Die Berufung hat keinen Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Der Bescheid der Beklagten vom 11. Juni 2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 2. August 2001 sind zwar rechtswidrig, verletzen den Kläger aber nicht in seinen Rechten. Nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO hat die Klage und damit die Berufung Erfolg, wenn der angefochtene Bescheid rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist. Für die Rechtsverletzung kommt es grundsätzlich nur auf die Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit des Ausspruchs des Bescheides, nicht auf die hierfür gegebene Begründung oder einzelne unselbstständige Besteuerungsgrundlagen an. Steuerbescheide sind objektiv rechtswidrig, wenn die Steuer zu hoch oder zu niedrig festgesetzt wird. Durch eine zu hohe Steuer wird der Steuerpflichtige stets auch subjektiv in seinen Rechten verletzt. Durch eine zu niedrig festgesetzte Steuer findet in der Regel dagegen keine subjektive Rechtsverletzung statt (st. Rspr. vgl. nur BFH-Urteil vom 17. Februar 1998 - VIII R 21/95 - BFH/NV 1998, 1356 m. w. N.).

Unter Beachtung dieser rechtlichen Ausgangslage erweist sich der angefochtene Bescheid vom 11. Juni 2001 als objektiv rechtswidrig, weil er die Zweitwohnungsteuer für das Jahr 2001 mit einem Betrag von 1.095,26 DM (560,00 EUR) zu niedrig festgesetzt hat. Rechtsgrundlage des Bescheides ist § 3 Abs. 1 Satz 1 NKAG in Verbindung mit den Bestimmungen der Satzung der Inselgemeinde Juist über die Erhebung der Zweitwohnungsteuer vom 19. Dezember 2000 (ZwStS). Gemäß § 2 ZwStS ist Gegenstand der Steuer das Innehaben einer Zweitwohnung im Gemeindegebiet. Steuermaßstab ist gemäß § 3 Abs. 1 ZwStS der jährliche Mietaufwand, da danach auf der Grundlage des Steuersatzes in § 4 ZwStS die als Jahressteuer festzusetzende (§ 5 Abs. 1 ZwStS) Steuer berechnet wird. Was unter jährlichem Mietaufwand zu verstehen ist, wird in Anlehnung an die Vorschrift des § 79 Bewertungsgesetz (BewG) näher in § 3 Abs. 2 und 3 ZwStS geregelt, wobei Abs. 2 angemietete bzw. auf angepachteten Grundstücken befindliche und Abs. 3 im Wesentlichen eigengenutzte Wohnungen - wie hier das Ferienhaus des Klägers - betrifft.

Die Satzungsregelung in § 3 ZwStS ist entgegen der Auffassung des Klägers hinreichend bestimmt. Die Bestimmtheit der Regelung betreffend das Schätzungsverfahren erfordert, dass der Satzungsgeber die Parameter benennt, an denen sich die Schätzung zu orientieren hat. Diesem Gebot entspricht § 3 Abs. 3 Satz 2 ZwStS, der die für die Schätzung wesentlichen Faktoren - wie Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung - benennt, also Faktoren, die für die Höhe einer Miete von Bedeutung sind.

Eine Steuerbemessung nach der Jahresrohmiete ist als hinreichend aufwandsbezogener und realitätsnaher Maßstab grundsätzlich zulässig (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Januar 2003 - 9 C 3.02 - BVerwGE 117, 345 ff. = NVwZ 2003, 448 ff.).

Die Beklagte hat indes die Jahresrohmiete nicht korrekt entsprechend ihrer Zweitwohnungsteuersatzung ermittelt. Für Wohnungen, die - wie im vorliegenden Fall - eigengenutzt sind, gilt gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 ZWStS als jährlicher Mietaufwand die übliche Miete. Sie wird in Anlehnung an die Jahresrohmiete geschätzt, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 3 Abs. 3 Satz 2 ZWStS). Durch § 3 Abs. 3 Satz 2 ZwStS wird der Beklagten entsprechend seinem Wortlaut zwingend ein Gebrauch der Schätzungsbefugnis zur Ermittlung des Jahresmietaufwands abgefordert (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26.4.2002 - 6 A 11634/01 - NVwZ-RR 2003, 62 = DÖV 2003, 209). Da für die eigengenutzten Ferienwohnungen tatsächlich keine Mietausgaben anfallen und damit ein konkreter Anhaltspunkt für den jährlichen Mietaufwand nicht besteht, stellt die Schätzung des Mietaufwands in ortsüblicher Höhe eine geradezu zwingende Ermittlungsmethode dar.

Diesen satzungsrechtlichen Anforderungen wurde die Beklagte nicht gerecht, indem sie die sich aus dem Mietspiegel des Finanzamtes Norden ergebende Quadratmetermiete von Objekten, die vor dem 31. Dezember 1960 errichtet worden sind, unbesehen gleichsam automatisch übernommen hat, obwohl bei der Erstellung des Mietspiegels - unstreitig - keine Ferienwohnungen in die Findung der Mietwerte eingeflossen sind. Eine korrekte Schätzung seitens der Beklagten anhand der in § Abs. 3 Satz 2 ZwStS genannten Faktoren hat nicht stattgefunden. Sie hat nämlich von ihrer Schätzungsbefugnis überhaupt keinen Gebrauch gemacht. Ihr Vorbringen, man habe sich die Werte des Mietspiegels für Dauermietverhältnisse im Rahmen einer Schätzung zu eigen gemacht, ohne eigene Überlegungen anzustellen, verdeutlicht gerade, dass man die Ferienwohnungen auf Juist gerade nicht nach gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung bewertet hat.

Ein Mietspiegel kann der Steuererhebung im Rahmen der Schätzung nur dann unbesehen zugrunde gelegt werden, wenn bei seiner Erstellung nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare Ferienwohnungen berücksichtigt wurden (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26.4.2002 - 6 A 11634/01 - a. a. O.). Wenn die Beklagte hingegen den im Mietspiegel des Finanzamts Norden ausgewiesenen Wert für Dauermietverhältnisse als Grundlage für die Ermittlung des Mietwertes von Ferienwohnungen möglicherweise aus Praktikabilitätserwägungen hätte verwenden wollen, hätte sie auf dieser Grundlage durch Berücksichtigung der Besonderheiten der Ferienwohnungen in einem zweiten Schritt die übliche Miete schätzen müssen etwa durch Festlegung eines Zu- bzw. ggf. eines Abschlags für die jeweilige Ferienwohnung (vgl. auch Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 4.4.2006 - 4 N 04.2798 - BayVBl 2006, 500 [BVerfG 10.11.2005 - 1 BvR 1232/00]). Durch eine solche Verfahrensweise würde die Beklagte den Mietspiegel zulässigerweise lediglich als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete für eine Ferienwohnung auf der Insel Juist heranziehen.

Dennoch verhilft die von der Beklagten vorgenommene fehlerhafte Bestimmung der üblichen Miete für das eigengenutzte Ferienhaus des Klägers der Berufung nicht zum Erfolg. Denn durch diesen Fehler der Beklagten in der Rechtsanwendung wird der Kläger nicht in seinen Rechten verletzt. Bei rechtmäßiger Schätzung der üblichen Miete wäre nämlich eine höhere Zweitwohnungsteuer gegen den Kläger festzusetzen gewesen als in dem angefochtenen Bescheid. Eine Schätzung, die sich entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 2 ZWStS zur Bestimmung des Mietaufwands (Bruttokaltmiete) daran orientiert, was für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird, kommt allein zu dem Ergebnis, dass die übliche Miete für das Ferienhaus des Klägers im Jahr 2001 in jedem Fall höher anzusetzen ist als der von der Beklagten angesetzte Betrag in Höhe von 7.603,20 DM. Nach allgemeiner Lebenserfahrung ist für Ferienwohnungen trotz eines höheren Leerstands im Vergleich zu dauerhaft genutzten Erstwohnungen regelmäßig bezogen auf das Erhebungsjahr eine höhere Miete zu veranschlagen. Diese Einschätzung wird bestätigt durch eine Vergleichsberechnung anhand des von der Beklagten für das Erhebungsjahr 2001 vorgelegten Preisverzeichnisses für die Anmietung von Ferienhäusern auf der Insel Juist, die mit 5 Personen belegt werden können. Die Beklagte hat auf dieser Grundlage für Ferienhäuser im Ortsteil D. einen Tagesmietpreis (Nettokaltmiete) von 2,64 DM/m² (Ferienhaus mit Belegung von 5 Personen) festgestellt. Danach ergibt sich bei einer Durchschnittsbelegungszahl von 147 Tagen auf der Insel Juist bezogen auf eine Wohnungsgröße von 92 qm ein Mietaufwand in Höhe von 35.703,36 DM. Wenn man zu Gunsten des Klägers seinem Einwand folgt, dass sein Ferienhaus aus dem Jahr 1906 stammt und nicht dem Standard einer modernisierten Altbauwohnung entspricht, und damit dem Ferienhaus nach Art, Lage und Ausstattung Rechnung trägt und - zu Gunsten des Klägers - einen entsprechenden Abschlag von 50% auf den durchschnittlichen Mietaufwand pro qm vornimmt sowie weiter berücksichtigt, dass ein altes Ferienhaus in dem vom Kläger beschriebenen Zustand an weniger Tagen vermietbar ist, nämlich - konservativ zu Gunsten des Klägers gerechnet - an nur durchschnittlich 80 Tagen im Jahr, liegt der Mietaufwand immer noch weitaus höher als der von der Beklagten der Heranziehung zugrunde gelegte Mietaufwand in Höhe von 7.603,20 DM. Dies zeigt folgende Berechnung des jährlichen Mietaufwands: 92 qm x 80 Tage x 1,32 DM/m² (2,64 DM/m² - 50% Abschlag = 1,32 DM/m²) = 9.715,20 DM. Dieser geschätzte Mietaufwand würde die Bemessungsgrenze in Höhe von 8.000,-- DM (4.090,34 EUR) nach § 4 Abs. 1 c) ZWStS noch deutlich übersteigen und zu einem höheren Zweitwohnungsteuerbetrag, nämlich in Höhe von 1.398,42 DM (715,-- EUR) führen. Dass der geschätzte Mietaufwand für das Ferienhaus des Klägers unter der Bemessungsgrenze von 8.000,-- DM liegt, ist auch unter Berücksichtigung der einer Schätzung immanenten Bandbreite ausgeschlossen. Dies zeigt folgende Überlegung: Bei einem angenommenen üblichen Mietaufwand für das Ferienhaus des Klägers von 8001,-- DM ergibt sich ein Tagesmietpreis pro qm in Höhe von 1,08 DM, was einem Tagesmietpreis für das Ferienhaus des Klägers in Höhe von 100,01 DM entspricht. Dass der geschätzte Tagesmietpreis für das Ferienhaus des Klägers darunter liegen könnte, ist ausgeschlossen. Denn ausweislich der von der Beklagten vorgelegten Aufstellung für Ferienhäuser ab 5 Personen lag selbst in der ungünstigsten Saison "übrige Zeiten" im Jahr 2001 der niedrigste Preis für Ferienhäuser mit 5 Personen auf der Insel Juist bei 140DM/pro Tag und damit weitaus höher als ein geschätzter durchschnittlicher Tagesmietpreis, der das ganze Jahr berücksichtigt also etwa auch Zeiten der Hochsaison mit erheblich höheren Mietpreisen. Diese Überlegung zeigt zugleich, dass die Festsetzung einer geringeren Zweitwohnungsteuer als 560,-- EUR ebenfalls ausscheiden muss, weil die dafür vorausgesetzte Unterschreitung der üblichen Miete in Höhe von 4.000,-- DM nach § 3 Abs. 1 a) ZWStS nicht in Betracht kommt.

Ist demnach festzuhalten, dass eine ordnungsgemäße Schätzung auch unter Beachtung der einer Schätzung immanenten Schwankungsbreite in jedem Fall nicht zu einem niedrigeren Mietaufwand als dem von der Beklagten angenommenen Mietaufwand, sondern vielmehr nur zu einem höheren Mietaufwand führt, der allein die Festsetzung eines höheren Zweitwohnungsteuerbetrags rechtfertigt, so folgt daraus zugleich, dass die angefochtene Zweitwohnungsteuerfestsetzung den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt. Eine subjektive Rechtsverletzung könnte trotz der dem konkreten Steuerbescheid fehlenden unmittelbaren Belastungswirkungen allenfalls ausnahmsweise vorliegen, wenn die in Rede stehende, als unrichtig gerügte Besteuerungsgrundlage für andere Behörden oder Stellen zu Lasten des Steuerpflichtigen bindend ist oder wenn der Vorgang, auf dem die Festsetzung beruht, bei der selben Steuer für spätere Steuerabschnitte oder bei anderen Steuerarten steuerliche Nachteile verursachen wird, die den durch die angefochtene zu niedrige Steuerfestsetzung bewirkten Vorteil überwiegen (vgl. (BFH, Urteile vom 12.12.1972 - VIII R 39/67 - BStBl II 1973, 323 und vom 22.05.1974 - I R 169/72 - BStBl II 1975, 37). Anhaltspunkte dafür sind im vorliegenden Fall für die der Zweitwohnungsteuererhebung zugrunde liegende geschätzte übliche Miete jedoch nicht ersichtlich.

Eine Rechtsverletzung ist auch nicht mit der Heranziehung des Klägers zur vollen Jahressteuer verbunden. Für die Erhebung der Zweitwohnungsteuer ist es unerheblich, wenn der Inhaber der Zweitwohnung - wie hier der Kläger - die Zweitwohnung nur zeitweilig benutzt. Die Zugrundelegung der gesamten Jahresrohmiete für die Berechnung der Zweitwohnungsteuer ist nur dann als unverhältnismäßig einzuordnen, wenn in Fällen der Mischnutzung ein eklatantes Missverhältnis zwischen von vornherein vertraglich befristeter privater Eigennutzung und Vermietung vorliegt, das nicht mehr im Einklang mit der grundsätzlichen Trennung des steuerpflichtigen privaten Aufwands und der Vermietung zur Einkommenserzeilung steht (BVerwG, Urteil vom 30.6.1999 - 8 C 6/98 - BVerwGE 109, 188 = DVBl 1999, 1655 = NJW 2000, 375 = KStZ 2000, 34). Nur wenn eingangs des Steuerjahres eindeutig feststeht, dass eine Eigennutzungsmöglichkeit nur einen erheblich geringeren zeitlichen Umfang - weniger als zwei Monate - haben kann, ist das Festhalten an dem Jahresbetrag als Bemessungsgröße für diesen Aufwand unangemessen. Verfügt der Inhaber einer Zweitwohnung hingegen - wie hier - über eine rechtlich gesicherte Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten, so kann die Regelung einer Zweitwohnungsteuersatzung, nach der der Steuerpflichtige mit dem vollen Jahresbetrag der Steuer veranlagt wird, nicht als unverhältnismäßig beanstandet werden (BVerwG, Urteil vom 26.9.2001 - 9 C 1/01 - BVerwGE 115, 165 = DÖV 2002, 246 = KStZ 2002, 73 = NVwZ 2002, 728). Einer als Jahressteuer angelegten Zweitwohnungsteuererhebung liegt erkennbar die Annahme (annähernd) ganzjährigen privaten Aufwands in Gestalt einer - wie hier - bestehenden ganzjährigen Nutzungsmöglichkeit zugrunde.