Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der von dem Beklagten am 1. März 2000 ausgesprochenen fristlosen Kündigung sowie über die Verpflichtung des Beklagten als Verpächter zur Überlassung der verpachteten Objekts an die Kläger und zum Schadenersatz wegen nicht fristgerechter Übergabe der Pachtsache.

Mit schriftlichem Vertrag vom 15. September 1999 verpachtete der Beklagte an die Kläger zum Betrieb als Hotel und Gaststätte das Grundstück mit darauf errichteten Gebäuden in ... ..., "in konzessionsfähigem Zustand". Als Beginn der fest bis zum 30. November 2004 vereinbarten Pachtzeit legten die Parteien in § 2 Nr. 1 den 1. Dezember 1999 fest. Gemäß § 3 war ein Staffelpachtzins zu entrichten, der im ersten Jahr 10.000 DM und im fünften Jahr 15.000 DM betragen sollte. Gemäß § 8 Nr. 1 Pachtvertrag sollten die Kläger zur Sicherung sämtlicher Ansprüche des Verpächters aus dem Vertrag eine Kaution in Höhe von 60.000 DM durch Einzahlung auf ein laufendes Sperrkonto oder durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft stellen, die in zwei Teilbeträgen in Höhe von je 30.000 DM am 1. Dezember 1999 und am 1. Juni 2000 fällig werden sollte. Gemäß § 11 Nr. 1 übernahmen die Kläger als Pächter die Einrichtung des Hotels und des Restaurants sowie der Küche inkl. Geräte, während der Beklagte als Verpächter gemäß § 11 Nr. 2 den Fußboden in einem teppichverlegefähigen Zustand, z.T. Parkett, Estrich und Fliesen, übergeben sollte. Gemäß § 6 ist der Pächter verpflichtet, sämtliche Schönheitsreparaturen und Unterhaltungsarbeiten auf seine Kosten vorzunehmen, die für das gesamte Gebäude notwendig sind und sich auf den inneren Bereich beziehen. Ferner hat er das Gebäude nebst seinen Außenanlagen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, wobei sich die Verpflichtung nicht auf Dach und Fach beziehen sollte.

Gemäß § 2 Nr. 3 Pachtvertrag sollte der Verpächter insbesondere dann zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt sein, wenn der Pächter wesentlichen Vertragsbestimmungen nicht nachkommt, obgleich er schriftlich gemahnt wurde und wenn der Pächter den Gewerbebetrieb einstellt oder ihm die Konzession entzogen wird.

Die verpachteten Räumen hatten längere Zeit als Asylanten-Wohnheim gedient, sodann bis zur Verpachtung an die Kläger mehrere Monate leer gestanden. Zur Nutzung des Gebäudes als Hotel und Gaststätte waren erhebliche Umbau- und Instandsetzungsarbeiten erforderlich. Am 1. Dezember 1999 befand sich das Objekt noch nicht in einem konzessionsfähigen Zustand. Die Schlüssel für die Pachträume wurden den Klägern weder an diesem Tage noch zu einem späteren Zeitpunkt übergeben. Die Kläger stellten in der Zeit nach Abschluss des Pachtvertrages Einrichtungsgegenstände in den Räumlichkeiten unter und schlossen bereits Beherbergungsverträge mit Dritten ab. Ferner erwarben sie Möbel und Kücheninventar und schlossen einen Leasingvertrag über eine Telefonanlage ab. Am 10. Januar 2000 beantragten die Kläger beim Landkreis ... die Erteilung einer Gaststättenerlaubnis. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens stellten die Brandschutzprüfer des Landkreises ... einige Mängel fest, die im Schreiben des Landkreises vom 2. Februar 2000 (Bl. 36 d.A.) aufgeführt sind. Die Kläger entrichteten an den Beklagten weder den ersten noch den zweiten Teilbetrag der Kaution zu den im Pachtvertrag genannten Fälligkeitsterminen oder zu einem späteren Zeitpunkt. Mit Anwaltsschreiben vom 7. Februar 2000 rügten die Kläger gegenüber dem Beklagten, dass dieser seiner Verpflichtung zur Übergabe des Pachtobjekts am 1. Dezember 1999 nicht nachgekommen sei und dass in absehbarer Zeit infolge nicht ausgeführter Renovierungsmaßnahmen eine Übergabe nicht möglich sein werde. Mit Anwaltsschreiben vom 14. Februar 2000 wies der Beklagte darauf hin, dass er zu Renovierungsmaßnahmen vertraglich nicht verpflichtet sei und forderte die Kläger u.a. auf, den seit 1. Dezember 1999 fälligen ersten Kautionsteilbetrag in Höhe von 30.000 DM sowie den Pachtzins für die Monate Dezember 1999 im Januar 2000 zu zahlen. Mit Anwaltsschreiben vom 24. Februar 2000 führten die Kläger gegenüber dem Anwalt des Beklagten aus, dass das Mobiliar in der Gaststätte eingelagert sei und dass der Kläger zu 2 die Möbel aufbauen müsse, nachdem die Fertigstellung durch den Beklagten fast vollständig erfolgt sei. Am 24. Februar 2000 seien noch ein Handwerker mit restlichen Fliesenarbeiten in der Herrentoilette und zwei Putzfrauen mit Reinigungsarbeiten beschäftigt gewesen. Zugleich schlugen die Kläger dem Beklagten vor, am folgenden Tage, für den eine Abnahme durch die Ordnungsbehörde vorgesehen war, die formelle Übergabe vorzunehmen. Gemäß dem Schlussabnahmeschein des Bauaufsichtsamtes des Landkreises ... erfolgte am 1. Februar 2000 die Abnahme des Objektes. Der Lebensmittelkontrolleur besichtigte das Objekt am 25. Februar 2000. Auch an diesem Tage wurde das Objekt jedoch nicht übergeben und der Kautionsteilbetrag nicht entrichtet.

Mit Anwaltsschreiben vom 1. März 2000 erklärte der Beklagte gegenüber den Anwälten der Kläger die fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses unter Hinweis auf eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung der Kläger. Zur Begründung wies der Beklagte darauf hin, dass er sich am 25. Februar 2000 auf Bitten der Kläger auf dem Pachtgrundstück aufgehalten habe. Eine Übergabe der Schlüssel habe nicht erfolgen können, weil ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der bislang immer noch nicht erbrachten Kaution in Höhe von 30.000 DM und des rückständigen Pachtzinses ausgeübt werde. Zugleich forderte der Beklagte die Kläger zur Entfernung des eingebrachten Mobiliars auf. Seit Mitte des Jahres 2000 betreibt der Beklagte das Objekt selbst.

Die Kläger haben behauptet, sie hätten das Objekt so früh wie möglich nutzen wollen, weil ihnen diverse Anfragen wegen Weihnachtsfeiern schon für Dezember 1999 vorgelegen hätten. Wegen des unfertigen Zustandes des Objekts habe zu keinem Zeitpunkt eine vorbehaltlose Entgegennahme der Pachtsache stattgefunden, sie hätten eine solche vielmehr stets ausdrücklich verweigert. Mangels Fertigstellung seien sie weder zur Zahlung des Pachtzinses noch zur Zahlung der ersten Rate der Kaution verpflichtet gewesen. Am 11. Februar 2000 habe es kein Angebot zur Übergabe der Räumlichkeiten gegeben. An diesem Tage, wie auch den gesamten Folgemonat über, habe sich das Objekt nicht in einem der Abnahme durch den Lebensmittelkontrolleur zugänglichen Zustand befunden. So sei die Tür des Kühlraumes nicht funktionsfähig gewesen. Die Kläger hätten den Beklagten wegen der Fertigstellung der Räumlichkeiten immer wieder gemahnt, seien aber stets vertröstet worden. Mangels Zahlungsrückstandes sei die fristlose Kündigung unberechtigt. Demgegenüber sei der Beklagte seinerseits zur Übergabe des Objekts an sie verpflichtet.

Durch die nicht fristgerecht erfolgte Übergabe sei den Klägern ein erheblicher Schaden entstanden. Der Beklagte schulde ihnen insoweit die Erstattung der nutzlos gewordenen Aufwendungen, welche die Kläger mit insgesamt 50.420,15 DM beziffern. Wegen der einzelnen Positionen wird auf die Aufstellung auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 24. November 2000 (Bl. 147 d.A.) Bezug genommen. Außerdem sei der Beklagte zum Ersatz des entgangenen Gewinns verpflichtet, der sich nach der zutreffenden Ertragsvorschau des Steuerberaters ... vom 31. August 2000 allein für das Jahr 2000 auf 230.000 DM belaufe. Die Summe des entgangenen Gewinns für das Jahr 2000 und der nutzlos gewordenen Aufwendungen werde als Teilbetrag des Gesamtschadens geltend gemacht.

Die Kläger haben beantragt,

Der Beklagte hat beantragt,

Der Beklagte hat behauptet, die Kläger hätten ihm am 1. Dezember 1999 erklärt, die Nutzung des Objekts sei ohnehin erst für die Zeit ab dem Beginn der Cebit-Messe ab dem 23. Februar 2000 beabsichtigt. Darin liege eine vorbehaltlose Entgegennahme der Pachtsache, sodass die Kläger kein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Kaution und des Pachtzinses hätten geltend machen können. Der Beklagte sei erstmalig mit Schreiben vom 7. Februar 2000 aufgefordert worden, das Objekt bezugsfertig zu machen und habe daraufhin am 11. Februar 2000 erneut die Übernahme angeboten. Zu diesem Zeitpunkt habe sich das Objekt in einem konzessionsfähigen Zustand befunden. Die Kläger hätten keinen Anspruch auf ein frisch renoviertes Pachtobjekt gehabt. Ein weiteres Übergabeangebot sei schließlich am 25. Februar 2000 von den Klägern abgelehnt worden. Nach alledem sei die fristlose Kündigung berechtigt, sodass der Beklagte demgemäß auch nicht zum Schadenersatz verpflichtet sei.

Hilfsweise hat der Beklagte mit der Klageerwiderung vom 8. Juni 2000 erneut das Pachtverhältnis fristlos gekündigt und zur Begründung darauf verwiesen, dass der Pachtzins für die Kalendermonate Februar, März, April 2000 ausstehe und die Kläger auch den zweiten Kautionsteilbetrag zum 1. Juni 2000 nicht entrichtet hätten.

Vorsorglich hat der Beklagte die Schadenshöhe bestritten. Die vorgelegte Ertragsvorschau sei nicht geeignet, den angeblich entstandenen Schaden hinreichend darzulegen. Die nutzlos gewordenen Aufwendungen seien durch das Verhalten der Kläger entstanden.

Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß den Beschlüssen vom 14. September 2000 (Bl. 126 d.A.) und 4. Januar 2001 (Bl. 189 d.A.) in Verbindung mit der prozessleitenden Anordnung vom 27. November 2000 (Bl. 143 d.A.). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 4. Januar 2001 (Bl. 188 ff. d.A.) und 3. Mai 2001 (Bl. 214ff. d.A.) verwiesen. Die Akten 322/323307/19 lk und 63.19/194-42/26-14 des Landkreises ... lagen dem Landgericht vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Das Landgericht hat die Klage insgesamt als unbegründet abgewiesen.

Es hat angenommen, dass das Pachtverhältnis der Parteien mit dem Zugang der fristlosen Kündigung des Beklagten im Anwaltsschreiben vom 1. März 2000 vorzeitig beendet worden sei, sodass den Klägern gegen den Beklagten auch kein Anspruch auf Verschaffung des Besitzes an der Pachtsache zustehe. Die fristlose Kündigung sei gemäß § 554 a BGB wegen der von den Klägern verweigerten Übernahme sowohl des Pachtobjekts als auch der Zahlung der ersten Rate der Kaution gerechtfertigt. Nach herrschender Auffassung sei eine Kündigung des Verpächters auch schon vor der Überlassung der Pachtsache möglich, sodass sich der Verpächter nicht auf die Vorschriften der §§ 325, 326 BGB verweisen lassen müsse. Auch die übrigen Voraussetzungen des § 554 a BGB lägen vor, weil es dem Beklagten nicht zumutbar gewesen sei, das Pachtverhältnis mit den Klägern anzutreten. Die Weigerung der Kläger, die Kaution zu erbringen, habe im vorliegenden Fall das Sicherungsbedürfnis des Beklagten als Verpächter erheblich tangiert. Der Anspruch auf Zahlung der ersten Rate der Kaution sei jedenfalls am 25. Februar 2000 fällig gewesen, weil sich das Objekt spätestens in diesem Zeitpunkt in dem nach dem Vertrag geschuldeten konzessionsfähigen Zustand befunden habe. Dies habe die von der Kammer durchgeführte Beweisaufnahme ergeben.

Die Kläger könnten sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sich die Pachtsache gleichwohl am 25. Februar 2000 noch nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befunden habe. Der Zeuge ... habe zwar bekundet, mehrere gravierende Mängel festgestellt zu haben, zugleich aber wie der Zeuge ... die noch durchzuführenden Arbeiten selbst als "Restarbeiten" bezeichnet. Dies hätten die Kläger ausweislich ihres Anwaltsschreibens vom 24. Februar 2000 selbst so gesehen. Außerdem sei es für die Frage der Möglichkeit einer vertragsmäßigen Nutzung des Objekts durch den Pächter nicht ausschlaggebend, ob noch kleinere Restarbeiten durchzuführen seien. Hinzu komme, dass die Kläger nicht substantiiert vorgetragen hätten, dass der Beklagte die Überlassung vollständig frisch renovierter Räumlichkeiten geschuldet habe. Die vereinbarte Übergabe in konzessionsfähigem Zustand und die Regelung in § 11 Pachtvertrag sei dahin zu verstehen, dass der Innenausbau Sache des Pächters sei. Die Kläger hätten mithin die Übernahme der Räumlichkeiten und die Zahlung des ersten Teilbetrages der Kaution am 25. Februar 2000 geschuldet, ohne dass ihnen wegen der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht mehr zugestanden habe. Die Pachtsache sei ihnen am 25. Februar 2000 auch zur Übernahme angeboten worden. Zwar habe der Zeuge ... sich nicht mehr konkret an den Tag des Angebots erinnern können, aber ausgesagt, dass die Kläger im Verlaufe des Monats Februar 2000 immer wieder gedrängt worden seien, das Objekt zu übernehmen. Die Kläger hätten die Annahme der Schlüssel und die Übernahme der Pachtsache den ganzen Februar über immer wieder mit der Begründung abgelehnt, das Pachtobjekt sei noch nicht fertig gestellt. Die Aussage des Zeugen sei glaubhaft.

Im Übrigen ergebe sich aus den beigezogenen Akten, dass die Kläger noch mit anwaltlichem Schreiben vom 18. April 2000 dem Landkreis gegenüber behauptet hätten, der Beklagte habe das Objekt bisher nicht in einen konzessionsfähigen Zustand versetzt. Dies stütze die Aussage des Zeugen, dass die Kläger bis Ende Februar die Übernahme der Pachtsache mangels Fertigstellung verweigert hätten. Die hartnäckige Missachtung sowohl der Verpflichtung zur Übernahme des Objektes, die für den Beginn der Pachtzinszahlung von Bedeutung gewesen sei, als auch des ersten Teilbetrages der Kaution habe das Sicherungsinteresse des Beklagten wesentlich berührt, weil er habe befürchten müssen, dass die Kläger die Räumlichkeiten nur nach kostenloser Vornahme weiterer, von ihm nicht geschuldeter Renovierungsmaßnahmen übernehmen und den Zeitpunkt der Zahlung der ersten Rate der Kaution immer weiter nach hinten hätten hinausschieben wollen. Dieses Verhalten lasse nicht nur Rückschlüsse auf die Vertragstreue der Kläger zu, sondern rechtfertige auch Zweifel an dem wirtschaftlichen Leistungsvermögen der Kläger.

Den Klägern stehe gegen den Beklagten auch kein Anspruch auf Schadenersatz wegen der nicht erfolgten Übergabe und kein Anspruch auf Aufwendungsersatz zu. Soweit der Schadensersatzanspruch auf die Nichtübergabe des Pachtobjekts auch in der Zeit nach dem 1. März 2000 gestützt werde, scheiterten etwaige Ansprüche bereits an der Beendigung des Pachtverhältnisses durch die Kündigung. Etwaige Ansprüche für die davor liegende Zeit seien zwischenzeitlich bezifferbar und im Rahmen des Klageantrags zu Ziff. 2 auch schon beziffert worden. Der Anspruch auf Erstattung nutzlos gewordener Aufwendungen in Höhe von 50.420,15 DM sei schon deshalb unbegründet, weil die Aufwendung nur deshalb nutzlos geworden sei, weil das Pachtverhältnis aufgrund der berechtigten fristlosen Kündigung infolge des vertragswidrigen Verhaltens der Kläger vorzeitig beendet worden sei. Hinsichtlich der im Pachtobjekt befindlichen Gegenstände müssten die Kläger gegen den Beklagten überdies Herausgabeansprüche geltend machen. Der Anspruch auf Ersatz des entgangenen Gewinns wegen der fehlenden Übergabe des Pachtobjekts ab dem 1. Dezember 1999 lasse sich aus einer Garantiehaftung nicht herleiten, für die die bloße Festlegung eines Fertigstellungs- und Übergabetermins nicht ausreiche. Ein Schadenersatzanspruch nach den Regeln des Leistungsstörungsrechts käme ohnehin nur für einen sehr eingeschränkten Zeitraum in Betracht. Die Kläger hätten selbst erst am 10. Januar 2000 einen Antrag auf Erteilung einer Gaststättenerlaubnis gestellt und im Antrag angegeben, dass sie eine Eröffnung des Betriebes erst am 10. Februar 2000 beabsichtigten. Außerdem hätten die Kläger einen etwaigen Schaden nicht ausreichend dargetan, obwohl insoweit keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürften. Für die beantragte Einholung eines Sachverständigengutachtens fehle es jedoch an ausreichenden Anknüpfungstatsachen. Die Ertragsvorschau des Steuerberaters sei nicht nachvollziehbar und überprüfbar. Außerdem sei zu berücksichtigen, dass sich der " ... " nach längerer anderweitiger Nutzung bzw. längerem Leerstand bei der Wiedereröffnung erst in einer Anlaufphase befunden habe. Während der ersten Wochen hätte der Betrieb nicht rentabel geführt werden können.

Gegen dieses am 28. Juni 2001 zugestellte Urteil richtet sich die am 27. Juli 2001 eingelegte und am letzten Tag der bis zum 11. Oktober 2001 verlängerten Frist begründete Berufung der Kläger.

Die Kläger sind der Auffassung, dass das Landgericht ihre mit den Klaganträgen geltend gemachten berechtigten Ansprüche zumindest nicht ohne Beweisaufnahme hätte abweisen dürfen.

Der Beklagte habe seine Verpflichtung, das Objekt am 1. Dezember 1999 in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben, nicht erfüllt und dieses vertragswidrige Verhalten fortgesetzt. Zur Herstellung des vertragsgemäßen und konzessionsfähigen Zustandes habe auch gehört, dass das Gebäude innen und außen sich in einem ordentlichen Zustand befinden musste, sodass es als Hotel und Gaststätte nutzbar war. Diese Verpflichtung sei gerade im Hinblick auf die in § 6 Nr. 3 und 4 des Pachtvertrages auf den Pächter übergewälzten Unterhaltungspflichten von Bedeutung. Da die Kaution und die Übergabe des Pachtobjekts auf denselben Tag festgelegt worden seien, sei davon auszugehen, dass die Kaution nach dem Inhalt des Vertrages nicht vor der Übergabe des Objektes in vertragsgemäßem Zustand gezahlt werden sollte. Obwohl sich die Pachtsache auch am 14. Februar 2000 noch nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befunden habe und nicht übergeben worden sei, habe der Beklagte die Kläger zur Zahlung der Pachtzinsen für die Monate Dezember und Januar 2000 sowie der ersten Kautionshälfte in Höhe von 30.000 DM aufgefordert. Außerdem stehe die Angabe im Schreiben vom 14. Februar 2000, dass die Renovierungsarbeiten bereits seit drei Wochen beendet gewesen seien, im Widerspruch zu der Aussage des Zeugen ..., dass noch mindestens bis zum 15. Februar in dem Objekt gearbeitet worden sei. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei mit dem Wortlaut des § 554 a BGB nicht in Einklang zu bringen, diese Vorschrift auch bereits vor Beginn des Mietverhältnisses anzuwenden. Zumindest aber hätte das Landgericht berücksichtigen müssen, dass der Beklagte seit dem 1. Dezember 1999 einen vertragswidrigen Zustand geschaffen habe und diesen noch durch seine unberechtigte Aufforderung im Schreiben vom 14. Februar 2000 vorsätzlich verstärkt habe. Im Rahmen der anwendbaren Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts hätte es dem Beklagten oblegen, den Verzug der Kläger herbeizuführen und diesen eine Nachfrist zu setzen. Voraussetzung dafür wäre jedoch gewesen, dass der Beklagte selbst vertragstreu gewesen wäre. Die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung hätten am 1. März 2000 nicht vorgelegen. Soweit das Landgericht festgestellt habe, dass die Kläger am 25. Februar 2000 die Übernahme des Pachtobjekts geschuldet hätten, habe es sich nicht damit auseinander gesetzt, dass nach der Anlage des Vertrages beide Parteien eine Vorlaufzeit für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen zur Übergabe bzw. zur Übernahme von 2 1/2 Monaten seit Vertragsschluss bis zu der vereinbarten Übergabe gehabt hätten. Die Kläger hätten sich nach Vertragsabschluss auf den 1. Dezember als Übernahmezeitpunkt einstellen können, indem sie die notwendigen Bestellungen für die Einrichtung des Hotels und des Restaurants veranlassten, die Werbung für die Eröffnung platzierten und bereits Beherbergungsverträge abschließen konnten. Auf den Vorlauf zwischen dem Vertragsabschluss und dem geplanten Pachtbeginn seien die Kläger angewiesen gewesen, um den Hotel- und Gaststättenbetrieb in Gang zu setzen. Nachdem der Beklagte jedoch den vereinbarten Übergabezeitpunkt am 1. Dezember 1999 nicht eingehalten habe, habe es ihm oblegen, den Klägern rechtzeitig mitzuteilen, wann mit einer Fertigstellung und damit einer Übernahme des Objekts zu rechnen sei. Darauf habe das Anwaltsschreiben der Kläger vom 7. Februar 2000 abgezielt. Selbst nach der Aussage des Zeugen ... hätte die Konzession erst nach der Abnahme am 25. Februar 2000 erteilt werden können, sodass der Beklagte den Klägern auch frühestens zu diesem Zeitpunkt hätte mitteilen können, er sei nunmehr, sobald die von dem Zeugen ... erwähnten Auflagen erfüllt und die restlichen Arbeiten erledigt seien, in der Lage, den Klägern das Objekt zu übergeben. Nachdem der Beklagte jedoch durch sein vertragswidriges Nichteinhalten des vorgesehenen Übernahmetermins die Planung der Kläger zerstört habe, habe er vertraglich nicht erwarten können, dass die Kläger von einem Tag auf den andern das Objekt übernehmen. Vielmehr hätten die Kläger nach dem Vertrag 2 1/2 Monate Zeit gehabt, sich auf die Übernahme einzustellen. Die Kläger hätten auch nicht ständig wartend mit einem Betrag in Höhe von 30.000 DM bereit stehen müssen, um jederzeit das Objekt zu übernehmen. Sie seien übernahmebereit gewesen und hätten auch übernommen, wenn der Beklagte den vertragsgemäßen Zustand nur erreicht hätte. Der Beklagte habe im Übrigen selbst von der fristlosen Kündigung am 1. März 2000 bis zur Aufnahme des eigenen Betriebes am 1. Juni 2000 einen Zeitraum von drei Monaten benötigt, um den Geschäftsbetrieb in Gang zu setzen.

Mit dem Kündigungsschreiben vom 1. März 2000 habe der Beklagte seinen Vertragsbruch wiederholt, indem er sich auf nicht bestehende Pachtzinsansprüche und auf eine Erfüllungsverweigerung berufen habe, die es nicht gegeben habe. Gerade der von dem Beklagten benannte Zeuge ... habe ausgesagt, dass es den Klägern immer wieder darauf angekommen sei, dass der Beklagte seine Arbeit fertig stelle und dass der Beklagte auch weiterhin die Schlüssel benötigte, um seine Arbeiten abzuschließen. Das Landgericht habe auch ein Übergabeangebot am 25. Februar 2000 nicht zugrunde legen dürfen, weil der Zeuge ... ein konkretes Angebot an diesem Tage nicht habe bestätigen können. Gerade weil nach der Aussage des Zeugen ... noch Arbeiten von dem Beklagten auszuführen gewesen seien, sei der vertragsgemäße Zustand noch nicht erreicht gewesen, sodass eine unberechtigte Erfüllungsverweigerung nicht vorgelegen habe und die Kläger auch nicht verpflichtet gewesen seien, die Kaution zu bezahlen. Erst recht könne nicht von einer hartnäckigen Missachtung der den Klägern obliegenden Pflichten gesprochen werden, wenn nach der Aussage des Zeugen Restarbeiten unter starkem Druck und mit erheblichem Einsatz ausgeführt worden seien. Außerdem könne die Kündigung regelmäßig nicht auf die bloße Nichtzahlung der Kaution gestützt werden. Ferner hätte der Beklagte, sofern die Anwendbarkeit des § 554 a BGB unterstellt würde, seiner Kündigung gemäß § 2 Nr. 3 und 4 des Pachtvertrages eine Abmahnung vorausschicken müssen.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts habe am 25. Februar 2000 der nach dem Vertrag geschuldete konzessionsfähige Zustand nicht vorgelegen. Der Zeuge ... habe nämlich ausgesagt, dass am 25. Februar 2000 für den Fall der Nichterfüllung der Auflagen dem Gastwirt Zwangsmittel und außerdem ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gedroht hätten. Die Inbetriebnahme sei zwar nach den Angaben des Zeugen möglich gewesen, gleichzeitig habe aber die Gefahr von Zwangsmitteln und Bußgeldern gedroht. Diese Gefahr abzuwenden, sei nach dem Inhalt des Vertrages Sache des Beklagten gewesen. Der Beklagte habe nicht von den Klägern erwarten können, dass sie sich sofort nach Übernahme des Pachtobjekts der Gefahr von Auflagen und Bußgeldern aussetzten.

Unabhängig von der Frage der Konzessionsfähigkeit hätten erhebliche weitere Mängel des Objekts bestanden, wofür sich die Kläger im ersten Rechtszug noch vor dem zweiten Termin zur Beweisaufnahme auf den Zeugen ... bezogen hätten.

Der Haupteingang des Gebäudes sei nicht beleuchtet gewesen. An das aus der Wand ragende Kabel sei keine Lampe angeschlossen gewesen. Das Gleiche gelte für die Klingelanlage. Rechts neben der Eingangstür seien die Pflastersteine erheblich abgesenkt gewesen, sodass beim Hereintreten die Gefahr eines Sturzes bestanden habe. An der Rückwand des gesamten Gebäudes, an dem ein Anstrich noch nicht vorgenommen gewesen sei, habe ein Baugerüst gestanden. Im Garten und auf der Terrasse hätten Gerüstteile und Pflastersteine gelagert. Auf der Terrasse seien die Pflasterungsarbeiten nicht abgeschlossen gewesen. Die gesamte Gartenanlage habe einen desolaten Anblick geboten. Das Wasserbecken sei nicht instandgesetzt, sondern mit Bauschutt gefüllt gewesen. Vor dem Wasserbecken hätten Berge von Holz gelagert. Der Küchentrakt sei von außen grün und stark veralgt gewesen. Dort habe sich außen ein verfallener Zaun mit einem dahinter stehenden Schuttcontainer befunden. Die Fenster des Gebäudes seien teilweise zwar ausgeschäumt, jedoch nicht verleistet gewesen. Sämtliche Garagentore seien defekt und außer Funktion gewesen. Der Aufgang der Restauranttoilette sei voller Müll und Handwerkszeug gewesen und sei zu jenem Zeitpunkt gerade gereinigt worden. Bei der rechten Restauranttoilette sei die Tür nicht funktionstüchtig gewesen. Tischler seien mit einer Reparatur beschäftigt gewesen. Das Gleiche gelte für die Tür der linken Restauranttoilette, die aus einem rohen Holz-Türblatt bestanden habe. Die Stützpfeiler und die Fliesen seien außen gerade mit Fugenmaterial abgedichtet worden. Die Restauranttüren hätten außen einen festen Knauf aufgewiesen und von innen nicht verschlossen werden können. Der oben angebrachte Riegel habe kaum Widerstandskraft besessen und wäre von außen leicht aufzudrücken gewesen. Mehrere Kippfenster seien ohne Funktion gewesen. Ein Türgriff sei defekt, nämlich um 360 Grad drehbar, gewesen. Zwischen dem Eingangsbereich und dem Restaurantbereich habe eine Abtrenntür gefehlt. In den Gästezimmern seien die Wände in den unteren Raumteilen über einen etwa 20 cm breiten Streifen unvollständig tapeziert gewesen. Der im Flur befindliche Stützbalken sei nicht verkleidet und mit Farbe verschmiert gewesen. Die Telefonanlage sei im Eingangsbereich noch nicht verkleidet gewesen. Die Tür für den Kühlraum sei nur mit äußerster Kraftanstrengung zu bewegen gewesen und die Türschwelle neben der Küche zum Hinterausgang sei gerade erst frisch zementiert worden. Schließlich habe sich das Landgericht nicht damit auseinander gesetzt, dass der Zeuge ... einerseits von gravierenden Mängeln und andererseits von Restarbeiten gesprochen habe und dass dies durch die Lichtbilder der vorstehend beschriebenen Mängel dokumentiert werde.

Mangels wirksamer fristloser Kündigung sei nicht nur der Klagantrag zu 1 begründet, sondern auch der mit dem Klagantrag zu 4 geltend gemachte Anspruch auf Überlassung der Pachtsache. Wegen des Verzuges der Beklagten mit der ordnungsgemäßen Übergabe des Pachtobjekts seit dem 1. Dezember 1999 habe der Beklagte auch den dadurch entstandenen Schaden zu tragen, sodass der Klagantrag zu 3 ebenfalls gerechtfertigt sei. Im Berufungsrechtszug sei ein Übergang zu einer bezifferten Leistungsklage insoweit nicht nötig.

Der als Zahlungsantrag geltend gemachte Schadenersatzanspruch sei auch der Höhe nach begründet. Das Landgericht habe die Klage wegen unzureichender Darlegung zur Höhe nicht abweisen dürfen, weil grundsätzlich der Schadenersatzanspruch festgestanden habe. Vielmehr hätte das Landgericht unter Berücksichtigung von § 287 ZPO den Schaden feststellen müssen, zumal die Kläger mit der Ertragsvorschau des Steuerberaters ... eine Grundlage für die Einholung eines Sachverständigengutachtens vorgetragen hätten. Der Steuerberater ... habe die Vertragsvorschau aufgrund seiner Kenntnisse der örtlichen Verhältnisse und der Angaben zu den Räumlichkeiten in dem gepachteten Hotel und Restaurant ... erstellt. Aufgrund der Anzahl der Hotelbetten und der Anzahl der Sitzplätze habe der Umsatzerlös von ihm überschlägig ermittelt werden können. Es dürfe nicht zu Lasten der Kläger gehen, dass sie wegen der fehlenden Übergabe des Objekts keine ersten betriebswirtschaftlichen Auswertungen vorlegen könnten. Vielmehr müsse auf der Grundlage der örtlichen Verhältnisse eine Berechnung angestellt werden. Diese habe ergeben, dass den Klägern schon im Kalenderjahr 2000 ein Gewinn von 230.000 DM entgangen sei.

Die Kläger beantragen,

Der Beklagte beantragt,

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Er ist der Ansicht, dass die Kläger nicht im Einzelnen konkret dargelegt hätten, was unter dem von ihnen angeführten vertragsgemäßen Zweck zu verstehen sei. Nach dem schriftlichen Pachtvertrag sei das Objekt als Hotel und Gaststätte in konzessionsfähigem Zustand verpachtet worden. Objektiv erfülle ein Grundstück die Anforderungen an das Gaststättengesetz, wenn ein baulicher Zustand erreicht sei, der es erlaube, dieses Grundstück mit einer Gaststättenkonzession zu versehen. Dafür sei erforderlich, dass das Grundstück nach den planerischen Vorgaben überhaupt als Hotel und Gaststätte betrieben werden dürfe. Außerdem seien Anforderungen an den Brandschutz zu stellen und hygienische Voraussetzungen zu erfüllen. Bauliche Maßnahmen kämen nur insoweit in Betracht, als sie für die Gesundheit der Nutzer erforderlich seien. Von Renovierungen, Instandhaltungen oder Schönheitsreparaturen sei die Erteilung einer Gaststättenkonzession jedoch nicht abhängig. Die Kläger hätten keinen einzigen Grund vorgetragen, der sie zur Verweigerung der Abnahme des Grundstücks berechtigt hätte. Aus den Zeugenaussagen ergebe sich, dass spätestens am 25. Februar 2000 eine Gaststättenerlaubnis habe erteilt werden können. Bauliche Änderungen seien schon am 1. Februar 2000 abgeschlossen gewesen, was aus der Aussage des Zeugen ... folge, der den Schlussabnahmeschein unterzeichnet habe. Dieser Zeuge habe auch erklärt, dass die angeordnete Nachkontrolle nichts Gravierendes beinhaltet habe, sodass die Kläger auch nicht darauf abstellen könnten, dass sie sich bei einer Abnahme des Gebäudes in die Gefahr begeben hätten, sich Auflagen und Bußgeldern auszusetzen. Danach sei das Grundstück aus objektiver Sicht Anfang Februar 2000 hergerichtet gewesen, um dem nach dem Vertrag vorgesehenen Zweck als Hotel und Gaststätte zu dienen. Die weiteren mit der Berufungsbegründung vorgetragenen Mängel entsprächen lediglich der subjektiven Vorstellung der Kläger von einem vertragsgemäßen Zustand. Indessen habe das Landgericht zutreffend erkannt, dass der Verpächter bei schon errichteten Gebäuden mangels abweichender Vereinbarung nicht die Überlassung vollständig frisch renovierter Räumlichkeiten schulde. Auch die Berufungsbegründung bringe demgegenüber für eine entsprechende Verpflichtung des Beklagten nichts Substantielles. Insbesondere sei nach dem Pachtvertrag der Innenausbau Sache des Pächters. Wenn sich der Beklagte gleichwohl an dem Innenausbau beteiligt habe, so habe es sich um freiwillige Leistungen gehandelt. Demgemäß habe der Zeuge ... ausgesagt, es sei den Klägern angeboten worden, in dem Objekt Hand in Hand zu arbeiten. Damit seien die Kläger nicht im Unklaren gelassen worden, dass der Beklagte nicht sämtliche Arbeiten in dem Objekt durchführen würde, sondern die Mitwirkung der Kläger erwarte. Die Kläger hätten sich jedoch geweigert und es an der erforderlichen Unterstützung fehlen lassen, sodass der Zeuge ... bekundet habe, dass die Kläger in der Zeit zwischen 1. und 15. Februar 2000 unter Druck gesetzt worden seien, in dem Pachtobjekt mitzuarbeiten, insbesondere die Möbel in den Hotelräumen aufzustellen und auch im Küchenbereich die Voraussetzungen für das Aufstellen von Küchengeräten zu schaffen. Gleichwohl hätten die Kläger ihre Mitarbeit verweigert und sich auf den unzutreffenden Standpunkt gestellt, dass das Objekt noch nicht bezugsfertig gewesen sei. Für die Kläger sei das Angebot des Beklagten auf Übernahme des Objekts auch nicht überraschend gekommen, weil die Kläger sich durch Inaugenscheinnahme von dem Fortschritt der durch den Beklagten vorgenommenen Arbeiten hätten überzeugen können und sich das Objekt gleichsam unter den Augen der Kläger bis zur Abnahmereife entwickelt habe. Soweit die Kläger noch Restarbeiten geltend machten, fehle die Darlegung, in welche zeitliche Spanne diese angeblich von dem Beklagten zu erledigenden Arbeiten gefallen wären. Ebenso wenig ergebe sich daraus, welche Arbeiten tatsächlich am 25. Februar 2000 noch nicht erledigt gewesen seien. Der Zeuge ... habe sich am 24. Februar 2000 durch die Anfertigung von Lichtbildern selbst ein Bild von den noch zu erledigenden Arbeiten gemacht, bei denen es sich nach seiner Auffassung nur um Restarbeiten gehandelt habe. Diese Restarbeiten, die weder den konzessionsfähigen Zustand des Pachtobjekts beträfen noch substantielle Arbeiten bedeutet hätten, wären notfalls in ein bis zwei Tagen zu erledigen gewesen.

