Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 148.634,74 € aus § 4 lit. b) des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 14.10.2014 i.V.m. § 531 Abs. 2 und § 818 Abs. 2 BGB.

Der Kläger hat den Grundstücksübertragungsvertrag vom 14.10.2014 wirksam widerrufen. Die Parteien haben in § 4 lit. b) des vorgenannten Vertrages vereinbart, dass der Kläger sich den Widerruf der Übertragung vorbehält, falls die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz betrieben wird. Der Widerruf wurde diesbezüglich bereits mit Abschluss des Grundstücksübertragungsvertrages aufschiebend bedingt erklärt. Die Zwangsvollstreckung wurde in Form des Antrags auf Zwangsversteigerung am 05.09.2018 durch die Grafschafter Volksbank in das Grundstück betrieben, das der Kläger in dem Vertrag vom 14.10.2014 an die Beklagte übertragen hatte.

§ 162 Abs. 2 BGB ist nicht anzuwenden. Denn entgegen der Auffassung der Beklagten hat der Kläger die Zwangsversteigerung in das Grundstück nicht wider Treu und Glauben herbeigeführt hat.

Damit der Anwendungsbereich des § 162 Abs. 2 BGB eröffnet ist, muss die Einflussnahme auf den Eintritt der Bedingung gegen Treu und Glauben verstoßen. Hierzu ist nicht die Verletzung einer einklagbaren Vertragspflicht erforderlich (BGH LM Nr. 3). Es genügt, wenn das Gesamtverhalten bei Würdigung von Anlass, Zweck und Beweggrund unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles als treuwidrig erscheint (BGH NJW 2005, 3417 [BGH 16.09.2005 - V ZR 244/04]). Subjektive Momente können in die Bewertung einfließen, auch wenn § 162 BGB absichtliches Verhalten nicht voraussetzt (RGZ 122, 247 (251); BGH NJW-RR 1989, 802 (803) [BGH 13.02.1989 - II ZR 110/88]; BVerwG NVwZ 1991, 74 [BVerwG 29.06.1990 - BVerwG 8 C 22/89] (75)). Die Beweislast trägt derjenige, der sich auf eine unredliche Beeinflussung durch den anderen Teil beruft. Er muss in diesem Fall das treuwidrige Verhalten (LG Aachen NJW-RR 1986, 411 [LG Aachen 30.10.1985 - 4 O 237/85] (412)) sowie den Ursachenzusammenhang zwischen Einwirkung und Ausfall bzw. Eintritt der Bedingung beweisen (BGH LM Nr. 2; JZ 1958, 211; RGZ 66, 222 (224)).

Das Gericht ist der Auffassung, dass bei der Bewertung der treuwidrigen Herbeiführung des Bedingungseintritts alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen sind und damit auch solche, die die Sphäre der Vertragspartei betreffen, die sich auf die treuwidrige Herbeiführung des Bedingungseintritts beruft. Eine treuwidrige Herbeiführung des Bedingungseintritts liegt in dem Fall nicht vor, in dem die andere Vertragspartei die treuwidrige Herbeiführung des Bedingungseintritts "sehenden Auges" hinnimmt, obwohl es ihr möglich gewesen wäre, dem treuwidrig herbeigeführten Bedingungseintritt entgegenzuwirken. Zwar ist § 162 BGB Ausdruck des allgemeinen Rechtsgedankens, dass niemand aus seinem treuwidrigen Verhalten Vorteile ziehen darf (Palandt/Ellenberger, 78. Auflage, § 162, Rn. 1). Dieser Rechtsgedanke verliert jedoch an Rechtfertigung, wenn die andere Vertragspartei Kenntnis davon erlangt, dass die treuwidrige Herbeiführung des Bedingungseintritts bevorsteht oder ein solcher zumindest naheliegt, ohne sicher feststehen zu müssen, jedoch selbst keine Maßnahmen ergreift, dem Bedingungseintritt entgegenzuwirken, obwohl es ihr problemlos möglich gewesen wäre. Denn in diesem Falle ist die Vertragspartei, zu dessen Nachteil der Bedingungseintritt herbeigeführt wurde, nicht mehr schutzwürdig.

So liegt der Fall hier. Die Beklagte ist in Anbetracht aller Umstände des Einzelfalles im Hinblick auf eine etwaige treuwidrige Herbeiführung der Zwangsvollstreckung durch den Kläger nicht schutzwürdig. Denn die Beklagte hatte unstreitig Kenntnis davon, dass sich der Kläger in einer schwierigen finanziellen Situation befand und dass es zu Rückständen bei den Kapitaldiensten gekommen war. Mit Schriftsatz vom 17.06.2020 hat sie selbst vorgetragen, dass ihr der Kläger noch vor Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens mitgeteilt habe, dass ihr gemeinsames Konto bei der Grafschafter Volksbank eG gekündigt worden sei, weil es zu Rückständen bei den Kapitaldiensten gekommen sei. Diese Umstände hätten die Beklagte nach eigenen Angaben sehr beunruhigt. Allerdings habe sie darauf vertraut, dass der Kläger sich darum kümmern werde. Da die Beklagte selbst Darlehensnehmerin und Gesamtschuldnerin gegenüber der Grafschafter Volksbank eG und dieser gegenüber verpflichtet war, die laufenden Verbindlichkeiten aus den Grundschulden zu bedienen, lag es an ihr, sich zu vergewissern, dass die Kapitaldienste weiterhin bedient werden, auch wenn sich der Kläger im Innenverhältnis gegenüber der Beklagten dazu verpflichtet haben mag.

