I.

Die Beteiligten zu 1. und 2. bilden die eingangs erwähnte Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei die Antragsteller Eigentümer der Wohnungen 5 und 6 ATP sowie der Tiefgaragenstellplätze Nr. 10, 11, 12 und 13 sind. Die Antragsgegner als GbR sind zugleich Verwalter. Wegen der Eigentumsanteile im Einzelnen wird auf die Ausführungen der Antragserwiderung (Blatt 128 der Akten) Bezug genommen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 21.12.2005 wurden zu Top 2 bis 9 Jahresabrechnungen 1997 bis 2004 sowie zu Top 10 der Wirtschaftsplan 2005 beschlossen. Zu Top 11 wurde beschlossen, dass der Fliesenbelag hinsichtlich einer Wohnung der Antragsgegner als Gemeinschaftseigentum auf Kosten der Mitglieder der Gemeinschaft instand gehalten werden soll und hierfür 3 Angebote eingeholt werden sollen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll (Blatt 6 ff. der Akten) verwiesen.

Die Antragsteller, die die Versammlung nach der Beschlussfassung über die Wiederwahl der Verwalterin zu Top 1 verlassen hatten, wenden sich gegen die Genehmigungsbeschlüsse hinsichtlich der Jahresabrechnungen zum einen damit, dass sie meinen, die zugrunde liegenden Betriebskosten seien verjährt. Zum anderen sind sie der Auffassung, die Abrechnungen seien auch inhaltlich nicht ordnungsgemäß, da teilweise Positionen nach Eigentumsanteilen anstatt nach Verbrauch abgerechnet worden seien. Auch sei die Aufteilung einzelner Positionen nicht nachvollziehbaren und bestimmten Konten nicht nachgewiesen worden. Im Schriftsatz vom 13.03.2006 führen sie aus, nicht ordnungsgemäß abgerechnet seien die Heiz- und Wasserkosten, die Instandsetzungskosten angesichts des Angebots der Firma Gregarek sowie hinsichtlich der Grundsteuern. Wegen der Einzelheiten wird auf diesen Schriftsatz Bezug genommen. Hinsichtlich der Terrassensanierung sind sie der Auffassung, es handele sich nicht um Kosten des Gemeinschaftseigentums, sondern des Sondereigentums. Zudem verweisen sie auf Ziffer V 3 Abs. 1 der Teilungserklärungen (Blatt 105 der Akten), wonach alle Nutzen und Lasten, die mit dem vom Sondereigentumsrecht betroffenen Flächen verbunden sind der jeweilige Sondereigentümer unter Freistellung der Gemeinschaft trägt. Im Übrigen wird auf den gesamten weiteren schriftsätzlichen Vortrag der Antragsteller Bezug genommen.

Die Antragsteller beantragen:

1. 1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21.12.2005 zu den Tagesordnungspunkten 2,3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 und 10 "Besprechung und Beschlussfassung über die Gesamtjahresabrechnungen 1997 bis 2004" und "Besprechung und Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2005" für ungültig zu erklären.

   2. Den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21.12.2005 zu dem Tagesordnungspunkt 11 "Besprechung und Beschlussfassung über Instandsetzung der Terrasse" für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen,

1. den Antrag zurückzuweisen.

Sie rügen zunächst Verspätung der Beschlussanfechtung. Hinsichtlich der Verjährungseinrede verweisen sie darauf, dass die Fälligkeit der Beitragsforderung erst mit Beschlussfassung eingetreten sei. Die Einwendungen der Antragsteller zur Fehlerhaftigkeit der Abrechnung halten sie für unsubstantiiert. Sie sind im Übrigen der Auffassung, die zugrunde liegenden Jahresabrechnungen seien ordnungsgemäß. Insbesondere habe die gemäß Ziffer VI. IV. der Teilungserklärung (Blatt 108 der Akten) erforderliche Beschlussfähig vorgelegen. Hinsichtlich der Terrasseninstandhaltung tragen sie vor, dass es bei den Arbeiten nicht in erster Linie um eine Terrassensanierung, sondern um Instandhaltungsarbeiten am Garagendach gegangen sei. Die Garage liege unterhalb der streitgegenständlichen Terrasse. Um Undichtigkeiten zu beseitigen habe die Dachfläche mit Feuchtigkeitsschutz versehen werden müssen. Im Zuge dessen musste der Bodenbelag der Terrasse erneuert werden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Antragserwiderung (Blatt 127 ff der Akten) verwiesen. Schließlich verweisen sie darauf, dass in der von den Antragstellern zitierten Passage der Teilungserklärung nur von Lasten und nicht von Kosten die Rede sei, wobei allein der Begriff der Kosten Aufwendungen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Der Antrag gemäß § 43 Abs. 1 Ziffer 4 WEG ist zulässig. Die Monatsfrist des § 43 Abs. 1 Ziffer 4 WEG ist von den Antragstellern eingehalten worden. Denn nach der Versammlung am 21.12.2005 endete die Monatsfrist zwar am 21.01.2005. Bei diesem Tage handelt es sich allerdings um einen Samstag, so dass die Frist gemäß § 193 BGB erst am nächsten Werktage endete. Dies war der 23.01.2006. An diesem Tage ist die Antragsschrift beim Amtsgericht Hannover eingegangen (Blatt 1 der Akten).

Die Anträge sind jedoch unbegründet.

1.

Die Antragsteller können mit ihrer Verjährungseinrede keinen Erfolg haben. Denn zutreffend verweisen die Antragsgegner darauf, dass Verjährung Fälligkeit voraussetzt und die Fälligkeit von Beitragsansprüchen erst mit der Beschlussfassung hierüber gemäß § 28 Abs. 2 und 5 WEG entsteht. Erst ab Fälligkeit beginnt die Verjährung. Diese ist bislang nicht eingetreten.

2.

Die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen sowie über den Wirtschaftsplan 2005 zu Top 10 waren auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb widersprechen, weil sie fehlerhaft sind. Im Hinblick auf die Ausführungen der Antragsteller in der Antragsschrift rügen die Antragsgegner zunächst zutreffend die fehlende Substanz dieses Vortrages, so dass es eines weiteren gerichtlichen Hinweises insoweit nicht bedurfte. Dort ist tatsächlich nur davon die Rede, dass teilweise Positionen falsch abgerechnet seien. Zwar gilt in dem für das Wohnungseigentumsverfahren geltende Verfahrensrecht des FGG der Amtsermittlungsgrundsatz gemäß § 12. Da es sich jedoch bei WEG-Verfahren um ein sog. echtes Streitverfahren handelt, gilt das Amtsermittlungsprinzip nicht uneingeschränkt, das heißt dieses ist soweit eingeschränkt, dass die Beteiligten eine Mitwirkungs- und Verfahrensförderungspflicht trifft (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Auflage, § 44 Rn. 4). Dieser Darlegungslast genügt der Vortrag der Antragstellerin in der Antragsschrift nicht. Das gleiche gilt auch hinsichtlich der Ausführungen im weiteren Schriftsatz vom 13.03.2006. Auch hier ist nicht unter konkreter Bezugnahme auf die jeweiligen Abrechnungen dargelegt, wo genau die Fehler in der Abrechnung gesehen werden. Es ist weiterhin unkonkret die Rede von umfangreichen Fehlern. Es ist nicht nachvollziehbar dargelegt, welche Heiz- und Wasserkosten im Wege der Schätzung falsch umgelegt worden seien sollen.

Hinsichtlich der Instandhaltungskosten und der Grundsteuer können sich die Antragsteller nicht darauf berufen, dass insoweit die Abrechnungen falsch seien, weil diese Kosten nicht hätten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen. Denn nach dem gesetzlichen Modell des § 28 WEG enthält die Jahresabrechnung die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode, und zwar unabhängig davon, ob die Ausgaben berechtigt waren (a.a.O. § 28 Rn. 76).

3.

Schließlich war auch nicht der Beschluss zu Top 11 für ungültig zu erklären, da er nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Aus dem Vortrag der Beteiligten ergibt sich, dass es um Fliesen im Hinblick auf eine Terrasse geht, die mit einem Sondernutzungsrecht zu Gunsten der Antragsgegner belegt ist. Es handelt sich also entsprechend dem Wortlaut des angefochtenen Beschlusses um Gemeinschaftseigentum und nicht um Sondereigentum. Gemäß § 16 Abs. 2 sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von allen Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Nichts anderes ergibt sich aus Ziffer V. 3 der Teilungserklärung. Darin ist von Kosten nicht die Rede, sondern allein von Nutzen und Lasten. Hier kommen allerdings nur hinsichtlich des Instandhaltungsaufwands insoweit Lasten in Betracht. Dieser Begriff ist jedoch angesichts der klaren gesetzlichen Trennung in § 16 in Abs. 2 WEG zu unterscheiden von dem Begriff der Kosten. Nach allgemeiner Meinung handelt es sich bei Lasten nur um schuldrechtliche Verpflichtungen zu einer Leistung wie z.B. Gartenpflege, Reinigung etc. (a.a.O. § 16 Rn. 39). Dem gegenüber ist der gesetzliche Begriff der Kosten ausdrücklich auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogen. Für einen unbefangenen und vernünftig denkenden Dritten kann auch nur insoweit die Regelung in der Teilungserklärung zu verstehen sein.

Da demnach die Instandhaltungskosten nicht zu Lasten des jeweiligen Eigentümers gehen, kommt es auf den Streit der Beteiligten darüber, ob die Erneuerung der Fliesen aus einer Dachsanierung oder einer Terrassensanierung resultiert, nicht weiter an. Denn auch die Terrassensanierung würde zu einer Kostenpflicht hinsichtlich der Fliesenerneuerung zu Lasten der Gemeinschaft führen. Denn wie bereits oben ausgeführt, handelt es sich trotz des Sondernutzungsrechts bei der Terrasse um gemeinschaftliches Eigentum gemäß § 1 Abs. 5 WEG. Sofern es hier zu Instandhaltungsmaßnahmen gekommen ist, wodurch Fliesen beschädigt wurden, steht insoweit der Antragsgegnerin ein Anspruch gemäß § 14 Ziffer 4 WEG zu.

4.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Danach haben gemäß der Billigkeit die unterlegenen Antragsteller gesamtschuldnerisch die Gerichtskosten zu tragen.

Im Übrigen bleibt es bei dem allgemeinen Grundsatz der freiwilligen Gerichtsbarkeit, dass außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind.