Die Klage ist nicht begründet.

Ein Verlustrücktrag (§ 10 d EStG) aus 1985 aufgrund des in der Bilanz per 31.12.1985 ausgewiesenen Bilanzverlustes von 4.865.047,63 DM kam nicht in Betracht. Zu Recht hat das FA die der Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.1985 bis 31.12.1985 vorgenommene Teilwertabschreibung (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG) auf den Wert der vom Gemeinschuldner K. angeschafften Gebäude in Höhe von 4.507.164,00 DM nicht berücksichtigt. Die in den Jahren 1983 und 1984 mit insgesamt rd. 8,5 Mill. DM angeschafften Eigentumswohnungen waren nicht Betriebsvermögen (Umlaufvermögen) gem.§ 6 Abs. 1 EStG eines gewerblichen Grundstückshandels des K.

Nach § 15 Abs. 2 EStG ist unter einem Gewerbebetrieb jede selbständige, nachhaltige Tätigkeit zu verstehen, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Es darf sich dabei weder um die Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch um die Ausübung eines freien Berufes oder eine andere selbständige Tätigkeit handeln, und die Betätigung muß den Rahmen privater Vermögensverwaltungüberschritten haben. Im Streitfall ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, daß die Tätigkeit des K. den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung noch nicht überschritten hatte, mithin ein gewerblicher Grundstückshandel nicht angenommen werden kann. Die Voraussetzungen für eine private vermögensverwaltende Tätigkeit sind dann erfüllt, wenn der Erwerb der Grundstücke lediglich den Beginn und die spätere Veräußerung das Ende einer grundsätzlich auf Fruchtziehung gerichteten Tätigkeit darstellt. Ein Gewerbebetrieb (gewerblicher Grundstückshandel) liegt demgegenüber nur dann vor, wenn der Steuerpflichtige von vornherein die Absicht hat, Substanzwertsteigerungen zu erzielen und die Tätigkeit nicht nur in der Fruchtziehung aus Immobilien besteht. Für einen gewerblichen Grunstückshandels kommt es mithin entscheidend darauf an, ob nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung die Umschichtung von Vermögenswerten und deren Verwertung als Vermögenssubstanz in den Vordergrund tritt (vgl. dazu Beschluß des Großen Senats des BFH vom 03.07.1995, BStBl II 1995, 67).

In ständiger Rechtsprechung geht der BFH davon aus, daß dann, wenn mehr als drei Objekte gekauft und in engem zeitlichen Zusammenhang wieder veräußert werden, dies zu der Schlußfolgerung führt, daß bereits bei Ankauf der Objekte (Wohnungen) zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht bestanden hat (so z.B. BFH-Urteil vom 15.12.1992, BFH/NV 1993, 656, 657). Ein enger zeitlicher Zusammenhang in diesem Sinne ist anzunehmen, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung der Objekte nicht mehr als fünf Jahre liegen. Dabei handelt es sich zwar lediglich um Beweisanzeichen mit der Folge, daß der Fünf-Jahres-Zeitraum nicht als absolute und starre Grenze angesehen werden kann; je größer allerdings der zeitliche Abstand zwischen Anschaffung und Veräußerung ist, desto weniger ist anzunehmen, daß der Steuerpflichtige die Grundstücke bereits mit bedingter Veräußerungsabsicht erworben hat (BFH-Urteil vom 05.09.1990, BStBl II 1990, 160; BFH-Urteil vom 14.11.1995, BFH/NV 1996, 455; dazu auch Ehlers, Aktuelles Steuerrecht - AktStR - 1997, 489 mit weiteren Hinweisen, insbesondere auf die Rechtsprechung des BFH).

Im Streitfall hat der Gemeinschuldner K. erst 1993, also rund 9-10 Jahre nach Anschaffung Eigentumswohnungen veräußert. Bei derÜbertragung im Jahre 1990 handelte es sich demgegenüber nicht um Veräußerungsgschäfte, sondern um Zwangsversteigerungen, die bei der Beurteilung der bedingten Veräußerungsabsicht im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels außer Betracht zu bleiben haben, weil der Schuldner im Falle einer Zwangsversteigerung keinen Einfluß auf den Zeitpunkt und die Höhe des erzielten Erlöses hat.

Im übrigen bleiben Objekte, die nach mehr als fünf Jahren veräußert werden, nicht generell bei der Beurteilung eines gewerblichen Grundstückshandels außer Betracht; die mit zunehmender Zeitdauer sich verringernde Indizwirkung muß dann jedoch durch andere Anhaltspunkte ergänzt werden. So hat es die Rechtsprechung des BFH z.B. als ausreichend angesehen, daß der Steuerpflichtige durch seinen Beruf der Bau- bzw. Grundstücksbranche eng verbunden ist (z.B. Architekten, Baubetreuer; vgl. dazu z.B. BFH-Urteil vom 11.10.1985, BFH/NV 1986, 279; BFH-Urteil vom 28.09.1987, BStBl II 1988, 6; dazu auch Grüne, Aktuelles Steuerrecht - AktStR - 1996, 279, 286 mit weiteren Nachweisen).

Ein solcher Umstand ist im Streitfall nicht gegeben. Vielmehr deutet hier vieles darauf hin, daß K. die Wohnungen als Vermögensanlage zu Versorgungszwecken angesehen hat. Dies ergibt sich schon daraus, daß er mit einem gewerblichen Zwischenvermieter langfristige Mietverträge über einen Fünf-Jahres-Zeitraum abgeschlossen hatte. Darüber hinaus hat der Gemeinschuldner K. in seiner Dienstaufsichtsbeschwerde deutlich hervorgehoben, daß er die Wohnungen zumindest bis zum Ablauf "steuerlicher Bindefristen" habe behalten wollen. Der Senat folgert hieraus, daß K. die Wohnungen ganz offensichtlich in der Absicht einer langfristigen Vermietung angeschafft hatte und daß von Anfang an keineswegs die Absicht bestanden hat, die 57 Wohnungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung wieder zu veräußern. Vielmehr ergibt sich aus diesem Schreiben an das Niedersächsische Finanzministerium ganz deutlich, daß K. zumindest den 10-Jahres-Zeitraum des § 15 a UStG vor einer Veräußerung abwarten wollte, um nicht Gefahr zu laufen, einen Teil der aus den Anschaffungskosten der Wohnungen gezogenen Vorsteuer (§ 15 UStG) an das FA zurückzahlen zu müssen. Soweit der Prozeßbevollmächtigte des Klägers in der mündlichen Verhandlung vorgebracht hat, diese Dienstaufsichtsbeschwerde sei nicht von K. verfaßt worden, folgt der Senat diesem Vorbringen nicht. Es sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß ein anderer als K. sich mit dieser Beschwerde an das Finanzministerium gewandt hat. Auch der Prozeßbevollmächtigte des Klägers hat im übrigen nicht bestritten, daß die auf Seite 5 dieser Dienstaufsichtsbeschwerde sich befindende Unterschrift eindeutig von K. stammt.

Gegen eine von Anfang an bestehende bedingte Veräußerungsabsicht spricht im übrigen auch, daß K. selbst in der Zeit von 1983 bis 1987 die Einkünfte aus den Eigentumswohnungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt hat. Erst im Rahmen der Außenprüfung 1987 behandelte er die Tätigkeit als Gewerbebetrieb.

Gegen eine vermögensverwaltende Tätigkeit des K. spricht nicht der Umstand, daß er sich über diverse Immobilienmakler und auch selbst bemüht hat, einzelne Wohnungen zu veräußern. Zum einen ist nicht erkennbar, welche Eigentumswohnungen hier veräußert werden sollten, zum anderen haben die jeweiligen Immobilienmakler (...) dem Gemeinschuldner auch mitgeteilt, daß der von ihm gewünschte Verkaufspreis von 2.800,00 DM/qm völlig unrealistisch sei. Angesichts der oben geschilderten, gegen einen gewerblichen Grundstückshandel sprechenden Umstände geht der Senat deshalb insofern davon aus, daß es sich nicht um ernsthafte Veräußerungsaktivitäten des K. gehandelt hat.

Nach alldem war davon auszugehen, daß ein gewerblicher Grundstückshandel im Streitfall nicht gegeben ist. Aus diesem Grund kam eine Abschreibung auf den niederen Teilwert gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG nicht in Betracht. Die Klage war insgesamt abzuweisen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 135 Abs. 1 FGO.