Die Klage ist begründet.

Die angefochtenen Einkommensteuerbescheide 1986 bis 1988 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Wohnhauses A in I sind gemäß § 21 a Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) i.V.m. § 21 Abs. 2 EStG (für die Streitjahre 1987 und 1988 i.V.m. § 52 Abs. 21 Satz 2 EStG) durch Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben zu ermitteln, wobei der Nutzungswert der eigengenutzten Wohnung entsprechend § 8 Abs. 2 EStG in Anlehnung an den Mietzins der steuerrechtlich wirksam vermieteten Einliegerwohnung zu schätzen ist. Da allein die steuerrechtliche Anerkennung des Mietverhältnisses dem Grunde nach, nicht aber die Höhe der ansonsten anzusetzenden Einnahmen und Ausgaben streitig sind, ist die Einkommensteuer in den Streitjahren jeweils auf die erkannten Beträge herabzusetzen.

Da im Jahre 1986 die Einliegerwohnung im Wohnhaus A zur dauernden Nutzung gemäß § 21 a Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG vermietet war, kommt in den Streitjahren die sog. große Übergangsregelung (§ 52 Abs. 21 Satz 2 EStG) zur Anwendung und sind danach die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Wohnhauses A durch Einnahme-Überschuß-Rechnung zu ermitteln. Der dem Vertrag mit den Schwiegereltern zugrundeliegende und hier zu beurteilende Sachverhalt ist dem Bereich der Einkunftserzielung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG und nicht dem privaten Bereich (§ 12 EStG) zuzuordnen. Das im (Formular-)Mietvertrag vom 26. Dezember 1983 dokumentierte Mietverhältnis ist als ernsthaftes Vertragsverhältnis zu würdigenund einkommensteuerrechtlich zu berücksichtigen.

Das hier zu beurteilende Mietverhältnis ist als Vertrag zwischen miteinander verwandten bzw. verschwägerten Personen nach den Grundsätzen für die Behandlung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen zu bewerten.

Grundsätzlich ist der Nutzungswert der selbstgenutzten Wohnung im eigenen Zweifamilienhaus seit 1987 nicht mehr bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen (§§ 21 Abs. 2, 52 Abs. 21 Satz 1 EStG 1987), es sei denn, die andere Wohnung war sowohl 1986 als auch in den weiteren Streitjahren - hier 1987 und 1988 - vermietet (§ 52 Abs. 21 Satz 2 EStG 1987).

Die Einliegerwohnung wurde Ende 1983 durch schriftlichen Vertrag an die Schwiegereltern des Klägers vermietet. Der Senat geht davon aus, daß beide Kläger Vermieter der Wohnung sind, denn der Kläger sollte als für die Hausangelegenheiten Zuständiger den Vertrag (wie der als Verwalter auch die Miteigentümerinverpflichtende Kläger im Falle des Urteils des BFH vom 7. Mai 1996 IX R 69/94, BFHE 180, 377, BStBl II 1997, 196) auch für die Klägerin mit abschließen. Davon gingen offenkundig alle Vertragsbeteiligten beim Vertragsschluß aus, obgleich nur der Kläger im Mietvertrag als Vermieter erwähnt wurde und auch nur er den Mietvertrag unterzeichnet hat. Die Miteigentümerin des Wohnhauses A und Tochter der Mieter war beim Vertragsschluß anwesend und duldete, daß der die Hausangelegenheiten allein regelnde Kläger auch für die Klägerin verbindlich eine Mietverpflichtung gegenüber ihren Eltern, den Mietern, einging. So wurde in der Folgezeit auch der Mietzins auf ein beiden Klägern gehörendes Konto überwiesen. Danach sind die hier anerkannten Verluste aus Vermietung und Verpachtung auch beiden Klägern je zur Hälfte zuzurechnen.

Der (Formular-)Vertrag allein reicht jedoch nicht aus für die Annahme, die Einliegerwohnung sei 1986 und in den beiden anderen Streitjahren im Sinne des § 21 Abs. 1 Nr. 1 (§ 21 a Abs. 1 Satz 3 Nr. 1) EStG vermietet gewesen.

Zwar steht es Angehörigen frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, daß sie steuerlich möglichst günstig sind. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sind Verträge unter nahen Angehörigen der Besteuerung jedoch nur dann zugrunde zu legen, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Nahe Angehörige in diesem Sinne können auch Verschwägerte sein. Dieser sog. Fremdvergleich dient der Feststellung, ob der zu beurteilende Sachverhalt dem privaten Bereich oder dem Bereich der Einkunftserzielung (hier gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG) zuzuordnen ist.

Diesen Grundsätzen liegt die Überlegung zugrunde, daß bei Rechtsverhältnissen zwischen fremden Dritten der natürliche Interessengegensatz im Regelfall dazu führt, daß die getroffenen Vereinbarungen tatsächlich die Erzielung von Einkünften betreffen und nicht privaten Charakter haben.

Maßgebend für die Beurteilung ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten. Dabei kann einzelnen dieser Beweisanzeichen je nach Lage des Falles im Rahmen der Gesamtbetrachtung eine unterschiedliche Bedeutung zukommen. Dabei sind an den Nachweis, daß es sich um ein ernsthaftes Vertragsverhältnis handelt, um so strengere Anforderungen zu stellen, je mehr die Umstände auf eine private Veranlassung hindeuten. Seit dem Urteil des BFH vom 7. Mai 1996 IX R 69/94, a.a.O., schließt bei der im Rahmen des Fremdvergleichs für die Beurteilung maßgebenden Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten nicht mehr jede geringfügige Abweichung einzelnder Sachverhaltsmerkmale vom Üblichen notwendigerweise die steuerrechtliche Anerkennung des Vertragsverhältnisses aus. Voraussetzung für die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietvertrages ist aber, daß die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien wie dasÜberlassen einer konkret bestimmten Mietsache zur Nutzung und die Höhe der zu entrichtenden Miete (vgl. § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -) stets klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten erfüllt werden (vgl. Urteile des BFH vom 17. Februar 1998 IX R 30/96, BFHE 185. 397, BStBl II 1998, 349, vom 20. Oktober 1997 IX R 38/97, BFHE 184, 463, BStBl II 1998, 106, vom 28. Januar 1997 IX R 23/44, BFHE 182, 542, BStBl II 1997, 655, vom 15. Oktober 1996 IX R 6/95, BFH/NV 1997, 285, und vom 7. Mai 1996 IX R 69/94, a.a.O.).

Nach diesen Grundsätzen ist das zwischen den Klägern und den Eltern/Schwiegereltern vereinbarte Mietverhältnis für die Streitjahre steuerrechtlich anzuerkennen, weil es ernsthaft vereinbart und auch tatsächlich durchgeführt worden ist.

Soweit nur der Kläger und nicht auch die andere Miteigentümerin als Vermieter im Vertrag bezeichnet worden ist, begründet das keine Zweifel an der Wirksamkeit des Mietvertrages. Soweit nur einer von mehreren Berechtigten eine schuldrechtliche Verpflichtung eingeht, ist diese Verpflichtung gleichwohl - auch zivilrechtlich - rechtswirksam (a.A. wohl Finanzgericht München im Urteil vom 24. März 1998 2 K 3643/96, EFG 1998, 1127, 1128). Auch hier war die Verpflichtung des Klägers zum Überlassen der Einliegerwohnung zur Nutzung nicht auf eine unmögliche Leistung gerichtet, zumal seinerzeit die andere Miteigentümerin beim Vertragsabschluß anwesend und offenkundig mit der Vermietung einverstanden gewesen ist. Auch wenn entgegen der hier vertretenen Auffassung der Mietvertrag zivilrechtlich (doch) nur mit dem Kläger geschlossen worden sein sollte, würde auch das die steuerrechtliche Wirksamkeit des Vertrages nicht in Zweifel ziehen. Schließlich war die andere Miteigentümerin die Tochterder Mieter und wäre es keiner der Vertragsparteien in den Sinn gekommen, daß aus dem Vertragsschluß nur mit dem Schwiegersohn irgendwelche Nutzungsrisiken erwachsen könnten. Dementsprechend dauert das Mietverhältnis auch noch heute an.

Das Mietverhältnis war als solches auch von allen Beteiligten ernsthaft gewollt; die Schwiegereltern des Klägers hatten ein eigenes persönliches Interesse am Anmieten der Wohnung. Waren zunächst die ruhige und erholsame Lage der Wohnung Grund für die Anmietung, so wurden in der Folge vielfältige persönliche Kontakte geknüpft und gepflegt. Mit fortschreitendem Alter und der beginnenden schweren Erkrankung des Mieters kam dann das Interesse hinzu, möglichst nah bei den Angehörigen zu wohnen, diesen aber durch Abschluß des Mietvertrages gleichwohl nicht zur Last zu fallen. Da sie nicht - mehr - berufstätig waren, war es den Mietern auch tatsächlich möglich, die allein von ihnen eingerichtete und ihnen jederzeit zur Verfügung stehende Wohnung für ca. sechs bis sieben Monate im Jahr eigenständig und nicht nur im Rahmen von Besuchen bei den Klägern zu nutzen. Auch die finanziellen Mittel zur Anmietung der Wohnung in I standen den Mietern zur Verfügung.

Der Umstand, daß den Mietern ca. 100 km entfernt in G noch eine weitere mit rd. 87 qm sehr viel größere Wohnung zur Verfügung stand, steht dazu nicht im Widerspruch. Wie die Mieterin als Zeugin glaubhaft bekundete, hielten die Mieter deshalb an ihrer Wohnung in G weiterhin fest, weil dieses der Familienwohnsitz war und dort Besuche von ihren anderen Kindern mit Familien empfangen werden konnten. Die Wohnung in G nutzten danach die Mieter weiterhin als Hauptwohnung und die Mietwohnung in I, obgleich nicht in einem typischen Feriengebiet belegen, als Zweitwohnung zur Erholung. Die Miete haben die Mieter - wie schon die Außenprüfung auf Seite 3 ihres Berichts vom. März 1992 feststellte - regelmäßig gezahlt, und zwar durch Überweisung auf ein beiden Klägern gehörendes Konto. Wenn danach die Hauptpflichten der Vertragsparteien eindeutig vereinbart und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt worden sind, kommt den vom FA dagegen eingewendeten Vertragsbesonderheiten keine entscheidende Bedeutung zu.

Soweit die Vertragsparteien trotz Verwendung des Wortes "Abschlag" im Mietvertrag weder die konkrete Form der Heizkostenabrechnung vereinbart noch in der Folge eine solche Abrechnung tatsächlich vorgenommen haben, ist dieser Umstand durch die konkrete Mietsituation erklärbar und wäre deshalb auch unter fremden Dritten denkbar. So befand sich im gesamten Wohnhaus eine Fußbodenheizung und (deshalb) damals noch keine Vorrichtung zur Ermittlung der auf die beiden Wohnungen entfallenden Heizkosten. Zudem gingen die Vertragsparteien in der Folgezeit davon aus, daß der im Mietvertrag als Abschlagbezeichnete Betrag in etwa dem wirklichen Heizkostenanteil entsprach und deshalb auf eine Abrechnung verzichtet werden konnte.

Daß zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen worden ist, dürfte auch Ende 1983 schon unüblich gewesen sein, kann aber gleichfalls die steuerrechtliche Wirksamkeit des Mietverhältnisses nicht in Frage stellen. Schließlich gilt dann die gesetzliche Regelung (des§ 536 BGB), wonach - im Zweifel - der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, und gegen eine solche Regelung hätte auch ein fremder Dritter nichts einzuwenden.

Unerheblich ist auch die Art der hier von den Mietern praktizierten Telefonnutzung. Wenn die Mieter auch nur ein vom Hauptanschluß der Kläger abgeleitetes Telefon besaßen, so reichte das völlig aus, um eigenständig als Mieter in der Einliegerwohnung wohnen zu können. Ob und wie die Vertragsparteien untereinander die Telefongebühren abgerechnet haben, hat auchdeshalb keine für die Anerkennung des Mietvertrages erhebliche Bedeutung, weil die Telefonnutzung gar nicht (Miet-)Vertragsbestandteil gewesen ist.

Schließlich kommt auch dem vom FA eingewendeten Umstand keine entscheidende Bedeutung zu, daß der Mietvertrag vom. Dezember 1983 auf einem Vordruck geschlossen worden war, der die Bezeichnung "1.84 AGB 79" trägt. Zum einen kann davon ausgegangen werden, daß solche Vordrucke auch schon Ende 1983 im Handel gewesen sind. Zum anderen hat die Mieterin als Zeugin bestätigt, den Mietvertrag Ende 1983 unterschrieben zu haben.

Dem FA war gemäß § 100 Abs. 2 Satz 2 Finanzgerichtsordnung (FGO) aufzugeben, die vorliegende Entscheidung umzusetzen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 151 Abs. 3 FGO i.V.m.§§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozeßordnung.