Dieser Zulassungsangriff hat keinen Erfolg. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts begegnet nicht ernstlichen Zweifeln. Solche liegen nach ständiger Senatsrechtsprechung (vgl. z.B. Beschl. v. 31.7.1998 -- 1 L 2696/98 --, NVwZ 1999, 431) erst dann vor, wenn für das vom Zulassungsantragsteller favorisierte Entscheidungsergebnis -- auf dieses kommt es an und nicht auf einzelne Begründungselemente -- "die besseren Gründe sprechen", d.h. wenn ein Obsiegen in der Beschwerdeinstanz wahrscheinlicher ist als ein Unterliegen. Das ist nicht der Fall.

Das gilt namentlich im Hinblick auf die von dem Antragsteller zu 2) bejahte Frage, ob die in der textlichen Festsetzung Nr. 3 des zitierten Bebauungsplans enthaltene sog. Zwei-Wohnungs-Klausel ("In den Baugebieten, in denen als Bauweise Einzelhäuser, Hausgruppen oder die abweichende Bauweise a 2 festgesetzt sind, sind nur Wohngebäude mit jeweils höchstens zwei Wohnungen zulässig <§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB>.") stets nachbarschützende Wirkung entfaltet. Der Senat vertritt in ständiger Rechtsprechung (vgl. z.B. Beschl. v. 2.11.1994 -- 1 M 6032/94 --, NVwZ-RR 1995, 497 = BRS 56 Nr. 43) in Nachfolge der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. z.B. Beschl. v. 9.3.1993 -- 4 B 38.93 --, NVwZ 1993, 1100 = BRS 55 Nr. 170 = BauR 1993, 581; Urt. v. 26.9.1991 -- 4 C 5.87 --, BVerwGE 89, 69 = BRS 52 Nr. 5 = DVBl 1992, 564) einen gegenteiligen Standpunkt. Danach stellt die Festsetzung der Wohnungszahl zwar kein Kriterium des Maßes der baulichen Nutzung, sondern ihrer Art dar. Die Zwei-Wohnungs-Klausel kann danach geeignet sein, den Gebietscharakter im Sinne einer Bebauung vorwiegend mit Familienheimen zu bestimmen. Der Ortsgesetzgeber ist auch (nur) berechtigt (nicht also ist dies von Gesetzes wegen vorgegeben), der entsprechenden planerischen Festsetzung drittschützende Wirkung beizulegen; er darf die Zwei-Wohnungs-Klausel aber auch ausschließlich objektiv-rechtlich ausgestalten. Welche der beiden Möglichkeiten er gewählt hat, richtet sich nach dem Gesamtinhalt des jeweiligen Bebauungsplans. Zu entscheiden ist namentlich unter Heranziehung seiner Begründung und gegebenenfalls weiterer Auslegungshilfen, wie etwa der Niederschriften über die Gemeinderatssitzung und ähnlichem, ob das eine oder das andere der Fall ist.

Die Ausführungen von Mampel (NJW 1999, 975, 977 ff.; BauR 1978, 697, 708), auf die der Zulassungsantrag im Wesentlichen gestützt ist, geben keinen Anlass, von dieser Rechtsprechung abzuweichen. Mampel ist zwar zuzugeben, dass den örtlichen Gesetzgeber nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG die Aufgabe trifft, den Inhalt des Grundeigentums im Spannungsfeld zwischen Privatnützigkeit einerseits, d.h. der grundsätzlichen Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand und dem Bestreben des Grundeigentümers, dessen Nutzung zur Grundlage selbstbestimmter Lebensführung zu machen, und den Belangen des Wohls der Allgemeinheit andererseits festzulegen. Das muss gemäß § 1 Abs. 6 BauGB im Wege gerechter Abwägung geschehen. Damit ist indes nicht gesagt, dass alle Festsetzungen, welche der örtliche Plangeber trifft, allen oder zumindest bestimmten Grundstücken ohne Rücksicht auf die Nachteile, die eine planabweichende Nutzung mit sich bringen, Nachbarschutz vermittelt/vermitteln kann. Nachbarschutz verleihen, wie Sendler (Baurecht 1970, 1, 6 ff) grundlegend und überzeugend entwickelt hat, nur solche Regelungen, welche bestimmte Grundstückseigentümer zu einer Schicksalsgemeinschaft zusammen schließen. Die in Rede stehenden Regelungen müssen zwischen ihnen ein Synallagma, d.h. ein Geflecht wechselbezüglicher Pflichten begründen, welche dem einen gewisse Beschränkungen gerade zu dem Zwecke auferlegen, dass auch der andere die seinen mit dem Ergebnis akzeptiert, dass ein beide verbindender gemeinsamer Zweck erreicht wird. Hauptbeispiel hierfür ist das Grenzabstandsrecht. Nur wenn beide benachbarten Grundstückseigentümer die vom Gesetz auferlegten Beschränkungen einhalten, kommt das von ihm gewünschte Ergebnis zustande, dass nämlich die Wohngebäude voneinander einen Abstand von mindestens (2 X 3 =) 6 m Abstand halten.

Nicht für alle Festsetzungen, die der Nutzungsart zuzuordnen sind, versteht sich eine solche Verschränkung wechselbezüglicher Pflichten von selbst. Sie ist zwar anerkannt (BVerwG, Urt. 16.9.1993 -- 4 C 28.91 --, BVerwGE 94, 151) für die Eigentümer der Grundstücke, die in einer der in §§ 2 ff BauNVO bestimmten Gebietsart liegen, möglicherweise auch für Grundstücke, die in benachbarten Baugebieten liegen. Der Umstand allein, dass dies als Ergebnis gerechter Abwägung (§ 1 Abs. 6 BauGB) festgesetzt werden muss, besagt noch nichts darüber aus, ob/dass sämtliche die Nutzungsart betreffenden Festsetzungen eines Bebauungsplans nachbarschützenden Charakter haben müssen. Das ergibt sich zum einen daraus, dass der Gemeinde in Einklang mit dem Gebot gerechter Abwägung bei Einhaltung der jeder Abwägung gezogenen Schranken (fast) stets ein "Freiraum" zur Verfügung steht, in dem sie sich "frei" für die eine oder die andere planerische Lösung entscheiden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 -- IV C 105.66 --, BVerwGE 34, 301, 309). Mit diesem Entscheidungsspielraum nicht zu vereinbaren ist, dass jeder Eigentümer die Einhaltung jedweder planerischen Festsetzungen -- und sei sie noch so zufällig getroffen worden -- sollte verlangen können, nur weil sie "nun einmal" so ausgefallen war. Zum anderen folgt dies daraus, dass auch Nutzungsarten nur oder zumindest überwiegend im öffentlichen Interesse und ohne dass dadurch wechselbezügliche Pflichten begründet oder verstärkt werden, festgesetzt werden können. Ein Beispiel dafür stellt namentlich § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB, die Grundlage der Zwei-Wohnungs-Klausel, dar. Dieser ist überwiegend mit rein städtebaulicher Zielsetzung zu dem Zwecke eingeführt worden, unwillkommene Umstrukturierungen vorhandener städtebaulicher Gebiete verhindern, namentlich die Beeinträchtigung von Fremdenverkehrsgebieten oder Dorfgebieten verhindern zu können, deren städtebauliche Funktion unter anderem/gerade durch die bestimmte Größe von Wohnungen bislang sichergestellt worden ist (vgl. Regierungsentwurf zum BauGB, BT-Drucks. 10/4630, S. 72 zu Art. 1 Nr. 13 a cc). Dementsprechend kann eine Zwei-Wohnungs-Klausel -- zunächst einmal nur -- den Grundstücken, für die sie allein gilt, Nachbarschutz vermitteln, etwa wenn dadurch sichergestellt werden soll, dass damit kinderreichen Familien eine auskömmliche Nachbarschaft gesichert werden soll, indem jede der Wohnungen den durch die verstärkte Wohnnutzung verbunden (vor allem: Kleinkinder-) Lärm hinnehmen muss, um ihrerseits entsprechenden Lärm entfalten zu können. Es liegt auf der Hand, dass ein derartiger Nachbarschutz gerade nicht das Ziel (Wohnruhe) verfolgt, welches der Antragsteller zu 2) mit seinem Nachbarstreit zu erreichen trachtet. Bei der Zwei-Wohnungs-Klausel handelt es sich dementsprechend nicht um eine Regelung, der man ohne Berücksichtigung des Willens des Ortsgesetzgebers entnehmen kann, ob und ggf. in welcher Richtung sie Nachbarschutz entfalten kann.

Die danach erforderliche Betrachtung der Planbegründung ergibt -- wie das Verwaltungsgericht mit den besseren Gründen dargelegt hat -- keine ausreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, die Zwei-Wohnungs-Klausel habe hier nachbarschützende Wirkung. Im allgemeinen Teil unter 2. wird in der Planbegründung lediglich ausgeführt, Ziel des Planes sei es, die angespannte Wohnungssituation lindern zu helfen. Das sind allein städtebauliche Gesichtspunkte. Die Positionierung der Wohngebäude ist ebenfalls allein durch städtebauliche Gesichtspunkte, nämlich insbesondere durch die Lage des westlich des Plangebietes vorhandenen Gewerbegebietes sowie die Immissionen bestimmt worden, welche von den Sportanlagen und der Kiesseestraße ausgehen. Das städtebauliche Konzept (vgl. 4.2 der Planbegründung) sieht ebenfalls allein im städtebaulichen Interesse, d.h. ohne Begründung wechselbezüglicher Pflichten vor, verschiedene Wohnformen sollten gemischt werden, wobei Wohnhöfe zur Verbesserung der Nachbarschaft und flächensparende Erschießungsanlagen sowie Anordnungen der Kraftfahrzeugeinstellplätze erreicht werden sollten. Die Verbesserung der Nachbarschaft stellt nicht darauf ab, dass die Wohnruhe verbessert wird. Vielmehr sollen die sozialen Beziehungen zwischen den Grundstücksnutzern durch die Gestaltung der Wohnhöfe verbessert werden. Das wird durch die Erhöhung der Anzahl der Wohnungen von zwei auf drei je Gebäude i.ü. nicht in Frage gestellt. Schließlich lassen sich aus den Ausführungen unter 5.1 am Ende der Planbegründung keine ausreichenden Anhaltspunkte für die Annahme entnehmen, die Zwei-Wohnungs-Klausel sei gerade mit der für das Grundstück des Antragstellers zu 2) geltenden Festsetzung der Nutzungsart und Bauweise zur Begründung eines Geflechtes wechselbezüglicher Pflichten und Rechten festgesetzt worden. Dort heißt es für den Bereich des Geschosswohnungsbaus:

"Durch Festsetzung ist die höchst zulässige Zahl der Wohnungen je Baugebiet im Bereich des vorgesehenen Geschosswohnungsbaus begrenzt. Hierdurch soll vermieden werden, dass zahlreiche Kleinwohnungen entstehen, die zu einer höheren Verkehrsbelastung und zu einer Überlastung des Park- und Stellplatzangebots führen."

Diese Ausführungen kann der Antragsteller zu 2) nicht -- wie er in dem Zulassungsantrag geltend macht -- gleichsam "erst recht" auf die Gebiete übertragen, in denen -- wie hier -- kein Geschosswohnungsbau, sondern Hausgruppe mit der Zwei-Wohnungs-Klausel festgesetzt worden sind. Denn für die Bereiche des Geschosswohnungsbaus wurde eine Zwei-Wohnungs-Klausel gerade nicht festgesetzt. Vielmehr enthält der Plan für jeden einzelnen "Wohnblock" eine bestimmte Anzahl von Wohnungen, die (allein) dort untergebracht werden sollen. Das ist etwas qualitativ anderes als die Zwei-Wohnungsklausel, welche für die hier in Rede stehende Hausgruppe gelten soll. Der vom Antragsteller zu 2) gezogene "Erst-recht-Schluss" ist des weiteren deshalb nicht gerechtfertigt, weil Ziel der Festsetzung bestimmter Wohnungszahlen im Bereich des Geschosswohnungsbaus gerade nicht die Erreichung von Wohnruhe, sondern allein das öffentliche Interesse darstellt, eine zu hohe Belastung der Flächen öffentlichen Verkehrs und eine Überlastung des Park- und Stellplatzangebotes zu verhindern.

Ist die Zwei-Wohnungs-Klausel danach nicht nachbarschützend, kann der Antragsteller zu 2) die erteilte Befreiung nicht schon mit Rücksicht auf ihre vermeintliche objektive Rechtswidrigkeit zu Fall bringen. Dementsprechend bedarf es keines Eingehens darauf, ob § 31 Abs. 2 BauGB i.d.F., die diese Vorschrift durch das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 erhalten hat, nach wie vor eine atypische Sachlage erfordert (vgl. einerseits Schrödter/Schmaltz, BauGB, 6. Aufl., § 31 Rdnr. 19; andererseits Claus, DVBl 2000, 241), und ob die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB erfüllt sind. Maßgeblich ist vielmehr allein, ob die Zulassung von insgesamt 12 Wohneinheiten für den Antragsteller zu 2) zu unzumutbaren Ergebnissen führt. Das hat das Verwaltungsgericht ins Einzelne gehend (S. 9 f des Beschlussabdrucks) verneint. Insofern enthält die Zulassungsantragsschrift substantiierte Zulassungsangriffe nicht (§ 146 Abs. 5 Satz 3 VwGO).

Der Zulassungsgrund aus § 124 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 146 Abs. 4 VwGO ist nicht innerhalb der Zulassungsantragsfrist substantiiert worden. Seite 8 der Zulassungsantragsschrift vom 4. April 2001, welche allein Ausführungen hierzu enthält, ist nach dem Aufdruck des Fax-Gerätes des Verwaltungsgerichts nach Ablauf der Zulassungsantragsfrist eingegangen. Fragen der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand stellen sich nicht. Schon der Umstand, dass der Verfahrensbevollmächtigte des Antragstellers zu 2) die Seiten 6 und 7 gleichsam außerhalb der Ordnung eigens unterschrieben hat, zeigt, dass er um die zeitlich prekäre Situation wusste, als der Schriftsatz auf sein Fax-Gerät gelegt worden war. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, weshalb eine Zulassungsantragsschrift vom 4. April 2001 erst so spät am 5. April 2001 auf das Fax-Gerät hatte gelegt werden müssen.

Es kommt selbständig tragend hinzu, dass eine Zulassung der Beschwerde auf der Grundlage von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO nicht in Betracht kommt. Denn dessen Voraussetzungen sind erst dann erfüllt, wenn die Angriffe des Rechtsmittelführers schwierige Fragen aufwerfen, welche sich im Zulassungsverfahren nicht ohne weiteres beantworten lassen (vgl. Senatsbeschl. v. 31.8.1998 -- 1 L 3914/98 --, NdsRpfl 1999, 44). Daran fehlt es hier, da aufgrund der vorstehenden Ausführungen ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung nicht bestehen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO, die Entscheidung über den Streitwert aus § 13 Abs. 1 Satz 1, § 20 Abs. 3 GKG i.V.m. Nr. 8 b der regelmäßigen Streitwertannahmen des 1. und 6. Senats des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts (NdsVBl 1995, 80).

Dieser Beschluss. ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 25 Abs. 3 Satz 2 GKG).