I.

Die Kläger begehren eine nachträgliche Bebauungsgenehmigung für ein Wohn- und Wirtschaftsgebäude sowie einen Pferdestall und einen Bauvorbescheid für ein weiteres Stallgebäude.

Die Kläger sind Pächter des Grundstücks ... Weg 2, ..., OT. ... (Flurbezeichnung: Gemarkung ... Flur 2, Flurstück 70/1). Es liegt auf einer Anhöhe südlich der geschlossenen Ortslage der ehemaligen Gemeinde ... und grenzt westlich an die Straße zwischen ... und ... an. - Alleineigentümerin des ursprünglich landwirtschaftlich genutzten, rund 2,6 ha großen Grundstückes ist noch die Mutter der Klägerin zu 1), Frau .... Sie hat der Klägerin zu 1) durch den notariell beurkundeten Vertrag vom 25. Februar 1994 an diesem Flurstück das Miteigentum zur Hälfte eingeräumt; die Grundbucheintragung ist noch nicht erfolgt. Aufgrund einer unter dem 27. April 1984 erteilten Baugenehmigung ist das Grundstück mit einem zweiflügeligen, mit einem eingeschifteten Walmdach versehenen Fachwerkhaus (Nutzfläche im Erdgeschoß ca. 151 qm) sowie mit einem später erweiterten Pferdestall mit 10 Pferdeboxen und Zubehörräumen bebaut. Genehmigt wurden damals der "Grundstücksgemeinschaft ... u.a.", zu der auch Frau ... gehörte, ein Wirtschafts- und ein Stallgebäude. Diese Baugenehmigung hob das OVG Lüneburg auf die Klage des Beigeladenen zu 3) hin durch das Urteil vom 26. Februar 1988 (Aktenzeichen: 1 OVG A 56/86) auf.

Tatsächlich nutzten Frau ... und die Kläger das inzwischen errichtete als Wirtschaftsgebäude genehmigte Fachwerkhaus zu Wohnzwecken. Für diese Nutzung und für die Errichtung eines weiteren Stallgebäudes mit 10 Pferdeboxen beantragte Frau ... am 27. März 1988 eine Bebauungsgenehmigung. Sie führte dazu aus, daß sie beabsichtige, zusammen mit ihrer Tochter und ihrem Schwiegersohn, den Klägern, eine Pferdepension mit 15 ständig belegten Tierplätzen zu betreiben, und zwar bevorzugt für Trabrennpferde. Ihr Schwiegersohn sei als Gestütsleiter tätig gewesen und verfüge deshalb über die zur Führung des geplanten landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebes erforderliche fachliche Qualifikation.

Der Beklagte lehnte die beantragte Bebauungsgenehmigung durch den Bescheid vom 28. September 1988 mit der Begründung ab, dem Vorhaben stünden öffentliche Belange entgegen. Durch die extrem exponierte Lage der Gebäude auf der Kuppe eines Endmoränenzuges werde das die Landschaft zwischen ... und ... prägende Bild zerstört. Außerdem stehe dem Vorhaben der Belang, eine Zersiedlung des Außenbereiches zu verhindern, entgegen. Abgesehen davon diene ein derart aufwendiges Wohnhaus, wie es beantragt sei, nicht der geplanten Pensionstierhaltung. - Den dagegen gerichteten Widerspruch wies die Bezirksregierung Lüneburg durch Bescheid vom 19. Januar 1989 zurück.

Daraufhin hat Frau ... Klage erhoben. Später sind deren Tochter und Schwiegersohn mit Zustimmung des Beklagten als Kläger in den Prozeß eingetreten. Sie haben die Bauvoranfrage vom 27. März 1988 unter dem 6. September 1989 dahin abgeändert, daß nunmehr lediglich der ostwärtige Teil des Hauses als Wohnung, der westliche Teil zur Hälfte als Geschirr- und Abstellkammer sowie Büro- und Aufenthaltsraum für Besucher, im übrigen als Futterlager benutzt werden soll.

Die Kläger haben beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 28. September 1988 und des Bescheides der Bezirksregierung Lüneburg vom 19. Januar 1989 zu verpflichten, ihnen einen Bauvorbescheid für ein Wohnhaus und zwei Stallgebäude auf dem Flurstück 70/1 der Flur 2 der Gemarkung ... entsprechend ihrer geänderten Planung vom 6. September 1989 zu erteilen.

Der Beklagte hat seine Ansicht dargelegt, daß das Vorhaben der Kläger keinen landwirtschaftlichen Betrieb darstelle; er hat im übrigen auf die in den angefochtenen Bescheiden enthaltenen Ausführungen Bezug genommen und beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beigeladenen zu 1) und zu 2) haben das Vorbringen des Beklagten unterstützt, jedoch keinen Antrag gestellt.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage nach Durchführung einer Ortsbesichtigung durch das Urteil vom 8. Mai 1991 abgewiesen.

Gegen das ihnen am 27. Juni 1991 zugestellte Urteil haben die Kläger am 10. Juli 1991 unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens Berufung eingelegt und dazu die Anpachtung von 12,3 ha Grün- bzw. Ackerland mit unterschiedlicher zeitlicher Bindung nachgewiesen.

Die Kläger beantragen,

unter Änderung des angefochtenen Urteils nach dem Klageantrag zu erkennen.

Der Beklagte wiederholt sein bisheriges Vorbringen und beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beigeladenen zu 1), zu 2) und zu 3) unterstützen das Vorbringen des Beklagten, stellen aber keinen Antrag.

Am 20. Oktober 1993 hat der Berichterstatter des Senates eine Ortsbesichtigung durchgeführt; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift vom selben Tage verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes wird auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der Bezirksregierung Lüneburg sowie auf die ebenfalls beigezogenen Gerichtsakten zu den Aktenzeichen 2 VG A 149/84, 1 OVG A 56/86 (mit Beiakte B) und 2 VG D 113/88, 1 M 16/89 Bezug genommen; der wesentliche Inhalt dieser Unterlagen ist zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden.

II.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, denn die Kläger haben keinen Anspruch auf die beantragte Bebauungsgenehmigung.

Nach § 74 Abs. 1 und 3 iVm § 75 Abs. 1 NBauO ist eine Bebauungsgenehmigung zu erteilen, wenn die zur Überprüfung gestellte genehmigungsbedürftige Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht entspricht. Dementsprechend war der beantragte Bauvorbescheid abzulehnen, denn das Vorhaben der Kläger ist mit den Vorschriften des Bauplanungsrechtes nicht vereinbar. Es ist als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB unzulässig, weil durch die geplante Nutzung der vorhandenen Gebäude und durch die Errichtung eines weiteren Pferdestalles öffentliche Belange beeinträchtigt werden.

Bauplanungsrechtlich ist das Vorhaben nach § 35 BauGB zu beurteilen, denn das Baugrundstück liegt weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes noch ist es - wie die Ortsbesichtigung ergeben hat - Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.

Die geplanten baulichen Maßnahmen dienen entgegen der Ansicht der Kläger keinem landwirtschaftlichen "Betrieb" und sind deshalb auch nicht privilegiert. Nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB sind im Außenbereich Bauvorhaben u.a. dann zulässig, wenn sie einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen, öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Diese Voraussetzungen für eine bevorrechtigte Zulässigkeit im Außenbereich liegen hier nicht vor. Dabei kann der Senat offenlassen, ob es sich bei der von den Klägern geplanten Haltung von Pensionspferden um eine landwirtschaftliche Tätigkeit i.S. von § 201 BauGB handelt, ob die Pferde also bei Nutzung der gepachteten oder der demnächst im Miteigentum der Klägerin zu 1) stehenden Flächen überwiegend auf eigener Futtergrundlage ernährt werden können (vgl. hierzu Urt. d. Sen. v. 18. 7. 1986 - 1 OVG A 82/85 -, BRS 46 Nr. 85 m.w.N.). Die Privilegierung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kommt den Klägern jedenfalls deshalb nicht zugute, weil die Pferdehaltung, wie sie beabsichtigt ist, keinen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB darstellt.

Das Wesen eines landwirtschaftlichen Betriebes besteht darin, daß die drei Produktionsfaktoren Boden, Betriebsmittel und menschliche Arbeit zu einer organisatorischen Einheit zusammengefaßt sind und daß sie nach einem langfristig angelegten Plan von einem sachkundigen Leiter eingesetzt werden. Daraus folgt, daß es sich um ein auf Dauer gedachtes, absehbar auf Dauer auch lebensfähiges Unternehmen handeln muß (vgl. BVerwG, Beschl. v. 3. 2. 1989 - 4 B 14.89 -, BRS 49 Nr. 92 m.w.N.; Urt. d. Sen. v. 30. 8. 1988 - 1 OVG A 164/86 -, BRS 48 Nr. 59 m.w.N.). Das ist hier nicht der Fall.

