Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung seiner Flurstücke 65 und 70/7 zu Straßenausbaubeiträgen für den Ausbau der C.straße.

Das Flurstück 70/7 - Sitz der Kreisverwaltung - zur Größe von 10.554 qm liegt (als sog. Hinterliegergrundstück zur C.straße) südlich der beiden ebenfalls im Eigentum des Klägers stehenden und an die C.straße angrenzenden Grundstücke mit den Flurstücksbezeichnungen 70/5 und 70/6. Für diese beiden Grundstücke trifft der Bebauungsplan Nr. 18 "C.straße/Stadtring/Vechtestraße" die Festsetzung WA für allgemeines Wohngebiet. In dem Gebäude auf dem Grundstück mit der Flurstücksbezeichnung 70/5 ist ein Teil der Verwaltung des Klägers untergebracht. Das benachbarte - vom Kläger vermietete - Gebäude auf dem Flurstück 70/6 wird von einer Arztpraxis und zu Wohnzwecken genutzt. Das Flurstück 70/7 ist in dem Bebauungsplan als Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Verwaltungsgebäude ausgewiesen. Nördlich an das Flurstück 70/7 schließt sich das an den D.ring angrenzende ebenfalls im Eigentum des Klägers stehende Grundstück mit der Flurstücksbezeichnung 65 an, für das der Bebauungsplan die Festsetzung Mischgebiet trifft.

Nach Ausbau der C.straße im Jahr 2001/2002 zog die Beklagte den Kläger für das Grundstück mit der Flurstücksbezeichnung 70/7 zu einem Straßenausbaubeitrag in Höhe von 55.792,94 EUR und für das Grundstück mit der Flurstücksbezeichnung 65 zu einem Straßenausbaubeitrag von 2.386,82 EUR heran. Die dagegen gerichtete Klage wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 28. September 2004 ab. Den beiden herangezogenen Hinterliegergrundstücken werde über die Grundstücke Flurstücke 70/5 und 70/6 ein wirtschaftlicher Vorteil vermittelt. Der Teilnahme an dem Vorteil, die verbesserte Straße in Anspruch nehmen zu können, stünden weder in rechtlicher Hinsicht nach den planungsrechtlichen Gegebenheiten der Anliegergrundstücke noch auf Grund ihres tatsächlichen Zustandes Hindernisse entgegen. Angesichts der konkreten Vorbelastung des Gebiets sei es planungsrechtlich möglich, über die Grundstücke mit den Flurstücksbezeichnungen 70/6 und 70/5 eine Zufahrt von der C.straße zum Flurstück 70/7 anzulegen. Sowohl ein tatsächlich vorhandenes Gebäude als auch der gegebene Geländesprung mit einem Höhenunterschied von rund 2,5 m seien ausräumbare Hindernisse. Über eine Rampe und durch den Abriss einer Garage könne man die Zufahrt sicherstellen. Dies nähme ein wirtschaftlich handelnder Grundstückseigentümer in Kauf, weil ihm dadurch die Nutzung des großen Grundstücks mit der Flurstücksbezeichnung 70/7, das einer intensiven baulichen Nutzung zugänglich sei, ermöglicht werde.

Der dagegen gerichtete Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Der vom Kläger allein geltend gemachte Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegt nicht vor.

Der Kläger wendet ein, dass der für die Vorteilslage erforderliche besondere wirtschaftliche Vorteil für die Grundstücke trotz Eigentümeridentität auf Grund unterschiedlicher und gebietsunverträglicher Nutzung nicht gegeben sei. Der Senat habe in seiner Entscheidung vom 13. Juni 2000 (- 9 M 1349/09 - NdsVBl 2001, 18) auf Fälle der Eigentümeridentität beim Vorliegen einer einheitlichen Nutzung abgestellt und für diese Fälle eine dauerhafte Möglichkeit zur Inanspruchnahme der ausgebauten Straße für das Hinterliegergrundstück bejaht, aber zugleich bei einer unterschiedlichen Nutzung (z. B. einerseits zum Wohnen, andererseits als Gewerbebetrieb) eine Inanspruchnahmemöglichkeit ausnahmsweise verneint. Bei den streitigen Grundstücken sei eine dem Ausnahmefall entsprechende unterschiedliche Nutzung nämlich einerseits zum Wohnen und andererseits als Verwaltungsgebäude gegeben. Die Nutzung als Verwaltungsgebäude sei eine mit gewerblichen Grundstücken vergleichbare bzw. gleichzusetzende Nutzung, die eine besonders qualifizierte Anfahrbarkeit durch LKW voraussetze. Das Verwaltungsgericht habe die unterschiedlichen Gebietsfestsetzungen und Nutzungen der Grundstücke zwischen abgerechneter Anlage und dem Hinterliegergrundstück nicht ausreichend berücksichtigt. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei ein Zugang zur ausgebauten Straße vom Hinterliegergrundstück aus nicht schon wegen der Eigentümeridentität unabhängig vom Vorhandensein einer einheitlichen Nutzung gewährleistet. Trotz der erheblichen Vorbelastungen der Anliegergrundstücke an der C.straße durch die Art der konkreten Nutzung des Flurstücks 70/7 stünde das bauliche Gebot der Rücksichtnahme einer Herstellung der erforderlichen LKW-Zufahrt über die als WA-Gebiet festgesetzten Anliegergrundstücke Flurstück 70/5 und 70/6 eindeutig entgegen. Insoweit verhinderten rechtliche Hindernisse eine Inanspruchnahme des Vorteils der ausgebauten Straße.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO folgen aus diesem Vorbringen nicht.

Das Verwaltungsgericht hat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats maßgeblich darauf abgestellt, dass es entscheidend darauf ankommt, ob bei identischem Eigentümer des Hinterliegergrundstücks und des Vorderliegergrundstücks dem Hinterliegergrundstück mittels einer Zufahrt über das Vorderliegergrundstück ein besonderer Vorteil durch die ausgebaute C.straße vermittelt wird. Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Entscheidung des Senats vom 13. Juni 2000 nicht dahingehend zu verstehen, dass bei einer unterschiedlichen Nutzung von Hinterlieger- und Vorderliegergrundstück die Vorteilslage für das Hinterliegergrundstück zwangsläufig entfällt. Die vom Senat in der genannten Entscheidung angesprochene unterschiedliche Nutzung ("- außer bei einer unterschiedlichen Nutzung (z. B. einerseits zum Wohnen und andererseits als Gewerbebetrieb)") diente allein als Hinweis darauf, dass die Anforderungen an die baurechtliche Zulässigkeit einer Zufahrt über das Vorderliegergrundstück bei unterschiedlicher Nutzung auf dem Hinterlieger- und Vorderliegergrundstück häufig schwerer zu erfüllen sind als bei einheitlicher Nutzung. Beim Vorliegen einer einheitlichen Nutzung in Fällen der Eigentümeridentität besteht praktisch immer eine rechtlich dauerhafte Möglichkeit zur Inanspruchnahme der ausgebauten Straße.

Der vorliegende Fall ist dadurch gekennzeichnet, dass Anlieger- und Hinterliegergrundstück unterschiedlich genutzt werden. In solchen Fällen setzt die Bevorteilung des Hinterliegergrundstücks voraus, dass dessen bestimmungsgemäße Nutzung, die ihrerseits von der durch einen Bebauungsplan zugelassenen baulichen Ausnutzbarkeit abhängt, über das Anliegergrundstück realisiert werden kann. Bei unterschiedlichen Nutzungen auf dem Hinterlieger- und Vorderliegergrundstück stellt sich die Frage, ob die Nutzung auf dem Hinterliegergrundstück einen qualifizierten Zugang in Form einer ausreichend breiten Zufahrt über das Vorderliegergrundstück erfordert und ob diese Zufahrt über das Vorderliegergrundstück auf Grund dessen möglicherweise erhöhter Schutzbedürftigkeit baurechtlich genehmigungsfähig ist. Die bauliche und/oder gewerbliche Ausnutzbarkeit des Hinterliegergrundstücks darf nicht daran scheitern, dass der mit einer solchen Nutzung verbundene Verkehr das Grundstück nicht erreichen kann, weil er über das Vorderliegergrundstück wegen dessen Schutzbedürftigkeit nicht auf das dahinter liegende Grundstück gelangen kann (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 20.6.2006 - 6 A 101 58/06 - KStZ 2006, 171 = BauR 2006, 1794 (Leitsatz)). Auch eine zweite Erschließung muss grundsätzlich den gesamten Verkehr bewältigen können, der angesichts der zulässigen Grundstücksnutzung - hier des Hinterliegergrundstücks - zu erwarten ist (OVG Koblenz, Urteil vom 20.6.2006 - 6 A 101 58/06 - a. a. O).

Die bestimmungsgemäße Nutzung des Hinterliegergrundstücks mit der Flurstücksbezeichnung 70/7 ist nach dem einschlägigen Bebauungsplan Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Verwaltungsgebäude. Nach Ziffer 4 der textlichen Festsetzungen dürfen auf der Gemeinbedarfsfläche ebenerdige Stellplätze für Besucher und Bedienstete überall angelegt werden. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass eine Kreisverwaltung regelmäßig von einer größeren Anzahl von Personen aufgesucht wird. Dabei ist davon auszugehen, dass zumindest gelegentlich auch LKW im Rahmen von Anlieferungsverkehr auf das Grundstück der Kreisverwaltung fahren.

Die Erreichbarkeit des Hinterliegergrundstücks setzt somit vorliegend voraus, dass über das Anliegergrundstück eine Zufahrt, die Fahrzeugverkehr zu den Stellplätzen und gelegentlichen LKW-Verkehr aufnehmen kann, angelegt werden darf. Eine solche Zufahrt über das Grundstück mit der Flurstücksbezeichnung 70/6 ist baurechtlich unbedenklich. Eine denkbare Zufahrt westlich des Gebäudes auf dem Flurstück 70/6 verstößt entgegen der Auffassung des Klägers nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Insoweit ist maßgeblich zu berücksichtigen, dass die Schutzwürdigkeit des in einem allgemeinen Wohngebiet befindlichen Flurstücks 70/6 dadurch belastet und mithin das Schutzniveau gemindert ist, dass sich südlich in der ganz erheblichen Größenordnung von über 10.000 qm die Fläche für die Kreisverwaltung mit dazugehörigen Parkflächen anschließt. Westlich des Flurstücks 70/6 wird das Flurstück 70/5, das nach dem Bebauungsplan ebenfalls in einem allgemeinen Wohngebiet liegt, zu Verwaltungszwecken genutzt, was nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden kann. Weiter trifft der Bebauungsplan für die östlich bzw. südöstlich des Flurstücks 70/6 gelegenen Flurstücke 78, 79, 80 und 81 die Festsetzung Mischgebiet. Das insgesamt nur aus vier Grundstücken - von denen zwei zu Verwaltungszwecken genutzt werden - bestehende allgemeine Wohngebiet wird östlich wie westlich durch Ausweisungen von Mischgebieten und südlich durch die beträchtliche Fläche für Gemeinbedarf eingerahmt. Angesichts der planerischen und tatsächlichen Vorbelastung des Flurstücks 70/6 erweist sich eine Zufahrt mit dem damit verbundenen An- und Abfahrtsverkehr westlich des Gebäudes auf dem Flurstück 70/6 insgesamt nicht als rücksichtslos. Auch der Schutz des westlich anschließenden Flurstücks 76, das ebenfalls im allgemeinen Wohngebiet liegt, wird dadurch nicht in unzumutbarer Weise eingeschränkt.

Weiter macht der Kläger geltend, die betroffenen Hinterliegergrundstücke nähmen auch deshalb nicht an dem Vorteil der verbesserten C.straße teil, weil ihrer Nutzung tatsächliche Hindernisse entgegenstünden. In tatsächlicher Hinsicht bildeten die auf dem Anliegergrundstücke befindliche Garage und der vorhandene Geländevorsprung mit einem Höhenunterschied von rund 2,5 m ein Hindernis. Diese Hindernisse seien nicht ausräumbar. Dem folgt der Senat nicht. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht ausgeführt, dass ein wirtschaftlich handelnder Eigentümer - bei Wegdenken der Ersterschließung - den Abbruch der Garage in Kauf nehmen würde, um dadurch die Zufahrt zu einem über 10.000 qm großen Grundstück, das in beträchtlichem Maße baulich ausnutzbar ist, zu ermöglichen.