13.1 Neubau ist förderfähig, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

13.1.1
Aufgrund der örtlichen und regionalen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse muss ein nicht nur kurzfristiger Bedarf für geförderten Mietwohnraum bestehen. Diese Voraussetzung gilt als erfüllt

13.1.1.1
in Gebieten der Gemeinden, die nach der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung oder der Niedersächsischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt i. S. des Baugesetzbuchs als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten gelten,

13.1.1.2
in Gebieten der Gemeinden mit Hochschulen, insbesondere der in § 2 NHG und der in § 2 der Verordnung über die Zuständigkeit der Studentenwerke genannten Gemeinden (Hochschulstandorte),

13.1.1.3
in den Gebieten der Städte Borkum und Norderney, der Inselgemeinde Juist, des Nordseebades Wangerooge sowie der Gemeinden Baltrum, Langeoog und Spiekeroog,

13.1.1.4
in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf, für die die Gemeinde eine Verordnung nach § 7 Abs. 3 NWoFG erlassen hat,

13.1.1.5
in Gemeinden mit den Mietenstufen IV, V, VI oder VII nach den Bestimmungen der Anlage zu § 1 Abs. 3 WoGV,

13.1.1.6
auf Flächen, für die die Gemeinden in Bebauungsplänen, in städtebaulichen Verträgen oder im Rahmen sonstiger Baulandmodelle die Schaffung von gefördertem Wohnraum in entsprechender Anzahl festgelegt haben.

Für andere Gemeinden besteht grundsätzlich die widerlegbare Vermutung, dass aufgrund der örtlichen und regionalen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse ein nicht nur kurzfristiger Bedarf für Mietwohnraum besteht. Die Bewilligungsbehörde prüft auf Grundlage der ihr vorliegenden Daten, ob die Vermutung als widerlegt anzusehen ist. Für die Prüfung können alle sich vernünftigerweise bietenden Daten aus der Wohnungsmarktbeobachtung herangezogen werden. Als Maßstab kommen insbesondere der Anteil von Wohnungen mit Belegungs- und Mietbindungen am Gesamtwohnungsbestand, der Anteil der wohnberechtigten Haushalte sowie die Mietwohnungsquote der betreffenden Gemeinde in Betracht. Die Bewilligungsbehörde berücksichtigt bei der Prüfung des Bedarfs auch etwaige von der Wohnraumförderstelle vorgelegte Unterlagen, etwa

• ein örtliches oder regionales Wohnraumversorgungskonzept,

• Analysen, Daten, Erfahrungswerte und fachliche Expertisen der lokalen Marktakteurinnen und -akteure, Verbände, Mietervereinigungen, Forschungseinrichtungen,

• Ergebnisse von Befragungen und Umfragen, Warte- und Bewerberlisten, Stadtteil- und Stadtentwicklungskonzepte,

• Daten aus etablierten Monitoring-Systemen für den lokalen Wohnungsmarkt und Ergebnisse der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung.

13.1.2
Die Antragstellerin oder der Antragsteller muss Eigentümerin oder Eigentümer eines für das Bauvorhaben geeigneten Baugrundstücks sein oder für einen angemessenen Zeitraum ein Erbbaurecht an einem solchen Grundstück erworben haben. Diese Bedingung gilt auch als erfüllt, wenn nachgewiesen wird, dass der Erwerb eines solchen Baugrundstücks oder eines entsprechenden Erbbaurechts gesichert ist oder durch die Gewährung der Zuwendung gesichert werden soll. Erbbaurechte müssen eine Restlaufzeit von mindestens 60 Jahren haben.

13.1.3
In dem neuen selbständigen Gebäude müssen mindestens zwei geförderte Mietwohnungen geschaffen werden; eine Förderung von zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnungen ist ausgeschlossen.

13.1.4
Das Gebäude muss ein bedarfsgerechtes Verhältnis von Wohnungen vorsehen.

13.2 Das Bauvorhaben muss den städtebaulichen Zielen entsprechen. Die Wohnraumförderstelle hat dies unter Berücksichtigung der Fördergrundsätze (Nummer 3) in Abstimmung mit der für den Bauort zuständigen Gemeinde zu bestätigen.

13.3 Die nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen tatsächlich erzielbare Miete muss ausreichen, um die Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten, die durch die laufenden Aufwendungen für das geförderte Objekt ausgelöst werden, auf Dauer zu decken.