs. 2 VBS wird ausdrücklich geregelt, auf welche Weise das Vorkaufsrecht für einen Verbandsanteil ausgeübt wird. Insoweit wird vielmehr in § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG nur auf die entsprechende Anwendung von dort bezeichneten Vorschriften des BGB über die Ausübung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts verwiesen.

Bereits die Entstehungsgeschichte des § 12 Abs. 3 RealVbG spricht aber für die Annahme, dass damit zur Vermeidung eines zuvor bestehenden - und wie nachfolgend dargelegt auch danach bis heute teilweise noch verbleibenden - gesetzlichen Normendefizits nachträglich eine inhaltliche Konkretisierung des Verfahrens über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgen, nicht aber eine Zweistufigkeit des Verfahrens eingeführt werden sollte.

Denn in der Ursprungsfassung des Realverbandsgesetzes aus dem Jahr 1969 (Nds. GVBl. S. 187) bestand § 12 nur aus zwei Absätzen. Die nähere Ausgestaltung des Vorkaufsrechts oblag damit dem Satzungsgeber (vgl. nur Seehusen, a.a.O., S. 311), war also öffentlich-rechtlich; hiervon ist im Übrigen hinsichtlich der nicht gesetzlich zwingend geregelten Fragen bis heute auszugehen (vgl. Thomas/Tesmer, RealVbG, 10. Aufl., § 12, Rn. 3.1 „neben Festlegungen in der Satzung“ in Fortführung der Ausführungen der 2. Aufl. des Kommentars, § 12, Rn. 3).

Zur Begründung des Fraktionsentwurfes für ein Gesetz zur Änderung des Realverbandsgesetzes aus dem Jahr 1981, mit dem der Absatz 3 des § 12 inhaltlich in seiner heutigen Fassung eingeführt worden ist, wurde dementsprechend „nur“ ausgeführt (LT-Drs. 9/2604, S. 6):

Aus Gründen der Rechtsvereinfachung und Rechtsklarheit empfiehlt es sich, die Ausübung des Vorkaufsrechts ausführlicher und in Anlehnung an § 24 Abs. 4 BBauG zu regeln. Dabei soll eine Erklärungsfrist von zwei Monaten festgesetzt werden, die den Bedürfnissen der Praxis entspricht und deshalb durch Satzungsvorschriften weder verlängert noch verkürzt werden könnte.“

Der Entwurf ist insoweit unverändert (vgl. LT-Drs. 9/3220, S. 2) und ohne nähere Diskussion verabschiedet worden (vgl. den Bericht, PrProt 9/11095 f.). In dem Bericht ist in Reaktion auf eine Eingabe während des Gesetzgebungsverfahrens im Übrigen noch einmal betont worden, dass „der Erwerb eines Forstanteils als reine Kapitalanlage ohne Bereitschaft zu aktiver Mitgliedschaft“ nicht gewollt sei, insoweit aber kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf bestehe. Denn aus § 12 Abs. 1 RealVbG folge „klar und deutlich“, dass „ein Realverband selbst bereits in seiner Satzung die Übertragbarkeit derartiger Anteile beschränken bzw. ein Vorkaufsrecht für sich begründen kann.“

Die Bezugnahme auf Vorschriften des BGB in § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG sollte damit keine Zweistufigkeit des vormals einheitlichen Verfahrens einführen, sondern den Regelungsinhalt des Vorkaufsrechts landeseinheitlich konkretisieren, und zwar als öffentlich-rechtliche Norm. Dies gilt nicht nur für die Frist von zwei Monaten nach § 12 Abs. 3 Satz 1 RealVbG, sondern auch für die weiteren, nach Satz 2 dieser Norm entsprechend geltenden Normen des BGB über das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Denn diese Normen gelten eben nicht unmittelbar, sondern nur entsprechend und insoweit auch nur gegenüber dem Realverband, d.h. einem Hoheitsträger als solchem. Sie stellen damit nach der modifizierten Subjektstheorie (vgl. Sodan, in: ders./Ziekow, VwGO, 4. Aufl., § 40, Rn. 302, m. w. N.) öffentliche rechtliche Regelungen dar, und zwar solche des Landesrechts. Denn entscheidend ist insoweit, wer die Verweisung anordnet, und nicht, wie die Norm, auf die verwiesen wird, zu qualifizieren ist (vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 23.12.2015 - 4 B 42/15 -, juris, Rn. 3, m. w. N.). Zivilrechtlich sind damit nicht bereits Streitigkeiten über die Anwendung der in § 12 Abs. 3 RealVbG bezeichneten Normen, sondern erst solche über die folgende Anwendung des Kaufvertragsrechts - in seiner durch diese Normen des gesetzlichen/satzungsrechtlichen Vorkaufsrechts modifizierten Fassung - nach den §§ 433 ff. BGB.

Wie bereits im Zulassungsbeschluss vom 19. Januar 2016 - 10 LA 58/15 - ausgeführt worden ist, liegt dieses Verständnis auch dem gesetzlichen Vorkaufsrecht in (heute) §§ 24 ff. BauGB zu Grunde, an dessen Vorgängerbestimmung § 24 BBauG sich der Landesgesetzgeber - wie dargelegt - bei dem Erlass des § 12 Abs. 3 RealVbG ausdrücklich orientiert hat. Der Senat hat insoweit im Zulassungsbeschluss ausgeführt:

„Bei gesetzessystematischer, übergreifender Betrachtung spricht schließlich auch der Vergleich mit der Regelung des gesetzlichen Vorkaufsrechts in § 28 BauGB gegen die o.a. Zweistufigkeit. Denn § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB enthält eine § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG entsprechende Verweisung u.a. auf § 467 Satz 1 BGB. Es findet sich jedoch weder im Baugesetzbuch selbst noch in der Kommentierung dazu (vgl. etwa Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 28, Rn. 109; Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 28, Rn. 53 ff.) ein Hinweis darauf, dass in diesem Falle der Teilkaufpreis, zu dem das Vorkaufsrecht ausgeübt werde, nicht in dem Bescheid festgesetzt werden dürfe, sondern hierüber im Streitfall gesondert die Zivilgerichte zu entscheiden haben. Wenn dies beabsichtigt gewesen wäre, hätte eine ausdrückliche Regelung auch deshalb nahe gelegen, weil § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Sonderfälle der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 3 und 4 BauGB ausdrücklich eine  Sonderzuweisung zu den Baulandgerichten enthält; in diesen Sonderfällen entscheiden sie wiederum einheitlich über die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts insgesamt und nicht nur über die Höhe des von der Gemeinde zu zahlenden Betrages als Bestandteil einer vermeintlichen „zweite“ Stufe (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 110). Zweistufig ist das Verfahren danach also nicht, soweit es um die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts und der dazu gehörenden Bestimmung des Teilkaufpreises geht, sondern nur insoweit,  als der Zivilrechtsweg für ggf. nachfolgende Streitigkeiten über die Abwicklung des Kaufvertrages im Übrigen als Folge der Ausübung des Vorkaufsrechts gegeben ist (vgl. Paetow, a. a. O., Rn. 13, 56). Gründe dafür, dass § 12 Abs. 3 RealVbG ein abweichendes Verständnis zu Grunde liegt, sind nicht ersichtlich.“

Ergänzend ist insoweit auf die Rechtsprechung des OVG Mecklenburg-Vorpommern zu verweisen (Beschl. v. 15.4.2013 - 3 O 80/12 -, juris, m. w. N.), wonach die Zuständigkeit der Kammer für Baulandsachen in den Fällen des § 28 Abs. 3 BauGB auch dann gegeben ist, wenn mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung lediglich Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach erhoben werden; es erfolgt also gerade keine Trennung des Rechtsweges hinsichtlich des „Ob“ und des „Wie“ der Ausübung des baurechtlichen Vorkaufsrechts (ebenso Hanseat. OLG, Beschl. v. 5.7.2001 - 1 BaulW 2/01 -, juris, Rn. 8)

Inwieweit der vom Verwaltungsgericht ohne nähere Begründung übernommenen, teilweise abweichenden Rechtsprechung (und Literatur, vgl. die Nachweise bei Postel, NuR 2006, 555, 563, Fn. 93 zum sog. Erstreckungsverlangen) zur landesgesetzlichen Ausgestaltung von naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechten zu folgen ist, kann deshalb für das hier in Rede stehende Vorkaufsrecht nach dem niedersächsischen Realverbandsgesetz offen bleiben. Allerdings wird auch im Landesnaturschutzrecht die sich danach - durch die Verweisung auf die §§ 463 ff. BGB - vermeintlich ergebende Zweistufigkeit bereits der Ausübung des Vorkaufsrechts zu Recht als sinnwidrig eingestuft und deshalb vom Landesgesetzgeber in neuerer Zeit durch eigene (nunmehr ersichtlich) öffentlich-rechtliche Regelungen ersetzt, wie etwa in Art. 39 Abs. 1 Satz 4 BayNatSchG.

bb) Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte zu dem im Bescheid festgelegten Preis von 7.177,58 EUR für den anteiligen Verbandsanteil ist zu beanstanden, weil die Festlegung dieses Kaufpreises auf einer nicht sachgerechten Preisermittlung beruht und deshalb ermessensfehlerhaft ist.

Allerdings sind weder der gesetzlichen Ermächtigung noch der Verbandssatzung der Beklagten Vorgaben über die Bestimmung des Kaufpreises zu entnehmen. Insoweit ist die Verweisung in § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG auf die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches weiterhin defizitär. So erfasst sie weder den Fall, dass bei einem Gesamtverkauf u.a. eines Verbandsanteils entsprechend § 467 Satz 1 BGB der anteilige Preis für den Verbandsanteil offensichtlich zu hoch bemessen ist (vgl. aber hierauf bezogene Sonderregelungen etwa in § 28 Abs. 3 BauGB, Art. 39 Abs. 8 BayNatSchG sowie eingehend § 13 Abs. 2 HmbHafenEG), noch wird dadurch hinreichend klar die Frage beantwortet, in welcher Form und innerhalb welcher Frist der Realverband über ein Übernahme-/Erstreckungsverlangen nach § 467 Satz 2 BGB in entsprechender Anwendung zu entscheiden hat (vgl. aber Art. 39 Abs. 1 Satz 4 BayNatSchG).

Solange der niedersächsische Gesetzgeber diese Fragen für das Vorkaufsrecht nach § 12 RealVbG nicht geregelt hat, ist eine entsprechende Regelung u.a. über das Wertermittlungsverfahren für den Verbandsanteil bei der Ausübung des Vorkaufsrechts allenfalls durch Satzung möglich. Hiervon ist bislang - soweit ersichtlich - allerdings ebenfalls kaum Gebrauch gemacht worden; die dem Senat bekannten Satzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts orientieren sich vielmehr - wie die der Beklagten - streng an den früheren Satzungsmustern des Fachministeriums (vgl. Tesmer/Thomas, a.a.O., Anhang).

Ein normatives Regelungsdefizit besteht demnach auch für die zwischen den Beteiligten in diesem Verfahren weiterhin streitige Frage, wie bei einem gemeinsamen Verkauf eines Verbandsanteils und sonstiger Objekte - hier einem Grundstück - der nicht gesondert ausgewiesene Preis für den Verbandsanteil zu bestimmen ist. Die Frage ist dahin zu beantworten, dass dem Realverband mangels normativer Vorgaben (vgl. auch insoweit aber etwa § 13 Abs. 2 Satz 3 HmbHafenEG) die Wahl einer sachgerechten Methode zur Preisbestimmung nach § 1 NVwVfG i. V. m. § 24 Abs. 1 VwVfG grundsätzlich freisteht. Die Kaufvertragsparteien werden dadurch nicht benachteiligt, da sie es in der Hand haben, den Teilkaufpreis für den Verbandsanteil selbst zu bestimmen, und im Übrigen an der Preisermittlung durch die Behörde als Teil der Sachentscheidung nach § 28 VwVfG ebenfalls zu beteiligen sind.

