Die Berufung ist begründet, denn die Voraussetzungen für eine Verfügung nach § 54 NBauO 2003 sind nicht mehr erfüllt.

§ 54 NBauO 2003 (jetzt § 79 Abs. 3 NBauO n. F.) gab der Bauaufsichtsbehörde die Möglichkeit einzugreifen, wenn ein Gebäude nicht genutzt wurde und "im Verfall begriffen" ist. Das war hier im Jahr 2006 der Fall, denn das Gebäude war zu diesem Zeitpunkt nicht bewohnt und wies erhebliche Schäden auf, wie sich aus den bis zu diesem Zeitpunkt gefertigten Fotos aus den Jahren 2002 bis September 2006 ergibt (BA001). Dabei handelt es sich zwar nicht um Schäden, die das Gebäude bereits zu dem Zeitpunkt als "Ruine" erscheinen ließen. Jedoch war erkennbar, dass für das Gebäude, wenn es in diesem Zustand belassen würde und die vorhandenen Schäden nicht beseitigt würden, diese sich noch vergrößerten und damit der Verfall absehbar sei. Das erfüllte die Voraussetzungen des § 54 NBauO a. F. wonach das Gebäude nicht bereits verfallen sein, sondern nur der "Verfall zu befürchten" sein muss.

Der Senat geht in Fortführung der bereits in seinem (unveröffentlichten) Beschluss vom 4. Mai 2011 (1 LA 13/11) angedeuteten und im Zulassungsbeschluss in diesem Verfahren vom 27. April 2017 (1 LA 112/16) bekräftigten Tendenz allerdings davon aus, dass eine Beseitigungsverfügung auf der Grundlage des § 54 NBauO a. F. bis zur letzten mündlichen Verhandlung "unter Kontrolle" zu halten ist, weil dies jedenfalls die besondere Konstellation einer auf § 54 NBauO a. F. gestützten Verfügung erforderlich macht.

§ 54 NBauO a.F. (entspricht § 79 Abs. 3 NBauO 2012) weist aus gutem Grund einen zwiegespaltenen Tatbestand auf. Die Anordnung einer auf § 54 NBauO gestützten Beseitigungsanordnung setzt erstens voraus, dass das Gebäude "im Verfall begriffen" ist. Es muss mit anderen Worten noch nicht verfallen, d. h. Ruine sein. Es reicht vielmehr aus, wenn ein Prozess begonnen hat, der bei ungebremstem Fortgang zum Ruin des Gebäudes führen wird. Das muss, da die Vorschrift unter dem Abschnitt "Baugestaltung; Vorschriften im Interesse von Natur und Landschaft" steht, äußerlich erkennbar sein.

Das allein reicht zur Anordnung einer Beseitigungsanordnung aber nicht aus. Denn anders als bei § 89 NBauO a.F. (entspricht § 79 NBauO 2012) missbilligt die Rechtsordnung nicht grundsätzlich die Fortexistenz des Gebäudes; sie will nur nicht, dass der sichtbar begonnene Prozess des Verfalls sich fortsetzt. Das Instrument des § 54 NBauO greift also in einem recht frühen Stadium der Gefahrenabwehr ein. Dementsprechend muss - zweitens - hinzukommen, dass weder ein öffentliches noch ein privates Interesse an der Erhaltung des Gebäudes besteht. Damit wird zugleich den Anforderungen von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG genügt. Denn es bedarf besonderer Rechtfertigung, den Eigentümer zur Beseitigung seines Gebäudes schon dann verpflichtet zu sehen, wenn dieses lediglich im Verfall begriffen ist und - das kommt hinzu - die gesetzliche Vorschrift (anders als § 89 NBauO) nicht verlangt, dass der Verfall so fortgeschritten ist, dass zugleich der Bestandsschutz endete. Eine für das Vorhaben erteilte Baugenehmigung muss mithin noch nicht ihre Wirkungen nach § 43 Abs. 2, letzte Alt. VwVfG verloren haben. Dieses Ergebnis ist mit der grundrechtlichen Gewährleistung der Eigentumssubstanz nur dann zu vereinbaren, wenn dem Eigentümer möglichst lang die Chance erhalten bleibt, diesen bislang nur zu erwartenden Verfall aufzuhalten. Ein Sinneswandel ist hier, soweit er sich nicht in bloßen Ankündigungen erschöpft, sondern soweit sich aus objektiven Umständen die ernsthafte und erfolgversprechende Absicht des Eigentümers ergibt, die Bausubstanz wieder einer Nutzung zuzuführen (vgl. etwa OVG Koblenz, Urt. v. 22.4.1999 - 1 A 11193/98 -, BRS 62 Nr. 207; Beschl. v. 21.7.2015 - 8 A 10516/15 -, NVwZ-RR 2015, 846 zur vergleichbaren Vorschrift; Beschl. d. Sen. v. 15.11.2013 - 1 LA 65/13 -, BRS 81 Nr. 210), durchaus billigenswert. Dieser Erwägung widerspräche es, würde man das Verbot, dem von der Rechtsordnung eigentlich gebilligten Bestreben nachzukommen, eine legale Bausubstanz wieder in dauerhaft benutzbaren Zustand zu versetzen, allein unter Berufung darauf aufrechterhalten, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit dieses Verbotes nun einmal der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung sei. Ein prozessualer Nachteil entsteht der Bauaufsichtsbehörde damit nicht. Hebt sie ihre Beseitigungsanordnung im gerichtlichen Verfahren auf, nachdem (erst dort) ernsthafte Instandsetzungsbestrebungen des Bauherrn erkennbar geworden sind, und erklären die Beteiligten das Verfahren daraufhin für erledigt, so ist bei der Kostenentscheidung zu berücksichtigen, dass der Bauherr die Erledigungssituation herbeigeführt hat.

Hinzu kommt in einem Fall - wie hier -, in dem die Verfügung auf einen neuen Eigentümer übergeleitet worden ist, dass dem neuen Eigentümer Gelegenheit gegeben werden muss - möglicherweise anders als der Voreigentümer - ernsthafte Bemühungen zum Abwenden des Verfalls in Gang zu setzen, auch und gerade, weil dem neuen Eigentümer gegenüber die "Anstoßwirkung" der Verfügung erstmals mit der Überleitung auf ihn zur Wirkung kommen kann.

Ernsthafte Bemühungen des Klägers und ein gewisser Erfolg, den Verfall des Gebäudes aufzuhalten, sind vorliegend erkennbar. Die Zahl der Fotos aus den Jahren 2002 über 2006 vom Erlass der Verfügung bis ins Jahr 2016 anlässlich der Ortsbesichtigung durch das Verwaltungsgericht und bis zum Monat der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bietet dafür ein gutes und ausreichendes Anschauungsmaterial. Eine weitere Ortsbesichtigung war deshalb nicht erforderlich.

So ist nach den Fotos und Beschreibungen aus dem Jahr 2002 (Bl. 9 BA001) sowie 2003 (Bl. 17), 2005 (Bl. 18) und 2006 davon auszugehen, dass zwar "Verfall" eingeleitet, aber keinesfalls mit dem Ergebnis des Verlustes der Bausubstanz abgeschlossen war. Das Gebäude stellt sich auch auf den Fotos bis zum Jahr 2009 (BA001, 2. Teil, Bl. 22) sowie aus dem März 2013 (BA001 Bl. 23 f.) noch nicht als Ruine dar.

Die auf den Fotos erkennbaren Lücken im Mauerwerk sind verschlossen worden, Schäden im Dach sind ausgebessert worden (Fotos vom September 2013, BA001, 2. Teil, Bl. 23; sowie BA001 im Verfahren 1 LB 68/17, Bl. 62 bis 73 und Bl. 9 BA002 zum Verfahren 1 LB 68/17). Erhebliche Schäden im Inneren sind auf Fotos vom März 2013 (Bl. 23, 2. Teil, BA001 zu 1 LB 69/17) zu erkennen. Die auf Fotos vom Ende des Jahres 2013 und später zu erkennende Innenausstattung mit Bad und gefliestem Fußboden im Eingangsbereich lässt dagegen erkennen, dass eine Bewohnbarkeit möglich ist oder jedenfalls herbeigeführt werden kann. Auch die Außenanlagen sind auf Fotos aus dieser Zeit bereits so weit hergerichtet, dass ein den Verfall beschleunigendes "Zuwachsen" des Gebäudes verhindert ist. All das zeigt ein ernsthaftes - und erfolgversprechendes - Bemühen des Eigentümers, den weiteren Verfall nicht nur aufzuhalten, sondern auch die Entwicklung umzukehren und das Gebäude wieder einer Wohnnutzung zuzuführen. Der von den Vertretern des Beklagten in der mündlichen Verhandlung angesprochene Umstand, dass die niedrigen, freiliegenden Querstreben des vorhandenen Balkenwerkes in den Wohnräumen teilweise deren Nutzbarkeit für Menschen heutiger Körpergröße beeinträchtigten, ist nicht dem Erhaltungszustand des Gebäudes, sondern seinem Baujahr geschuldet.

Auch aus der vom Kläger eingereichte "Begutachtung" durch einen Bausachverständigen aus dem Jahr 2016 einschließlich Fotos (Bl. 121 ff. GA) ergibt sich, dass die vorhandene Substanz eine Wiederherstellung zulässt (Balken sind brauchbar; Schornstein versottet; leichte Feuchteschäden ...). Die Tatsache, dass der Sachverständige die zu erwartenden Baukosten unrealistisch niedrig angesetzt haben mag, stellt die Richtigkeit der bautechnischen Einschätzung nicht in Frage. Einwendungen gegen diese hat weder der Beklagte substantiiert vorgetragen, noch sind sie für den Senat ersichtlich. Zudem ist zu berücksichtigen, dass sich immerhin am Gebäude, obwohl es unbestritten seit 2014, also seit immerhin rund vier Jahren, weder bewohnt noch weiter instandgesetzt worden ist, keine zunehmende Verschlechterung des Zustands oder gar ein Zusammenfallen des Mauerwerks ergeben hat. Das zeigt, dass die Standfestigkeit zu Recht vom Kläger behauptet und dem von ihm beauftragten Bausachverständigen festgestellt worden ist.

Der Einwand des Beklagten, ein rechtsuntreuer, Stilllegungsverfügungen missachtender Bürger dürfe im Zusammenhang mit § 54 NBauO keine Vorteile gegenüber demjenigen haben, der diese befolge, greift nicht durch. Wie oben dargelegt, ist in der Tatbestandsstruktur des § 54 NBauO angelegt, dem Eigentümer Maßnahmen zum Erhalt des streitigen Bauwerks zu ermöglichen. Dazu reicht es aus, dass zumindest die Möglichkeit besteht, die dafür erforderlichen Arbeiten im Einklang mit dem formellen und materiellen Baurecht durchzuführen. Diese Möglichkeit war hier gegeben.

Die materielle Baurechtmäßigkeit einer Herrichtung des bestehenden Gebäudes zu Wohnzwecken, sofern sie überhaupt als baurechtlich relevante Änderung oder Nutzungsänderung einzustufen ist, ergibt sich in planungsrechtlicher Hinsicht aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB. Einem Gebäude, das als Denkmal eingestuft wurde und nur - zu Recht oder voreilig - aufgrund seines schlechten baulichen Zustands aus der Denkmalliste gestrichen ist, kann jedenfalls eine Bedeutung als prägend für die Kulturlandschaft nicht von vornherein abgesprochen werden. In diesem Zusammenhang ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Kubatur und die Materialien der Außenhaut (Wand und Dach) nicht wesentlich verändert sind. Die ursprünglich wohl vorhandene Reeteindeckung des Daches aus dem Jahr der Bauzeit dürfte bei Aufnahme in die Denkmalliste bereits durch die heute vorhandene Ziegeleindeckung ersetzt gewesen sein, was im Hinblick auf die "Lebensdauer eines Reetdaches" bei einem Bau um 1900 naheliegt. Schon deshalb kann ihr Fehlen die Bedeutung des Gebäudes als für die Kulturlandschaft prägend nicht beeinflussen, wenn selbst der Aufnahme in die Denkmalliste nicht das Fehlen der Originalbedachung entgegenstand.

Entscheidend ist, dass der Zweck, den Gestaltwert des Gebäudes zu erhalten, noch erreicht werden kann (BVerwG, Beschl. v. 18.10.1993 - 4 B 160.93 -, BRS 55 Nr. 77; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 35 Rdn. 132 und 155). Von einem Verlust der Bausubstanz, der eine Anwendung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausschließt, kann hier nicht die Rede sein (vgl. Bay. VGH, Urt. v. 20.9.2011 - 1 B 11.1011 -, Juris, Rdn. 23). Im Gegensatz zum in der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs beschriebenen Fall sind hier weder an der Ständerkonstruktion des Gebäudes, dem Dachstuhl oder - mit der räumlich beschränkten Ausnahme einer der südlichen Anbauten - den Außenmauern Veränderungen vorgenommen worden, ganz zu schweigen von einer vollständigen Beseitigung tragender Teile oder ganzer Fußboden-/Deckenkonstruktionen. Nach den Angaben des Klägers, denen der Beklagte nicht widersprochen hat, sind auch die vorhandenen Fenster bisher bis auf den Bereich, in dem die Südwestwand rekonstruiert wurde, nicht erneuert oder verändert worden. Maßnahmen des Innenausbaus, wie der Einbau eines Badezimmers, sind nicht geeignet, den "Gestaltwert" des Gebäudes und seine Wirkung auf und in der Umgebung zu beeinträchtigen.

Bauordnungsrechtliche Bedenken, denen nicht bei der Bauausführung Rechnung getragen werden könnte, sind nicht substantiiert vorgetragen oder ersichtlich.

Ob die Herrichtung des Gebäudes für Wohnzwecke durch die vom Kläger bereits vorgenommenen und noch vorzunehmenden Maßnahmen einer Baugenehmigung bedurfte, kann angesichts dessen dahinstehen, denn eine solche Baugenehmigung hätte ihm ggf. erteilt werden müssen. Unabhängig davon spricht aber einiges dafür, dass die von ihm vorgenommenen Maßnahmen genehmigungsfrei möglich waren. Eine dem Vorhaben/Kläger günstige Anwendung des § 60 Abs. 2 Nr. 5 NBauO kam hier ernstlich in Betracht. Als Instandhaltungsmaßnahmen im Sinne dieser Norm sind Maßnahmen anzusehen, die an einen erhaltungsfähigen Zustand anknüpfen können und darauf gerichtet sind, die Identität des Vorhabens zu wahren, nicht de facto auf eine Neuerrichtung hinauslaufen, sondern das auszugleichen, was infolge Alters und Abnutzung ersetzungsbedürftig geworden ist.

Die vom Kläger durchgeführten Arbeiten zeigen, dass das hier durchaus so gewesen sein könnte. Zwar wurde der Südwestteil des Bauwerks durch Einbau eines Eingangstürbereichs aus rotem Trapezblech ergänzt. Das raubte dem Vorhaben aber ebenso wenig die Identität wie die Reparatur des aus den Fotos ersichtlichen Lochs in der Decke des Wohnraums sowie einzelner Dachbereiche. Es ist bei einem Gebäude dieses Alters nicht verwunderlich, dass nach etwa 100 Jahren nicht nur das Dach neu eingedeckt werden musste, sondern auch im Inneren Anpassungsmaßnahmen wie etwa Innenisolierung (es wurde kein tragendes Mauerwerks innen eingezogen) oder Einbau eines zeitgemäßen Bades Bauarbeiten durchgeführt werden mussten. Es ist sogar bemerkenswert, dass der gesamte Dachstuhl ebenso fortdauernd leistungsfähig ist wie die Balken, welche der Innendecke Stabilität geben. Die Fenster wurden, soweit ersichtlich, gleichfalls nicht erneuert. Aber selbst ihr Austausch wäre nicht als Maßnahme anzusehen, welche dem Vorhaben seine Identität raubte und über Instandhaltungsmaßnahmen hinausgingen. Das Backsteinmauerwerk wurde nur an einigen Stellen geflickt.

Das stimmt im Wesentlichen überein mit den Baumaßnahmen, deren Durchführung der Beklagte registriert und wie folgt zusammengefasst hat: Einbau Badezimmer mit Fliesen und Sanitäranlagen, Ersetzung der eingebrochenen Wand im Eingangsbereich; dort Stahltüren eingebaut, Reparatur von Schornstein und Dach, Estrich-, Putz- und Malerarbeiten sowie Erneuerung der Elektro- und Entwässerungseinrichtungen. All das sind keine Maßnahmen, welche über die Ersetzung von Einrichtungen und Bauteilen hinausgehen, welche nach rund 100 Jahren Nutzungsdauer selbst bei zwischenzeitlich durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen neuerlich instandhaltungsbedürftig sein dürfen.

Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO, § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen.