Landgericht Braunschweig
Urt. v. 11.03.2008, Az.: 6 O 1105/07 (077)
Bibliographie
- Gericht
- LG Braunschweig
- Datum
- 11.03.2008
- Aktenzeichen
- 6 O 1105/07 (077)
- Entscheidungsform
- Urteil
- Referenz
- WKRS 2008, 43325
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- ECLI:DE:LGBRAUN:2008:0311.6O1105.07.077.0A
Fundstelle
- ZMR 2008, 453-454 (Volltext mit amtl. LS)
In dem Rechtsstreit
...
hat die 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig auf die mündliche Verhandlung vom 08.02.2008 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht ... als Einzelrichter
für Recht erkannt:
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist für die Beklagten wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 42 239,60 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger macht einen Ausgleichsanspruch für werterhöhende Einbauten in ehemals von ihm gemieteten Gewerberäumen geltend. Zwischen dem Kläger und der Rechtsvorgängerin der Beklagten, ..., bestand seit dem 26.02.1998 ein Mietvertrag, der bis zum 30.06.2003 befristet war. Am 01.03.1998 ergänzten die damaligen Parteien den Mietvertrag dahin, dass sich der Vermieter an den Kosten des Einbaus einer Sanitäranlage und der Erneuerung der Elektrik mit je max. 5 000,- DM beteiligte. Am 12.01.2005 erfolgte eine Verlängerung des bereits abgelaufenen Mietvertrages um weitere 5 Jahre bis zum 30.06.2008. Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die Anlagen K 1 bis K 7 (Blatt 17-33 der Akte) Bezug genommen. Wegen finanzieller Schwierigkeiten kündigte der Kläger unter dem 20.03.2006 den Mietvertrag mit Ausnahme des Ladengeschäfts, der Garagen und eines Pkw-Einstellplatzes zum 31.03.2006. Nach Verhandlungen einigten sich die Parteien entweder auf eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.03.06 mit Räumungsfrist zum 30.04.06 oder auf eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.04.2006. Unter dem 18.07.2006 erhob die Beklagte eine Klage auf Räumung, der durch Versäumnisurteil vom 28.08.2006 stattgegeben wurde. Das Urteil wurde nach Rücknahme des Einspruchs des Klägers am 24.10.2006 rechtskräftig. Der Kläger räumte am 06.11.2006. Seine Einbauten beließ er in den Räumlichkeiten, nachdem ihm deren Entfernung durch Erlass einer einstweiligen Verfügung des Landgerichts Braunschweig am 19.10.2006 untersagt worden war.
Die am Objekt vorgenommenen Einbauten erfolgten ganz überwiegend in den Jahren 1998 und 1999. Es handelte sich um die komplette Erneuerung der Elektroinstallation, um die Erneuerung und den erstmaligen Einbau von Sanitärobjekten, um die Verlegung von 230 m2 hochwertigem Laminats und um den Ausbau des Büros, in welchem ein Eiche-Parkett verlegt wurde. Den Wert des eingebrachten Materials beziffert der Kläger mit 22 362,67 EUR. Wegen der Einzelheiten dazu wird auf Seite 7-12 der Klagschrift Bezug genommen. Den zeitlichen Aufwand für die Durchführung der Arbeiten mit eigenen Mitarbeitern beziffert er auf 3 000 Stunden. Die Gesamtinvestition gibt er mit 35 000 EUR an. Der Kläger errechnet die durch die Einbauten mögliche Erhöhung der Mieteinnahmen in den Jahren 2008 bis 2020 und kommt auf einen Bereicherungsanspruch in Höhe von 83 518,80 EUR. Wegen der Einzelheiten dieser Berechnung wird auf Seite 14 der Klagbegründung Bezug genommen. Von diesem Betrag will er jedoch abschließend unter Abzug von 5 304,04 EUR, die der Beklagten an Mietrückständen zustehen, noch 40 000 EUR geltend machen, sowie die Rückzahlung der Kaution einschließlich einer Verzinsung von 1,5 % in Höhe von 2 239,60 EUR.
Er beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 42 239,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 % Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die geltend gemachten Verwendungsansprüche bestünden nicht, weil § 20 Ziffer 2 des Mietvertrages entgegenstehe. Die Klausel sei nicht unwirksam. Auch bestünden keine Bereicherungsansprüche, denn es sei nicht einzusehen, dass sich aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüche ergeben sollten, die bei einer vertragsgemäßen Beendigung nicht entstanden wären. Wegen des geringen Mietzinses hätten sich die Einbauten nach 10 Jahren amortisiert.
Wenn Ansprüche aus den §§ 552, 536c Abs. 2 BGB in Betracht kämen, so seien diese verjährt.
Die Beklagte bestreitet den behaupteten Material- und Arbeitsaufwand für die geltend gemachten Verwendungen, ebenso eine Vermietungsmöglichkeit für 4 EUR pro m2.
Die Beklagte bestreitet ferner, dass die Kaution mit 1,5 % zu verzinsen sei. Für einen Laden mit gesetzlicher Kündigungsfrist seien max. 0,5-0,75 % zu erzielen. Gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch rechnet sie mit Mietzinsrückständen in der unter IV der Klagerwiderung (48 der Akte) aufgeführten Reihenfolge auf. Die Höhe der rückständigen Mietzinsen gibt sie mit 5 817,36 EUR an. Mit dem verbleibenden Betrag in Höhe von 3 361,54 EUR rechnet die Beklagte hilfsweise gegenüber den evtl. übrigen Ansprüchen des Klägers auf.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Ein Anspruch auf Ersatz von Verwendungen ist in § 20 Ziffer 2 des Mietvertrages wirksam ausgeschlossen worden. Die Beklagte ist zu Recht der Auffassung, dass § 552 Abs. 2 BGB, wonach eine Vereinbarung über den Ausschluss des Wegnahmerechts unwirksam ist, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen wird, bei der Gewerbemiete nicht gilt, denn in § 578 Abs. 2 BGB wird § 552 Abs. 2 BGB für eine entsprechende Anwendung nicht aufgeführt (vgl. Schmidt/Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 9. Aufl., § 252 Randnr. 13).
Die Ergänzung des Mietvertrages vom 01.03.1998, in der sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten zur Zahlung eines Zuschusses für die Einbauten verpflichtet, bedeutet nicht, dass die Regelung des § 20 Ziffer 2 des Mietvertrages über den Ausschluss einer Entschädigung entfallen sollte. In dieser nachträglich vereinbarten Kostenbeteiligung kommt lediglich zum Ausdruck, dass die Vermieterin diese Investition auch als für sich selbst wertvoll betrachtete und dies in dem geschehenen Umfang honorieren wollte.
Weil vertragliche Ansprüche nicht bestehen, kommen nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs ( BGH ZMR 1096, 122 ff.) lediglich Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereichung in Betracht, die aber hier nicht gegeben sind. Allerdings kann nach dieser Rechtssprechung bei vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses ein Bereicherungsanspruch bestehen, wenn der Vermieter vorzeitig in den Genuss des durch die Mieterleistungen geschaffenen erhöhten Vertragswertes des Mietobjektes gelangt, nämlich durch Erzielung einer höheren Miete. Im vorliegenden Fall ist der Beklagten darin Recht zu geben, dass bei der Frage der vorzeitigen Beendigung nicht auf den 30.06.2008 abgestellt werden kann. Die Einbauten sind nämlich am Anfang des am 26.02.1998 begründeten und bis zum 30.06.2003 befristeten Mietverhältnisses vorgenommen worden. Nur bei einer Beendigung des Mietverhältnisses vor dem 30.06.2003 wäre demnach eine Bereicherung durch Erzielung einer höheren Miete bis zum 30.06.2003 herauszugeben gewesen.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution besteht nur mit einer Verzinsung von 0,75 %. Darüber hinaus ist der Zinssatz bestritten und eine höhere Verzinsungsmöglichkeit von dem Kläger nicht belegt worden. Der Kläger verlangt Zinsen in Höhe von 44,07 EUR. Die Hälfte davon ist 22,035 EUR. Der Anspruch ist jedoch erloschen, weil die Beklagte wirksam mit Mietrückständen aufgerechnet hat. Sie erfolgte mit den unstreitigen, unter IV der Klagerwiderung genannten Beträgen von 533,60 EUR, von 22,23 EUR und anteilig mit den Mieten ab Juli bis Oktober 2006 in Höhe von 4 770,44 EUR, beginnend mit dem Monat Juli. Der verbrauchte Anteil der Mietzinsforderung von 4 770,44 EUR beträgt 1 661,23 EUR. Damit ist der Kautionsanspruch von 2 217,56 EUR erloschen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit erfolgt aus § 709 ZPO.