Der Realverband ist damit nicht ausnahmslos verpflichtet, zur Bestimmung des Teilkaufpreises für den Verbandsanteil ein Sachverständigengutachten einzuholen. In geeigneten einfachen Fällen kann es vielmehr ausreichend sein, den Preis durch Auswertung von Verkäufen vergleichbarer Verbandsanteile zu bestimmen (vgl. Senaturt. v. 17.6.2014, a.a.O., Rn. 68 f., sowie Bl. 8 des Schriftsatzes der Beklagten v. 15.7.2014). Auch die vom beklagten Verband bei dem gemeinsamen Verkauf von einem Grundstück und einem Verbandsanteil gewählte Methode, den Wert des Verbandsanteil mittelbar durch Abzug des Teilpreises für das Grundstück von dem Gesamtpreis zu bestimmen und den Grundstückswert wiederum von dem dazu nach § 193 BauGB bestimmten Gutachterausschuss ermitteln zu lassen, erscheint grundsätzlich sachgerecht. Ihre Grenze findet diese Methode allerdings, wenn die inzidente Annahme nicht zutrifft, sowohl der Anteil für das Grundstück als auch für den Verbandsanteil seien jeweils marktgerecht (vgl. § 194 BauGB) bestimmt worden. Ist dies nämlich nicht der Fall, sondern etwa der Gesamtpreis zu niedrig oder zu hoch, so führt allein die Subtraktion des marktgerechten Preises für das Grundstück nicht zu dem nach § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG i. V. m. § 467 Satz 1 BGB in entsprechender Anwendung maßgebenden „verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises“ für den Verbandsanteils; vielmehr bedarf es dann zumindest einer weiteren anteiligen Berechnung.

Hiervon ausgehend konnte vorliegend der Preis für den Verbandsanteil nicht allein durch Subtraktion des vom Gutachterausschuss für angemessen erachteten Grundstückspreises in Höhe von 8.322,42 EUR vom Gesamtkaufpreis von 15.500,-- EUR mit der Folge eines für die 1,5 Verbandsanteile verbleibenden Kaufpreises in Höhe von 7.178, - EUR ermittelt werden. Wie sich nach der Auswertung des vom Kläger vorgelegten Privatgutachtens herausgestellt hat und vom Beklagten eingeräumt wird, war nämlich der Gesamtkaufpreises mutmaßlich insgesamt nicht marktgerecht, sondern deutlich zu niedrig, wobei hier offen bleiben kann, ob der marktgerechte Gesamtpreis nun 27.414,-- EUR (wie vom Kläger angenommen) oder gar 29.883,77 EUR (wie vom Beklagten zuletzt angenommen) betrug. In jedem Falle bedurfte es einer anteiligen Kürzung beider Teilpreise, und zwar für den Verbandsanteil auf 9.765,-- EUR (wie jetzt von der Beklagten zugestanden) oder auf 11.876,-- EUR (wie vom Kläger für richtig gehalten). Dieser zusätzliche Rechenschritt ist hier unterblieben. Er kann nach dem Ablauf der Frist von zwei Monaten für die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht mehr nachgeholt werden; die Abweichung von dem ursprünglich angenommenen Preis von 7.178,-- EUR ist schließlich mit mehr als einem Drittel auch zu erheblich, als dass sie als bloße Konkretisierung verstanden werden kann. Dies gilt zusätzlich deshalb, weil sich bei dem Vergleich mit dem Verkauf von Verbandsanteilen an anderen Forstgenossenschaften deutlich niedrigere Werte ergeben. Wenn dem Realverband aber durch die Wahl der Methode letztlich auch die Möglichkeit offen steht, den genauen Preis des Verbandsanteils zu bestimmen, so muss zumindest die gewählte Methode sachgerecht und folgerichtig angewandt werden.

Da damit nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich bei sachgerechter Bewertung ein anderer Preis für den Verbandsanteil ergeben hätte, sondern dies vielmehr nahe liegt und vom Beklagten wohl auch eingeräumt wird, ist die Ausübung des Vorkaufsrechts auch insoweit rechtswidrig und aufzuheben (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl., § 24, Rn. 36, m. w. N.).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nicht erstattungsfähig, weil er sich am Gerichtsverfahren nicht (unmittelbar) beteiligt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Die Beteiligten streiten um die Auslegung von Landesrecht, das nicht revisibel ist.