Tatbestand:

Die Parteien sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft Haus I. N.

In § 6 Nr. 1 b) der Teilungserklärung war geregelt, dass die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnungsabschlusstüren einschl. Türrahmen nebst Verkleidung von dem jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden sollten. Laut § 6 Nr. 2 der Teilungserklärung sollten Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt waren (z.B. Balkone) von diesem auf seine Kosten instandgehalten und instandgesetzt werden (Anlage K 2 Blatt 26 ff Bd. I). Die Lasten- und Kostenregelung fand sich unter § 11. Danach sollten die Lasten und Kosten grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen verteilt werden. Die Reparaturrücklage sollte allerdings nach der Quadratmetergröße des Sondereigentums umgelegt werden. Die Heizkosten sollten zum Teil auf Grund des Ablesungsergebnisses verteilt werden. Die Betriebskosten sollten auf die Teileigentümer nur insoweit verteilt werden, als sie daran tatsächlich beteiligt waren. Nach § 15 sollte jedes Wohnungseigentum dem jeweiligen Eigentümer ein Stimmrecht gewähren.

Früherer Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft war Herr D. In der Versammlung vom 07.10.2017 wurde die Immobilienpartner C. GmbH als Verwalterin gewählt. Diese holte nach ihrem Bericht in der Versammlung vom 13.01.2018 die Unterlagen bei der Firma D. ab. Ferner wurde in der Versammlung vom 13.01.2018 erläutert, dass das ehemalige Hotel in der Anlage in 6 Wohnungen umgewandelt worden sei, für die jeweils entsprechende Wohnungsgrundbücher bestehen würden. Deswegen bestehe die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht – wie bisher – aus 57 Einheiten, sondern nunmehr aus 63 Einheiten. Außerdem wurde damals die Auffassung vertreten, dass nach § 15 Abs. 1 der Teilungserklärung jedes Wohnungseigentum eine Stimme erhalte, sodass die Gemeinschaft nun über 63 Stimmen verfügen würde (K 19 Blatt 113 Bd. I).

Der Vater des Klägers bat für diesen mit E-Mail vom 08.10.2018 eine Beschlussvorlage als TOP mit aufzunehmen, wonach künftig in jeden Verwaltervertrag aufgenommen werden solle, dass Einladungen 4 Wochen vor der Versammlung den Eigentümern vorliegen müssen (K 4 Blatt 36 Bd. I). Die Verwalterin antwortete, dass sie diesen Antrag selbstverständlich auf die Tagesordnung setzen würde (K 5 Blatt 37 Bd. I).

Mit Schreiben vom 16.04.2019 lud die Verwalterin zur Versammlung am 04.05.2019 um 11.00 Uhr in O. ein (K 8 Blatt 40 Bd. I). Dabei sollte es nach Tagesordnungspunkt 2) einen Bericht des Beirates geben. Unter Punkt 4) sollte es um die Erläuterung und der Genehmigung der Abrechnungen 2014, 2015 und 2016 gehen. Punkt 5) sah eine Beratung über die weitere Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro Dr. S. vor. Punkt 6) sah eine Beschlussfassung über eine evtl. Aufhebung des Architektenvertrages vor.

Am 04.05.2016 begann um 11.00 die Eigentümerversammlung in O. die um 14.40 Uhr nach Behandlung des Tagesordnungspunktes 5 abgebrochen wurde.

Unter TOP 1 stellte die Verwaltung laut Protokoll fest, dass 5.827,4285 Miteigentumsanteile (= 31,7) Stimmen anwesend seien und um 11.20 Uhr noch ein Miteigentümer eintraf, sodass 32,7 Stimmen und 5.968,4285 Miteigentumsanteile vertreten waren.

Ein Antrag des Klägers, den Tagesordnungspunkt 12 vor den Tagesordnungspunkt 10 zu ziehen wurde abgelehnt. Unter dem Tagesordnungspunkt 2 berichtete die Verwaltung. Unter dem Tagesordnungspunkt 3 berichtete Frau M.-K. als – angeblich – alleinige Beirätin. Unter dem Tagesordnungspunkt 4 wurden die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2014, 2015 und 2016 (K 9 Blatt 42 ff Bd. I) erläutert und genehmigt, wobei jeweils bestimmte zu klärende Punkte aufgenommen wurden. Unter dem Tagesordnungspunkt 5 wurde beschlossen, die Hausverwaltung zu beauftragen, Herrn Dr. S. unter Fristsetzung zum 15.06.2019 aufzufordern, die Angebote (3 Angebote je Gewerk) für die Instandsetzung der Fassade der Firma Immobilienpartner C. GmbH vorzulegen (K 3 Blatt 32 ff Bd. I).

Mit der am 04.06.2019 eingegangenen Klage hat der Kläger beantragt, sämtliche in der Eigentümerversammlung vom 04.05.2019 der Wohnungseigentümergemeinschaft Haus I., B.straße, N. gefassten Beschlüsse für unwirksam zu erklären. Die Klage ist mit Schriftsatz vom 01.07.2019, eingegangen am selben Tag, begründet worden.

Dazu hat der Kläger vorgetragen, die Beschlüsse seien schon deswegen unwirksam, weil die Gesamtstimmenzahl mit Dezimalstelle nicht nachvollziehbar sei. Ferner hat er die Beschlussfähigkeit bestritten.

Weiter hat der Kläger gerügt, die Einberufung sei nicht ordnungsgemäß erfolgt, weil sein Beschlussentwurf (Einladung 4 Wochen vor der Versammlung) nicht aufgenommen worden sei.

Der Verwalter habe unter TOP 2 erklärt, dass er noch keine Benachrichtigung hinsichtlich der Brandschau erhalten habe, obwohl er diesbezüglich eine E-Mail vom 04.04.2019 (K 6 Blatt 38 Bd. I) erhalten habe.

Hinsichtlich des TOP 3 sei zu bemängeln, dass hier ein Beiratsbericht vorgesehen sei, obwohl es nach der Beschlusssammlung keinen Beirat gebe (K 7 Blatt 39 Bd. I).

Der Beschluss zur Aufforderung, Angebote vorzulegen, sei nicht ausreichend in der Einladung bezeichnet worden.

Die Beschlussfassung zu den Abrechnungen seien materiellrechtlich fehlerhaft. Die Kostenumlage hätte nach Miteigentumsanteilen erfolgen müssen. Unklar sei was mit den angeführten Zahlen „2.553,51“, „2.595,51“, „63“, „242“ und „418,11“ gemeint sei. Auch hätte noch gar keine Beschlussfassung erfolgen dürfen, weil noch Punkte klärungsbedürftig gewesen seien.

Auch treffe die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber gewesen sei, sodass der vorige Verwalter D. die Abrechnung 2014 hätte erstellen müssen. Die vermeintlich angefallenen Kosten für die Wartung des Feuerlöschers seien einer Gesamtabrechnung der Firma T. entnommen, ohne dass diese dafür eine aufgeschlüsselte Kostenposition aufweise. Der Verwalter müsse aufklären, wie insoweit Kosten in Höhe von 392,60 EUR angefallen sein sollen. Es sei unklar, was unter der Position Versicherungsschäden Abgrenzungsfehler 2013 Guthaben in Höhe von 3.075,23 EUR zu verstehen sei.

Unklar sei die Kostenposition für Beirat, Spesen in Höhe von 1.000,40 EUR, die in den Abrechnungen 2014 und 2016 nicht auftauchen würde. Es seien lediglich zwei identische Rechnungen ohne Belege vorgelegt worden. Zudem sei zu diesem Zeitpunkt kein Beirat im Amt gewesen (K 14, K 15 Blatt 73, 74 Bd. I)

In der Abrechnung für 2015 seien Kosten für Erneuerung in Höhe von 56.512,88 EUR in Ansatz gebracht worden, obwohl die Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnungsabschlusstüren in den Verantwortungsbereich der einzelnen Wohnungseigentümer nach § 6 Nr. 1 b) der Teilungserklärung falle. Darüber hinaus sei bei den Verwaltungskosten ein „ungeklärter Posten“ in Höhe von 9.513,47 EUR aufgenommen.

In der Abrechnung 2016 seien Kosten für Türerneuerung in Höhe von 4.327,15 EUR in Ansatz gebracht worden, die nicht der Gemeinschaft aufzuerlegen seien.

Im Urteil vom 25.11.2016 habe das Amtsgericht N. den Verwalter D. die Kosten auferlegt, der mitgeteilt habe, dass diese von der E.-Versicherung abgedeckt seien (Anlage K 12, K 13). Deswegen hätten 2016 keine Kosten für Rechtsanwalt bzw. Notar aufgenommen werden dürfen.