Die Rechtsprechung hat hinsichtlich der Dauerhaftigkeit einer landwirtschaftlichen Betätigung verschiedenen Merkmalen die Bedeutung eines Indizes beigemessen. Zu diesen Merkmalen zählt neben der Absicht, Gewinn zu erzielen, und der objektiven Möglichkeit dazu, ferner die mehr oder minder dauernd gesicherte Verfügbarkeit der Flächen, die Gegenstand der landwirtschaftlichen Bodenertragsnutzung sein sollen (vergl. BVerwG, Urt. v. 14. 5. 1969 - IV C 19.68 -, BVerwGE 34, 1 [BVerwG 14.05.1969 - IV C 19/68]). Eine solche, für die Annahme eines landwirtschaftlichen Betriebes erforderliche nachhaltige Bodenbewirtschaftung darf nicht dadurch in Frage gestellt sein, daß dem Landwirt keine der benötigten Flächen dauernd zur Verfügung steht. Das bedingt regelmäßig eine eigentumsrechtliche oder anderweitige sachenrechtliche Zuordnung des Bodens. An einer derartigen dauerhaften Zuordnung fehlt es hier. Sämtliche Flächen, auf denen die Kläger die Pensionstierhaltung betreiben wollen, sind lediglich angepachtet. Eine landwirtschaftliche Tätigkeit aber, die allein oder weit überwiegend auf die Bewirtschaftung angepachteten, fremden Bodens angewiesen ist, schließt wegen der regelmäßig fehlenden Nachhaltigkeit eine Privilegierung i.S. von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB grundsätzlich aus. Als eine nur schuldrechtliche Vereinbarung sichert ein Pachtverhältnis die dauernde Verfügbarkeit der Flächen weitaus weniger verläßlich als ein dingliches Recht. Ein schuldrechtliches Verhältnis kann von den Vertragsparteien jederzeit aufgehoben werden und ist der bodenrechtlichen Kontrolle entzogen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 3. 2. 1989, aaO; Urt. d. Sen. v. 30. 8. 1988, aaO, m.w.N.). Diese unter bauplanungsrechtlichen Aspekten spezifische Schwäche des Pachtlandes wird nicht durch das landwirtschaftliche Pachtrecht, insbesondere durch die Regelungen des Gesetzes zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechtes vom 8. November 1985 - LPachtNeuOG - (BGBl I, S. 2065) ausgeräumt, denn die Verfügbarkeit angepachteten Landes ist nach wie vor prinzipiell von schuldrechtlichen Abreden abhängig (vgl. BVerwG, Beschl. v. 3. 2. 1989 aaO). Auch der Umstand, daß die Klägerin zu 1) in absehbarer Zeit Miteigentum an dem Grundstück ihrer Mutter erwerben wird, führt nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung. Durch das Miteigentum erlangt sie nicht die volle Verfügbarkeit über das Grundstück, sondern ist in der Nutzung nach wie vor an die Zustimmung des anderen Miteigentümers gebunden. Allerdings dürften insoweit keine Schwierigkeiten zu erwarten sein, solange Frau ... und die Klägerin zu 1) gemeinsam Grundstückseigentümer sind und gleichgelagerte Interessen bestehen. Aber selbst wenn man das Flurstück 70/1 als eine im Alleineigentum der Klägerin zu 1) stehende Fläche ansähe, wäre dieses nur rd. 2,6 ha große Gelände zu klein, um die dauernde Verfügbarkeit des für den beabsichtigten landwirtschaftlichen Betrieb notwendigen Grund und Bodens zu sichern und die dem Pachtverhältnis insoweit immanente Unsicherheit zu beseitigen. - Besondere Umstände, die geeignet sind, den dauerhaften Fortbestand des geplanten Unternehmens trotz eines nur geringen Eigenanteils der Kläger an den landwirtschaftlichen Nutzflächen als gesichert anzusehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 3. 11. 1972 - IV C 9.70 -, BVerwGE 41, 138; Urt. v. 13. 4. 1983 - 4 C 72.78 -, DÖV 1983, 816), liegen nicht vor. Insbesondere gehört es gerade nicht zum typischen Betriebsbild einer im wesentlichen auf der Haltung von Pensionspferden basierenden landwirtschaftlichen Tätigkeit, daß der gesamte, jedenfalls aber weitaus größte Teil der Nutzflächen nur gepachtet wird, wie es zum Beispiel bei der Wanderschäferei der Fall ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 13. 4. 1983, aaO.).

Da es schon deshalb an einem landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB fehlt, weil die Pensionspferdehaltung zumindest ganz überwiegend auf angepachteten Flächen erfolgen soll, kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits entgegen der Ansicht der Kläger nicht - mehr - auf die Frage der Langfristigkeit einzelner Pachtverträge an. Dementsprechend war auch der Beweisantrag der Kläger, ein Sachverständigengutachten zu der Behauptung einzuholen, daß gegenwärtig üblicherweise nur noch landwirtschaftliche Pachtverträge mit einer Laufzeit von längstens zwölf Jahren abgeschlossen würden, als für die Entscheidung unerheblich abzulehnen. Im übrigen dürfte es die dem Pachtverhältnis in bauplanungsrechtlicher Hinsicht innewohnende Schwäche im Hinblick auf die grundsätzlich vorrangige Schonung des Außenbereiches eher verstärken als sie in Frage stellen, wenn es tatsächlich nur noch möglich wäre, Pachtverträge abzuschließen, deren maximale Laufzeit deutlich unter den von der Rechtsprechung als langfristig eingestuften Verträgen (Laufzeit mindestens 18 Jahre, vgl. Urt. d. Sen. v. 30. 8. 1988; aaO) liegt.

Aus demselben Grunde, aus dem der Beweisantrag hinsichtlich der Langfristigkeit von Pachtverträgen abgelehnt worden ist, waren auch die auf die Frage der Gewinnerzielungsabsicht bezogenen Beweisanträge zur Höhe der Gewinne landwirtschaftlicher Betriebe und zur Höhe der im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigenden Verzinsung des Eigenkapitals landwirtschaftlicher Betriebe abzulehnen. Die Frage der Gewinnerzielungsabsicht, die bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit einer landwirtschaftlichen Tätigkeit grundsätzlich auch ein gewichtiges Indiz bilden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 11. 4. 1986 - 4 C 67.82 -) ist für die Entscheidung des Rechtstreits wegen der ausschließlichen Inanspruchnahme von Pachtflächen für die Pensionstierhaltung und der bereits deshalb fehlenden Dauerhaftigkeit des Unternehmens unerheblich.

Aber selbst wenn die Betriebseigenschaften der geplanten Pensionstierhaltung unterstellt werden würde, so dürfte das Vorhaben hinsichtlich des als Wirtschaftsteil bezeichneten westlichen Flügels des Hauses deshalb nicht genehmigungsfähig sein, weil dieser Teil des Gebäudes in der beantragten Form nicht geeignet ist, dem landwirtschaftlichen Betrieb zu dienen. Dieser ursprünglich für die Nutzung als Wohnraum vorgesehene Bereich ist - wie die Ortsbesichtigung ergeben hat - nach seiner Ausstattung und Gestaltung nicht durch die Pensionspferdehaltung geprägt. Als Heu- und Strohlager wird ein Raum genutzt, der überwiegend mit Paneelen verkleidet ist, dessen Fußboden mit Wohnraumfliesen ausgelegt und der mit isolierverglasten Sprossenfenstern versehen ist. Der als Büro- und Aufenthaltsraum sowie Abstell- und Geschirrkammer bezeichnete Raum weist eine ähnliche Ausstattung auf; er ist darüber hinaus mit einem Kachelofen versehen. Insoweit wird gemäß § 130 b VwGO ergänzend auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil verwiesen.

Da das Vorhaben der Kläger weder nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB noch nach anderen Rechtsvorschriften privilegiert ist, stellt es ein sonstiges Vorhaben im Außenbereich dar. Als solches kann es nach § 35 Abs. 2 BauGB nicht zugelassen werden, denn es beeinträchtigt öffentliche Belange. Durch die beabsichtigte Nutzung der vorhandenen Gebäude und durch den geplanten zusätzlichen Pferdestall wird eine besonders schwerwiegende Zersiedlung des Außenbereiches und damit die Entwicklung einer unter städtebaulichen Gesichtspunkten unverträglichen, ungeordneten Siedlungsstruktur eingeleitet. Ansätze baulicher Nutzung, die gleichartige Vorhaben nach sich ziehen können, sollen gemäß § 35 Abs. 2 und 3 BauGB vermieden werden. Das Vorhaben der Kläger steht dem entgegen. Würde die begehrte Bebauungsgenehmigung erteilt werden, hätte das zur Folge, daß vergleichbare Bauvorhaben ebenfalls zugelassen werden müßten. Daß darin ein Ansatz für eine unorganische Siedlungsentwicklung im Außenbereich liegt, die von Gesetzes wegen mißbilligt wird, ist offenkundig. - Das Vorhaben der Kläger stellt auch einen empfindlichen Eingriff in die natürliche Eigenart der Landschaft dar, denn es nimmt sich in der durch die Landwirtschaft geprägten Umgebung als wesensfremde Bodennutzung aus. Das gilt ganz besonders hinsichtlich des seiner äußeren Gestalt nach als geräumiges Wohnhaus erscheinenden Hauptgebäudes. - Schließlich sind die baulichen Anlagen auch mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes der Beigeladenen zu 2) nicht vereinbar, denn darin ist das Flurstück 70/1 als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteiles auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, die Revision zuzulassen (§ 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.

Beschluß

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 25.000,-- DM (in Worten: fünfundzwanzigtausend Deutsche Mark) festgesetzt.

Schmaltz

Dr. Bock

Kohring