I. Die Beteiligten haben im erstinstanzlichen Verfahren vor dem Landwirtschaftsgericht darum gestritten, ob zwei Grundstücke zum Zeitpunkt des Eintritts des zugrunde liegenden Erbfalls hofzugehörig waren oder nicht. Im sofortigen Beschwerdeverfahren wird jetzt noch um die Hofzugehörigkeit eines der beiden Grundstücke gestritten.

Der Beteiligte zu 1, Beschwerdegegner, ist der Neffe und Hoferbe des am ... 2008 verstorbenen H.F. G. Die Beteiligten zu 2 bis 4, Beschwerdeführer, sowie der weitere Beteiligte Jo. R. sind Erben des hoffreien Vermögens.

Der Beteiligte zu 1 hatte ursprünglich einen Feststellungsantrag dahingehend gestellt, dass das Grundstück im Grundbuch von H. Bl. ..., für welches kein Hofzugehörigkeitsvermerk eingetragen war, Hofesbestandteil sei. Diesem Antrag hat das Landwirtschaftsgericht stattgegeben. Insoweit ist ein Rechtmittel nicht eingelegt worden.

Die Beteiligten streiten indes um ein weiteres Grundstück. So hatten die Beteiligten zu 2 bis 4, die Beschwerdeführer, im selben Verfahren einen Feststellungsantrag dahin gehend gestellt, dass die Teilfläche eines anderen, nach der Grundbucheintragung zum Hof gehörenden Grundstücks, nämlich des Grundstücks H. Bl. ..., lfd. Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses, Flur ..., Flurstück ... mit aufstehendem ´Altenteilerhaus´ kein Bestandteil des Hofes, sondern hoffreies Vermögen sei. Diesen Antrag hat das Landwirtschaftsgericht zurückgewiesen und festgestellt, dass dieses Grundstück zum Hof gehöre.

Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 bis 4. Sie berufen sich darauf, dass das ´Altenteilerhaus´, insoweit unstreitig, niemals als solches genutzt worden ist.

Das ´Altenteilerhaus´ wurde im Jahr 1974/75 erbaut. Da das Grundstück im Außenbereich gelegen ist, hing die Baugenehmigung davon ab, dass es sich um ein sogenanntes privilegiertes Bauvorhaben handelte. Aus diesem Grunde ist das Haus, auch dies ist insoweit unstreitig, baurechtlich als ´Altenteilerhaus´ eingestuft worden (Bl. 226 d. A.).

Tatsächlich wurde es jedoch vermietet. Es hat eine Wohnfläche von 170 m² und verfügt über einen Garten von ungefähr 2.000 m² (vgl. Lichtbilder Bl. 236 ff. d. A.). Es ist Bestandteil des im Grundbuch eingetragenen Gesamtgrundstücks zur Größe von 9,7879 ha. Ob der Erblasser und seine vorverstorbene Ehefrau ursprünglich die Absicht gehabt hatten, das Haus als´Altenteilerhaus´ tatsächlich zu nutzen oder ob es sich um ein Miethaus als Vermögensanlage handeln sollte und die Qualifikation als´Altenteilerhaus´ lediglich gegenüber der Baubehörde erklärt wurde, um die Baugenehmigung im Außenbereich zu erreichen, steht zwischen den Beteiligten im Streit.

Das Landwirtschaftsgericht hat den negativen Feststellungsantrag der Beteiligten zu 2 bis 4 und Beschwerdeführer zurückgewiesen. Es hat darauf abgestellt, dass das fragliche Grundstück zum Hof gehöre, der mit entsprechendem Hofvermerk im Grundbuch eingetragen ist. Gem. § 5 HöfeVfO begründe dies die - allerdings widerlegbare - Vermutung, dass der streitige Grundbesitz zum Hof gehöre. Es sei den Antragsgegnern nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gelungen, den Gegenbeweis zu führen und damit diese Vermutung zu widerlegen. Im Gegenteil habe die Beweisaufnahme ergeben, dass der Grundbesitz im Todeszeitpunkt hofeszugehörig gewesen sei. Die Voraussetzungen des § 2 lit. a HöfeO hätten vorgelegen. Zur Überzeugung des Gerichts stehe fest, dass das Haus ursprünglich als ´Altenteilerhaus´ geplant und aus den Erträgen des Hofes errichtet worden sei. Auch die Lage und die Größe des Hauses sprächen letztlich nicht gegen die Hofeszugehörigkeit.

Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 bis 4, die daran festhalten, die ursprüngliche Planung des Gebäudes als ´Altenteilerhaus´ sei nur vorgeschoben gewesen, um die bauplanungsrechtlichen Hindernisse zu umgehen und das Bauvorhaben als ein privilegiertes Bauvorhaben einstufen lassen zu können. Tatsächlich habe es sich um eine Vermögensanlage handeln sollen. Das Haus mit Gartengrundstück sei steuerrechtlich Privatvermögen des Erblassers und seiner Ehefrau gewesen.

Die Beschwerdeführer vertreten die Auffassung, es sei rechtlich möglich, die Teilfläche von ca. 2.000 m², auf der das vermeintliche ´Altenteilerhaus´ steht, im Sinne von § 2 a HöfeO gesondert zu betrachten und zu behandeln und zum Gegenstand eines Feststellungsantrags nach § 11 c der HöfeVfO zu machen.

Sie beantragen,

den angefochtenen Beschluss abzuändern und festzustellen, dass der im Grundbuch des Amtsgerichts L. von H. Bl. ... unter der lfd. Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundbesitz, Flur ..., Flurstück ... - Gebäude und Freifläche, ..., zu einer Teilfläche von 2.000 m² mit dem dort darauf stehenden Einfamilienhaus im Zeitpunkt des Erbfalls am 21. März 2008 kein Bestandteil des im Grundbuch von H. Bl. ... eingetragenen Hofs gemäß der Höfeordnung gewesen ist,

hilfsweise festzustellen, dass der im Grundbuch des AG L. von H. Bl. ... laufende Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses als Flur ... Flurstück ... verzeichnete Grundbesitz im Zeitpunkt des Erbfalls am 21.03.2008 insgesamt kein Bestandteil des Hofes, sondern hofesfreies Vermögen ist.

Der Beteiligte zu 1 zu beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Er verteidigt den angefochtenen Beschluss, indem er an seiner Behauptung festhält, das fragliche Gebäude sei aus Mitteln des Hofes sowie in der Absicht, ein ´Altenteilerhaus´ zunächst für die Mutter des Erblassers zu bauen, errichtet worden. Er hält imÜbrigen an seiner Auffassung fest, die das Hausgrundstück betreffende Teilfläche sei nicht sonderrechtsfähig, sondern es sei auf das gesamte Flurstück zur Größe von annährend 10 ha abzustellen. Insoweit sei entscheidend, dass bei Betrachtung dieses Gesamtgrundstücks die landwirtschaftliche Nutzung überwiege.

II. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 bis 4 bleibt ohne Erfolg. Der Feststellungsantrag ist, wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend erkannt hat, zwar zulässig, in der Sache aber unbegründet. Dies gilt auch für den im Berufungsverfahren zusätzlich gestellten, auf das Gesamtgrundstück bezogenen Hilfsantrag.

1. Stellt man auf die Willensrichtung des Erblassers und seiner vorverstorbenen Ehefrau ab, würde es sich bei dem fraglichen Haus tatsächlich um ein ´Altenteilerhaus´ im Rechtssinne handeln, wie dies das Landwirtschaftsgericht im Einzelnen ausgeführt hat. Letztlich kommt es für die Entscheidung über den Hauptantrag hierauf aber gar nicht an, denn dieser muss schon deshalb ohne Erfolg bleiben, weil er auf etwas Unmögliches gerichtet ist.

a) Der Bungalow war, so der überzeugende Vortrag des Beteiligten zu 1, ursprünglich für die Mutter des Erblassers, Frau A. E. O., die den Hof seinerzeit übergeben hatte und die dann Altenteilerin war, gebaut worden. Zu ihrem Einzug ist es nach der Fertigstellung aber nicht mehr gekommen, weil sie in relativ jungen Jahren erkrankte und bereits zwei Jahre später mit 66 Jahren verstarb. Vor diesem Hintergrund sei der Entschluss zur vorübergehenden Vermietung gefasst worden. Der Erblasser habe dann in das ´Altenteilerhaus´ einziehen wollen, wenn er seine Pferdezucht eines Tages aufgegeben hätte. Außerdem sei mit einem Vorversterben des Erblassers wegen des Altersunterschiedes von 8 Jahren gerechnet worden. In diesem Fall habe seine Ehefrau ihren Lebensabend in dem´Altenteilerhaus´ verbringen wollen. Aufgrund der Wechselfälle des Lebens sei es hierzu allerdings nicht mehr gekommen, weil die Ehefrau trotz ihres jüngeren Alters vorverstorben ist und der Erblasser, nunmehr alleinstehend, seine Pferdezucht nicht aufgeben mochte, sodass er diese bis 3 Monate vor seinem Tod ausübte und letztlich ein Einzug in das´Altenteilerhaus´ unerblieb. Dabei folgt aus den vorgelegten Erklärungen des Jo. R. (Vater des Antragstellers) vom 17.06.2008 (Bl. 368 f. d. A.) und des Hausmieters H. D. vom 2.11.2009 (Bl. 370 d. A.), ebenso wie aus dem Testament des Erblassers, wonach der Antragsteller den Hof wohl einschließlich des streitgegenständlichen Hausgrundstücks erhalten sollte (´Haus und Hof und Grundstücke in H. ... soll J. R. haben.´. Testament vom 30.10.06, Bl. 24 d. BA 10 IV 178/08 AG Langen), dass das ´Altenteilerhaus´ als solches gedacht war und als Hofesbestandteil betrachtet wurde.

Allerdings könnte es, wie der Senat nicht verkennt, im Hinblick auf die tatsächlich erfolgte jahrzehntelange Fremdvermietung zweifelhaft sein, ob im Rechtsinne noch ein Altenteilerhaus, welches regelmäßig als Hofesbestandteil gilt (vgl. Wöhrmann, Das Landwirtschaftserbrecht, 9. Aufl., § 2 HöfeO, Rn. 19), anzunehmen ist. So kommt es nach Auffassung des OLG Köln nicht darauf an, zu welchem Zweck ein Haus ursprünglich einmal errichtet worden ist, sondern nur auf die tatsächliche Nutzung in der letzten Zeit vor Eintritt des Erbfalls (OLG Köln, Beschluss vom 2. August 2007, ZFE 2008, 38). Deshalb hatte das OLG Köln in dem dortigen Fall ein Miethaus als solches und nicht mehr als Landarbeiterhaus qualifiziert. Daraus, dass das Haus ursprünglich als Landarbeiterhaus genehmigt worden war, könne es nicht ankommen. Dies sei unerheblich. Entscheidend sei vielmehr die tatsächliche Nutzung des Hauses. Danach lasse sich eine Hofzugehörigkeit des fraglichen Hauses nicht mehr feststellen. Es sei nämlich in der späteren Zeit nicht mehr von Landarbeitern genutzt worden, sondern an hoffremde Mieter vermietet worden.

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Sachverhalt an, käme es für die Beurteilung nicht darauf an, ob, wie oben ausgeführt, das Haus ursprünglich als Altenteilerhaus geplant und die Absicht der entsprechenden Nutzung grundsätzlich beibehalten wurde, sondern allein auf die tatsächlich vorgenommene Nutzung der Fremdvermietung. Letztlich kann diese Frage hier aber offen bleiben.

Dies gilt auch für die Frage, mit welchen Mitteln das´Altenteilerhaus´ seinerzeit finanziert worden ist. Diese Frage bedarf daher keiner weiteren Aufklärung. Nach OLG Schleswig kommt es für die Beurteilung, entgegen dem Landwirtschaftsgericht in vorliegender Sache, ohnehin nicht darauf an, ob das betreffende Haus auch aus Mitteln des Hofes errichtet worden ist (Leitsatz Nr. 2 im Beschluss vom 26. September 2000, OLGR Schleswig 2001, 91). Hinzu kommt, dass, wie einleitend bereits hervorgehoben, der Hauptantrag aus anderen Gründen, nämlich wegen Unmöglichkeit, unbegründet ist.

b) Der Hauptantrag bezieht sich auf eine kleine Teilfläche des Grundstücks (im grundbuchrechtlichen Sinne), die nicht sonderrechtsfähig ist, sodass die begehrte Feststellung betreffend diese Teilfläche von vornherein gar nicht getroffen werden kann, weil sie auf etwas rechtlich Unmögliches gerichtet ist.

Für die Bestimmung der Hofzugehörigkeit nach § 2 lit. a HöfeO ist nämlich nicht auf irgendwelche Teilflächen von Grundstücken, sondern auf ein bestimmtes Grundstück abzustellen. Dabei stellt sich die Frage, wie der Begriff ´Grundstück´ im Sinne dieser Bestimmung zu verstehen ist. Teilweise wird vertreten, und darauf wollen die Beschwerdeführer hinaus, dass Teilflächen von Grundstücken im grundbuchrechtlichen Sinne eigenständige Grundstücke im Sinne von § 2 lit. a HöfeO sein könnten (wirtschaftlicher Grundstücksbegriff). Demgegenüber wird von der herrschenden Auffassung, so auch von dem OLG Köln in der bereits zitierten Entscheidung sowie in der aktuellen Kommentarliteratur z. B bei Wöhrmann uneingeschränkt (aaO., § 2 HöfeO, Rn. 12) und im Kommentar von Fassbender/Hötzel/von Jeinsen/Pikalo zumindest für den Fall eines einheitlichen Flurstücks (Höfeordnung, 3. Aufl., § 2, Rn. 37 ff.), die Auffassung vertreten, Grundstück im Sinne des § 2 lit. a HöfeO sei das im Grundbuch mit eigener lfd. Nr. eingetragene Grundstück, wobei dann, wenn verschiedene Teilflächen dieses Grundstücks unterschiedlich genutzt würden, darauf abzustellen sei, welche Nutzung überwiege.

Die genannte Auffassung des OLG Köln sowie der Kommentarliteratur trifft zu. Sie deckt sich mit dem Grundstücksbegriff des bürgerlichen Rechts (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl.,Überbl. v. § 90, Rn. 3, Überbl. v. § 873, Rn. 1) und führt allein zu der im Rechtsverkehr, insbesondere im Sachenrecht, gebotenen Rechtssicherheit. Zudem ist die HöfeO Bestandteil des bürgerlichen Rechts, sodass die Regelungen und Begriffe des BGB anzuwenden sind, soweit die HöfeO keine besonderen Anordnungen treffen (BGH RdL 2007, 98, 100).

Lediglich ergänzend sei insoweit noch angemerkt, dass die betreffende Teilfläche, auf der das ´Altenteilerhaus´ gebaut ist, im vorliegenden Fall auch aus baurechtlichen Gesichtspunkten nicht sonderrechtsfähig wäre. Dies ergibt sich aus der Auskunft der Baubehörde vom 30. März 2009, die zur Akte gereicht worden ist (Bl. 226 d. A.). Danach stellt eine Abtrennung vom landwirtschaftlichen Betrieb eine Entprivilegierung im Rahmen einer Nutzungsänderung dar. Diese wäre nur möglich, wenn auf die Errichtung eines weiteren´Altenteilerhauses´ auf der Hofstelle verzichtet würde. Die Leistung eines solchen Verzichts ist aber weder Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, noch ist eine Rechtsgrundlage für ein entsprechendes Verzichtsverlangen ersichtlich. Könnten daher die Beschwerdeführer unter Berufung auf einen im vorliegenden Verfahren erwirkten Feststellungstitel, der sich nur auf die das Hausgrundstück betreffende Teilfläche bezöge, eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erwirken, würde dies zur Baurechtswidrigkeit des sogenannten´Altenteilerhauses´ führen, sodass der (ggf. neue) Eigentümer mit einer Abrissverfügung der Ordnungsbehörde zu rechnen hätte.

2. Auch der Hilfsantrag, also der Feststellungsantrag, der sich auf das Gesamtgrundstück bezieht, führt nicht zum Erfolg. Es bleibt vielmehr bei der Vermutung, dass es sich um ein hofzugehöriges Grundstück handelt. Diese aus § 5 HöfeVfO folgende Vermutung ist nicht mit der erforderlichen Sicherheit widerlegt.

Zwar ist, betrachtet man die jeweiligen Miet und Pachterträge, ein Übergewicht der Mieterträge festzustellen. Der jüngste vorgelegte Mietvertrag betreffend das´Altenteilerhaus´ datiert vom 7. Februar 2003. Danach beträgt der monatliche Mietzins 600 € (Bl. 103 d. A.). Demgegenüber ist der Hof gem. Pachtvertrag vom 28. Oktober 1999 für einen jährlichen Pachtpreis von 400 DM/ha an den Landwirt K. B. verpachtet (Bl. 129 ff. d. A.). Bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Restfläche von ca. 9,59 ha sind dies etwa 3.836 DM bzw. 1.961 €. Die Jahresmiete von 7.200 € macht daher mehr als das Dreifache der Pachterträge der Gesamtfläche aus. Auch der GrünlandDeckungsbeitrag für den Fall der Eigenbewirtschaftung dürfte die Mieterträge nicht ganz erreichen, selbst wenn man in diese Betrachtung auch noch die Grünlandprämie für die Restfläche von ca. 9,59 ha einbezieht, die der Bewirtschafter erhält. Allerdings vermindert sich das Übergewicht des Mietertrags.

Hinzu kommt, dass eine Gesamtbetrachtung sämtlicher Umstände erforderlich ist, so wie dies bei landwirtschaftlichen Mischbetrieben anerkannt ist (zu den Kriterien i. E.: vgl. Wöhrmann,§ 1 HöfeO, Rn. 26). Es ist kein sachlicher Grund ersichtlich, bei der Bewertung nach § 2 HöfeO einen abweichenden Maßstab anzulegen.

Da die Gesamtfläche von 9,7879 ha vom Hof aus bewirtschaftet, nämlich als Grünland landwirtschaftlich genutzt wird und demgegenüber die Teilfläche mit dem Miethaus lediglich ca. 0,2 ha ausmacht, beträgt die Teilfläche prozentual zur Gesamtfläche lediglich ca. 2, 05 %. Flächenmäßig überwiegt daher eindeutig die landwirtschaftliche Nutzung des Gesamtgrundstücks.

Hinsichtlich des jeweiligen Verkehrswertes halten sich das Hausgrundstück, dessen Wert von den Beteiligten mit 60.000 € angegeben wird und die landwirtschaftliche Restfläche, die auf der Grundlage des niedersächsischen Landesgrundstücksmarktberichtes 2008 des Oberen Gutachterausschusses (vgl. Bodenrichtwerte S. 45: 0,51 € - 0,75 €. Mittelwert mithin: 0,63 €) einen geschätzten Verkehrswert von (ca. 9,57 ha x ca. 0,63 € =) 60.291 € verkörpert, in etwa die Waage.

Entscheidend ist schließlich hervorzuheben, dass eine Entwidmung des gesamten Grundstücks, das zu 98 % als Grünland vom Hof aus bewirtschaftet wird und seiner räumlichen Lage nach eindeutig dem Hof zugehörig ist, nicht festzustellen ist (vgl. Wöhrmann, 9. Aufl.,§ 2 HöfeO, Rn. 16). Auch die Beschwerdeführer selbst stellen insoweit nicht die Behauptung auf, das Gesamtgrundstück von knapp 10 ha habe aufgrund des Hausgrundstücks von ca. 2000 m² insgesamt die Hofeszugehörigkeit verloren, weil bei einer Gesamtbetrachtung die gewerbliche Mietnutzung überwiege. Vielmehr haben sie dies ursprünglich selbst nicht angenommen, weshalb sie es zu begründen versucht haben, dass das Hausgrundstück sonderrechtsfähig und nach Maßgabe des wirtschaftlichen Grundstücksbegriffes gesondert zu betrachten sei. Erst nach Erörterung der Sach und Rechtslage unter Hinweis darauf, dass der Senat den Grundstücksbegriff im sachenrechtlichen Sinne zugrunde lege, haben die Beschwerdeführer hilfsweise den auf das Gesamtgrundstück gerichteten Feststellungsantrag gestellt, der indes auch von ihrem eigenen Vorbringen nicht getragen wird.

Es kann daher im Rahmen wertender Gesamtbetrachtung nicht festgestellt werden, dass das Gesamtgrundstück überwiegend landwirtschaftsfremd genutzt wird, sodass die Vermutung der Hofeseigenschaft des Gesamtgrundstücks, die aus § 5 HöfeVfO folgt, als widerlegt anzusehen wäre.

3. Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass der auf das Hausgrundstück als Teilfläche gerichtete Hauptfeststellungsantrag auf etwas Unmögliches gerichtet und schon deshalb unbegründet ist.

Der auf das Gesamtgrundstück bezogene Hilfsantrag ist ebenfalls unbegründet, weil nicht festgestellt werden kann, dass aufgrund der Mietnutzung des ´Altenteilerhauses´ das gesamte Grundstück zur Größe von knapp 10 ha, obwohl vom Hofe aus bewirtschaftet und als Grünland genutzt, entgegen der Vermutung aus § 5 HöfeVfO tatsächlich entwidmet und daher nicht als landwirtschaftliche, zum Hof gehörende Fläche einzustufen wäre.

Die sofortige Beschwerde war daher als unbegründet zurückzuweisen, wobei der Feststellungstenor entsprechend der Eintragung des Grundbesitzes im Grundbuch durch Hinzufügung des Wortes´Landwirtschaftsfläche´ sowie durch Angabe auch der Größe der Gesamtfläche vorsorglich neu gefasst worden ist.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 34 Abs. 1, § 44 Abs. 1 und § 45 Abs. 1 LwVG. Soweit es um die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten geht, verbleibt es bei dem in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz der Nichterstattung außergerichtlicher Kosten, weil auf die Beschwerde der erstinstanzliche Tenor auf die Feststellung der Hofeszugehörigkeit des gesamten Grundstücks (Flurstücks) mit der vollständigen grundbuchmäßigen Bezeichnung umgestellt ist.

Die Festsetzung des Gegenstandwerts für das Beschwerdeverfahren folgt aus

§ 34 Abs. 2 LwVG i. V. m. § 19 Buchst. a) HöfeVfO, § 30 KostO.

Anlass zur Zulassung der Rechtsbeschwerde bestand in diesem konkreten Einzelfall nicht.