Die Klage ist begründet.

I.

Der Zahlungsanspruch der Kläger ist begründet. Sie haben gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der ausstehenden Mieten nebst Nebenkostenvorauszahlungen bzw. der Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2007.

Die gegen eine Zahlungspflicht erhobenen Einwendungen der Beklagten gehen ins Leere. Die tatsächlich der Beklagten zur Verfügung gestellte Nutzfläche des Gewerbemietobjektes geht sogar über die vertraglich vereinbarte Fläche hinaus. Nach dem Gutachten des Sachverständigen M. vom 08.05.2009 trägt die Gesamtnutzfläche des Ladengeschäftes im Erdgeschoss 148,170 m² und die Gesamtnutzfläche der Kellerräume 39,84 m². Mithin beträgt die Gesamtnutzfläche des Ladensgeschäftes und der Kellerräume gerundet 188 m² (Gutachten vom 08.05.2009, Bl. 6).

Ein Abzug der beiden Kellerräume (Heizungskeller, Kühlaggregatraum) von der vereinbarten Nutzfläche, mithin von ca. 40 m² zu Gunsten der Beklagten, kommt nicht in Betracht.

Entscheidungserheblich ist, ob die beiden Kellerräume unter die Nutzfläche von 175 m² fallen, worauf beide Parteien - aus unterschiedlichen Blickwinkeln - auch abstellen. Die Parteien haben im Mietvertrag vom 26.05.1999 keine Berechnungsmethode bestimmt, die konkretisiert, welche Fläche bei der Bestimmung der Nutzfläche voll, anteilig oder nicht zu berücksichtigen ist. Es kommt deshalb darauf an, wie der Begriff "Nutzfläche" in dem Mietvertrag vom 26.05.1999 auszulegen ist. Im Fall der Vermietung von Geschäftsräumen ist nicht die Wohn-, sondern die Nutzfläche maßgeblich. Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, Anhang zu § 556a BGB, Rn. 17). Wenn der Mieter die Flächenberechnung per Vertragsschluss nicht hinterfragt, und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist (KG vom 30.09.2005, 12 U 213/04, BeckRS 2005 14162). Es ist deshalb entscheidend, ob es sich bei den beiden Kellerräumen um vollnutzbare Betriebsflächen handelt und den Flächen ein wirtschaftlicher Nutzwert zukommt (Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 19).

Die Flächenberechnung für Gewerbeobjekte erfolgt häufig nach DIN 277 oder den Richtlinien der Gesellschaft für Immobilien wirtschaftlicher Forschung (GIF-Richtlinien). Die DIN 277 stellen allein auf die Grundfläche ab (Brutto- und Nettofläche) und unterscheiden zwischen Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche. Auch die GIF-Richtlinien basieren auf der Grundfläche, differenzieren jedoch weitergehend als die DIN 277 (Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage 2009, VIII Rn. 118b).

Ziel der GIF-Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G), welche die bislang erschienen "Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroräume (MF-B)" und "Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum (MF-H)" zum 01.11.2004 ersetzt hat, ist es, klare Vorgaben für die anrechenbaren Flächen von vermieteten Gewerberaum zu haben und eine Bewertung der Mietflächen unter wirtschaftlichen Kriterien zu ermöglichen (Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 20; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage 2009, F. Umlageschlüssel, Rn. 33). So wird z. B. hinsichtlich der Funktionsflächen danach unterschieden, ob sie primär dem Gebäudebetrieb dienen oder individuelle Nutzungsanforderungen des Mieters unterstützen (Langenberg, aaO).

Unabhängig davon, nach welcher Regelung man diesen Einzelfall hier beurteilt, sind im Ergebnis immer die Kellerräume in die Berechnung der Nutzfläche einzustellen, da sie als Funktionsfläche ausschließlich für die Beklagte ausgestaltet waren und dementsprechend auch von ihr genutzt worden. Nach der DIN 277, welche bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahr 1999 Anwendung fand, errechnet sich die Nettogrundfläche - abzüglich der Grundflächen von aufgehenden Bauteilen, wie Wände, Pfeiler etc. - nach der Summe der nutzbaren Grundflächen. Diese Nutzfläche unterscheidet zwischen Haupt- und Nebennutzflächen. Auch so genannte Funktionsflächen, die der Unterbringung betriebstechnischer Anlagen dienen, werden in die Nettoflächenberechnung voll einberechnet. Eine Differenzierung im Rahmen der unterschiedlichen Nutzbarkeit der einzelnen Flächen erfolgt nach der DIN 277 nicht (vgl. auch Schul-Wichert, ZMR, 2002, 633, 634). Nach dieser Berechnungsmethode werden die Kellerräume als Funktionsflächen zur Unterbringung der einzelhandelstechnischen Anlagen, wie der Heizungsanlage und dem Kühlaggregat für das Lebensmittelgeschäft der Beklagten, voll mit einberechnet. Denn es handelt sich um Flächen für individuelle Nutzungsanforderungen der Beklagten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht bei der Berücksichtigung der GIF-Richtlinien. Nach den zum Zeitpunkt des Mietvertragschlusses geltenden MF-B-Richtlinien zur Berechnung von Büroraum wurden nur die Flächen berücksichtigt, die mit einem exklusiven Nutzungsrecht des Mieters ausgestattet sind; lediglich gemeinschaftlich genutzte Flächen bleiben außer Betracht. Nach den 1999 geltenden MF-H-Richtlinien zur Berechnung von Handelsraum fanden wie bei der DIN-277 Haupt- und Nebennutzflächen, wie auch die Funktionsflächen, mit exklusivem Nutzungsrecht Berücksichtigung. Legt man die seit dem 01.11.2004 geltenden GIF-Richtlinien MF-G zugrunde, zählen die der Beklagten allein zur Nutzung überlassenen Kellerräume ebenfalls zur Miet- und Nutzfläche, einerseits aufgrund der exklusiven Nutzung dieser Räume durch die Beklagte und andererseits deshalb, weil die Kellerräume nicht als Räume gelten, die unter die Rubrik MF-O fallen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Wortlaut des Mietvertrages. Zwar haben dort die Parteien in § 1 Ziff. 1 zwischen Räumen (Ladenfläche mit Schaufenster, EG links) und Zubehör (zwei Kellerräume) unterschieden. Jedoch heißt es in der Ziff. 2, die sich an die vorgenannte Ziff. 1 des § 1 anschließt: Die Nutzfläche beträgt 175 m². Bei der vereinbarten Nutzfläche wird also nicht zwischen Räumen und Zubehör differenziert, sondern die Nutzfläche einheitlich angegeben. Weiter heißt es in Ziff. 3 des § 1, der Mieter übernimmt die Mieträume sowie Zubehör im gegenwärtigen Zustand. Auch daraus ergibt sich gerade nicht, dass die Angabe der Nutzfläche von 175 m² sich allein auf die Mieträume und nicht das Zubehör bezieht. Vielmehr ist im vorliegenden Fall, wenn die Mietparteien allgemein eine Nutzfläche vereinbaren, nicht zwangsläufig die Ladenfläche allein als solche anzusehen, sondern vielmehr die gesamte angemietete Fläche, hier einschließlich der Kellerräume, welche die Mieterin zu eigenen Zwecken nutzen kann. Anhaltspunkte, die dafür sprechen könnten, dass die Parteien mit der vereinbarten Nutzfläche lediglich die Ladenfläche annehmen wollten, sind weder dargetan noch im Übrigen ersichtlich. Insbesondere bei gewerblich genutzten Objekten sind Nebenräume, wie die Kellerräume aber auch Lagerräume, Aufenthaltsräume für das Personal, von nicht unwesentlicher Bedeutung. Die Beklagte nutzte die Räume vorliegend auch für ihren Einzelhandel mit einer Heizungsanlage und einem Kühlaggregat. Zwar dienten die Kellerräume damit nicht unmittelbar dem Verkauf der angebotenen Waren, jedoch waren diese Kellerräume als Lagerungs- und Kühlungsmöglichkeit bzw. als Aufstellort der Kühlungsanlage gerade für ein Lebensmittelgeschäft von besonderer Wichtigkeit, ohne welche der Betrieb desselben nicht möglich gewesen wäre. Die von der Beklagten genutzten Kellerräume erfüllten damit ausschließlich einen betrieblichen Zweck, weshalb die vertraglich verwendete Bezeichnung der Kellerräume als Zubehör unschädlich ist.

Dieses Ergebnis korrespondiert auch mit dem Vorgehen der Beklagten in der vorliegenden Auseinandersetzung. Die Beklagte will erst im Jahr 2008 Zweifel an der tatsächlichen Größe der Ladenfläche bekommen haben. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte sie fast 10 Jahre lang ihren Einzelhandel geführt ohne jegliche Gebrauchseinschränkungen oder andere Nachteile aufgrund der Größe geltend zu machen. Es ist daher davon auszugehen, dass die Flächengröße für die Beklagte bei der Anmietung keine entscheidende Rolle gespielt hat. Dabei ist des Weiteren zu berücksichtigten, dass die Parteien sich im Jahre 2005 - nachdem das Mietverhältnis bereits 6 Jahre bestand - nach entsprechenden Verhandlungen auf eine Reduzierung der Monatsmiete von 1 278,23 EUR (2 500,00 DM) auf 1 000,00 EUR geeinigt haben. Die Beklagte hat bei diesen Verhandlungen nicht die Größe der ihr zur Verfügung gestellten Nutzfläche gerügt. Dies erfolgte vielmehr erst nach der Zustellung der aufgrund der aufgelaufenen Zahlungsrückstände ausgesprochenen Kündigung im Dezember 2008.

Die Beklagte war deshalb verpflichtet, die entsprechenden Mieten zuzüglich geschuldeter Nebenkosten (1 102,26 EUR= 1.000,00 EUR + 102,26 EUR) pro Monat zu zahlen. Die Betriebskostennachzahlung in Höhe von 635,60 EUR für das Jahr 2007 ist berechtigt, da dieser Betriebskostenabrechnung die Beklagten zur Verfügung gestellte Nutzfläche von 175 m² zugrunde lag. Der Zinsanspruch der Kläger ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB.

II.

Hinsichtlich des Räumungsanspruches haben die Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die Kosten waren auch diesbezüglich der Beklagten aufzuerlegen, da die fristlose Kündigung mit Schreiben vom 25.11.2008 aufgrund des bestehenden Zahlungsrückstandes berechtigt war. Diesbezüglich ist auf die o. g. Ausführungen zu verweisen.

III.

Der Anspruch auf die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 705,79 EUR ergibt sich aus § 280 Abs. 2, 286 BGB. Das Gericht ist an die gestellten Anträge gebunden, § 308 ZPO. Die Kläger haben vorliegend 19 568,51 EUR eingeklagt, wovon 18 862,72 EUR auf die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen bzw. -nachzahlungen entfielen. Es verbleiben somit von den begehrten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1 341,39 EUR nur 705,79 EUR, die aufgrund des Klageantrages zugesprochen werden konnten. Der Zinsanspruch der Kläger ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

IV.

Der Beklagten stehen die von ihr im Wege der Hilfsaufrechnung geltend gemachten Ansprüche wegen Überzahlung der Miete aufgrund einer zu geringen Mietfläche in Höhe von insgesamt 19 359,81 EUR (13 501,35 EUR und 5 858,46 EUR, Schriftsatz vom 30.07.2009, 125 d. A.) sowie für die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 10 890,69 EUR (106,5 Monate × 102,26 EUR, Schriftsatz vom 30.07.2009, Bl. 125 d. A.) nicht zu, da ihr die vertraglich geschuldete Nutzfläche von 175 m² durch die Kläger zur Verfügung gestellt worden ist. Die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beklagten geht deshalb ins Leere.

V.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91a ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.