Der dinglich gesicherte Vorkaufsberechtigte hat nach §§ 1098, 888 BGB gegen den Erwerber einen Anspruch auf Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer und daneben den in § 1100 BGB vorausgesetzten Herausgabeanspruch. Beide Ansprüche setzen aber voraus, dass das Vorkaufsrecht in wirksamer Weise ausgeübt worden ist. Daran fehlt es hier.

Nach § 504 BGB kann der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand abgeschlossen hat. Der abgeschlossene Kaufvertrag muss rechtswirksam sein. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss, sofern die Wirksamkeit des Vertrages von einer behördlichen Genehmigung abhängt, die Genehmigung vorliegen, bevor das Vorkaufsrecht ausgeübt wird (BGHZ 14,1 ff [BGH 04.06.1954 - V ZR 18/53]; BGHZ 32,383, 388 [BGH 15.06.1960 - V ZR 105/59]; BGH NJW 1994, 315 f). Zu diesen Genehmigungen gehört auch die Grundstücksverkehrsgenehmigung; vor ihrer Erteilung ist der Kaufvertrag noch schwebend unwirksam, sodass das Vorkaufsrecht noch nicht ausgeübt werden kann. Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs, der der Senat folgt, gilt das auch für den Fall, dass der Vorkaufsberechtigte schon vor der Erteilung der Genehmigung zur Erklärung über die Ausübung seines Vorkaufsrechts aufgefordert wird und eine solche Erklärung auch abgibt (BGHZ 14,1,5 f) [BGH 04.06.1954 - V ZR 18/53].

Gegen die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in der Kommentarliteratur Widerspruch erhoben und die Auffassung vertreten worden, dass ein Vorkaufsrecht auch schon vorsorglich vor Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung ausgeübt werden könne und - sofern zwischenzeitlich der Vertrag nicht geändert wurde - Wirkungen mit Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung entfaltet (vgl. Münch.-Komm.-Westermann, BGB, 2. Aufl., § 504 Rdn. 16; Erman).