Gründe

Der Kläger wendet sich gegen die Untersagung der Nutzung eines Wohnhauses als Monteursunterkunft.

Der Kläger ist Eigentümer eines in einem durch Bebauungsplan festgesetzten reinen Wohngebiet gelegenen, mit einem als Einfamilienhaus genehmigten Gebäude bestandenen Grundstücks in C-Stadt. Unter dem 15.6.2016 (Eingang 27.6.2016) beantragte der Kläger die Umnutzung des Gebäudes zu einer Unterkunft für 12 Beschäftigte. Am 6.7.2016 führte die Beklagte in Anwesenheit des Klägers dort eine Ortsbesichtigung durch. Dabei ergab sich, dass in sieben Zimmern zwischen 12,13 und 28,82 m² je zwei Personen untergebracht waren. Das Gebäude verfügt zusätzlich über einen ca. 100 m² großen Wohn-/Essraum, ein Schwimmbad, eine 11 m² große Küche, 3 Bäder bzw. Duschen, Toiletten, Abstell- bzw. Kellerräume und eine Doppelgarage.

Mit Bescheid vom 27.9.2016 untersagte die Beklagte „dauerhaft, die Nutzung des [o.g.] Wohnhauses […] als Unterkunft für Beschäftigte. Für das Gebäude ist somit nur die bisher genehmigte Wohnnutzung in den dafür genehmigten Zimmern zulässig. Personen die nicht in einer persönlichen Beziehung zueinander stehen dürfen dort nur in Einzelzimmern untergebracht werden.“

Die dagegen nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Nutzungsuntersagung sei rechtmäßig. Die ausgeübte Nutzung sei formell und materiell baurechtswidrig, so dass dahinstehen könne, ob die materielle Baurechtswidrigkeit hier zu prüfen sei. Die Umnutzung verlasse die Bandbreite der bestehenden Genehmigung, da sich die neue von der genehmigten Nutzung nicht nur hinsichtlich ihrer potentiellen Auswirkungen auf die Nachbarschaft, sondern auch bezüglich der erforderlichen Gebäudeausstattung hinsichtlich Sanitäreinrichtungen, Brandschutz, Rettungswege und Stellplätze deutlich unterscheide. Die Nutzungsänderung sei nicht genehmigungsfähig. Es handele sich nicht um eine im reinen Wohngebiet der Art nach zulässige Wohnnutzung nach den vom Senat in seinem Beschluss vom 18.9.2015 – 1 ME 126/15 – formulierten Maßstäben. Alle Schlafräume seien doppelbelegt. Persönliche Bindungen zwischen den dort lebenden Personen seien weder aus dem am 30.6.2016 eingeholten Melderegisterauszug erkennbar, noch behauptet. Hinzu komme, dass die bei der Ortsbesichtigung gefertigten Fotos eine äußerst spartanische Ausstattung der Räume erkennen ließen, die den Eindruck verstärkten, dass die Nutzung des Gebäudes nicht auf eine Eigengestaltung der Haushaltsführung unter angemessener Einräumung von Privatsphäre, sondern als temporäre Schlafstätte für (ausländische) Arbeitnehmer zur Nutzung während ihres Aufenthalts ausgelegt sei. Die erhebliche Größe des Wohnraums und der übrigen Gemeinschaftsräume änderten daran nichts. Anhaltspunkte für eine „echte Wohngemeinschaft“, für die der Kläger lediglich als Vermieter auftrete, bestünden nicht. Vielmehr habe der Kläger das Gebäude offenbar an die D. GmbH vermietet, deren Geschäftsführer er sei und die zugleich der Arbeitgeber der dort untergebrachten Arbeitnehmer sei. Hierauf wiesen auch die Bezeichnung der neuen Nutzung im Bauantrag und die klägerische Bezeichnung der Nutzung als „Boardinghouse“ hin. Ob eine Beschäftigtenunterkunft ohne Serviceangebot als (im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässiger) kleiner Beherbergungsbetrieb gelten könne, bedürfe keiner Klärung, da der Betrieb hier nicht „klein“ sei. Maßgeblich sei nach dem Senatsbeschluss vom 11.5.2015 - 1 ME 31/15 -, ob der Betrieb im konkreten Wohngebiet gebietsverträglich sei. Daran fehle es. Das Wohngebiet weise so gut wie ungestörte Wohnruhe auf. Der für eine Arbeitnehmerunterkunft dieser Art typische Personenkreis – regelmäßig wechselnde, allein untergebrachte Männer ohne Familienangehörige und sonstige soziale Bindungen innerhalb des Wohngebiets – bringe ein damit nicht verträgliches erhöhtes Störpotential mit, zumal die in herkömmlichen Beherbergungsbetrieben übliche Sozialkontrolle durch Hauspersonal fehle. Zwar sei anders als im vom Senat entschiedenen Fall ein großer Aufenthaltsraum vorhanden. Jedoch führe dies angesichts des Ausnahmecharakters eines Beherbergungsbetriebes im reinen Wohngebiet zu keiner anderen Beurteilung. Die Ermessensausübung sei fehlerfrei. Das bauaufsichtliche Einschreiten durch Nutzungsuntersagung sei in der Regel bereits bei formeller Baurechtswidrigkeit angezeigt. Den Ausgang des Baugenehmigungsverfahrens habe die Antragsgegnerin schon deshalb nicht abwarten müssen, weil die Nutzung auch materiell nicht genehmigungsfähig sei.