Das Landgericht habe die Vorschrift des § 554 a BGB zu Recht angewendet, wobei die schuldhafte Verletzung der den Klägern obliegenden Pflicht in der beharrlichen Weigerung der Erbringung zumindest der Kaution trotz des zwischenzeitlich eingetretenen vertragsgemäßen Zustandes liege. Die Kläger hätten auch nicht in Abrede genommen, dass eine Eröffnung des Hotelbetriebes erst für die Cebit-Messe vorgesehen gewesen sei, sodass ein Verzug des Beklagten ausscheide. Zumindest wäre der Verzug spätestens mit dem Angebot des Beklagten zur Übernahme des Objektes beendet gewesen. Die Kläger hätten die Übernahme des Objekts mit der Begründung verweigert, der vertragsgemäße Zustand des Objekts sei nicht hergestellt und sie hielten diese Auffassung bis heute aufrecht.

Die von den Klägern angenommene Vorlaufzeit lasse sich dem Vertrag nicht entnehmen, weil gerade kein eingerichtetes und vollständig hergestelltes Objekt geschuldet gewesen sei, sodass die Kläger ohnehin eine Vorlaufzeit gehabt hätten. Offensichtlich gingen die Kläger noch immer davon aus, dass eine Konzession vor der Übergabe des Objekts hätte erteilt werden müssen. Das sei jedoch nicht zutreffend, weil nur die Konzessionsfähigkeit geschuldet gewesen sei.

Aus § 8 Abs. 1 des Vertrages gehe hervor, dass der erste Teilbetrag der Kaution am 1. Dezember 1999 fällig gewesen sei, also zum Beginn der Pachtzeit. Daraus sei zu entnehmen, dass die Übergabe des Pachtobjektes an die Kläger Zug um Zug gegen Stellung einer Kaution habe erfolgen sollen.

Der bereits dem Grunde nach nicht gerechtfertigte Leistungsantrag lasse sich auch der Höhe nach nicht nachvollziehen. Die Ertragsvorschau des Steuerberaters ... lasse nämlich schon nicht erkennen, auf welcher kalkulatorischen Grundlage die berechneten Umsatzerlöse mit netto 2.700.000 DM angegeben worden seien. Dies gelte durchgehend auch für sämtliche anderen Positionen, insbesondere für die Kreditzinsen und Abschreibungen. Hinsichtlich der Inanspruchnahme von Kredit könnten den Klägern keine Realkredite gewährt worden sein, sodass bei einem mittleren Zinssatz von 8% auszugehen sei, sodass eine Kreditaufnahme von 600.000 DM vorliegen müsste, die bei Investitionen in Verbrauchsgütern zu höheren Abschreibungen als 15.000 DM führen würden. Bei einer 10-jährigen Abschreibung wäre der Faktor pro Jahr 60.000 DM. In der Ertragsvorschau betrage er nur ein Viertel dieses Betrages, sodass die abzuschreibenden Wirtschaftsgüter eine Abschreibungsdauer von 40 Jahren hätten. Dies sei bei Einrichtungsgegenständen für die Küche, das Restaurant und die Hotelzimmer gar nicht denkbar. Außerdem fehle in der Ertragsvorschau ein Tilgungsfaktor für die gewährten Darlehen.

Die Zeitspanne zwischen der fristlosen Kündigung und der Eröffnung des eigenen Betriebes durch den Beklagten am 1. Juni 2000 beruhe darauf, dass die Kläger den Beklagten nach der Nichterfüllung der Verpflichtung zur Übergabe einer Kaution vor eine völlig neue Entscheidung gestellt hätten, die angesichts der Größe des Objekts auch eine Lebensentscheidung gewesen sei, für die er eine Überlegungszeit benötigt habe.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.