Der zulässige Antrag ist nicht begründet.

Nach § 86b Abs. 2 Satz 2 SGG kann das Gericht einstweilige Anordnungen zur Regelung eines vorläufigen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis treffen, wenn eine solche Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile notwendig erscheint. Der Erlass einer solchen Regelungsanordnung setzt voraus, dass nach materiellem Recht ein Anspruch auf die begehrte Leistung besteht (Anordnungsanspruch) und dass die Regelungsanordnung zur Abwendung wesentlicher Nachteile notwendig ist (Anordnungsgrund). Sowohl der Anordnungsanspruch als auch der Anordnungsgrund sind gemäß § 920 Abs. 2 der Zivilprozessordnung (ZPO) i.V.m. § 86 b Abs. 2 Satz 4 SGG glaubhaft zu machen. Ist dem Gericht eine vollständige Aufklärung der Sach- und Rechtslage im Eilverfahren nicht möglich, so ist anhand einer Folgenabwägung zu entscheiden. Dabei sind die grundrechtlichen Belange des Antragstellers umfassend in die Abwägung einzustellen (BVerfG, 1. Senat, 3. Kammer, Beschluss vom 12.05.2005 - 1 BvR 569/05 - NVwZ 2005, 927 ff).

Nach diesen Maßstäben sind die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Anordnung nicht erfüllt.

Ihm steht insbesondere kein Anordnungsanspruch zu.

1.

Der Antragsteller hat nicht glaubhaft gemacht, dass ihm Leistungen nach dem SGB II als Zuschuss zustehen.

Der Anspruch des Klägers auf Leistungen scheitert daran, dass er Erbbauberechtigter eines selbst genutzten Hausgrundstücks ist, das verwertbares Vermögen ist.

a)

Nach § 12 Abs. 1 SGB II (in der Fassung der Bekanntmachung v. 13.5.2011 (BGBl. I S. 850); zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.6.2011 (BGBl. I S. 1114) sind grundsätzlich alle verwertbaren Vermögensgegenstände als Vermögen zu berücksichtigen. Zwar ist gemäߧ 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 Var 1 SGB II ein selbst genutztes Hausgrundstück von angemessener Größe nicht als Vermögen zu berücksichtigen. Das vom Kläger bewohnte Haus ist allerdings nicht von angemessener Größe. Der Begriff der "angemessenen Größe" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der der vollen gerichtlichen Überprüfung unterliegt (BSG, Urteile vom 07.11.2006 - B 7b AS 2/05 R [Rn 14]) und vom 19.09.2008 - B 14 AS 54/07 R [Rn 16]). Das BSG hat zunächst für Eigentumswohnungen bei einer Belegung der Wohnung mit zwei Personen typisierend die Grenze auf 80 qm festgesetzt. Es handele sich jedoch nicht um einen normativen Wert, vielmehr verbleibe ein Entscheidungsspielraum für außergewöhnliche Bedarfslagen im Einzelfall. (ben. Urteil vom 07.11.2006 [Rn 22]). Das BSG hat diesen Orientierungswert nachfolgend für Hauseigentum nur mit Einschränkungen übernommen, weil dies den anders gelagerten tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht werde (im Einzelnen BSG, Urteil vom 15.04.2008 - B 14/7b AS 34/06 R [Rn 27], ferner Urteil vom 19.09.2008 - B 14 AS 54/07 R [Rn 16]). In Anlehnung an die Rechtsprechung zur Arbeitslosenhilfe, nach der ein Wohnhaus von 130 qm bei vier Bewohnern noch als angemessen angesehen wurde, hat es ein von zwei Personen bewohntes Wohnhaus mit einer Wohnfläche von knapp über 90 qm nicht als zu verwertendes Vermögen betrachtet (Urteil vom 15.04.2008, a.a.O.). Auch eine Wohnfläche von 100 qm könne bei Vorliegen besonderer Umstände im Einzelfall für zwei Personen noch angemessen sein (Urteil vom 19.09.2008 - B 14 AS 54/07 R [Rn 17]).

Vor diesem Hintergrund ist das im streitgegenständlichen Zeitraum allein vom Antragsteller bewohnte Haus mit einer Fläche 115 qm nicht mehr als angemessener Wohnraum anzusehen.

Die Wohnfläche der vom Antragsteller bewohnten Unterkunft überschreitet selbst bei Zugrundelegung einer angemessenenen Wohnfläche von 90 qm für eine Einzelperson diese um mehr als 27%. Besondere Umstände, die die vom Antragsteller genutzte Wohnfläche entgegen der grundsätzlichen gesetzgeberischen Wertung ausnahmsweise doch noch als angemessen erscheinen lassen würden, sind weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich.

Die von den Eltern des Antragstellers bewilligten Darlehen waren bei der Ermittlung des Werts des Wohnhauses nicht zu berücksichtigen.

Die Rechtswirksamkeit der Darlehensverträge kann offen bleiben, auch wenn im Falle einer nachträglichen Eintragung einer Grundschuld viel dafür spräche, dass diese - insbesondere auch weder in einem der Darlehensverträge mit den Eltern noch in dem Stundungsvertrag vom 07.09.2011 vorbehaltene - Belastung dem Antragsgegner nicht mit der Folge eines gegen ihn gerichteten Leistungsanspruchs nach dem SGB II entgegen gehalten werden könnte.

Nach § 12 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 1 und Satz 3 SGB II ist für die Bewertung des Vermögens der Zeitpunkt maßgebend, in dem der Antrag auf Bewilligung oder erneute Bewilligung der Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende gestellt wird und wesentliche Änderungen des Verkehrswertes zu berücksichtigen sind. Zum Zeitpunkt der Beantragung von Leistungen im Juni 2011 war das Grundstück nicht mit Grundpfandrechten der Eltern des Antragstellers belastet. Eine nachfolgende Belastung führte zwar zu einer Änderung des Verkehrswerts im Sinne des Satzes 3; jedoch ist weder mitgeteilt, noch selbst bei Durchführung des vom Antragsteller mit seinen Eltern für den 16.09.2011 anberaumten notariellen Beurkundungstermins davon auszugehen, dass eine Belastung mit einer Grundschuld zwischenzeitlich erfolgt ist.

Ohne die Eintragung einer Grundschuld sind die von den Eltern des Antragstellers bewilligten Darlehen in keinem Fall vom Verkehrswert des Wohnhauses abzusetzen.

Das BSG hat zu Recht darauf hingewiesen, dass die Bedürftigkeitsprüfung im SGB II keine Saldierung aller Aktiva und Passiva erfordert (Urteil vom 15.04.2008 - B 14/7b AS 52/06 R [Rn 39]) und dies auf die Subsidiarität der staatlichen Fürsorge gestützt, welche erst eingreifen soll, wenn der Hilfebedürftige ihm zur Verfügung stehende Mittel verbraucht hat. Die Berücksichtigung von Verbindlichkeiten bei der Feststellung der vorhandenen Vermögenswerte ist deshalb - entsprechend der Rechtsprechung des BSG (a.a.O.) - nur geboten, wenn eine Verbindlichkeit unmittelbar auf dem fraglichen Vermögensgegenstand lastet, da der Vermögensgegenstand in diesem Fall nicht ohne Abzüge veräußert werden kann.

Dies ist hier jedoch nicht der Fall, weil die Eltern des Antragstellers ihre Rückzahlungsansprüche weder zum Antragszeitpunkt noch nachfolgend durch Grundpfandrechte haben absichern lassen. Das Wohnhaus war und ist daher unabhängig von den Darlehensverpflichtungen des Antragstellers gegenüber seinen Eltern zu veräußern.

b)

Die Verwertung des Wohnhauses erscheint auch nicht i.S. des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 Var 1 SGB II offensichtlich unwirtschaftlich, so dass das Wohnhaus auch nicht deshalb der Verwertung entzogen ist.

Die Verwertung eines Vermögensgegenstandes ist offensichtlich unwirtschaftlich, wenn der zu erzielende Gegenwert in einem deutlichen Missverhältnis zum wirklichen Wert des zu verwertenden Gegenstandes steht. Abzustellen ist auf das ökonomische Kalkül eines rational handelnden Marktteilnehmers. Es ist mithin zu ermitteln, welchen Verkehrswert der Vermögensgegenstand gegenwärtig auf dem Markt hat. Dieser gegenwärtige Verkaufspreis ist dem Substanzwert gegenüberzustellen. Eine offensichtliche Unwirtschaftlichkeit der Vermögensverwertung ist demnach nicht gegeben, wenn das Ergebnis der Verwertung vom wirklichen Wert nur geringfügig abweicht. Gewisse Verluste muss der Arbeitslose hinnehmen, lediglich die Verschleuderung von Vermögenswerten darf ihm nicht zugemutet werden (Radüge, in: jurisPK-SGB II, 3. Aufl. 2011, § 12 Rn 152 m.w.N.). Eine offensichtliche Unwirtschaftlichkeit bei der Veräußerung eines Hausgrundstücks liegt nach der Rechtsprechung des BSG vor, wenn der auf dem Markt erzielbare Gegenwert in einem deutlichen Missverhältnis zum "wirklichen Wert" steht (BSG Urteil vom 16.05.2007 - B 11b AS 37/06 R m.w.N. [Rn 40]). Eine Unwirtschaftlichkeit in diesem Sinne soll nach Ansicht des BSG zwar bereits in Betracht kommen, wenn bei einer Veräußerung wesentlich weniger als der von den Klägern zum Erwerb des Grundstücks und zur Erstellung des Hauses aufgewendete Gesamtbetrag erzielt werden könnte. Das BSG hat jedoch gewisse Verluste - insbesondere unter dem Aspekt veränderter Marktpreise und des bisher in Anspruch genommenen Wohnwertes als zumutbar angesehen. Eine absolute Grenze lasse sich bei Immobilien jedoch nicht ziehen.

Zur Feststellung einer eventuell unwirtschaftlichen Verwertung ist für das Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes - sofern vorhanden - die Mitteilung des örtlich zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte beim Niedersächsischen Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung als erzielbarer Marktpreis zugrunde zu legen.

Die kommunalen Kaufpreissammlungen sind auf der Grundlage der Nachweise des Liegenschaftskatasters angelegt und gegliedert sowie zeitnah geführt (vgl. § 20 Abs. 1 der Niedersächsischen Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches (DVO-BauGB) in der Fassung vom 24.Mai 2005 (Nds GVBl 12/2005, 183), zuletzt geändert durch Verordnung vom 12.11.2010 (Nds GVBl 26/2010, 514)). Insofern sind diese Auskünfte zumindest für den vorläufigen Rechtsschutz hinreichend aussagekräftig, auch wenn sie sich nicht auf das konkrete Grundstück, sondern nur auf ein bestimmtes örtliches Gebiet beziehen. Für eine Wertermittlung des konkreten Grundstücks böte sich nur die Möglichkeit der Einholung eines Verkehrswertgutachtens; dies würde jedoch zu einer erheblichen und nicht mehr hinnehmbaren Verzögerung der Entscheidung führen.

Der danach bei einer Veräußerung zu erwartende Kaufpreis von 132.000,- EUR liegt unter Berücksichtigung des bisher in Anspruch genommenen Wohnwertes nicht wesentlich unter dem von den Klägern zum Erwerb des Grundstücks und zur Erstellung des Hauses aufgewendete Gesamtbetrag.

Zwar ist der Antragsteller gegenüber seinen Eltern insgesamt Darlehensverbindlichkeiten von rund 166.401,88 EUR eingegangen. Insbesondere aus dem mit dem nach Beendigung der Lebensgemeinschaft mit Frau I. geschlossenen notariellen Vertrag vom Dezember 2003 ist jedoch zu entnehmen, dass die Darlehen auch für verschiedene Einrichtungsgegenstände (Küche, Fernseher, zwei Teppiche, Stereoanlage, Pflanzen, Schlafzimmermöbel) verwendet wurden, deren Wert die Beteiligten 2004 mit insgesamt 14.500,- EUR bezifferten. Folglich ist davon auszugehen, dass für den Erwerb des Erbpachtrechts und die Herstellung des Wohnhauses höchstens der Differenzbetrag zur gesamten Darlehenssumme, also insgesamt maximal 151.000,- EUR aufgewendet wurden. Unter Berücksichtigung einer mehr als elfjährigen Nutzungsdauer des Wohnhauses ergäbe sich selbst bei einer Absetzung für Abnutzung von nur 1,25% jährlich (= einer kalkulierten Nutzungsdauer von 80 Jahren) ein Restwert des Wohnhauses von knapp über 130.000,- EUR. Der Substanzwert des Wohnhauses liegt folglich - selbst wenn zu Gunsten des Antragstellers auch ohne entsprechenden Vortrag erhebliche Eigenbauleistungen unterstellt würden - keinesfalls so wesentlich über dem Verkehrswert, dass eine Verwertung offensichtlich unwirtschaftlich erscheinen müsste.

c)

Auch eine die Verwertung des Wohnhauses hindernde besondere Härte i.S. des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 Var 2 SGB II liegt nicht vor.

Die Vorschrift ermöglicht es, atypische, von den ausdrücklichen Regelungen nicht erfasste Sachverhalte unter Einbeziehung von Zumutbarkeitserwägungen angemessen zu berücksichtigen. Bei dem Begriff der besonderen Härte handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der der vollen gerichtlichen Überprüfung unterliegt. Zu berücksichtigen sind alle Umstände des Einzelfalls. Während das Sozialhilferecht in § 90 Abs. 3 Satz 1 SGB XII lediglich eine Härte verlangt, setzt § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 SGB II eine "besondere" Härte voraus. Dementsprechend hat das BSG entschieden, dass im SGB II ein strengerer Maßstab gelte als im Sozialhilferecht. Es müssten daher außergewöhnliche Umstände vorliegen, die dem Betroffenen ein deutlich größeres Opfer abverlangten als eine einfache Härte und erst recht als die mit der Vermögensverwertung stets verbundenen Einschnitte, und die nicht durch die ausdrücklichen Freistellungen über das Schonvermögen erfasst werden. Nach dem Sinn und Zweck von Härteregelungen begründen nur besondere, bei anderen Leistungsberechtigten regelmäßig nicht auftretende Umstände des Einzelfalls, nicht jedoch allgemein gültige Verhältnisse eine besondere Härte (BSG Urteile vom 15.04.2008 - B 14 AS 27/07 R [Rn 45] und B 14/7b AS 52/06, jeweils m.w.N.). Nach den Gesetzesmaterialien liegt ein Härtefall i.S. des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 2. Alt SGB II z.B. dann vor, wenn ein erwerbsfähiger Hilfebedürftiger kurz vor dem Rentenalter seine Ersparnisse für die Altersvorsorge einsetzen muss, obwohl seine Rentenversicherung Lücken wegen selbstständiger Tätigkeit aufweist (BT-Drucks 15/1749 S 32). Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers im Beispielsfall ist mithin nicht allein der Verlust der Altersvorsorge und dessen Zeitpunkt, sondern beides nur zusammen mit der Versorgungslücke geeignet, eine besondere Härte i.S. des § 12 Abs. 3 Nr. 6 SGB II darzustellen. Es sind also nur besondere, bei anderen Hilfebedürftigen regelmäßig nicht anzutreffende Umstände beachtlich und in ihrem Zusammenwirken zu prüfen.

Derlei besondere Umstände sind bei dem 1974 geborenen Kläger weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich. Nach der gesamten Aktenlage beschränken sich die Nachteile auf den Verlust des für die Nutzung durch eine Person deutlich zu großen Wohnhauses. Mit dem Verlust des Wohnhauses verbundene weitere Nachteile sind nicht erkennbar.

2.

Da der Antragsteller - entgegen seiner früheren Äußerung - eine darlehensweise Bewilligung von Leistungen durch den Antragsgegner bei einer dinglichen Sicherung ausdrücklich abgelehnt hat, bedarf es keiner weiteren Erörterungen, ob - wofür allerdings einiges spricht - die Voraussetzungen des § 24 Abs. 5 Satz 1 SGB II vorliegen.

Selbst wenn man das Begehren des Antragstellers - trotz rechtsanwaltlicher Vertretung und des Umstandes, dass der Antragsteller eine Entscheidung über die darlehensweise Bewilligung nicht zumindest hilfsweise verfolgt hat - dahin interpretierte, dass er den Antragsgegner - ggf. auch hilfsweise - zur vorläufigen Bewilligung eines Darlehens ohne die von ihm erwogene oder in Aussicht gestellte Auflage einer dinglichen Sicherung des Rückzahlungsanspruchs verpflichtet sehen will, ergäbe sich hieraus kein entsprechender Anordnungsanspruch.

Da der Antragsgegner darlehensweise Leistungen nach § 24 Abs. 5 Satz 2 SGB II davon abhängig machen kann, dass der Anspruch auf Rückzahlung dinglich oder in anderer Weise gesichert wird, steht die Aufnahme mit der Darlehensbewilligung verbundene Auflage in seinem Ermessen. Von einer sachgerechten Ermessensausübung ist hingegen auszugehen, wenn die Sicherung rechtlich unkompliziert möglich ist (vgl Münder, in: LPK-SGB II, 4. Aufl, § 24 Rn 45 m.w.N.) und auch keine Sicherung "in anderer Weise" naheliegend in Betracht kommt. Entsprechend käme eine Verpflichtung des Antragsgegners zur vorläufigen Bewilligung eines Darlehens ohne eine dingliche Sicherung des Rückzahlungsanspruchs nur in Betracht, wenn sich ausschließlich eine Darlehensbewilligung ohne dingliche Sicherung als rechtmäßig erweisen würde (Ermessensreduzierung auf Null).

Die Bestellung einer Grundschuld zu Gunsten des Antragstellers begegnet auch unter Berücksichtigung des Erbbaurechts jedenfalls keinen weitergehenden rechtlichen Problemen, als die bereits vom Antragsteller vorbereitete zu Gunsten seiner Eltern. Auch besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass eine Sicherung "in anderer Weise" möglich ist, insbesondere ist nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass der Antragsteller einen solventen Bürgen stellen kann (§§ 765 ff. Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]) oder andere vermögenswerte Ansprüche an den Antragsteller sicherungshalber abtreten kann (§§ 398 ff. BGB). Die Sicherung des Rückzahlungsanspruchs durch eine Grundschuld stellt daher die einzige dem Antragsgegner zur Verfügung stehende Sicherungsmöglichkeit dar, von der er nach seinem Ermessen Gebrauch machen kann.

Die in diesem Zusammenhang erfolgten Ausführungen des Klägers zur aus seiner Sicht verfassungswidrigen Belastung mit einer Rückzahlungsverpflichtung i.S.d. § 42a Abs. 3 Satz 2 SGB II bei Bewilligung eines Darlehens durch den Antragsteller könnten im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzes von vorn herein erst dann Bedeutung erlangen, wenn - ohnehin eher theoretische - Situation eintritt, dass die Darlehenstilgungspflicht zu einer Unterschreitung des Existenzminimums geführt hätte oder dies zumindest absehbar bevor stünde.

Die Kostenentscheidung beruht auf einer entsprechenden Anwendung des § 193 Abs. 1 SGG.