Streitig ist die steuerliche Berücksichtigung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung.

Die miteinander verheirateten Kläger werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Die Kläger waren u. a. Eigentümer je zur ideellen Hälfte eines Zweifamilienhauses in ..., H. .

Mit notariellem Vertrag vom .08.1993 veräußerten sie das Grundstück an die Eheleute W. in Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Kaufpreis betrug 950.000,00 DM und wari.H.v. 300.000,00 DM bis zum 01.10.1993 und in Höhe des Restbetrages bis zum 31.12.1994 von den Käufern zu entrichten. Gemäß § 4 des Vertrages waren die Kläger verpflichtet, das Grundstück zum 01.01.1995, frühestens jedoch nach Zahlung des Kaufpreises zuübergeben. Wegen des Vertragsinhalts im Einzelnen wird auf Blatt 2 - 13 der Vertragsheftung des FA Bezug genommen.

Mit Vertrag vom 19.08.1993 wurde der ursprüngliche Kaufvertrag dahin geändert, dass als Erwerber B. W. allein auftrat. Mit notarieller Urkunde vom 07.12.1994 machte B. W. den Klägern ein bis zum 19.12.1994 befristetes Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrages. Hiernach sollte die Grundstücksübergabe am 01.01.1996, frühestens jedoch nach Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Demgemäß war die zweite Kaufpreisrate i.H.v. 650.000,00 DM nicht bis zum 31.12.1994, sondern bis zum 31.12.1995 zu zahlen. Die Kläger verpflichteten sich, bis zum vorgesehenen Übergabezeitpunkt wesentliche Veränderungen am Kaufobjekt nur in Absprache mit dem Erwerber vorzunehmen. Mit notarieller Urkunde vom 19.12.1994 nahmen die Kläger das Kaufangebot vom 07.12.1994 an. Wegen des Inhalts der notariellen Urkunden im Einzelnen wird auf Blatt 14 - 53 der Vertragsheftung verwiesen.

Die Kläger erklärten in ihren Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre unter anderem Verluste aus Vermietung und Verpachtung (VuV) des streitigen Zweifamilienhauses i.H.v. 51.329,00 DM (1994) sowie 45.526,00 DM (1995). Das beklagte Finanzamt (FA) versagte die Anerkennung der Verluste aus VuV, weil die Absicht, auf Dauer nachhaltige Überschüsse aus diesem Grundstück zu erzielen, mit dem Abschluss des Kaufvertrages vom 04.08.1993 aufgegeben worden sei. Es verwies zur Begründung auf den Beschluss des Großen Senats des BFH vom 25.06.1984 GrS 4/82, BStBl II 1984, 751. Den hiergegen gerichteten Einspruch begründeten die Kläger damit, dass der vom FA zitierte BFH-Beschluss auf ihren Fall nicht anzuwenden sei, weil es sich in dem vom BFH entschiedenen Fall um eine gewerbliche Personengesellschaft gehandelt habe. Für die Berücksichtigung von Aufwendungen im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften sei der Kaufvertrag in Verbindung mit der späteren Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums zu sehen. Sie verwiesen in diesem Zusammenhang auf das BFH-Urteil vom 07.08.1990 VIII R 220/85, BFH/NV 1991, 294.

Das FA wies den Einspruch als unbegründet zurück. Positive oder negative Einkünfte aus VuV gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) könnten grundsätzlich nur dann erzielt werden, wenn der Steuerpflichtige bei dem einzelnen Objekt mit Überschusserzielungsabsicht tätig werde.Überschusserzielungsabsicht sei das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Vermögensnutzung, d. h. es müssten auf Dauer per Saldo positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Der Totalüberschuss müsse sich aus den voraussichtlichen Einnahmen abzüglich der Werbungskosten ergeben.

Der am .08.1993 geschlossene Kaufvertrag sowie die Änderungsverträge vom .08.1993 und .12.1994, in denen die Besitzübergabe des Zweifamilienhauses auf den 01.01.1996 verlegt worden sei, stelle einen objektiven Umstand dar, der die Aufgabe der Überschusserzielungsabsicht begründe. Nach Abschluss dieser Verträge hätten die Kläger nicht mehr die Möglichkeit gehabt, innerhalb der verbleibenden Zeit der Vermögensnutzung per Saldo positive Einkünfte zu erwirtschaften. Somit erfüllten die Verluste aus der Nutzung des Zweifamilienhauses in den Streitjahren nicht die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m.§ 21 EStG und seien nicht als negative Einkünfte aus VuV anzuerkennen.

Hiergegen richtet sich die vorliegende Klage, mit der die Kläger ihr bisheriges Begehren weiterverfolgen. Ergänzend tragen sie folgendes vor: Seit dem 01.06.1983 sei eine Wohnung des Zweifamilienhauses durch die Kläger selbst genutzt worden, die andere Wohnung sei seit dem 01.08.1984 fremdvermietet gewesen. Die von ihnen aufgenommenen Darlehen seien im Rahmen der Kreditvereinbarungen, die eine Laufzeit von 30 Jahren hätten, zeitanteilig getilgt worden. Der Kläger sei Mitglied des Vorstandes der H AG in Hamburg gewesen. Nach Änderung der Geschäftsordnung für Vorstandsmitglieder (Ausscheiden aus dem Vorstand mit Vollendung des 60. Lebensjahres), hätten die Kläger sich entschlossen, das Zweifamilienhaus Ende 1994 zu veräußern, weil zum gleichen Zeitpunkt das Arbeitsverhältnis beendet worden sei. Da sie bis Ende 1994 kein geeignetes neues Objekt gefunden hätten, sei dieÜbergabe des Grundstücks um ein Jahr auf den01.01.1996 hinausgeschoben worden. Die Veräußerung des Zweifamilienhauses sei erforderlich geworden, weil die Belastungen aus der nachverbliebenen Finanzierung nicht aus dennach Beendigung der Arbeitstätigkeit zur Verfügung stehenden Einkünften hätten getragen werden können. Die Kläger hätten geplant, bei einem Ausscheiden aus dem Berufsleben mit Vollendung des 65. Lebensjahres (1999) durch Einsatz anderen Privatvermögens die Immobilie weitestgehend zu entschulden. Der vorzeitige Wegfall der wesentlichen Einkünfte ab Ende 1995 habe jedoch eine andere Entscheidung notwendig gemacht.

Nach der Rechtsprechung des BFH seien die für den Bereich der Liebhaberei aufgestellten Rechtsgrundsätze bei der Besteuerung des Nutzungswerts eigengenutzter Wohnungen nicht anwendbar (BFH-Urteil vom 22.10.1993 IX R 35/92, BStBl II 1995, 98). Die Absicht zur Gewinnerzielung sei eine innere Tatsache, die nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden könne. Aus objektiven Umständen müsse auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden, wobei einzelne Umstände einen Anscheinsbeweis liefern könnten, der vom Steuerpflichtigen entkräftet werden könne. In diesem Falle bleibe es bei der objektiven Beweislast des FA. Diesen Beweis sei das FA nicht angetreten. Es habe den - nicht geplanten - vorzeitigen Verkauf des Zweifamilienhauses als Aufgabe der Überschusserzielungsabsicht unterstellt. Es habe dabei nicht beachtet, dass bei einem normalen Ausscheiden aus dem Erwerbsleben mit Vollendung des 65. Lebensjahres Privatvermögen zur Verfügung stehe, um die bestehenden Verbindlichkeiten abzulösen. Schon ab diesem Zeitpunkt wären unweigerlich Überschüsse entstanden, da der Überschuss der Werbungskosten im wesentlichen aus dem Abzug der Zinsaufwendungen entstehe. Das FA habe es somit unterlassen, alle Umstände dieses Einzelfalls zu berücksichtigen, sondern es habe sich ausschließlich von Verlusten der vergangenen Jahre leiten lassen. Demgemäß habe es auch nicht nachgewiesen, dass die Kläger die verlustbringende Tätigkeit nur aus im Bereich ihrer Lebensführung liegenden persönlichen Gründen oder Neigungen ausübten.

Im Streitfall sei die Totalperiode der Vermögensnutzung für eine vermietete Immobilie nach der objektiven möglichen Nutzungsdauer des Gebäudes zu bestimmen. Bei einer angenommenen tatsächlichen Nutzungsdauer von 100 Jahren ergebe sich somit ein Totalüberschuss, so dass von einer Liebhaberei nicht ausgegangen werden könne. Die von den Klägern auf 30 Jahre angelegte Finanzierung sei so aufgebaut gewesen, dass mit Auslauf der Zinsbindungsfristen jeweils Sondertilgungen gut möglich gewesen wären und angesammeltes Privatvermögen sodann zur Entschuldung des Objektseingesetzt worden wäre. Spätestens ab diesem Zeitpunkt wären Überschüsse erzielt worden. Es habe nie die Absicht bestanden, das Objekt wieder zu veräußern. Die Kläger verweisen zur Stützung ihrer Rechtsansicht auf den Erlass des Finanzministers Nordrhein-Westfalen vom 27.02.1997, DB 1997, 849 sowie auf das BFH-Urteil vom 22.04.1997 IX R 17/96, DB 1997, 1495.

Das FA hat die angefochtenen Einkommensteuerbescheide während des Klageverfahrens geändert. Die Kläger haben die geänderten Bescheide zum Gegenstand des Verfahrens gemacht.

Sie beantragen,

Das FA beantragt,

Es verweist auf seine Ausführungen im Einspruchsbescheid und trägt ergänzend vor: Einkünfte aus VuV könnten nur dann steuerlich berücksichtigt werden, wenn der Steuerpflichtige bei dem einzelnen Objekt mit Überschusserzielungsabsicht tätig werde.Überschusserzielungsabsicht sei das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Vermögensnutzung, d. h. es müssten auf Dauer gesehen per Saldo positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Durch die Vereinbarungen in dem am .08.1993 geschlossenen notariellen Kaufvertrag sowie in den Änderungsverträgen vom .08.1993 und .12.1994, die Übergabe des streitigen Objektes zum 01.01.1996 vorzunehmen, sei die Zeit der voraussichtlichen Vermögensnutzung tatsächlich auf die Zeit bis zum 31.12.1995 festgelegt worden.

Entgegen der Auffassung der Kläger stelle der Abschluss des notariellen Kaufvertrages einen objektiven Umstand dar, der die Zeit der voraussichtlichen Vermögensnutzung durch die Kläger festlege (Urteil des FG Saarland vom 26.10.1990, EFG 1991, 125). Die frühere subjektive Aussicht der Kläger bezüglich der voraussichtlichen Nutzung des Grundstücks könne für die steuerliche Beurteilung derÜberschusserzielungsabsicht in der Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages nicht herangezogen werden. Es sei eine Ermittlung des Totalüberschusses für die tatsächliche Zeit der Vermögensnutzung durch die Kläger bis zum 31.12.1995 durchzuführen. Danach bestehe in den Streitjahren nicht mehr die Möglichkeit, innerhalb der verbleibenden Zeit der Vermögensnutzung per Saldo positive Einkünfte zu erwirtschaften. Demgemäß sei die Überschusserzielungsabsicht in den Streitjahren nicht mehr gegeben, so dass die erklärten Verluste aus VuV bezüglich des Zweifamilienhauses nicht als negative Einkünfte anerkannt werden könnten.

Dem halten die Kläger unter Hinweis auf das Urteil des FG des Saarlandes vom 26.02.1993, EFG 1993, 518, entgegen, dass es bei den Einkünften aus VuV auf das Gesamtergebnis der voraussichtlichen Vermögensnutzung ankomme. Diese Frage sei zu Beginn der Einkunftserzielung (Eröffnung der Einkunftsart) zu prüfen. Wenn während der voraussichtlichen Vermögensnutzung Umstände einträten, die zu einem nicht geplant gewesenen Wegfall des genutzten Vermögensgegenstandes führten (Verlust, Verkauf, Verkauf bei gleichzeitiger Anschaffung eines Ersatzvermögensgegenstandes, Gesetzesänderung u. a.), so könne dies nicht auf den Beginn der Einkunftserzielungsabsicht zurückbezogen werden oder als Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht angesehen werden. Solche Vorgänge könnten nur mit in Betracht gezogen werden, wenn sie von Beginn an in die Überlegungen einbezogen worden seien.

Die Beteiligten haben ihr Einverständnis zu einer Entscheidung durch den Berichterstatter erklärt (§ 79 Abs. 3, 4 Finanzgerichtsordnung - FGO -).