In Kenntnis dessen, dass bereits ein Konto aufgrund von Rückständen bei den Kapitaldiensten aufgekündigt worden war, hätte sich die Beklagte vergewissern und sicherstellen müssen, dass die Kredite zukünftig wieder bedient werden, da es ansonsten nahe lag, dass die Grafschafter Volksbank eG weitere und vor allem stärkere Maßnahmen wie die Zwangsvollstreckung nutzen werde, um die Finanzierung der laufenden Verbindlichkeiten mittels der Zwangsversteigerung des streitgegenständlichen Grundstücks sicherzustellen. Die Beklagte hat jedoch nichts unternommen und keinen Kontakt mit dem Kreditinstitut aufgenommen, um Rücksprache hinsichtlich der Rückstände bei den laufenden Verbindlichkeiten zu halten und etwaigen weiteren Maßnahmen entgegenzuwirken, obwohl es ihr problemlos möglich gewesen wäre. Allein der Verweis darauf, dass der Kläger zugesagt habe, sich um das Problem zu kümmern, vermag die Beklagte nicht zu entlasten, weil ihr in diesem Zeitpunkt, in dem der Kläger von der Kündigung des Gemeinschaftskontos berichtete, klar gewesen sein muss, dass der Kläger allein nicht in der Lage war, die laufenden Verbindlichkeiten zu tilgen. Da sie im Verhältnis zur Grafschafter Volksbank Gesamtschuldnerin war, hätte sie zwingend aktiv werden müssen und durfte gerade nicht darauf vertrauen, dass der Kläger die finanziellen Probleme lösen werde.

Die Beantwortung der zwischen den Parteien umstrittenen Frage, ob der Kläger gegenüber der Beklagten erklärt habe, im Innenverhältnis zwischen den Parteien allein die Tilgung der laufenden Verbindlichkeiten aus den Grundschulden gegenüber der Grafschafter Volksbank eG zu übernehmen, kann somit dahinstehen.

Sofern die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 14.12.2020 erklärt hatte, dass sie lediglich von finanziellen Schwierigkeiten, nicht jedoch von den finanziellen Problemen im Zusammenhang mit der Grafschafter Volksbank und konkret die Kündigung des Gemeinschaftskontos gewusst habe, ist ihr Vortrag widersprüchlich zu ihrem Vorbringen aus dem Schriftsatz vom 17.06.2020 und damit unbeachtlich. In Folge dessen erscheint auch die Aussage des Zeugen Sommer, dass er den Eindruck hatte, dass der Beklagten bei dem Gespräch im September 2019 zum ersten Mal reiner Wein eingeschenkt worden sei und sie vor dem Gespräch gedacht habe, dass es sich lediglich um einen Liquiditätsengpass handele, nicht glaubhaft. Dies wird durch eine E-Mail der Beklagten an den Kläger vom 31.08.2018 gestützt. Diese E-Mail hatte die Beklagte vor dem Gespräch mit dem Kläger und dem Zeugen Sommer versandt. Hierin teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass keine andere Bank sie nehmen würde, weil der Kläger seit fünf Monaten kein Geld verdient und die Bank ihnen gekündigt habe.

Der Kläger hat weder einen konkludenten noch ausdrücklichen Verzicht hinsichtlich der Rückübertragung des Grundstücks vor dessen Verkauf bzw. einen Verzicht auf Zahlung eines etwaig verbliebenen Vermögenswertes nach Verkauf des Grundstücks erklärt. Die Voraussetzungen eines Erlassvertrages nach § 397 Abs. 1 BGB liegen nicht vor.

Der Gläubiger muss unmissverständlich seinen Willen zum Ausdruck bringen, dass er auf seine Forderung gegen den Schuldner verzichten will. Die Erklärung des Gläubigers kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen. Ausgangspunkt ist die Annahme, dass ein Gläubiger nicht ohne Weiteres auf seine Forderung verzichtet. Daher sind an die Erklärung des Gläubigers strengen Anforderungen zu knüpfen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Erklärung zum Forderungsverzicht konkludent erfolgt. Im Zweifel darf eine Erklärung des Gläubigers nicht als Verzicht gewertet werden (BeckOGK/Wolber, 15.08.2021, BGB § 397 Rn. 56). Bei der Feststellung einer konkludenten Verzichtserklärung ist besondere Vorsicht geboten, wobei neben dem Wortlaut sämtliche Begleitumstände berücksichtigt werden müssen. Die an die Auslegung der ausdrücklichen Verzichtserklärung gestellten Sorgfaltsanforderungen gelten in besonderem Maße für die konkludente Erklärung des Verzichts. Der Verzichtswille darf niemals vermutet werden, sondern muss eindeutig erkennbar sein. Erforderlich ist ein unzweideutiges Verhalten, woraus der Schuldner schließen kann, dass der Gläubiger sein Recht aufgeben will. Betrifft der Erlass Rechte, die dem Gläubiger unbekannt sind, wird ein konkludenter Erlass regelmäßig ausgeschlossen sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Gläubiger mit dem Bestehen der Rechte nicht rechnet (BeckOGK/Wolber, 15.08.2021, BGB § 397 Rn. 61 f.).

Aus dem Umstand, dass der Kläger mit notariellen Kaufvertrag vom 22.03.2019 der Veräußerung des Grundbesitzes zugestimmt und die Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Rechte bewilligt hat, geht ein solches unzweideutiges Verhalten nicht hervor. Denn möglicherweise war es dem Kläger gerade daran gelegen, nicht das Grundstück gegenständlich zurückzuerhalten, sondern sich den Wert des Grundstücks auszahlen zu lassen. Seine Zustimmung und Löschungsbewilligung kann auch dahingehend gewertet werden, dass er seinen Anspruch aus § 531 Abs. 2 BGB in einer anderen Form weiterverfolgt. Ferner handelt es sich bei der Regelung in IV.3 des Kaufvertrages vom 22.03.2019, wonach der Restbetrag auf ein noch zu benennendes Konto der Verkäufer zu überweisen ist, um eine Vertragsmodalität, die gerade das Verhältnis zwischen den Parteien des Kaufvertrages (also die Beklagte und die Käuferin) betrifft. Hieraus kann gerade nicht geschlossen werden, dass der Beklagte auf die Auskehrung des Restbetrags verzichtet.

Auch der streitige Vortrag der Beklagten, dass der Kläger die vorgeschlagene Rückübertragung des Grundstücks im Gespräch mit der Beklagten und dem Zeugen Sommer im September 2018 abgelehnt habe, da er erhebliche Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt und weiteren Gläubigern habe und im Falle des Verkaufs das Geld weg sei und daher die Beklagte die Verwertung des Grundstücks durchführen solle, ist bereits nicht geeignet, einen Verzicht des Klägers begründen zu können. Eine Beweisaufnahme hinsichtlich des streitigen Vortrags ist damit entbehrlich. Denn die von der Beklagten vorgetragene Erklärung des Klägers kann auch dahingehend verstanden werden, dass er auf den Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks nicht verzichten, ihn aber zum Zeitpunkt des Gesprächs im September 2018 nicht gegenüber der Beklagten geltend machen bzw. durchsetzen wolle, um zu verhindern, dass das Grundstück in seinem Vermögen dem Zugriff von etwaigen Dritten ausgesetzt ist. Dem Gläubiger einer Forderung steht es grundsätzlich frei, den Zeitpunkt zu wählen, in dem er seinen Anspruch durchsetzt. Ein unzweideutiges Verhalten des Klägers lag bereits nach dem streitigen Vortrag der Beklagten nicht vor.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von Wertersatz in Höhe von 148.634,74 € nach den §§ 531 Abs. 2, 818 Abs. 2 BGB. Die Einordnung des Grundstücksübertragungsvertrages als gemischte Schenkung spricht dieser Wertung nicht entgegen.

Da der Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks durch die Übereignung an die Käuferin und Löschung der Rückübertragungsvormerkung unmöglich geworden ist, kann der Kläger von der Beklagten lediglich Wertersatz nach den vorgenannten Vorschriften verlangen. Der Anspruch kann gerade nicht auf die Herausgabe des Kaufpreises gerichtet werden, weil dieser kein Surrogat im Sinne des § 818 Abs. 1 BGB darstellt (vgl. Palandt/Sprau, 78. Auflage, § 818, Rn. 15). Unstreitig ist der Beklagten durch die Veräußerung des Grundstücks und nach Ablösung der dinglichen Belastungen (§ 818 Abs. 3 BGB) ein Vermögenswert in Höhe von 148.634,74 € verblieben. In dieser Höhe hat die Beklagte Wertersatz an den Kläger zu leisten, weil dieser Wert dem damaligen Grundstück abzüglich der bestehenden Belastungen entspricht.

2. Der Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen seit dem 19.12.2019 ergibt sich aus § 280 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 286 Abs. 1 BGB.

3. Der Kläger hat gegen die Beklagte ferner einen Anspruch auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.743,34 € aus § 280 Abs. 1 BGB, da die Beklagte ihre Pflicht zur Zahlung des Wertersatzes aus § 4 lit. b) des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 14.10.2014 i.V.m. § 531 Abs. 2 und § 818 Abs. 2 BGB schuldhaft nicht nachgekommen ist.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.