21.1 Im Fall der Förderung von Wohnraum für Haushalte mit geringen Einkommen können die Belegungs- und Mietbindungen des geförderten Wohnraums auf gesonderten Antrag der Zuwendungsempfängerin oder des Zuwendungsempfängers unter den Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 NWoFG gleichzeitig mit der Förderentscheidung auf anderen Wohnraum übertragen werden (mittelbare Belegung). In dem Antrag ist darzulegen, in welcher Weise die Übertragung der Bindungen der Schaffung oder der Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dient oder aus welchen anderen örtlichen wohnungswirtschaftlichen Gründen die Übertragung geboten ist. Der Umfang der Übertragung von Bindungen darf 50 % der Anzahl der geförderten Wohnungen nicht überschreiten.

21.2 Die Übertragung von Bindungen kann der Schaffung oder der Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dienen, wenn in dem betreffenden Gebiet Anzeichen für eine entsprechende negative Entwicklung vorliegen. Konkrete Anzeichen für das Vorliegen oder die Gefahr einer Entstehung sozial problematischer Bewohnerstrukturen können ein erhöhter Handlungsbedarf im sozialen Bereich, spezifische Problemlagen bestimmter Bewohnergruppen, überforderte Nachbarschaften, Armut, überdurchschnittliche Arbeitslosigkeit und ein erhöhter interkultureller Integrationsbedarf aufgrund hoher ethnischer Durchmischung sein. In solchen Gebieten kann eine mittelbare Belegung insbesondere bei größeren Mietwohnungsbauvorhaben der Schaffung oder der Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dienen.

21.3 Die Zuwendungsempfängerin oder der Zuwendungsempfänger muss Bindungen von insgesamt gleichem Wert an anderem Wohnraum (Ersatzwohnungen) einräumen. Die Ersatzwohnungen sollen in der Gemeinde des geförderten Wohnraums gelegen sein und müssen im Bezirk der Wohnraumförderstelle liegen. Das Förderziel und der Förderzweck dürfen durch die mittelbare Belegung nicht beeinträchtigt werden.

21.4 Ein insgesamt gleicher Wert an anderem Wohnraum ist insbesondere anhand der Wohnfläche, der Anzahl der Wohnungen und dem Wohnwert (Alter, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung, Lage) zu bemessen. Sofern der Wohnwert der Ersatzwohnungen den Wohnwert der geförderten Wohnungen erkennbar unterschreitet, ist ein entsprechender Ausgleich nach folgender Maßgabe anzustreben:

Von der Zuwendungsempfängerin oder dem Zuwendungsempfänger sollen entweder

21.4.1
Ersatzwohnungen mit einer Wohnfläche, die im Umfang dem Eineinhalbfachen der Wohnfläche der geförderten Wohnungen entspricht, oder

21.4.2
doppelt so viele Ersatzwohnungen, wie es der Anzahl der geförderten Wohnungen entspricht, deren Belegungs- und Mietbindungen übertragen werden sollen,

zur Verfügung gestellt werden.

21.5 Die Wohnraumförderstelle prüft durch Inaugenscheinnahme, ob die Ersatzwohnungen tatsächlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet sind, insbesondere ob diese nach ihrer Bauausführung, Ausstattung und Größe den allgemeinen Wohnbedürfnissen entsprechen. Der Wohnraum muss über folgende Mindestausstattung verfügen, die funktionsfähig und nutzbar sein muss:

21.5.1
ausreichende natürliche Belichtung und Belüftung,

21.5.2
Schutz gegen Witterungseinflüsse und Feuchtigkeit,

21.5.3
Anschluss von Energie-, Wasserversorgung und Entwässerung,

21.5.4
Heizungsanlage,

21.5.5
Anschluss für eine Kochküche oder Kochnische und

21.5.6
Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette.

Um Fehlförderungen auszuschließen, ist zu gewährleisten, dass die Ersatzwohnungen im Wesentlichen dieselben baufachlichen Anforderungen erfüllen, die der geförderte Wohnraum aufgrund einer besonderen Zweckbestimmung oder aufgrund von Belegungsbindungen bestimmter Art erfüllen muss.

21.6 Die Bindungen gehen zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen oder dem Abschluss der baulichen Maßnahmen auf die Ersatzwohnungen über. Diese müssen zum Zeitpunkt des Übergangs bezugsfertig und frei zur Vermietung sein; sie müssen tatsächlich zur Überlassung an wohnberechtigte Haushalte zur Verfügung stehen.

21.7 Können bezugsfertige und freie Ersatzwohnungen zum Zeitpunkt des Übergangs der Belegungs- und Mietbindungen nicht im erforderlichen Umfang zur Verfügung gestellt werden, dürfen Bindungen bereits ab der Bekanntgabe der Förderentscheidung schrittweise auf bezugsfertige und freie Ersatzwohnungen übertragen werden. Spätestens 18 Monate nach der Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen oder dem Abschluss der baulichen Maßnahmen müssen Bindungen von insgesamt gleichem Wert an Ersatzwohnungen begründet sein und zur Überlassung an wohnberechtigte Haushalte zur Verfügung stehen. Abweichend von den Nummern 19.1 und 20.1 beginnt die Belegungs- und die Mietbindung in diesen Fällen erst dann, wenn Ersatzwohnungen im erforderlichen Umfang zur Überlassung an wohnberechtigte Haushalte zur Verfügung gestellt worden sind.

21.8 Stehen Ersatzwohnungen nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung, so hat die Zuwendungsempfängerin oder der Zuwendungsempfänger einen Geldausgleich oder einen sonstigen angemessenen Ausgleich zu leisten. Das Nähere ist in der Förderentscheidung zu regeln.

21.9 Zur Übertragung von Bindungen ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen der oder dem Verfügungsberechtigten, der Wohnraumförderstelle und der Bewilligungsbehörde zu schließen. Gegenstand der vertraglichen Übertragungsvereinbarung sollen unter Berücksichtigung der Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 NWoFG Anzahl, Dauer, Art und Höhe der Belegungs- und Mietbindungen sowie Größe und Ausstattung des Ersatzwohnraums sein. Außerdem können in den öffentlich-rechtlichen Vertrag zur Klarstellung zusätzliche Regelungen zur Kündigung der Vereinbarung, zur Rückübertragung der Bindungen und Verweise auf die inhaltlichen Regelungen der Förderentscheidung aufgenommen werden.