Der Senat entscheidet gemäß § 101 Abs. 2 VwGO über die Berufung ohne mündliche Verhandlung, nachdem alle Beteiligten auf deren Durchführung verzichtet haben.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Beklagte hat die Baugenehmigung vom 6. November 2001 zu Recht wieder aufgehoben. Diese verletzte den Anspruch des Beigeladenen, dass die Kläger mit all ihren Bauvorhaben von der Fläche Abstand halten, welche von der am 29. November 1999 eingetragenen Baulast erfasst wird. Auf die Frage, ob die Garage darüber hinaus § 46 Abs. 1 Satz 2 NBauO verletzt, kommt es damit nicht mehr an.

Die von der Rechtsvorgängerin der Kläger, der bauausführenden Firma bewilligte Baulast bindet nach ihrem eindeutigen Wortlaut sowie dem des § 92 Abs. 1 Satz 2m Halbs. 2 NBauO auch die Kläger als Rechtsnachfolger. Das gilt unabhängig davon, ob es dem Beigeladenen möglich gewesen wäre, diese Fläche zu erwerben. Der Vorteil der Baulast besteht gerade darin,öffentlichrechtlich die Vorteile von Grundstücksflächen genießen zu können, ohne zugleich deren Eigentümer zu sein.

Die auf der Grundlage von § 9 Abs. 2 NBauO bestellte Baulast verpflichtet die Kläger, mit all ihren Vorhaben nicht mehr nur von den Grenzen ihres Buchgrundstücks, sondern von dem Bereich Abstand zu halten, welcher in der am 29. November 1999 eingetragenen Baulast bestimmt worden ist. Nach neuerlicher Überlegung gelangt der Senat zum Ergebnis, dass jedenfalls in diesem Fall kein Anlass gegeben ist, den Klägern stattdessen zu gestatten, die Buchgrundstücksgrenze zum Maßstab für die Anwendung der Grenzabstandsvorschriften der§§ 7 ff, insbesondere des § 12 NBauO zu machen. Dazu hat der Senat folgendes erwogen:

Anders als die Musterbauordnung 1997 (§ 7 Abs. 1 Satz 2) und die Bauordnungen anderer Länder (vgl. z.B. Art. 7 Abs. 5 Satz 3 BayBO: Art 6 Abs. 1 Sätze 3 und 4 bleiben mit der Folge unberührt, dass bestimmte Vorhaben in den Abstandsflächen errichtet werden dürfen; § 7 Abs. 1 Satz 2 BaWüBauO: Vorschriften, nach denen in den Abstandsflächen bauliche Anlagen zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können, bleiben unberührt) enthält die Niedersächsische Bauordnung keine ausdrückliche Regelung der Frage, ob und in welchem Umfang der Eigentümer trotz der Verpflichtung, bestimmte Bereiche seines Grundstücks abstandsrechtlich dem Nachbargrundstück zurechnen zu lassen, auf seine Buchgrundstücksgrenze bauen darf. Das mahnt zur Zurückhaltung. Denn selbst/gerade in solchen Ländern, welche eine ausdrückliche Regelung über die Beschränkung der Rechtswirkung von Baulasten enthalten, werden die gesetzlich bestimmten Einschränkungen zum Nennwert genommen, d.h. in aller Regel ausgeschlossen, über die gesetzlich bestimmten Fälle hinaus dürfe die Verpflichtung missachtet werden bestimmte Grundstücksbereiche dem Nachbargrundstück zuzurechnen und selbst nicht zu bebauen. Dementsprechend sollen beispielsweise in Bayern (vgl. zum folgenden Simon/Busse, BayBO, Komm., Art. 7 Rdnr. 522, 523) die Bereiche, die kraft schriftlicher Erklärung des Nachbarn als Abstandsflächen angesehen werden dürfen, nur in dem gesetzlich (Art. 7 Abs. 5 Satz 3 BayBO) bestimmten Fall, dass das Bauplanungsrecht das Aneinanderbauen von baulichen Anlagen erlaubt oder gebietet, sowie dann baulich in Anspruch genommen werden dürfen, wenn die Bay. Bauordnung bauliche Anlagen in den Abstandsbereichen zulässt (vgl. dort insbesondere Art. 6 Abs. 3 Satz 7 - untergeordnete Bauteile -, Art. 6 Abs. 8 - untergeordnete und unbedeutende bauliche Anlagen - sowie Art. 7 Abs. 2 - bestimmte Anlagen für die örtliche Versorgung, Gewächshäuser, Gärfutterbehälter usw.). Seit einer Änderung der Bay. Bauordnung zählen Garagen dazu nicht mehr. Diese werden in Art. 7 Abs. 4 BayBO nicht als Gebäude zugelassen, welche in den Abstandsflächen ohne weiteres oder als Ausnahme zulässig sind. Vielmehr werden sie als Anlagen definiert, welche zur Grundstücksgrenze keinen Abstand einhalten müssen. Dementsprechend sind sie nicht (mehr) als "abstandsflächenunschädlich" definiert und dürfen in den durch Baulast in Anspruch genommenen Flächen nicht errichtet werden (vgl. Simon/Busse, aaO; Rdnr. 522 unter Hinweis auf BayVGH, Urt. v. 14.08.1973 - Nr. 183 I 71 -, BayVBl. 1974, 193, 194).

Das nötigt zunächst zur Annahme: Schränkt die Landesbauordnung bei der durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 GG gebotenen Ausgestaltung des Inhalts des Grundeigentums die Rechtswirkungen der Baulast nicht weiter ein, dann ist Zurückhaltung geboten, wenn es darum geht, die Rechtswirkungen der Baulast nach § 9 Abs. 2 NBauO zu Lasten des Begünstigten einzuschränken.

Der vorliegende Fall bietet keinen Anlass, die dazu vertretenen Auffassungen abschließend zu erörtern. Denn keine dieser Meinungen führt zu einem den Klägern günstigen Ergebnis.

Folgte man Barth/Mühler (Abstandsvorschriften der Niedersächsischen Bauordnung, 2. Aufll. 2000, § 9 Rdnrn. 34 und 35), dann käme eine Ausnahme von der Pflicht, mit allen Vorhaben von dem in der Baulast bestimmten Bereich wie von der Grundstücksgrenze Abstand zu halten, überhaupt nicht in Betracht. Es soll den Beteiligten (entgegen der Auffassung von Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, 7. Aufl. 2002, § 9 Rdnrn. 18 und 19) sogar verboten sein, den Inhalt der Baulast dem Text des § 9 Abs. 2 NBauO zuwider einzuschränken und dem Eigentümer zu gestatten, bestimmte Anlagen, namentlich Garagen statt auf die Grenze des durch die Baulast bezeichneten Bereichs auf die Grundstücksgrenze zu bauen.

Da die unter dem 29.11.1999 eingetragene Baulasterklärung ebenso der Text ihrer Bewilligung die Vorhaben nicht einschränken, welche von der von der Baulast erfassten Fläche Abstand zu halten haben, rechtfertigte dieser Gesichtspunkt eine Abweichung von § 9 Abs. 2 NBauO ohnedies nicht.

Aber auch dann, wenn man der weitergehenden Auffassung von Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert (aaO. , Rdnr. 17 ff) im Grundsatz folgte, rechtfertigte dies eine den Klägern günstigere Entscheidung nicht. Hiernach soll auch dann, wenn die Reichweite der Baulast nicht eingeschränkt worden ist, eine entsprechende Anwendung des§ 12 Abs. 4 NBauO in Betracht kommen. Diese Vorschrift sei allerdings auf die Verhältnisse auf ein und demselben Baugrundstück zugeschnitten und in ihrer Übertragbarkeit auf das Konkurrenzverhältnis benachbarter Grundstücke deshalb eingeschränkt, weil bei unmittelbarer Anwendung des § 12 Abs. 4 NBauO sich der Grundstückseigentümer selbst beeinträchtige und sich die Frage der Zumutbarkeit damit allenfalls eingeschränkt stellte.

Selbst dann, wenn man eingeschränkten Umfangs die Möglichkeit einer entsprechenden Heranziehung des § 12 Abs. 4 NBauO grundsätzlich billigte, käme dies nur dann in Betracht, wenn die uneingeschränkte Beachtung der Baulast zu einer Sachlage führte, welche mit Sinn und Zweck der Grenzabstandsvorschriften in Widerspruch stünde und/oder eine Befreiungslage nach§ 86 NBauO entstehen ließe. Denn der Baulastverpflichtete muss "nun einmal" gegen sich gelten lassen, dass er (oder sein ihn insoweit bindender Rechtsvorgänger) die Grenzen des Baugrundstücks fiktiv und uneingeschränkt zu seinen Lasten verschoben hat. Dementsprechend können ohne ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung die von der Baulast erfassten Flächen nur bebaut werden, wenn die Beachtung der Baulast ein den Grenzabstandsvorschriften zuwiderlaufendes Ergebnis zur Folge hätte. Das ist hier nicht der Fall.

Die noch im Zulassungsbeschluss vom 30. Oktober 2003 - 1 LA 239/03 - angestellten Erwägungen tragen eine solche Entscheidung nicht. In dem Lageplan, auf dem der Bereich der Baulast verzeichnet worden ist, mögen die geplanten/künftigen Einstellplätze/Garagen zwar (schematisiert) überwiegend so eingezeichnet sein, dass diese paarweise aneinandergefügt hätten werden sollen. Daraus lässt sich indes nicht mit der gebotenen Verlässlichkeit folgern, dieses Konzept habe auch um den Preis verfolgt werden sollen, dass Garagen so tief in den Grundstücksbereich hineinreichen, wie dies die Kläger unter Inanspruchnahme der von der Baulast erfassten Fläche nunmehr tun wollen. Zudem wurden die Einstellplätze/Garagen auf dem Lageplan, welcher der Baulastbestellung beigefügt worden war, nur für den Bauteppich abgebildet, deren östlichen Abschluss das Grundstück des Beigeladenen darstellt. Die Bebauung des sich östlich anschließenden Bereiches zeichnete sich seinerzeit noch nicht so verlässlich ab, dass dies den Inhalt der Baulast hätte beeinflussen können. Dementsprechend ist es nicht gerechtfertigt anzunehmen, selbstverständliche Grundlage der seinerzeit bestellten Baulast sei die Erwartung gewesen, das "östliche Baugeschehen" werde eine schlichte Fortsetzung des Bauteppichs darstellen, dessen östlichen Abschluss das Grundstück der Beigeladenen bildet. Da das belastete, nunmehr im Eigentum der Kläger stehende Grundstück etwa doppelt so breit war wie die vier sich anschließenden Flurstücke, war sogar eher die Erwartung gerechtfertigt, dessen künftiger Eigentümer werde auf diesem unter Beachtung der Baulast auch eine Garage unterbringen können, ohne seine sonstigen Bauabsichten in nicht mehr hinzunehmender Weise zurückstellen zu müssen.

Sonstige Gründe, welche eine einschränkende Auslegung der Baulastbewilligung gestatteten oder erforderten, sind nicht ersichtlich. Die strikte Befolgung der Baulast führt nicht zu Zuständen, welche der Nds. Bauordnung noch weniger entsprächen als die Zulassung des Vorhabens unmittelbar an der Grundstücksgrenze. Die Gefahr von"Schmutzgassen" oder ähnlichem besteht hier nicht. Mit 2,50 m Tiefe erreicht der von der Baulast erfasste Grundstücksstreifen eine Dimension, welche nicht annähernd als von der Bauordnung missbilligter Zustand angesehen werden könnte. Immerhin lässt es § 12 Abs. 1 Satz 1, letzter Halbsatz NBauO sogar zu, einen Abstand von nur 1 m zur Grundstücksgrenze zu halten.

Eine Befreiungslage besteht bei Beachtung der Baulast ebenfalls nicht.

Richtig ist zwar, dass die Gebäudeostwand des Beigeladenen nach den genehmigten Bauzeichnungen erst im Obergeschoss zwei Fenster aufweist und die Zulassung des streitigen Vorhabens Belüftung und Belichtung daher nicht (wesentlich) tangieren würde. Gleichwohl ist es hier veranlasst, die Kläger auf die Möglichkeiten zu verweisen, welche ihnen die Baugenehmigung vom 25. April 2001 bot, oder auf die Möglichkeiten zu verweisen, welche § 12 Abs. 4 NBauO für ihr eigenes Grundstück bietet. Selbst wenn in der Gebäudewestwand des klägerischen Gebäudes ein Fenster vorhanden wäre, könnten die Kläger die streitige Garage so zurückversetzt errichten, dass eine Inanspruchnahme der Baulastfläche nicht erforderlich wäre.