I.

Die Klage hat keinen Erfolg.

1.

Nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 Bewertungsgesetz (BewG) wird der Einheitswert neu festgestellt (Wertfortschreibung), wenn beim Grundbesitz der Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, vom Einheitswert des letzten Feststellungszeitpunkts nach oben um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 5.000,00 DM oder um mehr als 100.000,00 DM abweicht. Unter diesen Voraussetzungen findet eine Fortschreibung sowohl zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung (§ 22 Abs. 3 BewG) als auch dann statt, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse seit der letzten Feststellung geändert haben. Während bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse die Fortschreibung auf den Beginn des Kalenderjahres durchzuführen ist, das auf die Änderung folgt (§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG), ist die Fortschreibung zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung - wenn damit, wie hier, eine Erhöhung des Einheitswertes verbunden ist - frühestens auf den Beginn des Kalenderjahres möglich, in dem der Feststellungsbescheid erteilt wird (§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 BewG). Die vorangestellten Fortschreibungen sind nach Art. 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 (BGBl I S. 851) und gem. Art. 5 Abs. 1 Nr. 2 des Bewertungsänderungsgesetzes vom 27. Juli 1971 (BGBl I 1157) erstmals auf den 1. Januar 1974 anwendbar.

Im Streitfall ist die angefochtene Fortschreibung erforderlich geworden, weil sich die tatsächlichen Verhältnisse seit der letzten Einheitswertfeststellung auf den 1. Januar 1977 geändert haben. Die Grundsteuervergünstigung ist ausgelaufen. Ihr Wegfall stellt eine Veränderung tatsächlicher Verhältnisse dar, die dem Grunde nach eine Wertfortschreibung erfordert (vgl. BFH-Urteil vom 15. Oktober 1986 II R 230/81, BFHE 148, 174, BStBl. II 1987, 201). Die Fortschreibungsgrenzen sind erreicht. Auf den 1. Januar 1990 hat das Finanzamt dagegen keinen Einheitswert festgestellt. Der unter dem 9. Januar 1990 ergangene Bescheid auf den 1. Januar 1990 ist ein Zurechnungsfortschreibungsbescheid, in dem lediglich eine veränderte Zurechnung des Grundstücks auf die Kläger vorgenommen worden ist. Seine Regelungswirkung erschöpft sich in der veränderten Zurechnung.

2.

Die Höhe des fortgeschriebenen Einheitswertes begegnet jedenfalls im Ergebnis keinen Bedenken.

Der Bekl. hat den Einheitswert zutreffend im Ertragswertverfahren errechnet. Das Grundstück des Kl. ist bestandskräftig als Einfamilienhaus bewertet worden. Gem. § 76 Abs. 1 Ziff. 4 BewG ist der Einheitswert für Einfamilienhäuser grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu errechnen.

a.

Bei der Bewertung eines Grundstücks im Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ermittelt und anschließend - bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 81 oder 82 BewG - ermäßigt oder erhöht. Damit vollzieht sich die Bewertung nach diesem Verfahren auf der Grundlage eines aus dem Grundstück erzielbaren Reinertrages, wobei der Reinertrag im Interesse der Durchführung einer Massenbewertung schematisierend und damit nur pauschal festgestellt wird (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 31. Oktober 1974 III R 160/72, BFHE 114, 108, BStBl. II 1975, 106). Für die Ermittlung der Jahresrohmiete kommt die Schematisierung z.B. in § 79 Abs. 2 BewG zum Ausdruck, wonach für Grundstücke, die am Hauptfeststellungszeitpunkt nicht vermietet waren, eine Schätzung der üblichen Miete in Anlehnung an die ähnlicher Objekte durchzuführen ist. Entscheidend sind dabei die Wertverhältnisse am 1. Januar 1964 (§ 79 Abs. 5 BewG). Sind vergleichbare ähnliche vermietete Objekte nicht vorhanden, so ist die Schätzung anhand der betreffenden Mietspiegel der Finanzämter vorzunehmen (BFH-Urteil vom 10. August 1984 III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36).

b.

Dabei folgt das Gericht jedoch nicht den Werten, die in der Spalte g (nicht preisgebundene Marktmiete) der Mietspiegel enthalten sind. Das erkennende Gericht hat diese Werte bereits mit Urteil vom 27. August 1996 I 119/90, EFG 1997, 8 als Berechnungsgrundlage zur Feststellung der Jahresrohmiete verworfen. Dem ist inzwischen auch der BFH mit Urteil vom 18. November 1998 II R 79/96, BFHE 187, 104, BStBl. II 1999, 10 gefolgt. Mangels anderweitiger Anhaltspunkte zur Feststellung der Marktmiete hat der BFH statt dessen "als letztes Hilfsmittel" den Ansatz einer Kostenmiete zugelassen, die sich aus den Berechnungsgrundlagen ergibt, die seinerzeit bei Aufstellung der Mietspiegel nach Maßgabe des einschlägigen OFD-Erlasses aus dem Jahre 1967 verwandt worden sind. Zur Berechnung dieser Kostenmiete im einzelnen wird auf das o.a. BFH-Urteil Bezug genommen. Danach errechnet sich die pauschale Kostenmiete für den im Jahre 1977 errichteten Wohnraum der nicht streitigen Ausstattungsklasse IV in einer Gemeinde bis 5.000 Einwohnern auf 3,85 DM/qm Wohnfläche (660,00 DM x 7 % : 12 = 3,85 DM).

Daraus errechnet sich folgender Einheitswert:

c.

Demgegenüber hat der Beklagte auf der Basis seines Mietspiegels und unter Berücksichtigung der darin ausgewiesenen Miete von 3,25 DM zuzüglich eines Zuschlags wegen Schönheitsreparaturen einen niedrigeren Einheitswert errechnet. Durch diese niedrigere Berechnung sind die Kläger nicht beschwert. Eine Anpassung des Einheitswertes an die vom BFH erkannte Kostenmiete ist dem Beklagten verwehrt. Er bleibt im Wege der Selbstbindung der Verwaltung an die Werte seines Mietspiegels gebunden (BFH-Urteil vom 4. März 1999 II R 106/97, BFHE 188, 425, BStBl. II 1999, 519).

3.

Der Beklagte ist nicht durch den auch im Steuerrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben daran gehindert, den Einheitswert fortzuschreiben. Obgleich die Voraussetzungen für eine Fortschreibung bereits früher vorgelegen haben - die auf den 1. Januar 1977 berücksichtigte Grundsteuervergünstigung lief bereits nach 10 Jahren aus -, war die Fortschreibung noch im Jahre 1993 möglich. Durch Zeitablauf allein kann ein Vertrauenstatbestand nicht begründet werden (BFH-Urteil vom 8. Oktober 1986 II R 167/84, BFHE 147, 409, BStBl. II 1987, 12). Aus dem gleichen Grunde konnte die Kläger auch nicht darauf vertrauen, dass eine Einspruchsentscheidung im Jahre 1996 nicht mehr ergehen würde. Im übrigen ist ein Vertrauen darauf, dass sich einmal vorliegende Verhältnisse in der Zukunft - anders als Regelungen mit Rückwirkung - nicht ändern, nicht geschützt.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung.