Entscheidungsgründe

Die Klage hat Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Der Verwaltungsrechtsweg ist gem. § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffnet, da es sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nichtverfassungsrechtlicher Art handelt und keine abdrängende Sonderzuweisung ersichtlich ist. Die streitentscheidenden Normen ergeben sich aus der Satzung der Beklagten und dem Realverbandsgesetz.

Die Klage ist als Feststellungsklage zulässig. Bei der Frage der Mitgliedschaft des Klägers bei der Beklagten handelt es sich um ein Rechtsverhältnis i.S.d. § 43 Abs. 1 VwGO. Der Kläger hat auch ein Interesse an der Feststellung der Mitgliedschaft, weil sich daraus für ihn bestimmte Rechte und Pflichten ergeben und die Beklagte sich nicht in der Lage sieht, zu entscheiden, ob der Kläger oder die Beigeladene Mitglied ist.

Die Klage ist auch begründet. Der Kläger ist als Inhaber des Forstanteils Nr. 5 Mitglied der Beklagten geworden.

Gem. § 6 Abs. 1 RealVbG ist Mitglied des Realverbandes, wer Inhaber eines Verbandsanteils ist. Die Kammer geht aufgrund der ihr vorliegenden Erkenntnisse davon aus, dass der Kläger durch den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts C-Stadt vom 14. September 2010 Inhaber von Verbandsanteilen und Mitglied der Beklagten geworden ist. Die Beigeladene war hingegen nie Inhaberin entsprechender Anteile und wurde von der Beklagten zu Unrecht als Mitglied geführt.

Ursprünglich war Herr J. Inhaber der Verbandsanteile. Dies steht zwischen den Beteiligten nicht in Streit und es ergibt sich zudem aus dem vorgelegten Mitgliederverzeichnis der Beklagten (Anlage B zur Satzung der Beklagten vom 23. Juli 1973, Blatt 83 ff. der Gerichtsakte). Dort wird das Grundstück „V.“ des Herrn J. unter Ziff. I, dort Nr. 5, aufgelistet. Dass dies seinerzeit unrichtig erfasst wurde, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht vorgetragen.

Die Kammer geht zudem davon aus, dass die Verbandsanteile trotz ihrer Selbstständigkeit nicht von diesem Grundstück getrennt wurden, sondern stets damit verbunden waren. Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 RealVbG hat sich der Realverband zur Regelung seiner Verhältnisse eine Satzung zu geben. Nach § 4 Abs. 1 Sätze 1 und 2 der Satzung sind die Verbandsanteile der Beklagten selbstständig, können durch Rechtsgeschäft übertragen werden und Gegenstand besonderer Rechte sein. Damit handelt es sich - wie die Beteiligten zutreffend ausgeführt haben - um selbstständige Verbandsanteile i.S.d. § 9 RealVbG. Gem. § 9 Abs. 1 RealVbG können derartige Verbandsanteile selbständig durch Rechtsgeschäft übertragen werden und Gegenstand besonderer Rechte sein. Hier liegen jedoch die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Satz 1 RealVbG vor, wonach ein Realverbandsanteil als Bestandteil des Grundstücks gilt, wenn er nach dem örtlichen Herkommen oder dem bisherigen Recht, insbesondere nach einem Rezess, zu einer Haus- oder Hofstelle gehört, solange er von dem Grundstück nicht getrennt wird. Die Norm verlangt, dass (aktiv) festgelegt werden muss, dass ein selbstständiger Verbandsanteil zu einer Haus- oder Hofstelle gehört („nach dem örtlichen Herkommen oder dem bisherigen Recht, insbesondere nach dem Rezeß“, vgl. auch BGH, Urteil vom 17. Juli 1998 – V ZR 370/97 –, Rn. 9, juris).

Die Beigeladene bestreitet, dass die gegenständlichen Verbandsanteile jemals wirksam mit einer Hofstelle verbunden waren. Das Bestreiten ist allerdings nicht ausreichend belegt. Die Kammer verkennt nicht, dass die Zugehörigkeit eines selbstständigen Verbandsanteils zu einem Grundstück nach § 9 Abs. 2 RealVbG nach der Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts nicht die Regel, sondern die Ausnahme darstellt und ein ausnahmsweise zu einer solchen Zugehörigkeit führendes „örtliches Herkommen“, d.h. örtliches Gewohnheitsrecht, daher nicht schlicht als vermeintlich „unstreitig“ bezeichnet werden kann, sondern mit seinem konkreten Regelungsinhalt einzelfall-, d.h. grundstücksbezogen von Amts wegen festzustellen ist (Nds. OVG, Beschluss vom 12. Juli 2016 – 10 LA 42/16 –, Rn. 12, juris, m.w.N.). Eine solche Feststellung ist hier allerdings möglich. Im vorgelegten Mitgliederverzeichnis (Anlage B der Satzung der Beklagten) wird das Grundstück des Herrn J. unter Ziff. I aufgelistet. Die Überschrift zu Ziff. I lautet „Anteile, die mit einer Hofstelle verbunden sind“. Unter Ziff. II werden „Anteile, die nicht mit einer Hofstelle verbunden sind“ aufgelistet. Insoweit ist der Vortrag der Beigeladenen, dass die Anteile des Herrn N. nicht mit einer Hofstelle verbunden gewesen seien, nicht ausreichend belegt. Zudem heißt es in § 4 Abs. 1 Satz 3 der Satzung der Beklagten, dass Verbandsanteile, die zu einer Haus- oder Hofstelle gehören, von dieser getrennt werden können. Dies erfordert demzufolge aktives Handeln, um die Trennung zu bewirken. Da die Beklagte eine solche Regelung in ihre Satzung aufnahm und in der Anlage zur Satzung festhält, welche Anteile mit einer Hofstelle tatsächlich verbunden sind und welche nicht, spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass die in der Anlage B Ziff. I der Satzung genannten Verbandsanteile auch tatsächlich mit einer Hofstelle verbunden waren und nach wie vor sind, sofern – wie hier – keine gegenteiligen Anhaltspunkte vorliegen (zur allgemeinen Lebenserfahrung als Grundlage der richterlichen Überzeugung vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 2018 – 9 B 11/17 –, Rn. 5, juris).

Die Anteile gelten deshalb als trennbarer, nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, vgl. § 96 BGB (Thomas/Tesmer, Niedersächsisches Realverbandsgesetz, 10. Auflage 2015, § 9 Ziff. 3, Seite 123; MüKoBGB/Stresemann, 7. Auflage 2015, § 96 Rn. 3; BeckOK BGB/Fritzsche, 45. Edition 2017, § 96 Rn. 4). Eine Trennung kann (nur) durch Rechtsgeschäft unter Lebenden oder durch letztwillige Verfügung erfolgen (BGH, Urteil vom 17. Juli 1998 – V ZR 370/97 –, Rn. 11, juris). Das ist hier – wie bereits dargelegt – nicht ersichtlich. Die Rechtslage zum Verbandsanteil folgt damit der Rechtslage zum Grundstück; die Vorschriften der §§ 311c, 926 Abs. 1 Satz 2 BGB sind entsprechend anwendbar (Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Ziff. 3, Seite 123 und § 9 Ziff. 5, Seite 126).

Das Verwaltungsgericht Lüneburg führt zur rechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragung eines Grundstücks durch Urteil vom 11. September 2012 – 3 A 231/11 –, Rn. 28 ff., juris, Folgendes aus:

„Ein mit dem Grundstück verbundener, aber selbständiger Verbandsanteil geht bei Veräußerung des Grundstücks, zu dem der Verbandsanteil als Grundstücksbestandteil gehört, auf den Erwerber dann über, wenn sich die Veräußerung vertraglich auf Bestandteile und Zubehör des Grundstücks erstreckt. Nach den Auslegungsregeln der §§ 311c, 926 Abs. 1 Satz 2 BGB, die bei der Ermittlung des Vertragsinhalts anwendbar sind, ist dies im Zweifel anzunehmen. § 311 c BGB bestimmt:

Verpflichtet sich jemand zur Veräußerung oder Belastung einer Sache, so erstreckt sich diese Verpflichtung im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache.

§ 926 Abs. 1 Satz 2 BGB regelt:

Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll.

Nach § 96 BGB gelten Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, als Bestandteile des Grundstücks, und nach § 97 BGB gehören zum Zubehör diejenigen beweglichen Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind. Damit sind Bestandteile des Grundstücks und Zubehör in gleicher Weise rechtlich einzuordnen, wenn es darum geht, ob Bestandteile oder Zubehör bei einer Veräußerung der Hauptsache – des Hofgrundstückes – mit übergehen (zur entsprechenden Anwendung des § 311 c BGB auf Bestandteile eines Grundstückes vgl. u.a. auch Ludwig in: jurisPK-BGB Band 2, 6. Aufl. 2012, Rn. 5 ff. m.w.N.; Palandt-Grüneberg, BGB, Kommentar, 71. Aufl. 2012, § 311c Rn. 1; OLG Braunschweig, Urteil v. 25.10.1989 - 3 U 69/89 -, Nds. RPfl 1990, 7).

Realverbandsanteile sind Bestandteile des Grundstückes nach § 96 BGB (Palandt-Ellenberger, BGB, Kommentar, 71. Aufl. 2012, § 96, Rn. 2; Erman-Michalski, BGB, Kommentar, 11. Aufl. 2004; beide unter Hinweis auf OLG Braunschweig, a.a.O.). Auch § 9 Abs. 2 RealVerbG selbst hebt unmittelbar durch die Fassung des Gesetzestextes hervor, dass der selbständige Verbandsanteil als Bestandteil des Grundstückes gilt. Damit geht ein mit einem Hof verbundener Realverbandsanteil bei Veräußerung des Hofes ohne weitere konkrete Absprachen auf den Erwerber der Hofstelle jedenfalls dann über, wenn nach dem Vertrag der Grundbesitz einschließlich Gebäude und mit allem, was als Bestandteil und Zubehör gilt, verkauft wird. Die gesetzliche Vermutung des Übergangs der Realverbandsanteile zusammen mit dem Hofgrundstück aufgrund der aufgeführten Rechtsvorschriften ist widerlegbar; im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit muss aber ein von den Parteien erkennbar nach außen in Erscheinung getretener entgegengesetzter Wille zeitlich vor oder zugleich mit der Veräußerung des Grundstücks vorhanden sein und eben auch geäußert werden (vgl. auch Urteil des VG Göttingen vom 28.4.1994 – 1 A 1334/92). Ein etwaiger von der gesetzlichen Vermutungsregel abweichender Parteiwille hätte dann Vorrang (OLG Braunschweig, a.a.O.).

Die „Selbständigkeit“ der Realverbandsanteile ändert an dieser Betrachtung nichts. Denn die Selbständigkeit der Anteile bedeutet nicht, dass die Anteile vom Hausgrundstück stets und von vornherein getrennt sind und der Verkauf der Hofstelle keine Auswirkungen auf den Übergang der Realverbandsanteile hätte. Vielmehr gilt gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 RealVerbG ein Verbandsanteil als Grundstücksbestandteil, „solange er nicht von diesem getrennt wird“. Auch wenn die Verbandsanteile im jeweiligen Kaufvertrag nicht genannt werden, gehen sie mangels Trennung mit dem Verkauf der Hofstelle über. Um die Trennung zu belegen, müssen sich Anhaltspunkte aus dem Kaufvertrag ergeben, dass die Anteile gerade nicht mit übertragen werden sollen; ergeben sich solche Anhaltspunkte nicht, geht mit der Hofstelle eben auch der Verbandsanteil über (so ausdrücklich auch OLG Celle, Urt. v. 25.6.2008 – 4 U 29/08 -). Das „Schweigen“ in einem Vertrag führt nach den Vermutungsregeln der §§ 9 Abs. 2 RealVerbG, §§ 311 c, 926 Abs. 1 Satz 2 BGB mit anderen Worten gleichsam „automatisch“ zu einem Übergang. Werden Verbandsanteile im Kaufvertrag nicht angesprochen, bleiben sie Grundstücksbestandteile, und sie gehen mit dem Hofgrundstück über (Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Anm. 2.2 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 17.7.1998 – V ZR 370/97 -, RdL 1998, 299).“

Dem folgt die Kammer (vgl. auch bereits das Urteil des Einzelrichters der Kammer vom 15. April 2014 – 1 A 2124/13 –). Im Grundstückskaufvertrag zwischen Herrn N. und den Eheleuten S. vom 18. April 1980 heißt es in § 3, dass die mit dem Kaufgegenstand verbundenen Rechte und Nutzungen auf den Käufer übergehen sollen. Anhaltspunkte, dass die Anteile gerade nicht mit übertragen werden sollten, ergeben sich aus dem Kaufvertrag nicht. Selbiges gilt für die Schenkungsverträge zwischen den Eheleuten S. und deren Töchtern und den Schenkungsvertrag zwischen AX. und ihrem Ehemann, die durch die Schenkungen jeweils Eigentumsanteile an dem Grundstück erwarben. Dass nach der früheren Auffassung des Oberlandesgerichts Celle bei fehlender vertraglicher Regelung ein Übergang auf den Erwerber gerade nicht angenommen wurde (vgl. Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Ziff. 5.1.2, Seite 125 f.), vermag an der Rechtslage, wie sie nach heutigem Verständnis schon damals bestanden hatte, nichts zu ändern. Nichts anderes als bei einer rechtsgeschäftlichen Übertragung des Grundstückseigentums gilt im Falle einer gesetzlichen Übertragung. Der Kläger erwarb das Grundstück durch den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts C-Stadt vom 14. September 2010. Gem. § 90 Abs. 1 ZVG wurde er als Ersteher durch den Zuschlag Eigentümer des Grundstücks, wozu – wie bereits dargelegt – gem. § 96 BGB auch die Realverbandsanteile gehören. Die Rechte i.S.d. § 96 BGB (hier der Verbandsanteil) folgen dem Grundstück im Falle seiner Übertragung (BeckOK BGB/Fritzsche, a.a.O., § 96 Rn. 7; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 15. Dezember 2000 – 9 ZB 99.2608 –, Rn. 9, juris und Urteil vom 15. Februar 2001 – 9 B 99.1991 –, Rn. 39 f., juris).

Ob die Ansicht der Beigeladenen, bei selbstständigen Realverbandsanteilen sei grundsätzlich davon auszugehen, dass diese nie mit einem Grundstück verbunden gewesen seien und eine Verbindung nach § 9 Abs. 2 RealVbG die Ausnahme darstelle, zutrifft, kann im Ergebnis dahinstehen. Hierzu werden unterschiedliche Auffassungen vertreten. Die Rechtsprechung im Raum Hannover ging bis in die fünfziger Jahre des zwanzigsten Jahrhunderts davon aus, dass der selbstständige Verbandsanteil gar nicht erst von der Haus- und Hofstelle trennbar war; die Verbindung mit der Haus- und Hofstelle wurde allgemein angenommen. Dagegen wurde im Braunschweiger Rechtskreis angenommen, die Anteile seien mit der Haus- und Hofstelle verbunden, aber trennbar (vgl. Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Ziff. 1, Seite 121, m.w.N.); Letzterem schloss sich auch der Bundesgerichtshof an (Urteil vom 17. Juli 1998 – V ZR 370/97 –, Rn. 11, juris). In der Literatur wird vertreten, dass im Falle selbstständiger Realverbandsanteile von einer generellen Bindung an das Grundstück ausgegangen werden müsse, es sei denn, der Realverband oder der Inhaber selbst haben rechtlich wirksam, publik, tatsächlich und nachweisbar eine Trennung vorgenommen (Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Ziff. 1, Seite 122). Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht vertritt hingegen die Auffassung, dass die Verbindung eines selbstständigen Verbandsanteils mit einer Haus- und Hofstelle nachgewiesen werden müsse (Beschluss vom 12. Juli 2016 – 10 LA 42/16 –, Rn. 12, juris). Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt finden sich – anders als in dem vom Niedersächsischen Oberverwaltungsgericht entschiedenen Fall – solche Anhaltspunkte in der Satzung der Beklagten, die ausdrücklich mitteilt, dass die Anteile des Herrn N. mit einer Hofstelle und damit mit einem Grundstück verbunden sind. Insoweit wäre es Aufgabe der Beigeladenen gewesen, nachzuweisen, dass die Anteile in der Vergangenheit von dem Grundstück getrennt wurden, im Eigentum des Herrn N. verblieben und im Wege der Erbfolge auf sie übergegangen sind. Folglich kann trotz der Selbstständigkeit der Verbandsanteile nicht angenommen werden, dass diese ohne ausdrückliche Vereinbarung beim ursprünglichen Inhaber (hier Herrn N.) verblieben und durch Erbfolge auf die Beigeladene übergegangen sind. Soweit die Beigeladene vorträgt, im Kaufvertrag zwischen Herrn N. und den Eheleuten S. würden die Verbandsanteile nicht erwähnt, ist auszuführen, dass eine gesonderte Erwähnung nicht notwendig ist, da – wie dargelegt – ohne schuldrechtliche Vereinbarung der Verbandsanteil dem Grundstück folgt. Die Ansicht, die Verbandsanteile hätten nur in Form einer schuldrechtlichen Vereinbarung übergehen können, ist nur insoweit zutreffend, als damit der Grundstückskaufvertrag und die anschließende dingliche Übereignung gemeint sind.

Aus diesem Grunde führt auch der Verweis der Beigeladenen auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig vom 15. Oktober 2015 – Az. 1 A 273/13 –, in welchem es heißt, selbstständige Verbandsanteile seien isolierte Rechte und nur ausnahmsweise mit einer Haus- oder Hofstelle verbunden, nicht weiter. Dort konnte das Gericht nicht feststellen, dass es sich bei den Verbandsanteilen ursprünglich um mit Haus- und Hofstellen verbundene Anteile handelte. Weder aus der Satzung noch aus dem Mitgliederverzeichnis des beklagten Realverbandes ergab sich ausdrücklich, ob es sich um verbundene oder isolierte Anteile handelt. Zudem lagen Indizien vor, die dafür sprachen, dass es sich um selbstständige Anteile handelte, die ursprünglich nicht mit einem Grundstück verbunden waren. So wohnte eine Anteilseignerin nicht im Gebiet des Realverbandes, einem Mitglied waren zwei Anteile zugeordnet und Anteile wurden isoliert übertragen. Vorliegend ergibt sich aus der Satzung, dass es sich um Anteile handelt, die mit einer Hofstelle verbunden sind.

Unzutreffend ist auch die Ansicht der Beigeladenen, dass eine Hofstelle nur eine solche im Sinne der Höfeordnung sei. Ziel und Zweck der Höfeordnung besteht darin, land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitz vor einer Aufsplitterung im Erbgang dort zu bewahren, wo eine funktionsfähige Betriebseinheit vorliegt. Dieser rein erbrechtliche Ansatz und sein wirtschaftlicher Hintergrund prägen den Begriff des Hofes und der Hofstelle im Sinne von § 1 Abs. 1 HöfeO. Hier geht es aber um die rechtliche Zuordnung von Verbandsanteilen. Auszulegen ist eine Bestimmung des Realverbandsgesetzes. Der in § 9 Abs. 2 Satz 1 RealVbG genannte Begriff "Haus- oder Hofstelle" ist nicht identisch mit dem Begriff "Hofstelle" im Sinne von § 1 Abs. 1 HöfeO (BGH, Urteil vom 17. Juli 1998 – V ZR 370/97 –, Rn. 10, juris). Selbst wenn die Hofstelle zerstört oder abgerissen wird (und damit nicht mehr besteht), geht der Realverbandsanteil nicht unter, sondern bleibt erhalten und mit dem Grundstück verbunden, selbst wenn etwa darauf ein Geschäftsgebäude, ein Parkplatz oder eine Straße errichtet wurde (Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Ziff. 2, Seite 123). Ob ein einmal bestehender Hof aufgegeben wird, ist daher nicht streitentscheidend.

Gem. § 9 Abs. 2 Satz 2 RealVbG folgt bei einer Teilung der Haus- oder Hofstelle der Verbandsanteil dem Grundstücksteil, auf dem die Gebäude stehen (BGH, Urteil vom 17. Juli 1998 – V ZR 370/97 –, Rn. 12, juris). Der Kläger erwarb den Grundstücksteil, auf dem das zunächst Herrn N. gehörende Wohngebäude steht, sodass er nun auch Inhaber der Verbandsanteile ist. Gem. § 9 Abs. 3 RealVbG können selbstständige Anteile auch nicht geteilt werden.

Die Beigeladene kann sich dabei nicht auf die Einrede der Verjährung berufen, weil sie nie Inhaberin der Verbandsanteile war.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 Satz 1 und 2 ZPO.