Entscheidungsgründe

Die Klage hat keinen Erfolg. Streitgegenstand ist nicht die Höhe der Leistung, sondern allein die Art der Leistungsgewährung. Statthaft ist die Verpflichtungsklage, die auch im Übrigen zulässig ist. Die so verstandene Klage ist unbegründet. Die angegriffenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hatte keinen Anspruch auf eine Bewilligung der Leistung als Zuschuss. Die Leistungen waren nach § 9 Abs. 4 i. V. m. § 23 Abs. 5 SGB II a. F. allenfalls als Darlehen zu gewähren. Der Leistungsgewährung als Zuschuss stand Vermögen in Form des Hausgrundstücks entgegen. In Höhe des nicht dinglich belasteten Teils handelte es sich um Vermögen im Sinne von § 12 Abs. 1 SGB II. Das Hausgrundstück war nicht nach § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II geschützt. Auf die den Beteiligten bekannten Ausführungen des SG im Urteil vom 15. Februar 2011 (S 16 AS 151/09, S. 8) wird Bezug genommen. Das Hausgrundstück war weiterhin nicht nach § 12 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 SGB II geschützt. Es verblieb noch ein Wert oberhalb des Freibetrages, der höher war als der Leistungsanspruch des Klägers und seines Sohnes. Auszugehen ist zunächst von einem Wert des Hausgrundstücks von 128.000 EUR. Dies ergibt sich aus dem in diesem Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten. Der ermittelte Wert ist zutreffend und in Übereinstimmung mit der WertR 2006 sowie der WertV 1988 festgestellt worden. Es sei darauf hingewiesen, dass es unerheblich ist, ob die WertR 2006 und die WertV 1988 anzuwenden sind oder die ImmoWertV 2010 sowie die SW-RL. Denn die neuen Vorschriften führen über höhere Normalherstellungskosten zu deutlich höheren Werten, was sich zuungunsten des Klägers auswirkt (s. u.). Im Übrigen sind die Wertermittlungsregime soweit es hier darauf ankommt, bis auf die Abschreibungen, im Wesentlichen deckungsgleich: Zutreffend hat der Gutachter C. einen Mittelwert für die Errichtung des Gebäudes als Ausgangspunkt für die Bestimmung der Restnutzungsdauer gebildet (Bl. 29 d. Gutachtens C. = Bl. 126 der Gerichtsakte). Die WertR 2006 sieht dies in Punkt 3.5.6.2 für das Ertragswertverfahren ausdrücklich vor (entspricht Punkt 9 Abs. 2 der EW-RL). Diese Vorschrift ist hier entsprechend anwendbar. Die WertR 2006 sieht in Punkt 3.6.1.1.6 für das Sachwertverfahren die entsprechende Anwendung des Abschnitts 3.5.6 vor. Die in der aktuellen Sachwert-Richtlinie vorgesehene Berücksichtigung von Modernisierungen passt hier ersichtlich nicht, da diese nur punktuelle Änderungen (Änderungen des Zimmerzuschnitts, Wärmedämmung etc.) umfasst. Aus dem geringeren gemittelten Baualter ausgehend vom Jahr 1970 ergibt sich eine größere Restnutzungsdauer und von vornherein ein höherer Grundstückswert als nach dem Gutachten des Herrn B ... Zutreffend hat der Gutachter C. die Normalherstellungskosten für die Typen mit ausgebautem Dachgeschoss (mit bzw. ohne Keller für Anbau/Altbau) bestimmt - Typen 1.01 und 1.21 (Bl. 30 d. Gutachtens C. = Bl. 127 d. Gerichtsakte). Dies ergibt sich aus § 2 Abs. 7 S. 4 der Nds. BauO wonach Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Dachhaut, in denen Aufenthaltsräume wegen der erforderlichen lichten Höhe nicht möglich sind, nicht als oberste Geschosse gelten. Der Spitzboden über dem ausgebauten Dachgeschoss darf danach nicht als oberstes Geschoss gelten, so dass mithin ein voll ausgebautes Dachgeschoss anzunehmen ist. Dies entspricht einer Wertung aus der Sphäre eines Laien des Bauingenieurswesens. Denn aus den Lichtbildaufnahmen ist ersichtlich, dass das Dach mit Gauben ausgebaut ist (Titelblatt beider Gutachten) und dass der Spitzboden keine ausreichende lichte Höhe hat (Bl. 18 des Gutachtens B.). Dadurch ergeben sich von vornherein deutlich höhere Normalherstellungskosten und mithin auch ein höherer Sachwert vor Altersanpassung und Abzügen für Mängel. Beide Gutachter gehen zutreffend von einem Korrekturfaktor von 0,8 aus (Bl. 30 Gutachten C., Bl. 35 Gutachten B.). Der Gutachter C. durfte auch von einer Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren ausgehen (Bl. 31 Gutachten C. = Bl. 128 d. Gerichtsakte). Anders als der Gutachter B. (Gutachten B. Bl. 36) berücksichtigt er die Mängel nicht über eine verkürzte Restnutzungsdauer, sondern über höhere gesondert ausgewiesene Abzüge. Die Wertminderung wegen Alters durfte nach den für die damalige Wertbestimmung maßgeblichen Vorschriften mit abnehmender Grenzrate ermittelt werden (§ 23 Abs. 2 S. 2 WertV 1988). Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass bei einer Anwendung der bei Begutachtung maßgeblichen Vorschriften zwar eine für sich genommen für den Kläger günstigere lineare (also mit gleichbleibender Grenzrate) erfolgende Abschreibung vorzunehmen wäre, gleichzeitig aber die Normalherstellungskosten deutlich höher sind und sich insgesamt ein höherer Sachwert ergibt (vgl. die Berechnung auf Bl. 35 d. Gutachtens des Herrn C.). Die regionale Anpassung an den Grundstücksmarkt erfolgt in beiden Gutachten in vergleichbarer Größenordnung mit Unterschieden im Detail, die sich aus anderen Stichtagen ergeben (C. Bl. 41 ff., C. Bl. 32 ff.). Bei der Berücksichtigung der Mängel (Heizung, Keller und Fenster) liegen beide Gutachter in der Sache nicht weit auseinander. Zwar besteht nominell ein Unterscheid vom ca. 18.000 EUR (B.: 12.000 EUR - Bl. 38, C.: 30.000 EUR - Bl. 17). Zu berücksichtigen ist aber, dass Herr B. zusätzlich eine um 10 Jahre verminderte Restnutzungsdauer annimmt. Unter Anwendung der Formel nach Ross (siehe Gutachten B. Bl. 37) entspricht dies bei einem von Herrn B. zugrunde gelegten Wert von 241.035,03 EUR vor Alterswertminderung (Bl. 40 Gutachten B.) einem Betrag von 13.244,87 EUR. Bei einer Nutzungsdauer von 100 Jahren ergibt sich eine Restnutzungsdauer von 49 Jahren bzw. ein Gebäudealter von 51 Jahren und damit eine Wertminderung von 38,505 %: ((51/100)2 + 51/100) * 50. Die Differenz von 5,495 %-Punkten gegenüber einer angenommenen Wertminderung von 44 % entspricht 13.244,87 EUR. Im Übrigen waren sowohl nach der WertR 2006 als auch nach der aktuellen Sachwertrichtlinie nicht die unmittelbaren Schadensbeseitigungskosten zu berücksichtigen. Höchstens ist der Wertanteil des betreffenden Bauteils am Gesamtwert des Baukörpers heranzuziehen (Wert 2006, 3.6.1.1.8 am Ende). Nach der aktuellen Sachwert-RL sind die Schadensbeseitigungskosten nur bei besonderer Eilbedürftigkeit anzusetzen und auch dann nur mit einem Abzug Neu für Alt (SW-RL, 6.2). Der Bodenrichtwert ist ebenfalls nachvollziehbar bestimmt. Dass sich der Gutachter C. geringfügig verrechnet hat, weil er von einer Grundstücksgröße von 1.156 qm ausging, ist im Ergebnis ohne Belang (Unterschied ca. 232 EUR, Bl. 25 Gutachten C. = Bl. 122 d. Gerichtsakte). Im Ergebnis ergäbe wäre eine Anwendung der Sachwert-RL für den Kläger deutlich ungünstiger weil sich höhere Normalherstellungskosten bei einer kürzeren Gesamtnutzungsdauer ergeben, die auch durch eine lineare Abschreibung nicht aufgefangen werden können (siehe Berechnung zum Stichtag 30. Juni 2012, C. Bl. 44 = Bl. 141 d. Gerichtsakte). Weitere Mängel, die vom Kläger benannt wurden, waren nach den überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen im Termin nicht in Abzug zu bringen. Es handelt sich bis auf die möglichen Schäden im Keller um Zustände, die bereits über die altersbedingte Wertminderung und die zeittypischen Herstellungskosten abgedeckt sind. Die Schäden im Keller würden maximal mit 15.000 EUR in die Wertberechnung mit einfließen. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass sich der ursprüngliche Ansatz für Mängel von 20.000 entsprechend verschieben würde, weil darin Kosten für den Keller bereits eingepreist waren. Unerheblich ist auch, dass der Gutachter das Haus nicht von innen geprüft hat. Eine Bauteilöffnung erfolgt ohnehin nicht. Maßgeblich sind regelmäßig für die Bestimmung der Normalherstellungskosten pauschalierte Werte. Der konkrete Gebäudezustand ist nur für die Beurteilung von Mängeln entscheidend. Die entsprechenden Wertminderungen werden aber ebenfalls wiederum pauschaliert berücksichtigt (s.o. WertR 2006, 3.6.1.1.8). Welche Mängel in dieser Weise zu berücksichtigen sind, ist wiederum unstreitig (Heizung, Keller, Fenster). Selbst wenn man beim Keller den höchsten möglichen Wert heranziehen würde, ergäbe sich kein geändertes Ergebnis (s. u.). Deswegen waren weitere Ermittlungen nicht erforderlich. Zieht man vom Wert in Höhe von 128.000 EUR die Belastungen in Höhe von 90.000 EUR ab, verbleiben 38.000 EUR. Hiervon müssen die Freibeträge abgezogen werden. Nach § 12 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 SGB II waren nur Freibeträge in Höhe von 150 EUR je Lebensalter des Klägers abzuziehen. Für den Sohn war mangels Volljährigkeit kein Freibetrag anzusetzen. Ein Freibetrag in Höhe von 3.100 EUR für ihn war nicht anzusetzen, weil sich dieser Freibetrag nur auf das Vermögen des Sohnes bezieht. Auf die Freibeträge aus dem Widerspruchsbescheid wird Bezug genommen (§ 136 Abs. 3 SGG) Es ergeben sich dann um 18.000 EUR höhere Werte als im Widerspruchsbescheid auf S. 3 wiedergegeben, nämlich 31.664,78 EUR bis 31.214,78 EUR. Die Änderungen des Verkehrswerts betragen um die 2.500 EUR pro Jahr: Jahr Restnutzungsdauer Alter Wertminderung nach Ross in % Restwert Differenz zum Vorjahr 2009 61 39 27,105 203.777,08 2010 60 40 28 201.275,12 2501,96 2011 59 41 28,905 198.745,21 2529,92

Auch zum Ende des streitigen Zeitraums ergibt sich dann noch verwertbares Vermögen von 28.684,86 EUR. Zieht man die maximal möglichen Kosten für die Kellerinstandsetzung ab, verbleibt ein Betrag von über 13.000 EUR, der jeden Monat erneut ausreicht, um die Hilfebedürftigkeit zu vermeiden. Der Wert der Grundschuld für den Beklagten war dabei nicht zu berücksichtigen. Grundsätzlich zutreffend ist das SG im Urteil zu S 16 AS 151/09 davon ausgegangen, dass Aktiva und Passiva ausnahmsweise dann zu saldieren sind, wenn es sich um grundpfandrechtlich gesicherte Schulden handelt. Grundsätzlich gilt jedoch, dass Aktiva und Passiva nicht zu saldieren sind. Von der grundsätzlich bestehenden Ausnahme ist eine Rückausnahme dann zu machen, wenn das Grundpfandrecht den Rückzahlungsanspruch eines Grundsicherungsträgers auf darlehensweise gezahlte Leistungen nach § 9 Abs. 4 SGB II sichert. Der Beklagte hat die Leistungen ja nur deswegen als Darlehen gewährt, weil das Vermögen oberhalb des Freibetrages nicht sofort verwertbar war. Dazu kann sich der Beklagte eine dingliche Sicherung verschaffen, muss es aber nicht. Er wird dies regelmäßig tun, um die Rückzahlung des Darlehens zu sichern. Er tut dies aber nicht, um den Kläger zu begünstigen. Würde man hier Aktiva und Passiva saldieren führte dies zum Ergebnis, dass der Grundsicherungsträger bei einer Sicherung des Darlehensrückzahlungsanspruchs schlechter das stünde als ohne eine Sicherung. Es muss dann bei dem allgemeinen Grundsatz bleiben, dass Aktiva und Passiva nicht saldiert werden dürfen und dass es keinen fiktiven Verbrauch von Vermögen gibt. Unerheblich ist, ob das Haus ganz konkret auf dem Markt zu dem ermittelten Wert hätte veräußert werden können. Dies kann der Kläger nur dann dem gutachterlich ermittelten Wert entgegen halten, wenn er tatsächliche Verwertungsbemühungen zeigt und dokumentiert. Daran fehlt es hier. Die Kostenentscheidung folgt aus § 193 SGG.