Für alle Abrechnungen gelte, dass das Verwalterhonorar nach Miteigentumsanteilen hätte aufgeteilt werden müssen. Die Verteilung nach Wohneinheiten (63) sei nicht ordnungsgemäß. Für den Miteigentumsanteil 55 (Cafe im Erdgeschoss nach Teilungserklärung) seien im Rahmen des Stroms und der Hausmeisterkosten pauschale Beträge in Ansatz gebracht worden, ohne dass es dafür einen Beschluss gebe. Auch sei unklar warum der Miteigentumsanteil 55 nicht an den Hausmeisterkosten und die Kosten für den Fahrstuhl beteiligt werde. Für die Position direkte Kosten im Rahmen der Verwalterkosten bzw. sonstiger Kosten seien keine Belege vorhanden, sodass unklar bliebe, was darunter zu verstehen sei.

Die Gebühren für Heizung, Wasser und Kanal (Firma T.) würden differieren, ohne dass eine Erklärung dafür abgegeben worden sei.

Die Positionen bauliche Instandhaltung würden ebenfalls differieren und es würden Belege fehlen.

Unklar sei, weshalb der Verwalter meine, Beträge der Instandhaltungsrücklage entnehmen zu dürfen.

Unklar sei, wie die Veräußerungsverluste K 16, K 17 (Blatt 75, 76 Bd. I) in die Abrechnungen eingeflossen seien.

Mit Schriftsatz vom 14.02.2020, eingegangen am selben Tag, hat der Kläger sein Vorbringen ergänzt bzw. erweitert.

Er hat vorgetragen, die Beirätin sei in der Eigentümerversammlung vom 13.01.2018 nicht im Amt bestätigt worden.

Die Ausführungen zur Nichtberücksichtigung der Teileigentumseinheit 55 seien unklar. Dass eine Pauschale vereinbart worden sei, werde bestritten. Unverständlich sei, warum bei den Positionen Schwimmbad und Fahrstuhl die Teileinheit 55 nicht beteiligt werde.

Die Zahl 418,11 bleibe unklar. Der Verwalter äußere nur eine Vermutung. Es werde bestritten, dass diese Kosten nur auf diejenigen Eigentümer umgelegt werden sollten, die in den Genuss der Instandhaltungsarbeiten gekommen seien. Ein Beschluss liege nicht vor.

Es wurde mit Nichtwissen bestritten, dass die Abrechnungen 2014, 2015 und 2016 von der Hausverwaltung C. gefertigt werden sollten.

Der Verwalter D. habe eingeräumt, die Flurmiete im Jahr 2014/2015 nicht berücksichtigt zu haben (K 20, K 22 Blatt 114 ff Bd. I)

Es sei trotz des Protestes (K 23, K 24 Blatt 117, 118 Bd. I) nach O. eingeladen worden.

Die Beschlüsse zu den Abrechnungen seien schon deswegen unbestimmt und nichtig, weil ihnen nicht einmal eine Klärungsfrist zu entnehmen sei.

Die Beklagten haben vorgetragen, dass nach der Rechtsprechung des BGH durch die Aufteilung von Wohnungseigentum keine neuen Stimmrechte entstehen, sondern das zuvor für diese Einheit bestehende Stimmrecht in Bruchteile aufgeteilt werde (Urt. 27.04.2012 V ZR 211/11; Beschluss 07.10.2004 V ZB 22/04). Deshalb hätten die jeweiligen Eigentümer der aus dem Hotel entstandenen Einheiten je 1/7 Stimme erhalten. Auf das Beschlussergebnis sei dies ohne Belang.

Zu der Fristverlängerung für die Einladung auf 4 Wochen sowie zum Tagesordnungspunkt 2 und 3 seien keine Beschlüsse gefasst worden.

Die Beirätin Frau M.-K. sei – trotz der missverständlichen Formulierung in der Beschlusssammlung – bestätigt worden, da der Antrag auf Abwahl des Beirates gelautet hätte. Herr G. sei ebenfalls bestätigt worden aber verstorben.

Der Themenkomplex zum Architekturbüro S. sei in der Einladung angesprochen worden.

2.595,51 qm sei die Gesamt-Quadratmeterzahl. 2.353,51 qm seien die gesamten Einheiten ohne die Teileinheit 55, in der sich im Erdgeschoss das Geschäft E. F. befinde. Diese sei 242 qm groß. Für die Positionen Strom und Hausmeister seien für die Teileinheit 55 eine Pauschale vereinbart worden mit 20 EUR monatlich bzw. 150,00 EUR monatlich. Bei den Positionen Schwimmbad und Fahrstuhl sei die Einheit 55 nicht berücksichtigt worden, da sie diese nach den baulichen Voraussetzungen nicht nutze.

Zu der Zahl 418,11 haben die Beklagten vorgetragen, es seinerzeit so gewesen, dass einige Eigentümer die Balkoninnenseiten ihrer Wohnung gestrichen haben wollten. Der jetzige Hausverwalter vermute, dass dann diese Kosten nur diesen Eigentümern auferlegt werden sollten, die in den Genuss der Instandhaltungsarbeiten gekommen seien.

In der Versammlung vom 13.01.2018 sei beschossen worden, dass die Abrechnungen 2014, 2015 und 2016 von der aktuellen Hausverwaltung erstellt werden sollten (TOP 6). Dies sei nochmal bei der Versammlung am 16.06.2018 (TOP 10) bestätigt worden.

Die aktuelle Hausverwaltung habe sämtliche Belege der Jahre 2014, 2015 und 2015 nachbuchen müssen. Deswegen sei es zu den Positionen Versicherungsschäden, Abgrenzungsfehler 2013, Guthaben in Höhe von 3.075,23 EUR und bei den Verwaltungskosten ein ungeklärter Posten in Höhe von 9.513,47 EUR gekommen. Diese Positionen hätten sich aufgrund der mangelhaften Vorarbeit des Herrn D. nicht klären lassen. Es sei der Eigentümergemeinschaft überlassen worden, welche Schritte sie gegen Herrn D. einleiten wollen.

Die Wohnungseingangstüren seien nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. 25.10.2013 V ZR 212/12) Gemeinschaftseigentum, deshalb seien die Abrechnungen in diesem Punkt nicht zu beanstanden.

Im Termin vom 21.02.2020 hat der Kläger die Auffassung vertreten, dass die Klärung nicht bis zum Sankt-Nimmerleinstag hinausgeschoben werden dürfe. Außerdem hat er ein Schreiben vom 29.04.2019 (Blatt 128, 129 Bd. I) eingereicht, wo insbesondere fehlende Belege für die Positionen Direkte Kosten und Bauliche Instandhaltung gerügt werden.

Der Verwalter hat dazu erklärt, es sei eine Aufklärung versucht worden, dies sei mit den Unterlagen ab 2013 nicht möglich. Für eine Betrachtung der weiter zurückliegenden Jahre fehle es bislang an einem Auftrag, auch würden dafür weitere Kosten anfallen.

Die Beklagten haben im Anschluss an den Termin vorgetragen, dass das Teileigentum an Kosten zum Teil nicht beteiligt werden, weil es keinen Zugang zum übrigen Komplex habe. Die Ein- und Ausgaben für die Jahre 2014 folgende seien komplett nachgebucht worden, wobei sich einige Positionen nicht hätten klären lassen. Bei der Position 9.513,47 EUR sei zu vermuten, dass es sich um Kursverluste handele, da der Vorverwalter Geld in Wertpapiere angelegt habe. Die beteiligte Bank habe aber auf Nachfrage keine konkrete Auskunft geben wollen.

Bezüglich der Türen seien die Kosten der Gemeinschaft auferlegt worden, weil es um eine Erneuerung und nicht um Instandhaltung / Instandsetzung gegangen sei. Bei den Verwalterkosten, die in § 11 nicht geregelt seien, sei wegen der gleichen Arbeit je Wohnungseigentum die Anzahl der Wohneinheiten gewählt worden.

Durch Urteil vom 09.04.2020, auf das Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht N. die Beschlüsse teilweise für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Gegen dieses am 20.04.2020 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit der am 20.05.2020 eingelegten und – nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 20.07.2020 – am 20.07.2020 begründeten Berufung.

Die Kläger meinen, das Urteil sei verfahrensfehlerhaft ergangen, da es ohne Erörterung der angegriffenen Inhalte ergangen sei. Die Beschlüsse hätten schon wegen der fehlerhaften Wahl der Örtlichkeit für ungültig zu erklären. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 sei nicht hinreichend in der Einladung bezeichnet. Die Umlageschlüssel in den Abrechnungen seien falsch. Die Vereinbarung von Pauschalen werde bestritten und sei rechtlich nicht zulässig. Die Einheit 55 sei nicht lediglich 242 qm sondern vielmehr 331,84 qm groß. Die Gesamtquadratmeterzahl sei 2768,49 qm. Die klärungsbedürftigen Punkte hätten zunächst geklärt werden müssen. Die Koste für die Balkoninnenseiten seien nicht von der Gemeinschaft zu trage. Er vermute, dass die Position „ungeklärte Kosten“ in Höhe von 9.513,47 EUR darauf beruhe, dass die Verwaltung mit Fremdgeldern gewirtschaftet habe und ohne Absprache in einem Depot angelegt habe, sodass diese Gelder sodann Ende 2016 jedenfalls nicht mehr vorhanden gewesen seien, diese Vermutung werde gestützt durch eine zwischenzeitlich vorgenommene Belegeinsichtnahme, wonach die 9.513,47 EUR als Verlustposition aufgeführt worden seien (Anlage K 25 Blatt 183 Bd. I). Die vorgenannten Umstände hätten aufgeklärt werden müssen. Die Differenz bei der Kostenposition Heizung, Wasser und Kanal in den verschiedenen Jahren hätte geklärt werden müssen.

Die Kläger beantragen,

unter teilweiser Abänderung des am 09.04.2020 verkündeten Urteils des Amtsgerichts N., Geschäftsnummer 5 C 2012/19, werden sämtliche in der Eigentümerversammlung vom 04.05.2019 der Wohnungseigentümergemeinschaft Haus I., B.straße, N. gefassten Beschlüsse für unwirksam erklärt,

hilfsweise beantragen sie, das Urteil des Amtsgerichts N. vom 09.04.2020, 5 C 2012/19, aufzuheben und den Rechtsstreit zurückzuverweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten haben nunmehr das Protokoll vom 13.01.2018 vorgelegt. Danach ist unter TOP 6 beschlossen worden, dass die Immobilienpartner C. die Abrechnungen für die Jahre 2014, 2015 und 2016 erstellten soll. Unter TOP 7 d) ging es um die Einzelabwahl der Beiratsmitglieder. Es wurden jeweils mehr Nein- als Ja-Stimmen abgegeben. Als Ergebnis wurde festgehalten, dass die Beiratsmitglieder im Amt bleiben.

Die Beklagten haben vorgetragen, die Teileigentümer der Einheit 55 seien zum Teil nicht an den Betriebskosten zu beteiligen, weil sie keinen Zugang zum übrigen Komplex hätten. Hinsichtlich der Pauschalen sei kein Beschluss gefasst worden, sie seien allerdings im Rahmen der Eigentümerversammlung besprochen und diskutiert worden. Die Eigentümer seien sich einig gewesen, dass dieses Procedere gegenüber dem Teileigentümer W. so vollzogen werden sollte. Die Abrechnungen seien so auch genehmigt worden. Im Jahre 2014 seien einige Balkoninnenseiten gestrichen worden und dafür Kosten entsprechend der Rechnung vom 17.09.2014 angefallen, die nur auf die begünstigten Eigentümer verteilt worden seien. 481,11 sei die Gesamt-Quadratmeterzahl, welche sich aus der Zusammenrechnung der Quadratmeter-Wohnfläche aller betroffenen Wohnungen mit Balkon ergebe. Hinsichtlich der Positionen Heizung, Wasser und Kanal habe sie die Unterlagen herausgesucht und der Heizkostenabrechnungsfirma T. zugeleitet, welche daraufhin die Abrechnung erstellt habe. Den Kostenanstieg von 2015 zum Jahr 2016 um ca. 7.000,00 EUR könne sie nicht erklären, da sie damals nicht mit der Hausverwaltung betraut worden sei. Es seien nicht alle Ausgaben nachvollziehbar gewesen, sodass allein anhand der tatsächlichen Zahlungen die angefallenen Kosten berechnet und verteilt worden seien. Die Beklagten haben die Kontoauszüge Rechnungsprüfung sowie die Abrechnungen T. überreicht. Zur Position bauliche Instandhaltungen haben sie ausgeführt, nach § 11 Ziff 1 Lit b) der Teilungserklärung sei u.a. die Reparaturrücklage nach Quadratmetergröße des Sondereigentums für alle Wohnungs- und Teileigentümer umzulegen. Danach dürfe davon ausgegangen werden, dass auch die Instandhaltungskosten, die in der Regel von der Instandhaltungsrücklage gezahlt würden, entsprechend verteilt werden sollten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.