Gründe

1. Der sinngemäß auf die teilweise Anordnung der aufschiebenden Wirkung der bei Gericht anhängigen Klage (Az. 3 A 1574/21) gegen den "Zweitwohnungssteuerbescheid" der Antragsgegnerin vom 25. Februar 2021 gerichtete Antrag vom 5. Mai 2021 ist zulässig und begründet.

a) Der Zulässigkeit des Antrags steht insbesondere nicht entgegen, dass die Klage gegen den Bescheid der Beklagten vom 25. Februar 2021, deren aufschiebende Wirkung zum Teil begehrt wird, ursprünglich nicht von den Inhaltsadressaten des angefochtenen Bescheides erhoben worden ist. Die Kammer erachtet die mit Schriftsatz vom 29. März 2021 erklärte Umstellung der zunächst ausdrücklich von der "Grundstücksgemeinschaft Frau Dr. A., Herrn I., Frau E., vertreten durch Frau Dr. A." erhobenen Klage auf eine Klage der Frau Dr. A., des Herrn C. sowie der Frau E. (persönlich) angesichts des inhaltlich unveränderten Streitgegenstands als sachdienliche subjektive Klageänderung im Sinne von § 91 Abs. 1 VwGO. Die Klage ist in der Form, die sie durch die Klageänderung erhalten hat, auch zulässig. Insbesondere ist die Klageänderung innerhalb der gesetzlichen Klagefrist erklärt worden (vgl. dazu W.-R. Schenke, in Kopp/Schenke, VwGO Kommentar, 28. Auflage 2022, § 91 Rn. 31 m.w.N.):

Nach § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO muss die Klage innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts erhoben werden. Der Lauf einer Frist beginnt gemäß § 57 Abs. 1 VwGO grundsätzlich mit der Zustellung oder, wenn diese nicht vorgeschrieben ist, mit der Eröffnung oder Verkündung. Nach § 122 Abs. 2 Nr. 1 AO, der gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3b NKAG auch im kommunalen Abgabenrecht Anwendung findet, gilt ein schriftlicher Verwaltungsakt, der durch die Post übermittelt wird, bei einer Übermittlung im Inland grundsätzlich am dritten Tage nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben. Der angefochtene Bescheid datiert vom 25. Februar 2021 und wurde - in Ermangelung eines Vermerks der Beklagten über den Zeitpunkt seiner tatsächlichen Absendung - von der Beklagten frühestens am gleichen Tag zur Post gegeben, so dass er unter Berücksichtigung von § 122 Abs. 2 Nr. 1 AO i.V.m. § 11 Abs. 1 Nr. 3b NKAG (frühestens) am 28. Februar 2021 als bekannt gegeben gilt. Die Monatsfrist zur Klageerhebung sowie zur Mitteilung eines Parteiwechsels begann somit gemäß § 57 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 222 Abs. 1 ZPO, § 187 Abs. 1 BGB am 1. März 2021 und endete nach § 57 Abs. 2 VwGO, § 222 Abs. 2 ZPO mit Ablauf des 31. März 2021. Die mit Schriftsatz vom 29. März 2021 erklärte subjektive Klageänderung - am selben Tag bei Gericht eingegangen - erfolgte somit jedenfalls innerhalb der gesetzlichen Klagefrist.

Der Antrag auf teilweise Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage - nämlich soweit mit dem angefochtenen Bescheid eine Zweitwohnungsteuer von mehr als 1.254,96 € festgesetzt wird - ist auch im Übrigen zulässig. Bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben, zu denen auch die Zweitwohnungsteuer gehört, entfällt gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO die aufschiebende Wirkung von Widerspruch und Klage. Das bedeutet, dass die Abgabe - entgegen der sonst bestehenden Regelung (§ 80 Abs. 1 VwGO) - trotz des erhobenen Rechtsbehelfs zu entrichten ist. In diesen Fällen kann das Verwaltungsgericht auf Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO, sofern dieser u.a. gemäß § 80 Abs. 6 VwGO zulässig ist, die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen.

Indem die Antragsgegnerin den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung mit Schreiben vom 28. April 2021 nach § 80 Abs. 4 VwGO abgelehnt hat, hat sie das für die Zulässigkeit des Antrags auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage grundsätzlich nach § 80 Abs. 6 Satz 1 VwGO erforderliche behördliche Aussetzungsverfahren durchgeführt.

b) Der Antrag auf teilweise Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage ist auch begründet, weil die Voraussetzungen des § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO vorliegen. Danach soll die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, die Vollziehung bei öffentlichen Abgaben und Kosten aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Da das Gericht grundsätzlich nach denselben Gesichtspunkten wie die Ausgangs- und Widerspruchsbehörde zu entscheiden hat (W.-R. Schenke, in Kopp/Schenke, VwGO Kommentar, 28. Aufl. 2022, § 80 Rn. 146), sind die genannten Vorgaben auch für die gerichtliche Anordnung nach § 80 Abs. 5 VwGO maßgeblich.

Ernstliche Zweifel im Sinne von § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO liegen vor, wenn der Erfolg des Rechtsbehelfs in der Hauptsache nach summarischer Prüfung wahrscheinlicher ist als dessen Misserfolg (vgl. OVG BB, Beschluss vom 28. November 2019 - OVG 10 S 54.19 -, juris Rn. 3; OVG NRW, Beschluss vom 15. August 2019 - 15 B 884/19 -, juris Rn. 4; BayVGH, Beschluss vom 26. November 2018 - 6 CS 18.1567 -, juris Rn. 8; VG Oldenburg, Beschluss vom 6. Januar 2005 - 2 B 4002/04 -, juris Rn. 4; ganz h.M. laut Schoch in Schoch/Schneider, 42. EL Juli 2022, VwGO § 80 Rn. 283, m.w.N.). Es reicht für den Erfolg eines entsprechenden Antrags nicht aus, dass die Erfolgsaussichten in der Hauptsache als offen zu beurteilen sind, weil das Vollzugsinteresse wegen der gesetzlichen Wertung auch bei offenen Erfolgsaussichten in der Hauptsache überwiegt. Mit der Vorschrift des § 80 Abs. 2 Satz 1 VwGO hat der Gesetzgeber das öffentliche Interesse an einem sofortigen Vollzug von Leistungsbescheiden nämlich generell höher bewertet als das private Interesse an einer vorläufigen Befreiung von der Leistungspflicht. Er hat zudem durch § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO zum Ausdruck gebracht, dass Abgaben im Zweifel zunächst zu erbringen sind und der Zahlungspflichtige das Risiko zu tragen hat, im Ergebnis möglicherweise zu Unrecht in Vorleistung treten zu müssen. Diese gesetzgeberische Wertung ist auch bei der gerichtlichen Entscheidung über die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Rechtsbehelfs zu berücksichtigen.

Vorliegend bestehen ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids der Antragsgegnerin vom 25. Februar 2021, mit dem Zweitwohnungsteuern für das Jahr 2021 in Höhe von 2.323,87 € festgesetzt worden sind, im Hinblick auf die zur Bestimmung der Steuerhöhe erforderliche Schätzung des jährlichen Mietaufwands der Zweitwohnung.

Der Bescheid beruht auf der "Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Borkum" vom 11. Dezember 2019 (ZWS), die gemäß ihres § 12 Abs. 1 Satz 1 rückwirkend zum 1. Januar 2014 in Kraft getreten ist. Die Satzung beruht ihrerseits auf den §§ 2 und 3 NKAG und mag eine wirksame Rechtsgrundlage für die Heranziehung zur Zweitwohnungsteuer darstellen (zu den verfassungs- und kommunalabgabenrechtlichen Anforderungen vgl. BVerfG in seinem "Überlinger Beschluss" vom 6. Dezember 1983 - 2 BvR 1275/79 -, juris Rn. 62 ff.). Letztendlich kann dies offenbleiben, weil sich der Bescheid aus anderen Gründen voraussichtlich als rechtswidrig erweist.

Laut § 4 Abs. 1 ZWS bemisst sich die Steuer u.a. nach der aufgrund des Mietvertrages im Besteuerungszeitraum geschuldeten Nettokaltmiete. Für eine Wohnung, für die keine Nettokaltmiete vereinbart ist oder die zu einer Nettokaltmiete unterhalb der ortsüblichen Miete überlassen wird, ist die Nettokaltmiete nach Abs. 2 der Vorschrift in der ortsüblichen Höhe anzusetzen, die von der Stadt Borkum in Anlehnung an die Nettokaltmiete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig zu entrichten ist, geschätzt wird.

Die Bemessung der Steuer nach dem Mietaufwand der Wohnung (§ 4 Abs. 1 ZWS) ist grundsätzlich mit höherrangigem Recht vereinbar. Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 20. Juni 2018 (- 9 LB 124/17 -, juris Rn. 77 ff.) hierzu ausgeführt:

"Der Belastungsgrund einer kommunalen Zweitwohnungsteuer ist der finanzielle Aufwand des einzelnen Zweitwohnungsinhabers für das Innehaben der Zweitwohnung. Denn die Zweitwohnungsteuer knüpft als örtliche Aufwandsteuer an das Innehaben einer Zweitwohnung im Gebiet der betreffenden Kommune an. Mit ihr soll die in der Einkommens- und Vermögensverwendung für das Innehaben der Zweitwohnung zum Ausdruck kommende besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Zweitwohnungsinhabers erfasst werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.1.2014, a. a. O., Rn. 61).

Ausgehend davon wäre zwar der tatsächliche Aufwand des einzelnen Zweitwohnungsinhabers für das Innehaben einer Zweitwohnung in der betreffenden Kommune der wirklichkeitsnächste Maßstab für die Bemessung der Zweitwohnungsteuer. Er ist aber kaum zuverlässig feststellbar. So fallen neben dem Kaufpreis für den Erwerb der Zweitwohnung einschließlich der damit verbundenen Nebenkosten bzw. dem Mietzins für eine gemietete Zweitwohnung als weitere finanzielle Aufwendungen für das Innehaben einer Zweitwohnung z. B. von den individuellen Umständen abhängige Nebenkosten sowie Kosten für die Anschaffung von Mobiliar und Haushaltszubehör an (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.1.2003 - 9 C 3.02 - BVerwGE 117, 345 = juris Rn. 28).

Lässt sich der individuelle, wirkliche Aufwand nicht oder - wie hier - kaum zuverlässig erfassen und steht damit kein praktikabler Wirklichkeitsmaßstab zur Verfügung, so darf der Satzungsgeber zur Bemessung einer Aufwandsteuer auf einen Ersatzmaßstab zurückgreifen (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.6.2017 - 9 C 7.16 - BVerwGE 159, 216 = juris Rn. 54). Er darf sich bei der Festlegung und Ausgestaltung des Ersatzmaßstabs von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je nach Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können, dabei aber deren verfassungsrechtliche Grenzen wahren müssen (vgl. BVerfG, Urteil vom 10.4.2018, a. a. O., Rn. 98). Der gewählte Ersatzmaßstab muss allerdings einen zumindest lockeren Bezug zu dem zu erfassenden Aufwand aufweisen. Er muss die Erfassung des Aufwands wenigstens wahrscheinlich machen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 4.2.2009, a. a. O., Rn. 59; BVerwG, Urteil vom 29.6.2017, a. a. O., Rn. 54; Beschluss vom 25.4.2012 - 9 B 10.12 - Buchholz 401.68 Vergnügungssteuer Nr. 55 = juris Rn. 7; Urteile vom 9.6.2010 - 9 CN 1.09 - BVerwGE 137, 123 = juris Rn. 14; vom 10.12.2009 - 9 C 12.08 - BVerwGE 135, 367 = juris Rn. 22 m. w. N.; vom 3.3.2004 - 9 C 3.03 - BVerwGE 120, 175 = juris Rn. 42).

Bei Zugrundelegung dieser Maßstäbe verstößt die Bemessung einer kommunalen Zweitwohnungsteuer nach dem Mietwert der Zweitwohnung nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Der Mietwert spiegelt die in der Einkommensverwendung zum Ausdruck kommende besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Wohnungsinhabers wieder (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.1.2014, a. a. O., Rn. 61; BVerwG, Urteile vom 14.12.2017 - 9 C 11.16 - NVwZ 2018, 661 = juris Rn. 15; vom 13.5.2009, a. a. O., Rn. 26). Dies gilt unabhängig davon, ob es sich bei dem Zweitwohnungsinhaber um einen Mieter oder Eigentümer der Zweitwohnung handelt. Der Aufwand, den der Eigentümer einerseits und der Mieter andererseits für das Vorhalten einer Zweitwohnung für den persönlichen Lebensbedarf zu tragen haben, hat erfahrungsgemäß jedenfalls keine erheblich unterschiedliche Höhe. Angesichts dessen ist die undifferenzierte Anwendung des Mietwerts auf Eigentümer und Mieter aus Gründen der Verwaltungspraktikabilität sachlich gerechtfertigt (so BVerwG, Beschluss vom 26.10.1989 - 8 B 144.89 - juris; siehe auch BVerfG, Beschluss vom 15.12.1989 - 2 BvR 436/88 - NVwZ 1990, 356 = juris Rn. 2 und 11)."

Dem folgt die Kammer.

Rechtlich nicht zu beanstanden ist ferner, dass zur Bestimmung des jährlichen Mietaufwands vorrangig auf die Jahresnettokaltmiete abgestellt wird, wie sich aus § 4 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 6 ZWS ergibt. Denn auch dieser Maßstab ist dem Grunde nach geeignet, den zu besteuernden Aufwand der Zweitwohnungsnutzung hinreichend realitätsnah abzubilden (Sächs. OVG, Urteil vom 10. September 2019 - 4 A 1403/18 -, juris Rn. 23 m.w.N.; VG Oldenburg, Beschluss vom 8. Juni 2021 - 3 B 2301/21 -, juris Rn. 34 m.w.N.). Er spiegelt die in der Einkommensverwendung typischerweise zum Ausdruck kommende Leistungsfähigkeit der Wohnungsinhaber wider (vgl. BayVGH, Beschluss vom 4. März 2021 - 4 ZB 20.246 -, juris Rn. 14 m.w.N.). Die Regelung in § 4 Abs. 2 ZWS begegnet bei isolierter Betrachtung ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken. Da u.a. für selbst- und ungenutzte Eigentumswohnungen keine Miete zu zahlen ist, ist der für das Innehaben einer solchen Wohnung anfallende Aufwand allerdings nicht ohne weiteres feststellbar. Auf welche Weise der entsprechende fiktive Mietwert ermittelt wird, ist gesetzlich nicht vorgegeben, sondern liegt im Ermessen der Gemeinde. In solchen Fällen stellt die Schätzung des jährlichen Mietaufwands eine geradezu zwingende Ermittlungsmethode dar (vgl. dazu Nds. OVG, Urteil vom 17. Juni 2008 - 9 LB 8/07 -, juris Rn. 35; BayVGH, Beschluss vom 4. März 2021 - 4 ZB 20.246 -, juris Rn. 14 f. m.w.N.). Die Regelung in § 4 Abs. 2 ZWS zur Durchführung der Schätzung ist voraussichtlich auch hinreichend bestimmt. Die Bestimmtheit der Regelung betreffend das Schätzungsverfahren erfordert, dass der Satzungsgeber die Parameter benennt, an denen sich die Schätzung zu orientieren hat, bzw. die für die Höhe einer Miete von Bedeutung sind (vgl. dazu Nds. OVG, Urteil vom 17. Juni 2008 - 9 LB 8/07 -, juris Rn. 33). Diesem Gebot entspricht § 4 Abs. 2 ZWS, der vorsieht, dass die Nettokaltmiete in ortsüblicher Höhe in Anlehnung an die Nettokaltmiete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig zu entrichten ist, geschätzt wird.

Nach der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren gebotenen summarischen Prüfung ist die Festsetzung der Zweitwohnungsteuer aber voraussichtlich deshalb rechtlich zu beanstanden, weil die von der Antragsgegnerin vorgenommene Schätzung der jährlichen Nettokaltmiete höchstwahrscheinlich sachwidrig, die Bemessung der Steuerhöhe daher fehlerhaft und die Steuerveranlagung im angegriffenen Umfang somit aller Voraussicht nach aufzuheben ist.

Die Schätzung ist ein Verfahren, Besteuerungsgrundlagen mit Hilfe von Wahrscheinlichkeitsüberlegungen zu ermitteln, wenn eine sichere Feststellung trotz des Bemühens um Aufklärung nicht möglich oder nicht zumutbar ist. Aus dem Wesen der Schätzung folgt, dass der Behörde dabei ein gewisser Schätzungsspielraum zugebilligt werden muss. Im Rahmen der Schätzung können deshalb Tatsachenfeststellungen auch mit einem geringeren Grad an Überzeugung getroffen werden, als dies in der Regel geboten ist. Das gewonnene Schätzungsergebnis muss aber jedenfalls schlüssig, wirtschaftlich möglich und vernünftig sein. Fehlerhaft ist eine Schätzung insbesondere dann, wenn sie auf falschen oder offenbar unsachlichen Erwägungen beruht, wenn wesentliche Tatsachen nicht ermittelt oder außer Acht gelassen oder wenn der Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt werden (vgl. zum Vorstehenden: Sächs. OVG, Urteil vom 10. September 2019 - 4 A 1403/18 -, juris Rn. 25 m.w.N.).

Soweit die Antragsgegnerin bei der Schätzung der jährlichen Nettokaltmiete die nach Quadratmeterzahl und Ausstattungsstandard differenzierten Werte aus der Mietübersicht für Wohnungen auf der Insel Borkum (Stand: 2017) im Grundstücksmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Aurich zugrunde legt und diese Werte durch ein eigenes System unter Berücksichtigung von Ausstattungs-, Art- und Lagefaktoren modifiziert, begründet dies ernstliche Zweifel an der Nachvollziehbarkeit des Schätzungsvorgangs, der Plausibilität des Schätzungsergebnisses und damit - mangels eigener Schätzungsmöglichkeit der Kammer - an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides.

Die Mietübersicht für Wohnungen auf der Insel Borkum (Stand: 2017) im Grundstücksmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Aurich (S. 123, abrufbar unter https://immobilienmarkt.niedersachsen.de/) gibt folgende Werte wieder:

Nach den Ausführungen des Gutachterausschusses zur Ermittlung der Mieten und Pachten, die dieser Übersicht im Grundstückmarktbericht vorangestellten sind (S. 114, a.a.O.), liegen dem Gutachterausschuss Mietangaben aus Fragebögen zur Auswertung der Kaufpreissammlung oder zur Vorbereitung von Verkehrswertgutachten über tatsächlich gezahlte Mieten vor. Bei den erfragten Mieten werde vom Eigentümer i.d.R. die Nettokaltmiete angegeben oder könne durch Angabe der umlagefähigen Nebenkosten aus der Warmmiete ermittelt werden. Die Miethöhe sei im Wesentlichen abhängig von der Wohnfläche bzw. Nutzfläche, der Lage des Objektes, der Ausstattung und der Baualtersklasse typischen Beschaffenheit. Je nach Ausstattung oder Wohn- bzw. Geschäftslage seien die Monatsmieten mit Zu- oder Abschläge zu versehen. Für Wohnungen bzw. Häuser u.a. im Landkreis Leer habe der Gutachterausschuss anhand seiner Marktinformationen Mietübersichten erstellt. Für andere Bereiche hätten aufgrund der nicht ausreichenden Mietdaten Mietübersichten noch nicht erstellt werden können. Bei den in den Mietspiegeln und Mietübersichten dargestellten Werten handele es sich um Durchschnittsmieten der über die angegebenen Merkmale (Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche, Lage) definierten Mietobjekte. Die Beschaffenheit und die Ausstattung der Objekte werde in den Mietspiegeln und Mietübersichten durch die jeweilige Baujahrseinordnung berücksichtigt.

Unter Beachtung dieser Ausführungen bestehen bereits Bedenken, ob die Antragsgegnerin mit der Heranziehung der Mietwerte aus dem Grundstücksmarktbericht ihrer Schätzung sachgerechte Anknüpfungspunkte zugrunde gelegt hat. Unklar ist, ob die vom Gutachterausschuss ermittelten Mietwerte auf Angaben ausschließlich für Dauermietwohnungen oder auch für Ferienwohnungen beruhen. Auf eine entsprechende Nachfrage des Gerichts hat die Antragsgegnerin erklärt, dass eine Differenzierung des Mietwertes für Dauerwohnungen und Ferienwohnungen nicht gegeben sei (Schriftsatz vom 15. September 2022, S. 112 f. GA). Die Erläuterungen des Gutachterausschusses in seinem Grundstücksmarktbericht, bei den erfragten Mieten werde vom Eigentümer regelmäßig die Nettokaltmiete angegeben (die für Vermietung von Ferienwohnungen i.d.R. nicht maßgeblich ist), sprechen aber dafür, dass bei der Erstellung der Mietübersicht in erster Linie Mietwerte von Dauerwohnraum Berücksichtigung gefunden haben.

Die Frage, ob das primär für Dauermietwohnungen festgestellte örtliche Mietniveau bei der Schätzung der jährlichen Nettokaltmiete für eigengenutzte oder an Feriengäste vermietete Ferienwohnungen zu Grunde gelegt werden kann, ohne dass Ermittlungen dazu angestellt werden, wie sich der Ertrag von Ferienwohnungen und Dauermietwohnungen unterscheidet, wird unterschiedlich beantwortet. Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht verneint diese und führt in einem Beschluss vom 20. Oktober 2021 (- 9 ME 146/21 -, juris Rn. 30, 36 und 38) zur Wahl der Vergleichsgruppe bei der Schätzung der Nettokaltmiete zur Bemessung der Zweitwohnungsteuer u.a. Folgendes aus:

"(...) Der Senat hat erhebliche Bedenken, ob die Antragsgegnerin bei der nach § 4 Abs. 3 der Zweitwohnungsteuersatzung erforderlichen Schätzung der Nettokaltmiete in ortsüblicher Höhe im vorliegenden Fall den richtigen Anknüpfungspunkt bzw. die richtige Vergleichsgruppe gewählt hat, indem sie auf die Nettokaltmiete abgestellt hat, die für dauerhaft vermietete Wohnungen gezahlt wird. (...)

Die Antragsgegnerin hat als Anknüpfungspunkt bzw. Vergleichsgruppe für die Nettokaltmiete in ortsüblicher Höhe jedoch die Nettokaltmiete gewählt, die für dauerhaft vermietete Wohnungen in ihrem Gemeindegebiet gezahlt wird. Mit dieser Vergleichsmiete für dauerhaft vermietete Wohnungen hat die Antragsgegnerin ihrer Schätzung der ortsüblichen Nettokaltmiete einen unrichtigen Maßstab zugrunde gelegt. Es sind - soweit ersichtlich - gar keine Ferienwohnungen in die Ermittlung der Basismiete bzw. der ortsüblichen Nettokaltmiete eingeflossen. Eine korrekte Schätzung seitens der Antragsgegnerin hat damit nicht stattgefunden, da sie die selbstgenutzte Ferienwohnung der Antragstellerin nicht nach gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung bewertet hat. (...)

Eine unbesehene Übertragung der Mietwerte für dauerhaft vermietete Wohnungen auf Ferienwohnungen ist unzulässig, weil die Objekte nicht vergleichbar sind (vgl. OVG RP, Urteil vom 26.4.2002 - 6 A 11634/01 - juris Rn. 24). Wenn die Antragsgegnerin den Mietwert für Dauermietverhältnisse als Grundlage für die Ermittlung des Mietwerts von Ferienwohnungen hätte verwenden wollen, hätte sie auf dieser Grundlage durch Berücksichtigung der Besonderheiten der Ferienwohnungen in einem zweiten Schritt die übliche Miete schätzen müssen, etwa durch Festlegung eine Zu- bzw. ggf. eines Abschlags für die jeweilige Ferienwohnung (vgl. Senatsurteil vom 17.6.2008, a. a. O., Rn. 37). (...)"

Die nach dieser Auffassung erforderlichen Ermittlungen zu den unterschiedlichen Ertragsmöglichkeiten aus der Vermietung von Dauermiet- und von Ferienwohnungen hat die Antragsgegnerin nach hiesigen Erkenntnissen nicht vorgenommen, sondern - ohne Vorlage entsprechender Belege - vorgetragen, dass durch die Vermietung an Feriengäste kaum ein höherer Mietzins zu erzielen sei, als durch die Vermietung an Einwohner, da bei der hohen Nachfrage nach Dauerwohnraum auch von Zweitwohnungsbesitzern zwar hohe, aber noch im Limit liegende Mieten aufgerufen würden. Überhaupt sei die Vermietungsmöglichkeit der Wohnungen an Feriengäste der Grund dafür, dass auf Borkum für Dauerwohnungen selbst bei alter Bausubstanz "großstädtische Mietpreise" verlangt würden (Schriftsatz vom 15. September 2022, S. 112 f. GA).

Nach anderer Auffassung kommt es für die Schätzung der jährlichen Nettokaltmiete einer Ferienwohnung nicht darauf an, welche Miete bei kurzfristiger Vermietung an Feriengäste hätte erzielt werden können. Maßgeblich sei vielmehr, was der Wohnungseigentümer - wäre er nicht Eigentümer der Wohnung - bei dauerhafter Miete für dasselbe Objekt zu zahlen gehabt hätte (VG Greifswald, Urteil vom 8. März 2022 - 2 A 2050/21 HGW -, juris Rn. 31). Für diese Auffassung spricht, dass sie die Bemessung der Zweitwohnungsteuer als Aufwandsteuer an dem erforderlichen Aufwand für das Vorhalten einer zweiten Wohnung und nicht an dem potentiellen Ertrag aus deren Vermietung ausrichtet und die geschätzte Nettokaltmiete einer Zweitwohnung nicht von der - sich ggf. ändernden - Nutzung zu Ferien- oder anderen Zwecken abhängig macht, zumal diesbezügliche Abgrenzungsschwierigkeiten bei der Frage, ob eine Wohnung eine Ferienwohnung ist oder nicht, vermieden werden.

Letztlich kann diese Frage, welcher Auffassung der Vorzug zu geben ist, hier aber dahingestellt bleiben, weil der Hinweis der Antragsgegnerin auf äquivalente Ertragsmöglichkeiten aus der Vermietung von Ferienwohnungen und Dauerwohnraum bereits ernsthafte Zweifel an der Stimmigkeit und Schlüssigkeit ihres Systems zur Bestimmung der ortsüblichen Nettokaltmiete begründet. Sofern - wie die Antragsgegnerin vorträgt - der Borkumer Mietmarkt einen höheren Mietertrag aus der Wohnungsvermietung an Feriengäste als bei der "Vermietung an Einwohner" kaum erkennen lässt, da auch für Dauerwohnungen erhebliche ("großstädtische") Mietpreise verlangt werden, drängt sich die Frage auf, ob eine Modifizierung der vom Gutachterausschuss ermittelten Mietwerte überhaupt bzw. in dem erfolgten Ausmaß sachgerecht ist. Denn wenn die Mietübersicht den Mietmarkt auf Borkum (in erster Linie) für Dauermietwohnungen zutreffend abbildet und Mehrerträge durch die Vermietung von Ferienwohnungen kaum auszumachen sind, kann die Anhebung des Ausgangswertes aus der Mietübersicht (durch die Anwendung von Ausstattungs-, Lage- und Artfaktoren) wie im Fall der Antragsteller um fast ein Drittel von 6,42 €/ m² auf 8,23 € /m² in keinem Fall gerechtfertigt sein (Beiakte, S. 95).

Hinzu kommt, dass nach Angaben der Antragsgegnerin bei den Mieterträgen aus der Vermietung an Feriengäste die Bewirtschaftungskosten vom erzielten Mietzins noch abzuziehen sind, so dass fraglich ist, ob die (in erster Linie für Dauermietwohnraum) ermittelten Mietwerte ohne einen entsprechenden Abschlag zur Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt werden können.

Diesbezüglich liegen dem Gericht jedoch keine prüfbaren Erkenntnisse vor.

Insofern spricht nach der im vorliegenden Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung bereits Überwiegendes dafür, dass die streitgegenständliche Steuerfestsetzung auf einer fehlerhaften Schätzung des jährlichen Mietaufwands der Zweitwohnung der Antragsteller beruht. Beachtlich ist in diesem Zusammenhang, dass die Antragsgegnerin selbst die Aussagekraft ihres Schätzungsergebnisses in Zweifel zieht, wenn sie (trotz der selbst propagierten nahezu identischen Ertragsmöglichkeit von Ferienwohnungen und Dauermieträumen) vorträgt, der Mietwert sei im Fall der Antragsteller wegen der Nutzung als Ferienwohnung "sehr wahrscheinlich (...) deutlich zu niedrig" (Schriftsatz vom 30. August 2021, S. 93 GA).

Darüber hinaus begegnet das Zusammenspiel von Mietwerten aus dem Grundstücksmarktbericht und dem selbst entwickelten Konzept der Antragsgegnerin zur Ermittlung des Ausstattungsstandards rechtlichen Bedenken, weil durch das Vorgehen der Antragsgegnerin das System des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Grundstücksmarktbericht konterkariert wird: Der Grundstücksmarktbericht enthält drei Kategorien zum Ausstattungsstandard, der in "einfache Ausstattung (Standard 60/70er Jahre)", "mittlere Ausstattung (Standard 80er Jahre)" und "gute Ausstattung (Standard 2000er Jahre)" unterteilt ist; das Punktesystem der Antragsgegnerin zu "Ausstattung/Qualität" von bis zu 45 Punkten und einer Aufteilung in die Kategorien "einfach", "mittel" und "gut" nach Maßgabe der Umfrageergebnisse aus der Befragung der Zweitwohnungsinhaber zum Ausstattungsstandard ihrer Wohnungen hingegen ist bereits hinsichtlich der gewählten Vorgehensweise nicht nachzuvollziehen. Die Antragsgegnerin hat dazu ausgeführt, dass die Auswertung von 1.367 der ca. 1.440 ausgegebenen Fragebögen einen Überblick über 95 % der Zweitwohnungen hinsichtlich der Ausstattungsmerkmale ergeben habe. Dabei sei festgestellt worden, dass in keinem Fall sechs Punkte unter- und 39 Punkte überschritten worden seien. Mithin bilde der Bereich 6-39 Punkte die Eckpunkte der Spanne "einfache Ausstattung" und "gute Ausstattung" ab. Diese Spanne (6-39 Punkte) der Borkumer Zweitwohnungen sei der Mietpreisspanne des Gutachterausschusses für Borkum der dortigen Spanne "einfache Ausstattung" bis "gute Ausstattung" gleichgesetzt worden. Dadurch führt die Vorgehensweise der Antragsgegnerin dazu, dass sowohl die höhere als auch die niedrigere Kategorie des Ausstattungsstandards aus der Mietübersicht des Gutachterausschusses bei der Schätzung der Nettokaltmiete praktisch gar nicht zur Anwendung gelangen, obwohl der Ausschuss sowohl Beschaffenheit als auch Ausstattung der Objekte, also eines der in § 4 Abs. 2 Satz 2 ZWS genannten Schätzungskriterien, durch die jeweilige Baujahrseinordnung in seiner Mietübersicht berücksichtigt und entsprechende Mietwerte dafür ermittelt hat. Insofern erscheint auch die Aufteilung der Ausstattungsstandards nach Punkten (0-6: einfach, 7-38: mittel und 39-45: hoch) geradezu willkürlich und nicht mit den Maßstäben zu vereinbaren, die für die Einteilung der Ausstattungsstandards seitens des Gutachterausschusses maßgeblich war.

Schließlich ruft auch die Ausgestaltung des von der Antragsgegnerin entwickelten Lagefaktors in Ermangelung von Daten zu deren Überprüfbarkeit Bedenken hervor: Den vorliegenden Äußerungen des Gutachterausschusses lässt sich entnehmen, dass ein Einfluss des Lagewertes für die Mietübersicht geprüft worden und eine Abhängigkeit vom Bodenrichtwert nicht signifikant feststellbar sei. Gleichwohl hat die Antragsgegnerin den Lagefaktor nach dem Bodenrichtwert bemessen und für ihr Stadtgebiet "analog der Stadt Leer" (für die im Grundstücksmarktbericht ein Abschlag für mindere Wohnlagen von -5% und ein Zuschlag für bessere Wohnlagen von +5% ausgewiesen ist) eine Spanne von 10% für realistisch gehalten. Anhaltspunkte dafür, welche Erkenntnisse dieser Festlegung entgegen der Einschätzung des Gutachterausschusses, Auswirkungen der Lage auf den Mietwert seien nicht signifikant feststellbar, zugrunde gelegen haben, bieten sich der Kammer nach Durchsicht der seitens der Antragsgegnerin vorgelegten Unterlagen nicht.

Die Kammer sieht sich im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes weder gehalten noch imstande, die Schätzung ihrerseits nachzuholen. Da die Antragsteller ihren Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen den Zweitwohnungsteuerbescheid der Antragsgegnerin zudem auf die Höhe beschränkt haben, die den Steuerbetrag übersteigt, der sich unter Zugrundelegung der Werte aus dem Grundstücksmarktbericht als ortsübliche Nettokaltmiete ergibt und keine Erkenntnisse vorliegen, die Rückschlüsse auf höhere Nettokaltmieten von selbst- oder ungenutzten Ferienwohnungen in einer bestimmten Höhe erlauben, war dem Begehren der Antragsteller in dem geltend gemachten Umfang vollständig zu entsprechen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

2. Die Festsetzung des Streitwerts erfolgt gemäß §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG unter Beachtung der Empfehlung in Nr. 1.5. des Streitwertkataloges 2013 (NVwZ-Beil. 2013, 57 ff.), wobei § 52 Abs. 3 Satz 2 GKG im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nach § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG unberücksichtigt bleibt (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 3. Februar 2015 - 9 ME 27/15 -, V.n.b.). Danach beträgt der Streitwert ein Viertel des Betrags, in dessen Höhe die Antragsteller die Anordnung der aufschiebenden Wirkung begehren und damit 267,23 € (= 1.068,91 €: 4).