Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

A.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstückes sowie auf Erteilung einer grundbuchfähigen Löschungsbewilligung hinsichtlich der eingetragenen Auflassungsvormerkung sowie der Grundschuld aus §§ 346 Abs. 1, 323 Abs. 1 BGB, denn er ist wirksam von dem Kaufvertrag zurückgetreten.

I.

Die Voraussetzungen des § 323 Abs. 1 BGB liegen vor.

1.

Die Beklagten haben eine Leistungspflicht verletzt.

Gemäß § 2 des Kaufvertrages war der Kaufpreis spätestens am 01.09.2019 fällig, wenn die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Der Kaufpreis wurde auch, nach Erfüllung der genannten Voraussetzungen, von dem Notar mit Schreiben vom 07.05.2019 fällig gestellt.

Trotzdem leisteten die Beklagten keinerlei Zahlung an den Kläger.

2.

Der Kläger hat den Beklagten erfolglos eine Frist zur Leistung gesetzt.

Gemäß § 323 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger, wenn der Schuldner bei einem gegenseitigen Vertrag eine fällige Leistung nicht erbringt, von dem Vertrag zurücktreten, wenn er dem Schuldner erfolgslos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt hat. So liegt hier der Fall.

Mit Schreiben vom 08.01.2020 setzte der Kläger den Beklagten eine Frist zur Zahlung des Kaufpreises bis zum 21.01.2020. Eine Zahlung erfolgte seitens der Beklagten bis zum heutigen Tage nicht.

3.

Der Rücktritt ist auch nicht gemäß § 323 Abs. 5 und 6 BGB ausgeschlossen.

Der erklärte Rücktritt ist auch nicht nach § 242 BGB ausgeschlossen.

Sofern der Gläubiger selbst eine aus dem Vertrag resultierende Pflicht verletzt hat, kann er selbst nach dem Gedanken des § 242 BGB ("tu quoque") nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn es einen sachlichen Zusammenhang zwischen den Störungen, die eine Erfüllungsverweigerung des Schuldners und damit den Fortfall des Rücktrittsrechts des Gläubigers gerechtfertigt erscheinen lässt, gibt. Dies ist der Fall namentlich bei Gefährdungen des Leistungsaustausches, die vom Gläubiger zu verantworten sind (OLG Düsseldorf Urt. v. 11.2.2016 - 6 U 247/14, BeckRS 2016, 16607 Rn. 27 m.w.N. -, zitiert nach beck-online).

Nach der Durchführung der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts nicht fest, dass der Kläger selbst eine aus dem Vertrag resultierende Pflicht verletzt hat. Das Gericht ist im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung zu der Überzeugung gelangt, dass die streitige Behauptung der Beklagten nicht als bewiesen anzusehen ist. Nach diesem Grundsatz ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme und sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist und vernünftige Zweifel ausgeräumt sind. Die in § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO genannte Überzeugung erfordert keine absolute Gewissheit und auch keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, es reicht ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit aus, der Zweifeln Schweigen gebietet.

Den Beklagten ist die Beweisführung nicht gelungen. Als diejenigen, die sich auf eine ihnen günstige Behauptung berufen, tragen die Beklagten nach den allgemeinen Regeln die Beweislast. Die Aussagen der Zeugen J. und P. reichen zur Überzeugung des Gerichts nicht aus.

a)

Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass ihm bekannt sei, dass zwei Bauanträge für jeweils ein Doppelhaus gestellt wurden. Ihm sei auch bekannt, dass die Baugenehmigungen erteilt wurden. Die Gemeinde D. habe dabei auch gemeindliches Einvernehmen zu den Baugenehmigungen erteilt mit dem Hinweis darauf, dass die Erschließung nur gesichert sei, wenn der geschlossene Erschließungsvertrag auch umgesetzt werden würde.

Dieser Erschließungsvertrag sei 2014 geschlossen worden. Dieser sehe unter anderem den Bau von Erschließungsanlagen vor und dass diese vorher mit der Gemeinde abzustimmen seien. Es sei dann so gewesen, dass es keine Abstimmungen gab und auch keine Erschließungsanlagen errichtet wurden. Die juristische Prüfung habe ergeben, dass ein Rücktritt von dem Erschließungsvertrag nicht so einfach sei, da sie von der Gemeinde aus auch Fristen einzuhalten hätten.

Letztes Jahr, ca. Anfang Dezember, sei es dann wieder zum Kontakt mit dem Vertragspartner gekommen. Dieser habe mitgeteilt, dass er jetzt die Erschließung angehen wolle. Es sei dann bis jetzt keine Nachricht mehr gekommen. Es sei auch schon öfter so gewesen, dass eine Nachricht kam unter lange Zeit nichts mehr. Die Gemeinde sei nun so weit, dass, wenn in diesem Fall nichts mehr von dem Vertragspartner kommt, dem Gemeinderat empfohlen werden würde, von dem Vertrag zurückzutreten. Der Zeuge merkte hierzu an, dass er natürlich nicht sagen könne, wie der Gemeinderat entscheiden wird.

Weiter gab der Zeuge J. an, dass ihm der Inhalt der Baugenehmigung nicht bekannt sei. Er könne also nicht sagen, ob es so war, dass ursprünglich die Erschließung über die Straße "Z. a. S." gesichert werden sollte und es nun über den "O. D." vorgenommen worden sei. Es sei so, dass der Erschließungsvertrag nicht über die Straße "Z. a. S." laute, sondern über den "O. D.", da damals der Hinweis ergangen sei, dass die Erschließung auch über diesen erfolgen könne.

Zur Nutzungsuntersagung befragt, gab der Zeuge J. an, dass er telefonisch darauf hingewiesen habe, dass wenn die Erschließung nicht gesichert werden würde, dann mit einer solchen Nutzungsuntersagung gerechnet werden müsse. Er habe aber auch immer darauf hingewiesen, dass der Landkreis die Nutzungsuntersagung beschließen müsse, da er selbst so eine Nutzungsuntersagung nicht beschließen könne.

b)

Der Zeuge P. gab in seiner Vernehmung an, dass es so sei, dass am 8.8.2017 die Baugenehmigung erteilt wurde. Damals sei es noch das Flurstück 123/98 gewesen. Dieses sei aufgeteilt worden in 98/11 und 98/10.

Der Zeuge P. gab weiter an, dass derzeit diese wirksame Baugenehmigung bestehe. Es sei jedoch so, dass die Bauvorhaben hinsichtlich der Stellplätze und Zuwegungen, also auch der Erschließung, abweichend errichtet worden seien. Das Grundstück sei ca. um 1,80 m erhöht und mit Betonplatten befestigt worden, sodass eine Zuwegung über die Straße "Z. a. S." jetzt nicht mehr möglich sei, sondern eine Erschließung über den "O.D." erfolgen müsse. Hierfür müsse ein Änderungsantrag gestellt werden. Dieser sei bislang nicht gestellt worden. Der Zeuge gab jedoch auch ausdrücklich an, dass die Gebäude selber nicht problematisch seien. Der Änderungsantrag sei hinsichtlich der Stellplätze notwendig.

Wenn dieser Änderungsantrag gestellt werden würde, dann müsse erneut das Einvernehmen der Gemeinde eingeholt werden. Es sei nicht bekannt, ob die Gemeinde dieses Einvernehmen erteilen würde. Der Zeuge könne somit nicht sagen, ob dem Änderungsantrag stattgegeben werden würde.

Solange der Erschließungsvertrag jedoch vorhanden sei, sei die Erschließung gesichert. Zum jetzigen Zeitpunkt bestehe dieser Erschließungsvertrag auch noch. Im schlimmsten Fall wäre es so, dass der Vertrag zwischen den Parteien aufgehoben werden würde und die Erschließung dann nicht mehr gesichert wäre. Dann müsse geprüft werden, ob die Baugenehmigung aufgehoben werden müsse.

Inhaltliche Gesichtspunkte des Vertrages seien nicht relevant, da das Privatrecht zwischen den Vertragsparteien sei.

c)

Zweifel an den Aussagen der Zeugen J. und P. haben sich für das Gericht nicht ergeben. Diese haben nachvollziehbar und anhand mitgebrachter Unterlagen die obigen Aussagen getätigt. Dabei konnten sie auch auf Rückfragen plausibel antworten und gaben Wissenslücken aufgrund fehlender Zuständigkeit offen zu. Das Gericht hat demnach keine Zweifel die Aussagen seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

Das Gericht geht anhand der Aussagen der Zeugen J. und P. davon aus, dass eine Baugenehmigung für das streitgegenständliche Objekt besteht und die Erschließung gesichert ist. So gab der Zeuge P. ausdrücklich an, dass eine wirksame Baugenehmigung bestehe und dass die Erschließung, solange der Erschließungsvertrag vorhanden sei, auch gesichert sei. Der Zeuge J. gab an, dass zwar eine juristische Prüfung hinsichtlich eines Rücktritts von diesem Erschließungsvertrag durchgeführt worden sei. Jedoch sind bislang keine Schritte für einen Rücktritt in die Wege geleitet worden. Vielmehr sei es zurzeit so, dass auf eine Antwort des Vertragspartners gewartet werden würde und erst bei einer fehlenden Kontaktaufnahme ein etwaiger Rücktritt in die Wege geleitet werden würde.

Nach Auffassung des Gerichts sind im entscheidungserheblichen Zeitpunkt keinerlei Vertragsverletzungen des Klägers ersichtlich. Es besteht noch immer eine laufende Kontaktaufnahme und die Zusage des Vertragspartners, die Erschließung anzugehen. Der Erschließungsvertrag besteht und ein Rücktritt wurde bislang nicht in die Wege geleitet. Dass ein gewisser Diskussionsbedarf hinsichtlich der Art und Weise der Erschließung besteht, ändert nichts an der Tatsache, dass die Erschließung gesichert ist.

Auch der Umstand, dass hinsichtlich der Stellplatz Situation ein Änderungsantrag zu stellen sei, ändert an dieser Auffassung nichts. Es liegt trotzdem eine wirksame Baugenehmigung vor, die auch das streitgegenständliche Objekt legalisiert. Das Erfordernis eines Änderungsantrags lässt die bestehende Wirksamkeit der Baugenehmigung, wie sie von den Zeugen bestätigt wurde, nicht entfallen.

4.

Die Beklagten haben die Pflichtverletzung auch zu vertreten.

5.

Mit Schreiben vom 22.01.2020 erklärte der Kläger gegenüber den Beklagten gemäß § 349 BGB den Rücktritt vom Kaufvertrag.

II.

Den Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB zu.

Gemäß § 320 Abs. 1 BGB kann derjenige, der aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern.

Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Baugenehmigung im entscheidungserheblichen Zeitpunkt das streitgegenständliche Objekt legalisiert. Das Gericht ist im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung zu der Überzeugung gelangt, dass die streitige Behauptung der Beklagten nicht als bewiesen anzusehen ist.

Den Beklagten ist die Beweisführung nicht gelungen. Als diejenigen, die sich auf eine ihnen günstige Behauptung berufen, tragen die Beklagten nach den allgemeinen Regeln die Beweislast. Die Aussagen der Zeugen J. und P. reichen zur Überzeugung des Gerichts nicht aus.

Hinsichtlich des Inhaltes der Aussagen der Zeugen J. und P. wird auf Ziffer I. 3. a) sowie b) verwiesen.

Das Gericht geht anhand der Aussagen der Zeugen J. und P. davon aus, dass eine wirksame Baugenehmigung für das streitgegenständliche Objekt besteht und die Erschließung gesichert ist. In diesem Zusammenhang kann auf die bereits erfolgten Ausführungen unter Ziffer I. 3. c) verwiesen werden.

Nach Auffassung des Gerichts liegen im entscheidungserheblichen Zeitpunkt somit alle erforderlichen Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises vor. Insbesondere liegen gemäß § 2 des Kaufvertrages alle erforderlichen Genehmigungen vor.

III.

Gemäß § 346 Abs. 1 BGB sind im Falle des Rücktritts die empfangenen Leistungen zurück zu gewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben.

Daraus folgt zum einen die Pflicht der Beklagten, das Grundstück G1, Gemarkung W., geräumt an den Kläger herauszugeben.

Zudem umfasst § 346 Abs. 1 BGB, dass die Leistungen grundsätzlich in Natur und damit so zurückgewährt werden, wie sie erbracht worden sind (MüKo/Gaier BGB, 8. Aufl. 2019, § 346 Rn. 19).

Darunter fällt auch die Verpflichtung der Beklagten dem Kläger eine grundbuchfähige Löschungsbewilligung hinsichtlich der eingetragenen Auflassungsvormerkung sowie der eingetragenen Grundschuld an dem streitgegenständlichen Grundstück zu erteilen.

B.

Gemäß § 346 Abs. 1 BGB umfassen die Wirkungen des Rücktritts auch die Herausgabe der gezogenen Nutzungen.

Der Kläger hat gegen die Beklagten auch einen Anspruch auf Auskunft über die gezogenen Nutzungen aus dem streitgegenständlichen Grundstück gemäß § 242 BGB.

Aus § 242 ergibt sich eine Auskunftspflicht, wenn die zwischen den Parteien bestehende Rechtsbeziehung es mit sich bringt, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft unschwer geben kann. Dies stellt einen Rechtsgrundsatz dar, der inzwischen zu Gewohnheitsrecht erstarkt ist (Palandt/Grüneberg BGB, 77. Aufl. 2018, § 260 Rn. 4).

Die Auskunftspflicht setzt voraus, dass zwischen den Parteien eine Sonderverbindung besteht. Bei der Sonderverbindung kann es sich um ein Abwicklungsverhältnis nach einem Rücktritt handeln (a.a.O. Rn. 5).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Über den Antrag auf eidesstattliche Versicherung ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht zu entscheiden.

C.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 ZPO.

Diese Entscheidung kann mit der Berufung angefochten werden. Sie ist einzulegen innerhalb einer Notfrist von einem Monat bei dem Oberlandesgericht Oldenburg, 26135 Oldenburg (Oldb), Richard-Wagner-Platz 1.

Die Frist beginnt mit der Zustellung der in vollständiger Form abgefassten Entscheidung. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Beschwerdegegenstand 600,00 € übersteigt oder das Gericht die Berufung in diesem Urteil zugelassen hat. Zur Einlegung der Berufung ist berechtigt, wer durch diese Entscheidung in seinen Rechten beeinträchtigt ist. Die Berufung wird durch Einreichung einer Berufungsschrift eingelegt. Die Berufung kann nur durch einen Rechtsanwalt eingelegt werden.