Der dagegen gerichtete, auf den Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 und 5 VwGO gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 BauGB sind dann dargelegt, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens eine erhebliche Tatsachenfeststellung oder einen tragenden Rechtssatz mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich dadurch etwas am Entscheidungsergebnis ändern könnte. Ein Überwiegen der Erfolgsaussichten ist nicht erforderlich, es genügt, wenn diese offen sind. Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen des Klägers nicht.

Ernstliche Zweifel bestehen nicht an der Einschätzung des Verwaltungsgerichts, die bei der Ortsbesichtigung durch die Beklagte vorgefundene Nutzungsform sei kein Wohnen i.S.d. bestehenden Baugenehmigung bzw. des § 3 Abs. 2 BauNVO 1968. Das Verwaltungsgericht hat die hierzu vom Senat in seinem Beschluss vom 18.9.2015 – 1 ME 126/15 – dargestellten Grundsätze, deren Richtigkeit die Beteiligten nicht in Frage stellen und an denen der Senat festhält, zutreffend angewandt. Nach diesen Grundsätzen erfordert die für das Wohnen prägende Möglichkeit zur Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises neben hinreichenden Aufenthaltsmöglichkeiten – die hier unproblematisch gegeben sind – auch private Rückzugsräume, die der Eigengestaltung offenstehen. Zutreffend ist das Verwaltungsgericht zu dem Schluss gekommen, dass diese hier nicht erkennbar sind. Wie der Senat a.a.O. dargelegt hat, spricht der Umstand, dass sich zwei Bewohner einen Schlafraum teilen, nicht zwingend gegen eine Wohnnutzung im Rechtssinne. So kann Fällen Rechnung getragen werden, in denen davon auszugehen ist, dass die Bewohner eines Raumes aufgrund ihrer jenseits des Zusammenwohnens begründeten Vertrautheit miteinander in der Lage sind, die wohntypische Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises abgestimmt, gemeinsam vorzunehmen und infolge ihrer Vertrautheit eines Rückzugsraums voneinander nicht bedürfen. Die Regel ist das aber nicht. Dementsprechend hat der Senat a.a.O. ebenfalls ausgeführt, dass zwar keine engen Freundschaften oder gar verwandtschaftlichen Bande erforderlich seien, dass die mit Gemeinschaftsschlafräumen verbundene Einschränkung der Privatsphäre unter Berücksichtigung der hierzulande üblichen Wohnstandards die Annahme einer Wohnnutzung aber jedenfalls dann regelmäßig ausschließt, wenn zwischen den Nutzern keine persönliche Bindung besteht bzw. wenn sich diese Bindung in dem gemeinsamen Interesse an einer möglichst kostengünstigen Unterbringung erschöpft. Solche Bindungen zu substantiieren, hätte dem Kläger oblegen; das hat er indes auch mit dem Zulassungsvorbringen nicht getan. Lediglich für zwei Bewohner hat er eine Schwägerschaft behauptet und es im Übrigen bei der vagen Ankündigung belassen, weitere Beispiele könnten benannt werden. Für die Annahme einer Wohnnutzung des Gebäudes wäre es allerdings erforderlich gewesen, im Einzelnen darzulegen, dass alle Räume von jenseits der aktuellen Wohnsituation miteinander hinreichend vertrauten Paaren genutzt werden. Die vom Gericht ergänzend angeführte, vom Kläger nicht bestrittene spartanische Ausstattung der Schlafräume ist ebenfalls ein gewichtiges Indiz dafür, dass dort eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises nicht beabsichtigt ist. Auch die Tatsache, dass flächenmäßig komfortable Gemeinschaftsbereiche im Erdgeschoss vorhanden sind, vermag dies nicht zu kompensieren. Für sich genommen sind auch dies zunächst Gemeinschaftsbereiche, die für eine eigenverantwortliche Gestaltung des Lebensbereichs eines jeden Bewohners nicht zur Verfügung stehen. Dass und wie diese Bereiche nach ihrer Aufteilung und Ausstattung ausnahmsweise geeignet sein könnten, die in den Schlafzimmern fehlenden Rückzugsräume zu ersetzen, hat der Kläger auch im Zulassungsverfahren nicht dargelegt. Die vom Kläger angeführten Umstände, dass in den letzten drei Jahren nur eine geringe Nutzerfluktuation zu verzeichnen gewesen und es zu keinen Nachbarbeschwerden gekommen sei, vermögen das Fehlen der Möglichkeit zur eigenverantwortlichen Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises und den Mangel an Privatsphäre ebenfalls nicht zu kompensieren.

Ob die vom Kläger gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, sein Vorhaben könne auch nicht als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes im reinen Wohngebiet nach § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden, angeführten Erwägungen durchgreifen, kann dahinstehen; in diesem Fall würde sich das Urteil aus anderen Gründen als offenkundig richtig erweisen, was eine Zulassung der Berufung ebenfalls ausschlösse. Denn die Beklagte hat ihre Nutzungsuntersagung ausdrücklich (S. 3, 2. Absatz) allein tragend auf die formelle Rechtswidrigkeit der ausgeübten Nutzung gestützt und daran auch im Widerspruchsbescheid (S. 3 unten / 4 oben) festgehalten. Zum Verstoß des Vorhabens gegen materielles Baurecht enthalten beide Bescheide lediglich nicht tragende bzw. – im Widerspruchsbescheid – die Anordnung der sofortigen Vollziehung tragende Erwägungen. Selbst wenn eine derartige Klarstellung fehlte, wäre im Übrigen im Zweifel davon auszugehen, dass die Beklagte die Nutzungsuntersagung allein auf die formelle Baurechtswidrigkeit stützen wollte (vgl. Senatsbeschluss vom 11.5.2015 – 1 ME 31/15 – BauR 2015, 1317 = ZfBR 2015, 586 = BRS 83 Nr. 101 = juris Rn. 16).

Die Nutzungsuntersagung allein aufgrund der formellen Baurechtswidrigkeit des Vorhabens ist regelmäßig nicht ermessensfehlerhaft (Senatsbeschluss vom 11.5.2015 a.a.O., juris Rn. 15). Anderes gilt hier entgegen der Auffassung des Klägers nicht deshalb, weil er bereits unter dem 15.6.2016 einen Bauantrag für die Nutzungsänderung gestellt hatte. Die Beklagte hat ihre Nutzungsuntersagung mit dem Bestreben begründet, den Bauherrn, der eine ungenehmigte Nutzung vor Bescheidung seines Bauantrags aufnimmt bzw. einen Bauantrag überhaupt erst nach Aufnahme der Nutzung stellt, demjenigen gleichzustellen, der sich an die genehmigten Nutzungen hält. Diese berechtigten Erwägungen gelten auch dann, wenn der Bauherr den Bauantrag bereits vor Aufdeckung seiner ungenehmigten Nutzung gestellt hat; auch in diesem Fall ist es ihm zuzumuten, wie jeder andere Bauherr auch die Erteilung der Baugenehmigung abzuwarten. Sollte sich – was hier der Fall sein könnte – nach Erlass der Nutzungsuntersagung herausstellen, dass die Bauaufsichtsbehörde die Bescheidung seines Bauantrags ungebührlich verzögert, so ist es ihm, wie jedem anderen Bauherrn auch, zumutbar, notfalls mit dem Mittel der Untätigkeitsklage den Fortgang des Genehmigungsverfahrens zu erzwingen, anstatt durch ungenehmigte Aufnahme/Fortführung der beantragten Nutzung vollendete Tatsachen zu schaffen. Der Sonderfall der offenkundigen Genehmigungsfähigkeit liegt angesichts der auch im vom Verwaltungsgericht zitierten Senatsbeschluss vom 11.5.2015 a.a.O., juris Rn. 22 ff. zum Ausdruck kommenden Schwierigkeiten der Abgrenzung des kleinen vom im reinen Wohngebiet unzulässigen Beherbergungsbetriebs und der Tatsache, dass selbst bei Annahme eines kleinen Beherbergungsbetriebs noch Ausnahmeermessen betätigt werden müsste, fern.

Dass die Beklagte die Nutzung des Objekts als „Unterkunft für Beschäftigte“ und nicht als Unterkunft etwa für Erwerbslose, Flüchtlinge, Studenten o.a. untersagt hat, ist ebenfalls nicht ermessensfehlerhaft. Zwar wäre auch die Unterbringung dieser Personenkreise bei ansonsten gleichen Unterbringungsmodalitäten baurechtswidrig. Auch der Kläger bestreitet indes nicht, dass er das Gebäude Beschäftigten, nicht etwa beliebigen Personen zur Verfügung stellt und künftig zur Verfügung stellen will; sein eigener Bauantrag lautet auf eine Beschäftigtenunterkunft. Angesichts dessen bestand für die Beklagte kein Anlass, die Nutzung für die Unterbringung anderer Personengruppen zu untersagen.

Ernstliche Zweifel vermag der Kläger auch nicht mit seinem erstmals im Zulassungsverfahren erhobenen Einwand, die Beklagte habe ihr Auswahlermessen fehlerhaft ausgeübt, indem sie ihn als Eigentümer anstelle der Bewohner als unmittelbaren Mieter in Anspruch genommen habe, aufzuzeigen. Es trifft zu, dass der Senat in seinem vom Kläger angeführten Beschluss vom 19.12.2018 – 1 ME 155/18 –, NVwZ 2019, 334 = juris Rn. 10, ausgeführt hat, eine ermessensfehlerfreie Störerauswahl es in der Regel gebietet, denjenigen zuerst in Anspruch zu nehmen, der mit dem geringstmöglichen Aufwand baurechtmäßige Zustände herbeiführen könne; dies ist nach der Senatsrechtsprechung grundsätzlich der unmittelbare Nutzer. Anderes gilt etwa im Prostitutionsmilieu, wo der Vermieter meist andere Mittel als den Weg über die Zivilgerichte habe, ein Räumungsbegehren durchzusetzen. Eine Übertragung dieser Ausnahme auf Fälle der Vermietung von Unterkünften an ausländische Arbeitnehmer verbietet sich zwar in dieser Allgemeinheit, zumal wenn es wie offenbar hier an einer hohen Nutzerfluktuation fehlt. Möglich ist sie jedoch, wie der Senat im vorzitierten Beschluss ebenfalls ausgeführt hat, wenn der Vermieter gleichzeitig Arbeitgeber der unmittelbaren Nutzer ist. So liegt der Fall hier; der Kläger hat beim behördlichen Ortstermin nach den unwidersprochenen Angaben des Beklagten (BA 001 Bl. 45) eindeutig geäußert, das Gebäude für die Unterbringung seiner Mitarbeiter nutzen zu wollen. Ob er diese direkt oder als Geschäftsführer der D. GmbH als Hauptmieterin beschäftigt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich; in jedem Fall ist bei lebensnaher Betrachtung, die die Beklagte ihrer Ermessensbetätigung zugrunde legen durfte, davon auszugehen, dass er hinreichende Mittel hat, die Nutzung des Gebäudes auch ohne gerichtliche Kündigungsverfahren zu beenden. Die Beklagte hatte auch deshalb keinen Anlass, an der Effektivität der von ihr ergriffenen Maßnahme zu zweifeln, weil der Kläger weder im Anhörungs-, noch im Widerspruchsverfahren mögliche Schwierigkeiten, die Nutzungsuntersagung umzusetzen, angedeutet hatte.

2. Der vom Kläger weiter angeführte Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO liegt nicht vor. Das Urteil des Verwaltungsgerichts kann nicht auf einem Verfahrensmangel beruhen. Der Kläger rügt insoweit, dass im Urteil Presseberichte angeführt sind, auf deren Verwertung der Einzelrichter zuvor nicht hingewiesen hat. Letzteres mag der Fall sein. Indes kann das Urteil auf dem Inhalt dieser Presseberichte nicht beruhen. Das Verwaltungsgericht leitet aus diesen Berichten lediglich ab, dass der Kläger Geschäftsführer der D. GmbH ist und diese Arbeitgeber der in seinem Haus untergebrachten Arbeitnehmer ist, letztere mithin keine „echte Wohngemeinschaft“ seien, mit der der Kläger allein als Vermieter in Beziehung stehe. Diesen Umstand leitet das Verwaltungsgericht indes selbständig tragend auch aus der Bezeichnung im Bauantrag und dem Umstand, dass der Kläger das Gebäude im Widerspruchsverfahren als „Boardinghaus“ bezeichnet habe, ab. Auch der Kläger greift mit dem Zulassungsantrag offenbar weniger diese Tatsachenfeststellung des Gerichts (deren Richtigkeit sich im Übrigen auch aus seiner oben zitierten Angabe im behördlichen Ortstermin ergibt) an. Vielmehr macht er geltend, das Verwaltungsgericht habe aus den Artikeln offenbar ein Ausbeutungsverhältnis zwischen der D. GmbH und den jeweiligen Arbeitnehmern entnommen, das die Freiwilligkeit ihres Aufenthalts in dem Gebäude in Frage stelle, und dies in die Bewertung der Unterbringungsform einfließen lassen. Für diese Vermutung enthält das Urteil jedoch keinerlei Anhaltspunkte. Eine fehlende Freiwilligkeit des Aufenthalts oder die Arbeitsbedingungen der betroffenen Beschäftigten hat das Verwaltungsgericht nicht einmal als (negatives) Indiz für die Einstufung ihrer Unterbringungsform als Wohnen herangezogen.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).