Die Kläger sind seit dem 1. Dezember 1987 Miteigentümer zu je 1/2 des Grundstücks E.-Straße    (Flurstück ...,  Flur ... ,  Gemarkung H.) in H.. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. ..., der das Gebiet als "Reines Wohngebiet" (WR) festsetzt.

Das mehrstöckige Gebäude auf dem Grundstück E.Straße    wurde in den Jahren 1905 bis 1907 von dem Architekten K. R. für sich selbst als Einfamilien-Wohnhaus errichtet. In der Folgezeit wurde das Gebäude weiterhin als Einfamilienhaus genutzt. Mit Bauschein der Beklagten vom ... 1951 (Bauschein-Nr. ... ) erhielt der damalige Eigentümer die Genehmigung zur Herstellung von abgeschlossenen Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss des Gebäudes. Im Anschluss daran wurde das Haus durch innere Umbauten und Trennwände für Mieter in vier getrennte Wohnungen aufgeteilt. Bis zum Erwerb des Gebäudes durch die Kläger im Jahr 1987 nutzten Mieter die Wohnungen im Erdgeschoss sowie in den drei oberen Geschossen des Hauses.

Im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung und auch gegenwärtig nutzen die Kläger, insbesondere der Kläger zu 1), das Erdgeschoss, das 1. Obergeschoss und das Dachgeschoss; das 2. Obergeschoss ist weiterhin fremdvermietet.

Mit Schreiben vom 8. Juni 1993 erhielt die Beklagte von der "Interessengemeinschaft...viertel" den Hinweis, dass das Gebäude E.-Straße gewerblich genutzt werde. Im Rahmen daraufhin eingeleiteter Ermittlungen und einer Ortsbesichtigung stellte die Beklagte fest, dass das 1. Obergeschoss des Hauses vom Kläger zu 1) als Architekturbüro eingerichtet worden war.

Mit Schreiben vom 30. Januar 1995 beantragte der Kläger zu 1) die baurechtliche Genehmigung einer Nutzungsänderung für das 109 qm große 1. Obergeschoss zu einem Architekturbüro für zwei bis sechs Mitarbeiter. Im Hinblick auf den gleichen Zweck stellte der Kläger zu 1) am 3. Februar 1995 bei der Beklagten den streitbefangenen Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung.

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 23. März 1995 versagte die Beklagte die Erteilung dieser Zweckentfremdungsgenehmigung. Zur Begründung führte sie aus, dass die Ortsbesichtigung eine zweckfremde Nutzung des 1. Obergeschosses des Hauses ergeben habe. Die Zweckentfremdung der in diesem Geschoss befindlichen Wohnung unterfalle dem Zweckentfremdungsverbot, weil diese Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zuzurechnen sei. Die Größe und die Ausstattung der Wohnung enthielten keine Hinweise darauf, dass die Wohnung als Luxuswohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen sei. Das zweckentfremdete 1. Obergeschoss sei separat nutzbar und werde auch tatsächlich so genutzt. Dies ergebe sich aus den eigenen Ermittlungen der Beklagten und aus den von ihr eingeholten Zeugenaussagen. Für die beabsichtigte und vom Kläger zu 1) derzeit tatsächlich durchgeführte Nutzung des 1. Obergeschosses zu geschäftlichen Zwecken bzw. zu beruflichen Zwecken könne wegen des angespannten Wohnungsmarktes in H. eine Genehmigung nicht erteilt werden. Darüber hinaus sei auch ein deutlich überwiegendes Eigeninteresse der Kläger als Eigentümer an einer anderen Nutzung als der des Wohnens gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Aufrechterhaltung der Wohnnutzung nicht festzustellen. Schließlich läge kein Fall einer gemischten Nutzung eines Gebäudes vor, denn das 1. Obergeschoss werde vom Kläger zu 1) ausschließlich als Fläche für das Architekturbüro genutzt.

Mit ihrem rechtzeitig eingelegten Widerspruch machten die Kläger geltend, dass sie inzwischen das gesamte Haus mit Ausnahme der fremdvermieteten Wohnung im 2. Obergeschoss für sich privat nutzten. In der Umgebung der E.-Straße sei Büroraum schwer verfügbar. Deshalb hätten sie sich entschlossen, einen Teil der privaten Räumlichkeiten, nämlich das 1. Obergeschoss und damit ein Drittel der von ihnen bewohnten Fläche, für Bürozwecke zu nutzen. Diese Handhabung sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur eigenen Verfügungsberechtigung des Eigentümers zweckentfremdungsrechtlich unbedenklich.

Den Widerspruch der Kläger wies die Bezirksregierung H. mit Widerspruchsbescheid vom 26. Mai 1995 zurück.

Daraufhin haben die Kläger am 28. Juni 1995 Klage erhoben und zur Begründung geltend gemacht, dass die Zweckentfremdungsverbotsverordnung als Rechtsgrundlage für den ablehnenden Bescheid der Beklagten inzwischen außer Kraft getreten sei. Denn der Wohnungsmarkt in H. habe sich nachhaltig entspannt. Öffentlich geförderter Wohnraum stehe in größerem Umfang leer. Überdies sei die von ihnen erstrebte Nutzung des Gebäudes zweckentfremdungsrechtlich zulässig. Denn sie, die Kläger, hätten das Gebäude 1987 in der Absicht erworben, das gesamte Haus für private Wohnnutzung und private Arbeitszimmer zu nutzen. Sie hätten - entsprechend der ursprünglichen Nutzung des Gebäudes - ein "Haus der Künste" etablieren wollen und Wohnen und Arbeiten insbesondere des Klägers zu 1) als Künstler, Architekt und Designer unter einem Dach ermöglichen wollen. Die zwischenzeitliche Nutzung des Gebäudes mit abgeschlossenen Wohnungen in den einzelnen Etagen könne nur als eine temporäre Erscheinung qualifiziert werden. Sie, die Kläger, hätten im Anschluss an den Erwerb des Gebäudes immer soviel an Wohnraum für sich selbst hinzugenommen, wie gerade Mieter, die das Haus ehemals bewohnt hätten, freigemacht hätten. Es sei ihre Absicht, eine vom Bundesverwaltungsgericht als zulässig qualifizierte Büronutzung für freiberufliche Zwecke auf das 1. Obergeschoss zu konzentrieren. Diese Nutzung des 1. Obergeschosses sei bauplanungsrechtlich auch zulässig, weil das Gebiet, in dem das Grundstück E.-Straße    liege, tatsächlich als Mischgebiet zu qualifizieren sei. Sie, die Kläger, hätten inzwischen aus der Erdgeschosswohnung sowie aus den Wohnungen im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss eine einheitliche Wohnung zusammengefasst, die nach ihren privaten Vorstellungen in Teilbereiche für Wohnen und Arbeiten aufgeteilt sei. Aus ihrem Eigentumsrecht folge die Berechtigung, entsprechend ihren persönlichen Vorstellungen die Wohnfläche teilweise für private und teilweise für berufliche Zwecke mit zu benutzen. Von einer selbständig nutzbaren Wohnung im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss des Hauses könne jetzt nicht mehr ausgegangen werden.

Die Kläger haben beantragt,

festzustellen, dass sie für die Nutzung des 1. Obergeschosses (109 qm) des Hauses E.-Straße in H. als Architekturbüro des Klägers zu 1) keiner Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfen,

hilfsweise,

die Beklagte zu verpflichten, ihnen für die Nutzung des 1. Obergeschosses des Hauses E.-Straße in H. als Architekturbüro eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen und den Bescheid der Beklagten vom 23. März 1995 sowie den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung H. vom 26. Mai 1995 aufzuheben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat die angefochtenen Bescheide verteidigt und betont, dass umfangreiche Erhebungen und Auskünfte über die Wohnungsraumsituation in Hannover nicht die Annahme rechtfertigten, dass die Grundlage für die Zweckentfremdungsverbotsverordnung inzwischen entfallen sei. Für das Gebiet der Landeshauptstadt H. sei nach wie vor eine Wohnraummangellage gegeben. Darüber hinaus hat sich die Beklagte auf den Beschluss des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 24. April 1996 - 1 M 622/96 - bezogen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit ihrem Haupt- und mit ihrem Hilfsantrag durch Urteil vom 16. Dezember 1997 abgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt, dass das Zweckentfremdungsverbot für das Gebiet der Landeshauptstadt H. zwischenzeitlich nicht ungültig geworden ist, so dass die Zweckentfremdungsverbotsverordnung eine weiterhin rechtswirksame Grundlage für den Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 23. März 1995 darstelle. Denn die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt in H. dokumentiere, dass ein Ende der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt nicht deutlich in Erscheinung getreten sei und es könne daher keine Rede davon sein, dass das Zweckentfremdungsverbot für das Gebiet der Stadt H. offensichtlich entbehrlich geworden sei. Darüber hinaus falle die Wohnung im 1. Obergeschoss des Hauses der Kläger nach wie vor unter den Begriff des "Wohnraums". Sie sei - ebenso wie viele andere Wohnungen im Bereich der S.-Straße und angrenzender Straßen - zu angemessenen Bedingungen, d.h. zu einem angemessenen Mietpreis, als Wohnraum vermietbar. Von einer Luxuswohnung könne bei dieser Wohnung nicht gesprochen werden. Darüber hinaus stelle die Nutzung des 1. Obergeschosses des Hauses E.-Straße    auch keine zweckentfremdungsrechtlich zulässige Mitbenutzung einer Gesamtwohnung (auch) zu gewerblichen Zwecken dar. Die Kläger hätten im Jahr 1987 das Gebäude mit vier getrennten Mietwohnungen übernommen. In der Zwischenzeit hätten sie eine Zusammenführung der getrennten, Wohnungszwecken dienenden Geschosse zu einer "Gesamtwohnung" nicht vorgenommen. Zwar sei es nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts dem Verfügungsberechtigten einer Wohnung unbenommen, soviel Wohnfläche für seinen Haushalt in Anspruch zu nehmen, wie er brauche. Die Kläger hätten indessen eine derartige Ausdehnung ihres Wohnbedarfs nicht vorgenommen, sondern ein separates Geschoss im Gebäude E.-Straße vollständig aus der Wohnnutzung herausgenommen und in einen Geschäftsraum umgewandelt. Eine schlichte Mitbenutzung des 1. Obergeschosses liege nach dem Konzept der Kläger ersichtlich nicht vor. Denn das Architekturbüro des Klägers zu 1) erstrecke sich lediglich stockwerksbezogen auf alle Räume allein des 1. Obergeschosses. Die tatsächliche Situation in dem Gebäude der Kläger stelle sich so dar, dass stockwerksmäßig getrennte Wohnungen vorlägen, die für sich abschließbar seien und jeweils über getrennte Zugänge zum Treppenaufgang verfügten. Nach ihrem eigenen Vorbringen wollten die Kläger diese stockwerksmäßige Trennung beibehalten und die Stockwerke getrennter Nutzung zuführen. Vor diesem Hintergrund sei eine Zusammenlegung mehrerer Wohnungen, wie sie das Bundesverwaltungsgericht durch Verfügung des Eigentümers für möglich halte, in dem Haus der Kläger bisher nicht vorgenommen worden. Der Hilfsantrag der Kläger sei unbegründet, weil die Kläger einen Anspruch auf Erteilung der streitbefangenen Zweckentfremdungsgenehmigung nicht hätten. Ein schutzwürdiges berechtigtes Interesse in der Person insbesondere des Klägers zu 1) sei nicht festzustellen, zumal die Kläger ein beachtliches Ersatzraumangebot nicht vorgelegt hätten. Eine drohende Existenzvernichtung ohne die beantragte Genehmigung einer Zweckentfremdung der Räume im 1. Obergeschoss hätten die Kläger nicht einmal ansatzweise vorgetragen oder nachgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtetet sich die durch Beschluss des 1. Senats des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 30. Juni 1998 zugelassene Berufung der Kläger. Diese vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und betonen, dass Aspekte des Denkmalschutzes und die besondere Situation des Klägers zu 1) die Klageanträge rechtfertigten. Der Kläger zu 1) sei als Architekt und Designer weit über die Grenzen der Bundesrepublik Deutschland hinaus bekannt und werde auch als Professor tätig, der ständig Studenten theoretisch und praktisch unterweise. Ihm, dem Kläger zu 1), müsse die Möglichkeit gegeben werden, diese persönliche künstlerische Arbeit, die Unterweisung von Studenten und die Tätigkeit als Architekt in dem streitbefangenen Gebäude zu verwirklichen. Aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. April 1994 - 8 C 29.92 - (BVerwGE 95, 341, 356) folge unzweideutig, dass ein Verfügungsberechtigter mehrere Wohnungen, auch vermietete Wohnungen, zu eigenen Zwecken zusammenfassen dürfe und dann auf der zusätzlich gewonnenen Fläche eine gewerbliche oder berufliche Mitbenutzung durchführen dürfe, ohne zweckentfremdungsrechtlich hieran gehindert zu sein.

Im Anschluss an eine Beweisaufnahme und an Vergleichsverhandlungen zwischen den Beteiligten haben die Kläger mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 17. März 2000 ihre Klage- und Berufungsanträge modifiziert.

Sie beantragen nunmehr,

unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Hannover - 8. Kammer Hannover - vom 16. Dezember 1997 festzustellen, dass keine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist, wenn der Kläger zu 1) im Rahmen seiner freiberuflichen Tätigkeit als Architekt, bildender Künstler und Schriftsteller in dem von ihm bewohnten Hause H., E.-Straße   , im 1. Obergeschoss oder in anderen Geschossen auf einer Fläche von höchstens ca. 110 qm Arbeitskräfte gegen Entgelt beschäftigt,

hilfsweise,

unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Hannover - 8. Kammer Hannover - vom 16. Dezember 1997 festzustellen, dass keine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist, wenn der Kläger zu 1) im Rahmen seiner freiberuflichen Tätigkeit als Architekt, bildender Künstler und Schriftsteller in seinem von ihm bewohnten Hause H., E.-Straße   , im 1. Obergeschoss und im Erdgeschoss jeweils in dem zur Straße gelegenen Wohnraum sowie in der ehemaligen Küche im Kellergeschoss Arbeitskräfte gegen Entgelt beschäftigt und es sich dabei um höchstens zwei auf Dauer angestellte Vollzeitkräfte und höchstens vier Studenten oder Praktikanten handelt,

weiter hilfsweise,

unter Änderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Hannover - 8. Kammer Hannover - vom 16. Dezember 1997 sowie unter Aufhebung des Bescheides der Beklagten vom 23. März 1995 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung H. vom 26. Mai 1995 die Beklagte zu verpflichten, eine Zweckentfremdungsgenehmigung dafür zu erteilen, dass der Kläger zu 1) in dem von ihm bewohnten Hause, E.-Straße   , im 1. Obergeschoss und im Erdgeschoss jeweils den zur Straße gelegenen Wohnraum sowie die ehemalige Küche im Kellergeschoss für seine freiberufliche Tätigkeit als Architekt, bildender Künstler und Schriftsteller nutzt und dafür in diesen Räumen bis zu zwei auf Dauer angestellte Vollzeitkräfte und bis zu vier Studenten oder Praktikanten gegen Entgelt beschäftigt.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt den Inhalt der angefochtenen Entscheidung und vertritt auch unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme die Auffassung, dass den Klägern die beantragte Zweckentfremdungsgenehmigung nicht erteilt werden könne.

Auf Grund des Senatsbeschlusses vom 28. Februar 2000 hat die Berichterstatterin die von dem Kläger zu 1) bewohnten Stockwerke im Gebäude E.-Straße in H. in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Terminsniederschrift vom 13. März 2000 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird außerdem auf den Inhalt der Gerichtsakten und auf den Inhalt der Akten zum Verfahren 1 M 622/96 (Nds. OVG) bzw. 8 B 4652/95 (VG Hannover) Bezug genommen. Der Senat hat außerdem die Bauakten zum Gebäude E.-Straße in H. herangezogen und die Verwaltungsvorgänge der Beklagten.

II.

Die Berufung der Kläger ist nicht begründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage gegen den Bescheid der Beklagten vom 23. März 1995 und gegen den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung H. vom 26. Mai 1995 zu Recht abgewiesen. Die Feststellungsanträge und der Verpflichtungsantrag der Kläger bleiben im Berufungsverfahren ebenfalls ohne Erfolg.

Diese Entscheidung trifft der Senat gemäß § 130 a Satz 1 VwGO durch Beschluss, weil er die Berufung einstimmig für unbegründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält. Die Durchführung eines Erörterungstermins und der Beweisaufnahme am 13. März 2000 steht einer Entscheidung nach § 130 a Satz 1 VwGO nicht entgegen, denn diese beiden Maßnahmen stellen Vorbereitungshandlungen im Sinne des § 87 VwGO dar. Eine mündliche Verhandlung im Sinne des § 101 Abs. 1 VwGO hat im Berufungsverfahren bisher nicht stattgefunden.

Der Senat hat die Beteiligten zu dieser Entscheidungsform gemäß § 130 a Satz 2 VwGO in Verbindung mit § 125 Abs. 2 Satz 3 VwGO angehört.

Das Verwaltungsgericht hat die Feststellungs- und Verpflichtungsanträge der Kläger im erstinstanzlichen Verfahren mit zutreffender und ausführlicher Begründung abgewiesen. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat gemäß § 130 b Satz 2 VwGO auf diese Begründung Bezug und macht sie sich zu eigen.

Das Berufungsvorbringen der Kläger, die Ergebnisse der Beweisaufnahme und die mit Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 17. März 2000 geänderten Berufungsanträge führen nicht zum Erfolg der Berufung.

In diesem Zusammenhang lässt der Senat offen, ob  die Ausdehnung der neuen Berufungsanträge der Kläger auf andere Geschosse als allein das 1. Obergeschoss des Gebäudes E.-Straße    in H. eine zulässige Klageänderung oder eine in Frage zu stellende Erweiterung der ursprünglichen Klageanträge darstellt. Denn auch bei Annahme einer sachdienlichen, zulässigen Klageänderung bleibt das Berufungsbegehren der Kläger ohne Erfolg.

1. Im Rahmen des Hauptantrages der Kläger im Berufungsverfahren teilt der beschließende Senat die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass von einer Unwirksamkeit der Zweckentfremdungsverbotsverordnung vom 20. März 1991 (Nds. GVBl. 1991, 152) in der Fassung der VO vom 24. September 1991 (Nds. GVBl. 1991, 276) für das Gebiet der Landeshauptstadt H. nicht ausgegangen werden kann. Der Senat hat wiederholt im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entschieden, dass eine Unwirksamkeit von Zweckentfremdungsverbotsverordnungen nicht schon dann angenommen werden kann, wenn einzelne Indikatoren für eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sprechen. Erforderlich ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung, die alle Teile des Wohnungsmarktes einschließt. Insbesondere ist es nicht geboten, im Geltungsbereich einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung nach der Qualität des Wohnraumes zu differenzieren, hier etwa gesondert auf den Markt für eine "Sonderklasse der Komfortwohnungen in denkmalgeschützten Altbauten" abzustellen. Eine nachhaltige Beendigung der Wohnungsmangellage muss sich deshalb flächendeckend feststellen lassen und nicht nur - wie es die Kläger im Verfahren vorrangig anstreben - für einzelne Straßenzüge (Nds. OVG, Beschl. v. 24. 4. 1996 - 1 M 622/96 -; Senatsbeschl. v. 16. 4. 1999 - 8 M 1700/99 -; Senatsbeschl. v. 16. 9. 1999 - 8 M 3358/99 -). Die Beklagte hat in ihrem Schriftsatz vom 21. Juli 1999 im einzelnen mit differenzierten Zahlenangaben und unter Vorlage des Jahresberichtes 1998 des Amtes für Wohnungswesen zur Wohnungsversorgung, zur Wohnungsbauförderung und zu Strategien gegen Obdachlosigkeit dargelegt, dass die Lage auf dem Wohnraummarkt in H. noch bei weitem nicht als nachhaltig entspannt angesehen werden kann. Einem für erforderlich gehaltenen Leerstand von 2 % bis 3 % als Indikator für eine entspannte Wohnungssituation stehen nach den Ermittlungen und Ausführungen der Beklagten nur 0,4 % an tatsächlichen Leerständen gegenüber. Darüber hinaus hat die Beklagte betont, dass die Stelle für Wohnungsvermittlungen im Jahre 1998 3.333 Wohnungssuchenden Wohnungen hat vermitteln können, dass aber weiterhin 2.510 Haushalte als wohnungssuchend gemeldet sind. Die Summe der offenen Vermittlungsanträge von Wohnungssuchenden im gesamten Jahr 1998 beträgt nach den Ausführungen der Beklagten 7.909 Fälle. Auch dieser Bestand an offenen Wohnungsnotständen ist für den Senat ein entscheidender Indikator dafür, dass in der Landeshauptstadt H. nach wie vor von einer Wohnungsknappheit gesprochen werden muss.

Diese dezidierten Feststellungen und Ausführungen der Beklagten werden durch das Vorbringen der Kläger im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 3. Juli 2000 und den Inhalt der darin formulierten Beweisanregung nicht entkräftet. Die Kläger berücksichtigen zunächst nicht hinreichend die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der zufolge Landesverordnungen wie die hier streitbefangene Zweckentfremdungsverbotsverordnung, die sich auf eine bundesrechtliche Ermächtigung stützen, grundsätzlich nur durch einen förmlichen Aufhebungsakt des Verordnungsgebers außer Kraft treten. Die Annahme, dass der Ermächtigungstatbestand nachträglich fortgefallen sein könnte, genügt insoweit nicht (grundlegend: BVerwG, Urt. v. 12.12.1979 - 8 C 2.79 -, NJW 1980, 1970). Ohne ausdrücklichen Aufhebungsakt des Verordnungsgebers kann die Unwirksamkeit einer Rechtsverordnung wie hier der Zweckentfremdungsverbotsverordnung   a u s n a h m s w e i s e    nur in Betracht kommen, wenn ihr Regelungsgegenstand    o f f e n s i c h t l i c h    gegenstandslos oder funktionslos geworden ist (BVerwG, a.a.O.).

Der Inhalt der von den Klägern referierten Feststellungen des P.-Instituts, H., zur Wohnraumversorgungslage im Großraum H. rechtfertigt nicht den Schluss, dass inzwischen ein Ende der Wohnraummangellage auf dem Wohnungsmarkt in der Landeshauptstadt Hannover insgesamt evident in Erscheinung tritt und das Zweckentfremdungsverbot des Verordnungsgebers offensichtlich entbehrlich wäre. Dabei berücksichtigt der Senat, dass das P.-Institut, welches die Kläger als Sachverständigen vorschlagen, ausweislich des Presseberichts in der Hannoverschen Allgemeinen Zeitung vom 5. Juni 2000 festgestellt hat, dass Wohnungsnachfrager auf ein wachsendes Wohnungsangebot träfen, welches vor allem im Landkreis H. entstehe. Das P.-Institut erwartet daher in den kommenden Jahren eine Diskussion, die sich weniger um Wohnungsnot, sondern vielmehr um Leerstände drehen werde. Andererseits ergibt sich für den Senat aus dieser Prognose allenfalls ein Anhaltspunkt dafür, dass im Großraum H., insbesondere im Landkreis H., ein gesteigertes Wohnungsangebot für Interessenten zur Verfügung steht. Die streitbefangene Zweckentfremdungsverbotsverordnung konzentriert ihren Geltungsbereich hingegen auf den Bereich der Landeshauptstadt H., für den die Beklagte aufgrund ihrer aktuellen Berechnungen noch keine nachhaltige Entspannung hat feststellen können. Das P.-Institut hat in diesem Zusammenhang den Zeitraum von 1990 bis 1995 ins Zentrum seiner Untersuchung gestellt und das Jahr 1998 lediglich als Stichpunkt für eine noch nicht abgeschlossene Wandlung des Wohnungsmarktes im Bereich der Stadt H. bezeichnet. Eine abgeschlossene Entwicklung hin zu einer nachhaltigen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt in der Landeshauptstadt H. lässt sich den Berichten des P.-Instituts hingegen nicht entnehmen. Darüber hinaus sieht sich der Senat vor diesem Hintergrund gehalten, den weiten Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers zu respektieren. Denn die lediglich rechnerische Reduzierung eines Fehlbestandes an Wohnungen insbesondere im Bereich einer Großstadt mit erheblicher Fluktuation der Bevölkerung rechtfertigt noch nicht die Annahme, dass einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung generell der Boden entzogen sei (ausdrücklich: BVerwG, a.a.O., 1970, 1971).

Insgesamt geht deshalb der Senat davon aus, dass die Zweckentfremdungsverbotsverordnung für den Bereich der Landeshauptstadt H. nicht obsolet geworden ist.

2. Das Gebäude auf dem Grundstück E.-Straße unterliegt dem Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverbotsverordnung. Im Jahr des Inkrafttretens dieser Verordnung, 1972, waren in dem Gebäude vier gesonderte Mietwohnungen mit der genehmigten Zweckbestimmung "Wohnen" untergebracht. Nach den Feststellungen der Beklagten und dem ergänzenden Vorbringen der Kläger fand seinerzeit in diesem Gebäude eine gewerbliche oder berufliche Benutzung der einzelnen Wohneinheiten nicht statt.

3. Die Kläger unterliegen damit im Rahmen ihres ersten Feststellungsantrages grundsätzlich einem Genehmigungserfordernis für die vom Kläger zu 1) beabsichtigte Nutzung des 1. Obergeschosses oder eines anderen Geschosses in dem Gebäude E.-Straße   . Innerhalb dieses Antrages setzen die Kläger allerdings voraus, dass sie mit der Fläche von  110 qm nur einen Teilbereich der Gesamtwohnfläche im gesamten Haus in Anspruch nehmen wollen. Die damit zur Grundlage des ersten Feststellungsantrages gemachte Voraussetzung einer einheitlichen Wohnung der Kläger im Erdgeschoss, im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss ist indessen gegenwärtig - auch unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Beweisaufnahme - nicht erfüllt. Im Jahr 1987, dem Jahr des Erwerbs des Hauses durch die Kläger, befanden sich im Gebäude vier getrennte Wohnungen in den vier Stockwerken. Die Kläger haben bisher keine einheitliche Wohnung im Haus durch Zusammenlegung der bisher getrennten Wohnungen geschaffen. Für die Feststellung einer derartigen einheitlichen Gesamtwohnung unter Einbeziehung ehemals vermieteter einzelner Wohnungen im Sinne des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. April 1994 (a. a. O.) ist erforderlich, dass der Verfügungsberechtigte eine räumliche Einheit zum Wohnen herstellt und dass diese räumliche Einheit auch durch einen äußeren Eindruck dokumentiert wird, hingegen nicht nur einer subjektiven Willensbestimmung des Verfügungsberechtigten entspricht (BVerwG, Urt. v. 22. 4. 1994, a. a. O.; VG Berlin, Beschl. v. 20. 3. 1997 - VG 10 A 682.96 -; vgl. ferner: BayVGH, Urt. v. 1. 12. 1997 - 24 B 95.3612 - DWW 7/1998, 216, 217). Eine derartige einheitliche Gesamtwohnung haben die Kläger schon deshalb nach dem äußeren Eindruck der Verhältnisse im Gebäude E.-Straße     nicht geschaffen, weil jedes von ihnen inzwischen bewohnte Geschoss mit gesonderten Etagentüren versehen ist, die zum Treppenhaus hin mit Knäufen ausgestattet und abschließbar sind. Darüber hinaus ist das 2. Obergeschoss nach wie vor fremdvermietet. Schließlich ist jedes Geschoss getrennt für Wohnzwecke geeignet und kann mit geringem Aufwand einer gesonderten Wohnnutzung zugeführt werden. Die Kläger selbst beziehen sich im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 10. August 1998 auf die "heutigen Etagentrennungstüren", die auch nach den Feststellungen in der Beweisaufnahme eine gesonderte abschließbare Einheit zur Wohnnutzung auf jedem Stockwerk des Gebäudes eröffnen. Der Senat stellt außerdem in Rechnung, dass von der Baugenehmigung vom 8. Juni 1951 noch eine Bindungswirkung für die Kläger ausgeht. Denn die Zweckbestimmung von Räumen zu "Wohnraum" hat in der Regel bei der Errichtung eines Hauses durch die erkennbar Wohnzwecken dienende bauliche Anlage und Ausstattung, spätestens beim Bezug des Hauses, zu erfolgen (vgl. im einzelnen: BayVGH, Urt. v. 1. 12. 1997, a. a. O., m. w. N.). Erwerber von Wohnungen sind an eine derartige Zweckbestimmung zu "Wohnraum" zunächst gebunden. Eine nachträgliche Änderung der Zweckbestimmung von Wohnraum zu einer gewerblichen Nutzung der Räume durch den Verfügungsberechtigten ist zwar grundsätzlich nicht ausgeschlossen, setzt jedoch einen nach außen hin erkennbaren und auf Dauer vorgenommenen Umwidmungsakt voraus (BayVGH, a. a. O.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.1, Stand: September 1998, Anm. 4.2 zu Art. 6 § 1 MRVerbG). Diesen äußerlich erkennbaren Akt der Zusammenfassung mehrerer ursprünglich vermieteter Wohnungseinheiten zu einer Gesamtwohnung haben die Kläger bisher nicht dokumentiert.

4. Der erste Feststellungsantrag der Kläger muss auch deshalb ohne Erfolg bleiben, weil die vom Kläger zu 1) gewünschte Benutzung eines Geschosses mit einer Fläche von höchstens 110 qm unter Einsatz von Arbeitskräften gegen Entgelt keine im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zulässige gewerbliche Mitbenutzung der Gesamtwohnfläche darstellt. Mit den Klägern ist der Senat der Auffassung, dass sich aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. April 1994 (a. a. O.) eine Verfügungsberechtigung des Eigentümers von Wohnungen ergibt, diese gegebenenfalls zusammenzufassen und sodann auf einer einheitlichen Wohnungsfläche sowohl berufliche als auch gewerbliche Zwecke neben den Wohnzwecken zu verwirklichen. Entgegen der Auffassung der Kläger folgt jedoch unzweideutig aus diesem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (ebenso: BVerwG, Urt. v. 15. 11. 1985 - 8 C 103.83 -, Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 41; VG Berlin, Beschl. v. 20. 3. 1997, a. a. O.), dass die zweckentfremdungsrechtlich unschädliche gewerbliche oder berufliche Mitbenutzung nur dann in Betracht kommt, wenn der verfügungsberechtigte Wohnungseigentümer  s e i n e  Wohnung für berufliche oder gewerbliche Zwecke persönlich mitbenutzt und damit seinen  e i g e n e n  beruflichen Raumbedarf auf dieser Fläche verwirklicht. Der Senat entnimmt dieser Entscheidung, dass von einem zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigungserfordernis nur der Verfügungsberechtigte freigestellt sein soll, der für sich persönlich die Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche - gegebenenfalls freiberufliche - Zwecke mitbenutzt. Hingegen bedeutet der Einsatz von Arbeitskräften gegen Entgelt oder überhaupt der Einsatz von weiteren Hilfskräften auf der Wohnfläche einen Übergang der Nutzung des Verfügungsberechtigten von einer persönlichen beruflichen Nutzung zu einer gewerblichen Nutzung. Bei einer reinen gewerblichen Nutzung mit dem Einsatz dritter Personen soll diese Nutzung einer Zweckentfremdungsgenehmigung unterliegen, die nur dann in Betracht kommt, wenn ein Angebot von Ersatzwohnraum vorliegt (BVerwG, Urt. v. 22. 4. 1994, a. a. O., 360). Denn bei einer Beschäftigung von Arbeitskräften gegen Entgelt, insbesondere beim Einsatz von Vollzeitkräften, schwindet auf der streitbefangenen Fläche die vom Bundesverwaltungsgericht geforderte aufrechterhaltene Zweckbestimmung der Räume zum   d a u e r n d e n    B e w o h n e n   .

