I.

Die Klage hat Erfolg.

In die Berechnung des Einheitswerts für das streitige Grundstück fließt der Mietzins mit 1,20 DM/qm Wohnfläche ein.

1. Der Bekl. hat den Einheitswert zutreffend im Ertragswertverfahren ermittelt. Gem. § 76 Abs. 1 Nr. 5 Bewertungsgesetz (BewG) ist der Einheitswert für ZFH grundsätzlich im Ertragswertverfahren festzustellen. Anhaltspunkte für eine davon abweichende Anwendung des Sachwertverfahrens liegen nicht vor.

Bei der Bewertung eines Grundstücks im Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ermittelt.

Der Vervielfältiger ist durch den Gesetzgeber zwingend vorgegeben. Für ZFH bestimmt er sich nach den Werten der Anlage 8 zu § 80 BewG. Welcher der dort ausgewiesenen Vervielfältiger einschlägig ist, hängt von der Gemeindegrößenklasse, der Bauausführung und dem Alter des Gebäudes ab.

Die Jahresrohmiete bemißt sich nach § 79 Abs. 2 BewG für Gebäude, die am Hauptfeststellungszeitpunkt nicht vermietet waren, nach der üblichen Miete für vergleichbare Objekte. Sind vergleichbare ähnliche vermietete Objekte nicht vorhanden, so ist die Schätzung anhand der betreffenden Mietspiegel der Finanzämter vorzunehmen (BFH-Urteil vom 10. August 1984 III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36 [BFH 10.08.1984 - III R 41/75]). Einen derartigen Mietspiegel hat auch der Bekl. für seinen Amtsbezirk entwickelt. Dieser Mietspiegel enthält eine Fülle von Werten, die sich nach Mietpreisbindungen, der Ausstattung und -; wiederum -; dem Alter des Gebäudes voneinander unterscheiden. Auf dem Mietspiegel Bl. 34 GA wird Bezug genommen.

2. Auf diese Weise kommt dem Alter eines zu bewertenden Gebäudes bei der Einheitswertfeststellung eine doppelte Bedeutung zu. Es bestimmt einerseits den Vervielfältiger und andererseits die anzusetzende Miete des Mietspiegels. Dabei geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, daß das Baujahr sowohl bei der Bestimmung des Vervielfältigers als auch bei der Bemessung der Miete nur einheitlich berücksichtigt werden kann (vgl. Senatsurteile vom 20. April 1993 I 156/90 und vom 21. Jan. 1997 I 195/93). Das ist zunächst aus Gründen der Rechtssicherheit, der Praktikabilität und der Rechtsklarheit erforderlich. Eine davon abweichende Differenzierung entbehrt jeder materiell-rechtlichen Grundlage. Der Vervielfältiger und der Mietwert sind zwei Faktoren zur Ermittlung des Reinertrages, die auf denselben Ausgangspunkten aufbauen. Davon geht offenbar auch die Finanzverwaltung aus. Anders ist es nicht zu erklären, daß sie -; z. B. nach der OFD-Verfügung vom 20.03.1967 -; die Regelung des § 80 Abs. 2 BewG, die sich nur auf den Vervielfältiger bezieht, auf die Anwendung des Mietspiegels erweitert. Schließlich zeigt auch die Regelung des § 80 Abs. 3 BewG, daß die Annahme fiktiver Baujahre auf ein Mindestmaß beschränkt ist. In jener Norm hat der Gesetzgeber die Auswirkungen einer grundlegenden Sanierung eines Gebäudes auf die Einheitsbewertung geregelt und hat dabei den Ansatz eines anderen Vervielfältigers angeordnet. Regelungen über den Ansatz einer vom tatsächlichen Baujahr abweichenden Miete fehlen jedoch. Das ist auch insofern sachgerecht, als ältere Gebäude von ihrem Zuschnitt her vielfach nicht mit moderneren Gebäuden vergleichbar sind. Sie bleiben trotz Sanierung ältere Gebäude.

3. Im Streitfall geht der Senat mit beiden Prozeßparteien davon aus, daß der Vervielfältiger von 7,9 sachgerecht ist. Dieser Wert ist in der Anlage 8 zu § 80 BewG in Abschn. B für Gebäude mit einem Baujahr von vor 1908 ausgewiesen. Dem entspricht das tatsächliche Baujahr des Gebäudes. Anhaltspunkte für die Anwendung eines anderen Vervielfältigers nach Maßgabe des § 80 Abs. 3 BewG hat der Sachverständige des Bekl., der das Haus nach der Renovierung besichtigt hat, nicht ausmachen können. So ist die Balkenkonstruktion des Hauses nicht verändert worden. Es steht nach wie vor unter Denkmalschutz. Dementsprechend ist nach den vorangestellten Ausführungen auch der Mietwert des Hauses nach den Spiegelwerten anzusetzen, die darin für ein Gebäude dieses Baujahres ausgewiesen sind. Für derartige Altbauten ist der Mietwert mit 1,20/qm Wohnfläche angegeben. Daran muß sich der Bekl. festhalten lassen.

4. Daraus errechnet sich folgender Einheitswert:

II.

Der Senat hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen, § 115 Abs. 2 Nr. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Die übrigen Nebenentscheidungen ergeben sich aus § 151 Abs. 3 i.V.m. § 155 FGO und §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozeßordnung.