Die Parteien streiten um die Erhöhung des Erbbauzinses aus einem am 7. März 1956 geschlossenen Erbbauvertrag.

Die Rechtsvorgänger der Parteien vereinbarten in dem Erbbauvertrag die Überlassung eines Grundstücks von circa 1000 m² Größe Zweck Bebauung im Wege eines Erbbaurechtes. Die Vertragslaufzeit beträgt 99 Jahre. Das Grundstück lag im Außenbereich. Das zu errichtende Wohnhaus sollte von den Erbbauberechtigten bewohnt werden.

In § 6 des Vertrages ist nachträglich am 1. April eines jeden Jahres zu zahlender Erbbauzins ab 1. April 1956 von jährlich 15,00 DM festgelegt. Zu Erhöhungen des Erbbauzinses heißt es in § 10 des Vertrages, dass beide Vertragsteile eine Hinauf- oder Herabsetzung des Erbbauzinses in dem Verhältnis verlangen können, in dem sich vom 1. April bis zum 31.3. des folgenden Jahres der Durchschnittssatz der Landpachtzinsen des Grundstückseigentümers für langfristige Verpachtungen ändert.

Der Rechtsvorgänger des Beklagten zahlte von Anfang an einen auf 50,00 DM erhöhten Erbbauzins. Diese Beträge wurde ab 1977 auf 75,00 DM, ab 1982 auf 100,00 DM, ab 1994 auf 130,00 DM, ab 1996 auf 135,00 DM, ab 1998 auf 160,00 DM, ab 2001 auf 200,00 DM und ab 2003 bis 2004 auf 200,00 € erhöht. Schriftliche Vereinbarungen darüber gibt es nicht. Der Kläger hatte allerdings mit Schreiben vom 27.06.1998 eine Erhöhung auf 3.978,00 DM verlangt. Seit 2005 zahlt der Beklagte nur noch 81,81 € jährlich.

Das Grundstück liegt inzwischen im beplanten Innenbereich. In dem seit 2006 gültigen Bebauungsplan ist der Bereich als „ Mischgebiet “ ausgewiesen. Die Wohnung ist vermietet. Der Kläger hält den gezahlten Erbbauzins für unangemessen niedrig. Die Grundlage etwaiger Erbbauzinserhöhungen gemäß § 10 des Erbbauvertrages sei entfallen. Das Grundstück habe durch den Erlass der Bebauungsplanes eine erhebliche Wertsteigerung erfahren, die bei einer Festsetzung des Erbbauzinses in Anlehnung an Pachtzinsen für langfristige Verpachtungen nicht mehr angemessen berücksichtigt werde. Außerdem habe sich der Zweck der Grundstücksüberlassung geändert. Das Grundstück sei für die Rechtsvorgänger des Beklagten und deren Nachfolger als Wohnstätte vorgesehen gewesen. Tatsächlich werde es jetzt durch Vermietung als Renditeobjekt genutzt. Eine angemessene Vergütung sei daher in Anlehnung an den üblichen Erbbauzins von drei Prozent des gegenwärtigen Grundstückswertes zu bemessen. In Anlehnung an die Bodenrichtwertkarte ergebe sich bei Abzug eines Erschließungskostenanteils von 20,00 € pro qm ein Bodenwert von 45,00 € pro qm. Ausgehend von einer Grundstücksgröße von 1000 Quadratmetern statt einer tatsächlichen Größe von 1.105 Quadratmetern ergebe sich ein jährlicher Erbbauzins von 1.350,00 €. Eine Anknüpfung an den Durchschnittssatz der Landpachtzinsen scheide auch schon deshalb aus, weil entsprechende Statistiken bei der Landwirtschaftskammer nicht mehr geführt werden. Wolle man dennoch an dem aktuellen Pachtzins anknüpfen, dann sei jedenfalls von den 3 1/3-fachen erzielbaren Pachtzins auszugehen, weil die Rechtsvorgänger der Parteien sich von Anfang an auf einen mehr als dreifach höheren Erbbauzins verständigt hätten, als dieser im Vertrag geregelt ist.

Der Kläger beantragt,

1. der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung des jährlich zum 1.4. nachträglich zu zahlenden Erbbauzinses für das Erbbaugrundbuch von L. Blatt 9691 eingetragene Erbbaurecht an dem im Grundbuch von L. Blatt 9690 eingetragenen Grundstück (der Flur 30, Flurstück 233/109) auf EUR 1.350,-- mit Wirkung ab dem 01.04.1999 zuzustimmen,

2. der Beklagte wird hilfsweise verurteilt, einer Erhöhung des jährlich zum 1.4. nachträglich zu zahlenden Erbbauzinses für das im Erbbaugrundbuch vom L. Blatt 9691 eingetragene Erbbaurecht an dem im Grundbuch von L. Blatt 9690 eingetragenen Grundstück (der Flur 30, Flurstück 233/109, Gebäude und Freifläche, St. Str. 10 zur Größe von 1.105 qm) auf EUR 1350,-- mit Wirkung ab dem 01.07.2007 zuzustimmen,

3. äußerst hilfsweise im Falle des Unterliegens mit den Klageanträgen zu Ziffer 1. und Ziffer 2. wird der Beklagte verurteilt, mit Wirkung ab dem 01.07.2007 einer Erhöhung des jährlich am 1.4. nachträglich zu zahlenden Erbbauzinses für das im Erbbaugrundbuch von L. Blatt 9691 eingetragene Erbbaurecht an dem im Grundbuch von L. Blatt 9690 eingetragenen Grundstück (Flurstück 233/109, Flur 30, Gebäude- und Freifläche, St. Str. 10 zur Größe von 1.105 qm) auf EUR 166,67 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hält die Erwägungen des Klägers über eine Anpassung des Erbbauzinses an den derzeitigen Grundstückswert für unangemessen. Ausgangspunkt jeglichen Preiserhöhungsverlangens sei die Bestimmung in § 10 des Erbbauvertrages. Danach sei ausschließlich an etwaige Erhöhungen der Pachtpreise für landwirtschaftliche Flächen anzuknüpfen. Eine etwaige Erhöhung des Erbbauzinses in Anlehnung an den Grundstückswert sei überdies unbillig, da diese weit über die seit Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinaus gehe.

Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.