5. Der hilfsweise gestellte zweite Feststellungsantrag der Kläger muss ebenfalls ohne Erfolg bleiben. Zwar beabsichtigt der Kläger zu 1), jeweils im 1. Obergeschoss, im Erdgeschoss und in der Küche weniger als die Hälfte der Wohnfläche für berufliche Zwecke zu nutzen. Aber auch hier will er neben seiner persönlichen beruflichen Benutzung, die zweckentfremdungsrechtlich vom Genehmigungserfordernis freigestellt wäre, erklärtermaßen Vollzeitkräfte zum Arbeitseinsatz im Architekturbüro beschäftigen. Diese Zielsetzung dokumentiert nach den Ausführungen des Senats unter Ziff. 4. eine ausschließlich gewerbliche bzw. berufliche Nutzung, die nicht als eigene berufliche Wohnraumnutzung des Klägers im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts qualifiziert werden kann. Nur der Verfügungsberechtigte selbst ist nach den Ausführungen zu Ziff. 4. befugt, seinen eigenen beruflichen Raumbedarf auch auf der Wohnfläche zu verwirklichen.

6. Auch dem zweiten Hilfsantrag der Kläger vermag der Senat nicht zu entsprechen. Denn die Kläger erfüllen die entscheidende Voraussetzung für die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung ohne Angebot von Ersatzwohnraum nicht. Insoweit verweist der Senat erneut auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts, dass eine Existenzgefährdung der Kläger ohne die beantragte Zweckentfremdungsgenehmigung bisher nicht festgestellt werden kann. Deshalb überwiegt das öffentliche Interesse an der Erhaltung der Wohnraumnutzung das persönliche Interesse der Kläger an der Zweckentfremdung. Die Kläger haben selbst nicht vorgetragen, dass ihr unter Denkmalschutz stehendes Haus nur bei einer gewerblichen Mitbenutzung ertragreich nutzbar sei.

7. Der von den Klägern betonte Gesichtspunkt des Denkmalschutzes vermag ihr Berufungsvorbringen zu dem zweiten Hilfsantrag ebenfalls nicht zu stützen. Durch den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 6. November 1996 - 4 B 213.96 - (DWW 3/1997, 79) ist geklärt, dass die zweckentfremdungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit einer Nutzungsänderung anderen rechtlichen Genehmigungserfordernissen vorgeht. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht ausdrücklich zu § 13 BauNVO entschieden, demzufolge die Umwandlung von Wohnungen für freiberufliche Zwecke planungsrechtlich zulässig sein kann, gleichwohl aber gegebenenfalls einer vorrangigen zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung unterliegen kann. Entsprechendes gilt für den Aspekt des Denkmalschutzes. Denn in § 10 Abs. 1 Nr. 3 des Nds. Denkmalschutzgesetzes ist die Nutzungsänderung eines denkmalgeschützten Gebäudes ihrerseits einer speziellen Genehmigungspflicht unterstellt, die gemäß § 10 Abs. 4 dieses Gesetzes mit der baurechtlichen Genehmigung zusammengefasst werden kann (sog. Konzentrationswirkung). Damit ist die denkmalschutzrechtliche Frage ebenfalls nachrangig gegenüber dem Problem der zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung. Hiervon abgesehen verfügen die Kläger über eine denkmalschutzrechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung bisher nicht.

Nach alledem ist die Berufung der Kläger mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO zurückzuweisen.