Der sinngemäß gestellte Antrag,

die aufschiebende Wirkung der Widersprüche vom 14. Juli 2003 gegen insgesamt 4 Bescheide der Antragsgegnerin vom 2. Juli 2003, mit denen der Antragsteller zu einem Sanierungsbetrag von insgesamt 12.549,43 € herangezogen wurde, anzuordnen,

hat im Wesentlichen keinen Erfolg.

Das Gericht entscheidet über die Anordnung der aufschiebenden Wirkung aufgrund einer umfassenden Abwägung des Vollzugsinteresses der Antragsgegnerin mit dem Aussetzungsinteresse des Antragstellers. Mangels eines besonders normierten gerichtlichen Entscheidungsmaßstabs ist die für das behördliche Aussetzungsverfahren geltende Regel des § 80 Abs. 4 S. 3 VwGO entsprechend anzuwenden, denn auch bei der Erhebung von sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB handelt es sich um öffentliche Abgaben im Sinne dieser Vorschrift (BVerwG, Urteil vom 17.12.1992 - 4 C 30.90 - DVBl 1993, 441). Demnach soll die Aussetzung dann erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsaktes bestehen. Ernstliche Zweifel im Sinne des § 80 Abs. 4 S. 3 erste Alternative VwGO bestehen bereits, wenn ein Obsiegen in der Hauptsache mindestens ebenso wahrscheinlich ist wie ein Unterliegen (OVG Lüneburg, Beschluss vom 13.03.1997 -1 M 4892/96-; Beschluss der Kammer vom 10.09.2003 -2 B 118/03-).

Ein Obsiegen des Antragstellers in der Hauptsache ist lediglich in Höhe eines Betrages von 619,30 € wahrscheinlich. Im Übrigen, d.h. in Höhe von insgesamt 11.930,13 € erweisen sich die angefochtenen Bescheide der Antragsgegnerin bei der in diesem Verfahren gebotenen und allein möglichen summarischen Rechtmäßigkeitsprüfung voraussichtlich als rechtmäßig.

Dem Antrag ist wegen etwa entgegenstehender Bestandskraft nicht allein schon deshalb der Erfolg zu versagen, weil der Antragsteller nur drei Widersprüche gegen insgesamt vier von der Antragsgegnerin erlassene Bescheide erhoben hat. Keines der Widerspruchsschreiben vom 14. Juli 2003 bezeichnet einen der vier Bescheide konkret, sondern richtet sich allgemein gegen den Bescheid zur Erhebung eines Ausgleichsbetrages vom 2. Juli 2003. Bei verständiger Würdigung des antragstellerischen Begehrens ist davon auszugehen, dass der Antragsteller gegen alle ihn belastenden Bescheide vom 2. Juli 2003 Widerspruch erheben wollte und erhoben hat.

Inhaltliche Rechtmäßigkeitszweifel sind jedoch gegen die angegriffenen Bescheide im Wesentlichen nicht zu erheben.

Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Eigentümers eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung durch einen Ausgleichsbetrag ist § 154 BauGB. Der Ausgleichsbetrag ist in der Höhe in Geld zu entrichten, die der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht (§ 154 Abs. 1 S. 1 BauGB). Die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 BauGB sind zum ganz überwiegenden Teil voraussichtlich gegeben.

Der Antragsteller ist von der Antragsgegnerin mit insgesamt 4 Bescheiden für die Flurstücke 192/18 und 192/20 der Flur 1 in der Gemarkung A. zu Sanierungsbeträgen von insgesamt 12.549,43 € in Anspruch genommen worden. Diese Summe setzt sich zusammen aus Bescheiden für die E. 2/3 (6.092,92 €), die F. 12 (3.472,37 €), die G. (2.194,79 €) und den Parkplatz H., Flurstück 192/20 (789,35 €).

Die Grundstücke des Antragstellers liegen in einem durch Satzung des Rates der Antragsgegnerin vom 13. März 1986 wirksam festgelegten Sanierungsgebiet. Diese Satzung ist entgegen der Ansicht des Antragstellers, der eine wesentliche Verbesserung der städtebaulichen Situation in Abrede nimmt, unter Beachtung des § 136 Abs. 2 BauGB zustande gekommen. Danach sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen solche Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Derartige Maßnahmen hat die Antragsgegnerin ausweislich der Begründung ihrer Satzung zur ersten Teilaufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Innenstadt" vom 20. Dezember 2000 wie von Anfang an beabsichtigt durchführen lassen.

Entsprechend dem Sanierungsziel lag der Schwerpunkt der Sanierung auf den öffentlichen Erschließungsmaßnahmen. Das Erscheinungsbild des öffentlichen Raumes im Sanierungsgebiet hat sich gravierend verändert. Neben der rein gestalterischen Qualität des Straßenbildes hat sich die Aufenthaltsqualität erheblich verbessert. Die vorgenommene Verkehrsberuhigung hat dazu geführt, dass ein Verweilen und Erleben der historischen Bausubstanz ermöglicht wird. Die fußläufigen Beziehungen wurden sowohl qualitativ als auch quantitativ verbessert. Auch das Wohnumfeld hat durch die Straßenumgestaltungen eine erhebliche Verbesserung erfahren. Durch die Anlage eines Parkplatzes mit zeitlicher Begrenzung der zulässigen Parkzeit wurde das zuvor vorhandene Stellplatzdefizit nicht unerheblich reduziert. Gleichzeitig erhielten einige Grundstücke eine rückwärtige öffentliche Erschließung und wurde durch Entfernen überflüssiger Nebengebäude die städtebauliche Dichte in Teilbereichen reduziert sowie sinnvolle geordnete bauliche Verhältnisse wieder hergestellt. Durch diese Sanierungsmaßnahmen sind städtebauliche Missstände behoben bzw. verbessert worden, was von Anfang an  städtebauliches Ziel, der von der Antragsgegnerin unternommenen Sanierung war.

Ohne Erfolg wendet der Antragsteller gegen die Rechtmäßigkeit der Bescheide ein, durch die allgemeine wirtschaftliche Lage sei insgesamt eine Verschlechterung der Situation seiner Grundstücke eingetreten und § 154 BauGB passe deshalb in Zeiten allgemeiner Wirtschaftsschwäche nicht in die Landschaft. Die Antragsgegnerin war sich ausweislich der Begründung ihrer Satzung vom 20. Dezember 2000 (Seite 19) dieses Strukturproblems durchaus bewusst. Es trägt indes für die rechtlich-verbindliche Anwendung des § 154 Abs. 1 BauGB nichts aus. Zu ermitteln ist danach allein der sanierungsbedingte Mehrwert von Grundstücken. Gemäß § 28 Abs. 2 der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung -WertV-) sind die maßgeblichen Anfangs- und Endwerte des Grundstücks auf den selben Zeitpunkt zu ermitteln. Gemäß Satz 2 dieser Bestimmung ist der maßgebliche Zeitpunkt derjenige des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird. Dies war hier mit Inkrafttreten der Satzung durch Bekanntgabe im Amtsblatt des Landkreises Northeim der 12. Januar 2001. Für die Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung ist die wirtschaftliche Situation deshalb ohne Belang.

Die wirtschaftliche Situation vermag sich allenfalls in der Festlegung des Anfangswertes niederzuschlagen (vgl. auch § 3 Abs. 3 WertV). Dieser Situation hat die Antragsgegnerin dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass sie die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Z. (im folgenden: Gutachterausschuss) zunächst auf den Stichtag 3. Februar 2000 ermittelten Anfangs- und Endwerte neu auf den Stichtag 12. Januar 2001 hat bewerten lassen. Der Gutachterausschuss hat, wie sich seinem Schreiben vom 10. Dezember 2002 an die Antragsgegnerin ergibt, dabei die rückläufige Umsatzentwicklung im Einzelhandel wertmindernd (in Höhe von ca. 5 %) berücksichtigt. Dies zeigt sich besonders deutlich an dem antragstellerischen Grundstück F.. War der Gutachterausschuss hier ursprünglich von einem Anfangswert von 280,- DM/m² ausgegangen, senkte er diesen Wert auf den Stichtag 12. Januar 2001 auf 265,- DM/m². Da der Antragsteller konkrete Zweifel an der Richtigkeit der Festsetzung der Anfangswerte durch den Gutachterausschuss nicht vorbringt, hat die Kammer keinen Anlass, zu bezweifeln, dass bei der Festlegung des Anfangswertes die wirtschaftliche Situation im Innenstadtgebiet der Antragsgegnerin berücksichtigt wurde.

Fehl geht weiter der Einwand des Antragstellers, die Sanierungsmaßnahme sei noch nicht abgeschlossen, weshalb sie nicht abgerechnet werden dürfe. Mit diesem Argument verkennt der Antragsteller die Bedeutung des § 162 Abs. 1 S. 2 BauGB. Richtig ist lediglich, dass der Ausgleichsbeitrag nach § 154 Abs. 1 BauGB gemäß Abs. 3 dieser Vorschrift erst nach Abschluss der Sanierung zu entrichten ist. Gemäß § 162 Abs. 1 S. 1 BauGB ist die Sanierungssatzung aufzuheben, wenn

1 die Sanierung durchgeführt ist oder

2. die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder

3. die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird.

Zwar ist die Sanierung, was auch die Antragsgegnerin einräumt, noch nicht insgesamt abgeschlossen, wohl aber für den Teil, auf den sich die Teilaufhebungssatzung vom 20. Dezember 2000 bezieht. § 162 Abs. 1 S. 2 BauGB ermächtigt die Antragsgegnerin, ihre Sanierungssatzung vom 13. März 1986 beschränkt auf diesen Teil aufzuheben. Dass die Sanierung in diesem Teilbereich tatsächlich noch nicht durchgeführt worden ist, hat der Antragsteller nicht vorgetragen und ist auch für die Kammer nicht ersichtlich.

Auch soweit der Antragsteller die Berechnung der Anfangs- und Endbodenwerte in Anwendung des sogenannten "Modells Niedersachsen" beanstandet, vermag dies seinem Antrag nicht zum Erfolg zu verhelfen. In der Rechtsprechung der Kammer und des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts ist anerkannt, dass diese in mehreren Bundesländern verwendete Berechnungsmethode, die als alternative Methode der Bodenwerterhöhung in einem sogenannten Komponentenverfahren charakterisiert werden kann, rechtlich nicht zu beanstanden ist (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 08.05.2000 -1 M 1287/00-; Urteil vom 17.04.1997 -1 L 6618/95-; Urteil vom 17.01.1997 -1 L 1218/95-, BRS 59, Nr. 250; Beschluss der Kammer vom 10.09.2003, a.a.O.).

Entgegen der Ansicht des Antragstellers haben der Gutachterausschuss und, dessen Feststellungen im wesentlichen folgend, die Antragsgegnerin diese Methode sachgerecht und nachvollziehbar angewendet.

Die Antragsgegnerin hat ihrer Betragsberechnung in den angefochtenen Bescheiden folgende Anfangswerte zugrunde gelegt:

Mit Ausnahme des Wertes für die G. sind diese Festlegungen rechtlich nicht zu beanstanden.

Der Gutachterausschuss hat seiner Ermittlung der Anfangs- und Endwerte sowohl in seiner zonalen Begutachtung wie auch in der für die antragstellerischen Grundstücke mit Ausnahme des H. durchgeführten Einzelbegutachtung für die Ermittlung des Anfangswertes das Bodenrichtwertverfahren angewandt. Dies ist zulässig. Gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WertV, auf den § 28 Abs. 1 WertV verweist, sind die Bodenwerte durch Heranziehung von Vergleichsgrundstücken und Ertragsverhältnissen (Vergleichswertverfahren) zu ermitteln. Gemäß § 13 Abs. 1 WertV sind bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). In Ermangelung derartiger Vergleichsgrundstücke hat der Gutachterausschuss auf § 13 Abs. 2 WertV abgestellt. Danach können zur Ermittlung des Bodenwertes neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Diese Richtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. Derart ist der Gutachterausschuss vorgegangen, ohne dass der Antragsteller dies substantiiert angegriffen hätte oder die Kammer die Fehlerhaftigkeit dieser Vorgehensweise erkennen könnte. Soweit der Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit seinem Verkehrswertgutachten auf den Wertermittlungsstichtag 24. Juli 2000 für die antragstellerischen Grundstücke individuelle Werte ermittelt hat, gehen diese Werte der allgemeinen Zonenbewertung wegen der größeren Genauigkeit und der Berücksichtigung individueller Umstände des jeweiligen Grundstücks vor. Gemessen an den so ermittelten Anfangswerten erscheint es rechtlich allein zweifelhaft, dass die Antragsgegnerin für die G. (Fläche von 196 m²) ihrer Berechnung einen Anfangswert von 195,- DM/m² zugrunde gelegt hat. Zwar liegt der zonale Wert wesentlich höher, nämlich bei 265.- DM/2. Das vorgehende Einzelgutachten gelangt indes lediglich zu einem Anfangswert von 140.- DM/m2. Die Antragsgegnerin hat nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb sie von diesem Wert nach oben abgewichen ist. Legt man der im Bescheid vom 2. Juli 2003 vorgenommenen Berechnung einen Anfangswert von 140.- DM/m2 zugrunde, ergibt sich ein Sanierungsausgleichsbetrag in Höhe von 3.081,40 DM (entspricht 1.575,49 €) statt 4.292,64 DM (entspricht 2.194,79 €). In Höhe des Differenzbetrages von 619,30 € hat der Antrag daher Erfolg.

Hinsichtlich des Grundstückes F. und E. hat die Antragsgegnerin entweder den vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangswert übernommen (E. in Höhe von 140,- DM/m²) oder ist zugunsten des Antragstellers unter dem ermittelten Wert geblieben (F., ermittelt 300,- DM/m², festgesetzt 250,- DM/m²). Diese zugunsten des Antragstellers vorgenommene Abweichung kann dieser nicht mit Erfolg rügen.

Rechtmäßig erscheint der Kammer voraussichtlich auch die Zugrundelegung eines Anfangswertes von 140,- DM/m² für den H. (Flurstück 192/20).

Zwar findet diese Fläche weder im Einzelgutachten noch in der zonalen Bewertung ausdrücklich Berücksichtigung. Wie sich jedoch aus der Bodenrichtwertkarte auf den Stichtag 12. Januar 2001 ergibt, hat dieser Parkplatz dienende Funktionen gegenüber dem Grundstück E.. Der Parkplatz gehört ebenso wie das Grundstück E. bauplanungsrechtlich zu einem Mischgebiet. Es erscheint der Kammer deshalb nachvollziehbar und sachgerecht, den Anfangswert für die Parkplatzfläche in selber Höhe wie denjenigen für das Grundstück festzusetzen, dem er dient. Ein Bezug zu umliegenden, niedriger bewerteten Grundstücksflächen des allgemeinen Wohngebiets besteht nicht.

In Anwendung des "Modells Niedersachsen" nachvollziehbar und deshalb rechtlich ebenfalls unbedenklich ist auch die Ermittlung der jeweiligen Endwerte. Hierzu hat sich der Gutachterausschuss einer von den Gerichten anerkannten Matrix ermittelter sanierungsbedingter Werterhöhungen für Anfangswerte bis 500.- DM/m2 (Wertsteigerung in % des Anfangswertes) bedient. Grundlage dieser Matrix ist einerseits ein Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände und andererseits ein Klassifikationsrahmen für städtebauliche Maßnahmen.

Die vom Gutachterausschuss gefundenen Werte sind systemgerecht ermittelt worden. Der Ausschuss hat, ohne dass dies der Antragsteller substantiiert angegriffen hätte, zunächst anhand der jeweiligen Klassifikationsrahmen aus den Einzelbewertungen der Komplexe Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld Mittelwerte für städtebauliche Missstände und Maßnahmen abgeleitet. Er hat hierauf aufbauend prozentuale sanierungsbedingte Steigerungswerte ermittelt. Es ist rechtlich unbedenklich, dass diese Werte nicht exakt mit den Werten der Matrix übereinstimmen oder in der Matrix nicht erfasst sind (Zwischenwerte). Denn einerseits beruhen die Werte der Matrix auf der Annahme eines Anfangswertes von 300,- DM/m² und sind bei niedrigeren Quadratmeterwerten, wie hier, nach oben zu interpolieren. Zum anderen stellt die Matrix nur einen Ausschnitt der komplexen mathematischen Berechnung der Wertsteigerung nach dem "Modell Niedersachsen" dar, so dass sich für Zwischenwerte Abweichungen erklären.

Gleiches gilt für die von der Antragsgegnerin vorgenommene Berechnung der Wertsteigerung für den H., für den weder eine zonale- noch eine Einzelbewertung durch den Gutachterausschuss vorliegt. Denn auch die Antragsgegnerin hat die Berechnung systemgerecht nach dem "Modell Niedersachsen" durchgeführt.

Es ist aller Wahrscheinlichkeit nach auch rechtmäßig, dass die Antragsgegnerin bei der Berechnung der Wertsteigerungen in den angefochtenen Bescheiden von der Berechnung des Gutachterausschusses abgewichen ist. So hat sie für das Grundstück E. eine Wertsteigerung von 9 % statt 19 % laut Einzelgutachten und für das Grundstück F. von 6 % statt ungefähr 10 % laut Einzelgutachtens zugrunde gelegt.

Eine Rechtsverletzung des Antragstellers hierdurch hält die Kammer schon deshalb für ausgeschlossen, weil die Abweichungen zugunsten des Antragstellers erfolgten. Darüber hinaus sind die vorgenommenen Abweichungen keineswegs willkürlich, sondern sachgerecht und nachvollziehbar. Denn sie finden ihren Grund, wie die Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 29. Dezember 2003 unwidersprochen vorgetragen hat, in einer abweichenden eigenen Beurteilung des Komplexes "Bebauung" einerseits und des Komplexes "Struktur" andererseits. Wegen der Einzelheiten für die Gründe der Abweichung wird auf den genannten Schriftsatz verwiesen.

Die Antragsgegnerin war auch nicht aus grundsätzlichen rechtlichen Erwägungen gehindert, den Sanierungsbetrag aufgrund von Werten festzusetzen, die von denjenigen des Gutachterausschusses abweichen. Denn zum einen besteht keine Verpflichtung der Gemeinde, den nach § 192 Abs. 1 BauGB gebildeten Gutachterausschuss mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen zu beauftragen, so dass sie auch nicht gehindert wäre, entsprechende Bescheide gänzlich ohne Mitwirkung des Gutachterausschusses zu erlassen (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 13.03.1997, a.a.O.); zum anderen ist die Gemeinde auch im Falle der Beauftragung des Gutachterausschusses nicht gehindert, abweichende Werte festzusetzen. Denn die Gutachten des Gutachterausschusses haben gemäß § 193 Abs. 3 BauGB grundsätzlich keine bindende Wirkung.

Schließlich beruft sich der Antragsteller zu Unrecht auf eine Ungleichbehandlung gegenüber anderen Grundstückseigentümern, die nach seinem Vortrag nicht zur Leistung eines Sanierungsbetrages herangezogen worden seien.

Dieses Argument vermag dem Antrag schon deshalb nicht zum Erfolg zu verhelfen, weil sich der Antragsteller mit ihm auf eine Gleichbehandlung im Unrecht beruft. Denn, wie dargelegt, ist seine Heranziehung zu Sanierungsbeträgen im Wesentlichen rechtmäßig, so dass eine abweichende Behandlung wesentlich gleichgelagerter Fälle dementsprechend rechtswidrig wäre. Einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht gibt Art. 3 Abs. 1 GG indes nicht. Auch die Annahme eines Ermessensfehlers scheidet hier aus.

Abgesehen davon besteht eine sachwidrige Ungleichbehandlung nicht, wie sich überzeugend aus der Erwiderung der Antragsgegnerin vom 26. September 2003 zu jedem vom Antragsteller genannten Referenzgrundstück ergibt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 S. 3 VwGO. Der Antragsteller obsiegt lediglich zu einem geringen (619,30 € im Verhältnis zur Gesamtforderung von 12.549,43 €, das entspricht etwa 1/20) Teil.

Die Streitwertfestsetzung stützt sich auf §§ 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 GKG und beträgt nach ständiger Rechtsprechung ein Viertel der vom Antragsteller erhobenen Vorauszahlungsbeträge.